神木县益辰仓储物流贸易市场商业计划书

1、目录第一章 前言 1第二章 项目概述 22.1 项目提出的背景 22.2 项目基本信息 32.3 项目发展和长期规划 5第三章 市场分析 83.1 中国物流业市场 83.2 区域物流市场发展与展望 93.3 目标市场分析 11第四章 项目定位和整体规划 134.1 项目定位 134.2 项目经营发展模式 144.3 项目整体规划 154.3.1 功能分区 1619道路交通规划 4.3.24.3.3 绿化景观规划 204.3.4 用地规划 20 第五章 市场营销 5.1 市场需求分析 5.2 营销理念 23 5.3 营销渠道策略5.3.1 招商策略 232222235.3.2 市场推广策略 25

2、5.4 招商推广计划 筹备期 25 介绍期 25 强力推广期 稳定推广期5.4.15.4.25.4.35.4.4第六章 管理体制6.1 管理体系 272526262727人力资源配置与薪酬体系 6.2第七章 财务分析 297.1 预测依据 297.1.1 收入及利润依据 297.1.2 成本估算依据 297.2 投资收益预测 30第八章 资金需求 38第九章 风险分析 409.1 风险概述 409.2 主要风险影响分析 419.3 风险对策与控制 42第十章 结论 44第一章 前言2009 年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划，将物流业列入其中， 将仓储、配送等各个物流环节

3、的营业税税率与运输业统一，调低为 3% ；扩大营业税差额增收范 围、对各地物流园区布局进行合理规划。神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司紧跟国家对于未来产业振兴政策的发展方向， 结合陕西 省榆林市神木县第二新村产业规划的实际情况，拟在当地构建一座大型综合仓储物流贸易中转 中心，以有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣。 项目切实结合了国家政策、 陕西省建设发展规划及神木县 项目能够有效弥补当地仓储物流业的空缺， 缓解交通运输压力， 增加经济推动力， 为工业园 同时， 从经济效益方面看， 项目具有较高的投资榆林市神木县地处陕西北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏 之冲，

4、其独特的地理地貌、 悠久的历史、 丰富的土地矿产资源以及完备的城市配套设施使得当地 的建设牵一发动全身，成为陕西省和西部地区物流业发展的必经之地。经过前期的初步勘测和分析等工作， 当地经济的发展形势， 抓住了现代物流业发展的机遇。 通过开辟仓储周转中心和提供全面优质的服务， 区的建设和陕西省物流业的发展注入新的活力。，回收期在 4.31 年左右，高于行业基准，属于投资小，回报率，项目税前收益率可达 28.90% 收效快的建设项目。结合项目的前期工作，分七大部分，从投资背景、目标市风险控制，以及财务预测等方面综合分析规划，细致本计划书以国家和地方政策为指导， 场、建设规划、营销方式、组织结构设置

5、、 阐述项目的各项基本方案，以呈现项目的总体蓝图。第二章 项目概述2.1 项目提出的背景2008 年中央经济工作会议提出拓宽民间投资领域和渠道，增强拉动经济增长的社会合力。会 议强调， 科学发展观第一要义是发展， 越是在经济发展面临较大困难的时候， 我们越是要坚定不 移地贯彻发展是硬道理的战略思想， 牢牢扭住经济建设这个中心， 始终做到聚精会神搞建设、 一 心一意谋发展。 随着世界经济危机的进一步深化， 国家及地方投资项目逐步开始萎缩， 部分企业 倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。 2009 年 2 月 25 日国务院审议通过了仓储物流产业调 整振兴规划， 物流业是融合运输、 仓储、货运代理

6、和信息等行业的符合性服务产业， 涉及领域广， 吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后， 严重制约国民经 济效益的提高。 必须加快发展现代物流， 建立现代物流服务体系， 以物流服务促进其他产业发展。国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划。2009 年 1 月 14 日，钢铁和汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；2 月 4 日，纺织工业和装备制造业调整振兴规划也获原则通过；2月 11日，国务院审议并原则通过了船舶工业调整振兴规划；2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划； 2 月 19 日，轻工业和石化产业振兴规划获得通过；最 后，有色

7、金属和物流业振兴规划也获通过。至此，十大产业调整和振兴规划全部出齐， 其实施时 间将从 2009 年至 2011 年。随后陕西省政府下发了关于进一步促进榆林跨越发展的若干意见 文件， 积极响应号召， 发 展神木经济，神木县政府制定了神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ，编制了 第二新村产业发展规划 ，建立了神木县第二新村产业园区。神木县位于神府煤田， 为中国目前查明的最大煤田， 是世界七大煤田之一。 该煤田主要分布于 陕西省榆林地区，含煤面积 24561km2 ，含煤地层为侏罗系中统延安组，单层最大厚度 12.5m ， 亿吨。神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优 1556 亿

8、吨，其中探明储量 2267 总储 量作为环保洁净煤被国家有关部门和北方城市广泛推荐使用。 煤的化 气化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工业储 97% 以上。此外，铁矿石、石灰石、石油、膨润土等储量也很可良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好的不粘煤和长焰煤，是良好的动力燃 料和工业气化用煤。 近年来， 学活性和热稳定性好，是动力、 量 436 万吨，二氧化硅含量在 观。神木县领导与规划部门， 也已经充分注意到了发展神木物流业的迫切性。 在推进五个转型的发 展路径中提出了推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主流的物流体系，形成与产业结 构相匹配的能化产业物流 +

9、建材 +装备制造综合物流模式， 成为晋陕蒙地区物流集散中心的构想。由此可见，本项目符合国家对于未来产业振兴政策的发展方向，抓住了当地经济起飞的机遇， 填补了当地物流中转的空缺， 项目建成后将会有效带动地区经济， 并促进其他产业的繁荣， 项目 建设前景广阔。2.2 项目基本信息 项目名称：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目。 承办单位：神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司。 项目地点：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目位于陕西省榆林市神木县第二新村神锦大街 南侧。以及经当地交项目总投资 :9687.86 万元。 项目的主要服务对象为陕西省榆林市神木县第二新村经济开发区内的生产企业， 通网络进行运输

10、作业的中间商、运营商等物流行业从业商。项目主要业务拟设置有：公司的经营组织规划为： 公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。公司组织机构共设 1 个高层决策系统，四大管理系统，若干个主要职能部门。组织决策系统 实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。组织的决策管理层分为三层 :总经理层、副总经理层和主管层。各层分别掌握不同层次的决策 权限和管理工作。总经理层为战略决策层和总体规划层， 副总经理层为战术决策层和计划制定监督层， 主管层为 事务决策层和计划执行协调层。 新组织机构开始向机构扁平集约化， 管理柔性化、 等级弱化的 趋 势发展。各系统内部的协调与合作

11、由中心副总经理负责，各个系统之间的协调与合作由总经理负责。 部门设计的原则为 : 各个管理系统内部门的设立必须确保是组织经济日标或组织资源价值优化 日标的直接实施机构，不单设参谋性机构或指导性机构。公司的主要经营模式为：1、仓储交易：为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源主要为租金及自营 收入；2、仓库物流：水泥、陶瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库，收入来源 主要为租金；3、金属镁交易平台：打造金属镁交易服务的专业平台，包括交易服务和网络服务平台，收入 来源主要为服务费；4、临街商铺：建设大型工程机械配件供应中心，收入来源主要为周边企业和个人提供工程机 械配件和

12、维修服务的营业收入；5、办公区租赁：收入来源主要为租金。2.3 项目发展和长期规划成为晋陕蒙地区物流中心集散战略目标： 公司经营发展目标是构筑全国知名的仓储物流中心，地的产业基础格局。 构建主业良性成长的发展平台， 同时择机发展相关服务产业， 形成以物流为 中心、集各项服务于一体的综合性商业平台。210 年内，成为陕公司以仓储物流为核心，在陕西神木县建立一个大型物流产业基地，不断扩展中心业务，在 年内，逐步完成各项基本建设； 5 年内，初具规模，逐步开发相关配套产业； 北最大的仓储物流中心，并最终发展成为全国知名的连锁物流集散集群企业。公司确定了远景规公司的远景规划： 公司以品牌化为旗帜，以多

13、领域、全方位为公司发展方向。根据这一思路，划的发展战略：1、致力于仓储物流行业的发展，开创现代仓储物流产业新模式。2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。3、以人力资源为根本，营造人才发展环境，实现人才国际化战略。4、以服务为带动，依托专业、全面、优质的服务理念，以网络推广与品牌战略为有力补充， 实现多元化发展。 5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的服务形式来引导市场的发展，从而提升核心 竞争力。具体规划：公司未来 10 年的发展思路如下：2009-2011 年：1、2009 年是公司创立之年，公司将完成项目的选址论证、项目可行性论证，并经政府相关机 构审批，取得榆林市神木县第二

14、新村 140 亩土地使用权， 完善建设规划， 并逐步开展初期建设。2、公司将在两年内完成项目基地的基础建设，开展相关配套服务业务。3、初步确立公司的品牌战略研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。2012-2014 年：1、建设成为完善的物流产业基地，打造专业的网络商业服务平台。2、实现公司资本扩张，建立完善的法人治理结构。3、扩展相关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务为一体的综 合大型物流周转中心。2015-2019 年：1、公司进行规模扩张，建立集团化经营管理模式。2、建立长期合作伙伴制度，发展全国性业务推广，依托品牌效应，成为陕西省最大的仓储物 流中心， 并以此为基

15、础向全国拓展， 发展物流品牌连锁经营模式， 并最终成为全国知名的连锁物 流集散集群。第三章 市场分析3.1 中国物流业市场 物流业是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运 代理业、包装业等组成的复合型产业， 是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数 多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中的骨干产业和国民经济新的增长点。进入新 世纪以来， 我国物流业总体规模快速增长， 服务水平显著提高， 发展的环境和条件不断改善， 在 促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。 2008 年，全国社会物流总额达 89.9 万

16、亿元，比 2000 年增长 4.2 倍，年均增长 23% ；物流业 实现增加值 2. 万亿元，比 2000 年增长 1.9 倍，年均增长 14% 。2008 年，物流业增加值占全部 服务业增加值的比重为 16.5%，占GDP的比重为6.6%。一些制造企业、商贸企业开始采用现 代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能 整合和服务延伸， 加快向现代物流企业转型； 一批新型的物流企业迅速成长， 形成了多种所有制、多种服务模式、 多层次的物流企业群体。 全社会物流总费用与 GDP 的比率， 由 2000 年的 19.4% 下降到 2008 年的 18.3%

17、，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低， 还存在一些突出问题。 一是全社会物流运行效率偏低， 社会物流总费用与 GDP 的比率高出发达国家 1 倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流 供给能力不足的问题同时存在；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、 能 力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、 物流技术装备等能力有待加强； 四是地方封 锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍， 物流市场还不够规范； 五是物流技术、 人才培 养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。2008 年下半年以来，随着

18、国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的 服务产业也受到了严重冲击。 物流市场需求急剧萎缩， 运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌， 一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。 整体来看， 国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动， 而且对其他产业的物流服务供 给也产生了不利影响。大型交易市场的建立和发展是搞活流通， 繁荣市场，扩大城乡消费， 确保市场繁荣， 不断提升 物流服务现代化水平， 促进物流业跨越式发展的重要战略选择。 面对国际金融危机的影响， 物流 行业已成为当前拉动内需，扩大消费，搞活流通，繁荣市场，振兴经济的重要产

19、业。在国家物 流业调整和振兴规划的指导下，各地区正在抓紧物流园区建设，发展大型物流交易市场。3.2 区域物流市场发展与展望 十五期间，随着经济、社会和技术的快速发展，陕西省物流业发展步伐加快，由起步阶段开始迈向理性、务实、快速发展的新阶段。物流规模不断扩大，货运总量快速增长，第三方物流开始 起步，物流企业数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增加值稳步上升。到2005 年底，物流业产值超过 300 亿元，全省物流业增加值年均增长 11.7% 。物流业对经济发展的促进作用不断 增强。尽管陕西省物流业发展取得了一定的成绩， 但与发达国家和先进省市相比， 还存在一些问题和 差距。一是物流基础设施薄弱。

20、主要表现为总量不足，不同交通方式之间、交通与仓储设施之间 的配套性、兼容性较差。保税物流设施建设滞后。二是物流企业总体规模不大，服务范围窄。现 有的物流企业普遍基础设施和装备落后， 管理方式粗放， 缺乏担当龙头的大型现代物流企业。 服 务范围集中在运输和仓储领域， 功能比较单一。 三是物流专业人才严重匮乏。 缺乏具有现代物流 理念和专业知识的策划、 管理人才以及熟练掌握物流信息技术的专门人才。 四是观念滞后， 现 行 的一些体制、政策、技术、标准等还严重制约着现代物流业的发展。 沟通南北的重要物流集散地； 大力发展 努力提高物流业的社会化、 专业 18% 左右，达到 900 亿元，占全省生产总

21、值的 15% 23% 左右的基础上下降 3-4 个百分点。相对滞后于全县整体经济的发展，加快发展现代物流业是新时期经济社会发展的必然趋势。 根据陕西省十一五现代物流业发展 专项规划 ，到 2010 年，陕西省要基本建成以西安为枢纽，宝鸡、榆林、汉中、安康、渭南、 商洛为节点的现代物流体系， 把陕西建成我国承东启西、 第三方物流， 积极培育和发展具有较强竞争力的大型物流企业， 化和国际化水平。 全省物流业增加值年均递增 左右。物流费用占全省生产总值的比率在目前的尚处于自发阶神木县物流业的发展在陕西省处于较低水平， 段，急需整体规划，统一部署，重点培育，使其与全县整体经济的发展相协调，并成为神木县

22、新 的经济增长点。目前，神木县政府已经充分认识到发展神木物流业的必要性和迫切性。神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 要求做大做强现代物流业， 建立现代物 流配送体系。具体包括： 1 、加快培育和引进物流企业，建立和完善物流配送、连锁经营等现代 物流配送体系。 2 、发展以县城为中心的消费和物流配送市场，满足中、高收入者的消费需求； 发展以重点城镇为中心的流通、货物集散市场，发展城乡贸易。3、对传统商业应用现代经营方式、服务理念进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，增强流通企业活力，广泛开辟市场。随着金融危机传导效应的显现和扩散， 神木县域经济发展中产业结构不优、 企业

23、自主创新能力 弱和抗风险能力低等深层次问题逐渐暴露， 已成为掣肘科学发展的短板。 危机既凸显了发展中的 不足，也带来了调整结构、提升层次的大好机遇。此种情况下， 神木县政府正在积极推进产业层 次、产业结构、民营经济、社会结构和民生建设五个方面的转型。在产业结构转型发展路径中， 提出了推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主的物流体系， 形成与产业结构相匹配的 '能化产业物流 +建材 +装备制造综合物流 '模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心的构想。290.58 亿元， 亿元，增长 55% ； 元、农民人均纯收3.3 目标市场分析16.716075位，西部第 5 位，陕西省200

24、8 年，神木县经济继续保持了又好又快的发展势头。全年实现地区生产总值 增长 47% ；完成财政总收入 72.27 亿元，增长 52.1% ，完成地方财政收入 完成固定资产投资 134 亿元，增长 45% ；城镇居民人均可支配收入达 入达 6028 元，分别增长 27% 和 18% 。县域经济综合实力居全国第 59 第一位，成为陕西省第一个综合竞争力进入全国百强的县。国民经济建设的蓬勃发展，给当地钢材、水泥等建材市场提供了广阔的市场空间。 神木县国 民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 确定了十一五期间， 神木县围绕强县富民目标， 以转 变经济增长方式为主线， 大力推进工业化、 城镇化和新农村建

25、设进程， 实现城镇与农村统筹发展、 经济与社会协调发展、 北部矿区与南部山区兼顾发展、 人与自然和谐发展、 中省市企业与地方经 济共同发展，全面推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神 木、魅力神木、和谐神木。为了实现规划目标，神木县经济社会建设项目蓬勃发展。仅 2008 年 一年，神木县共安排基本建设项目 157 个，年度投资 145 亿元，其中县财政投资 18.5 亿元。如： 大交通体系的构建， 包括榆神高速公路、 神府高速公路、 包西铁路、 准神铁路和红柠铁路建设等； 工业区建设，包括神木新村、第二新村和赵家梁、石窑店等工业区建设。 神木县位于煤炭资源富集区的

26、中心地带，县境内储煤面积达 4500 平方公里，已探明储量 500 亿吨。近年来，能源化工项目强势崛起，截至 2008 年底，神木已经成为全国第一产煤大县（亿 吨级）、全国最大的兰炭生产基地（千万吨） 、全国最大的聚氯乙烯基地（百万吨） ，西部最大的 煤电基地（ 600 万千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（ 600 万重量箱） 、西部最大的电石基地（百 万吨），煤制烯烃、煤制油和多晶硅、三氯氢硅、1.4- 丁二醇、煤焦油轻质化等高新技术的能源化工项目已经建成或正在加紧建设。全世界约有 200。其中，府谷 17目前， 榆林市将金属镁产业列为重点发展产业项目， 将打造中国镁都作为当地发展金属镁产业

27、的战略目标，神木、府谷也已经将金属镁产业发展提上日程，榆林地区的金属镁产业发展迅速， 目前的生产能力和产量均居国内前列，成为我国金属镁的主要生产基地。 目前， 家金属镁生产企业，其中中国有 160 多家，榆林地区有 40 家，约占全国的 1/4 家，神木 11 家。其价格对金属硅铁、 白云石和煤气等是生产金属镁的重要原料， 占金属镁生产成本一半以上， 镁成本影响非常大。在目前金属镁价格低迷，原材料价格波动剧烈的情况下，低成本优势凸显。 神木及周边地区的硅铁、白云石和煤气等资源极其丰富，价格低廉，在发展金属镁产业方面， 有其他地区不能比拟的低成本优势。神木、府谷、榆林在我国金属镁产业链中的地位逐

28、渐提高， 金属镁的流通业务在神木前景可人。根据大型仓储物流根据神木县煤炭、钢铁、 工程机械、汽车和建材等产品的大型仓近年来， 神木县城市规模快速扩张， 神木县相继启神木第二新村也已启动。 本项目即位于神木第二电力、目前，神木县境内大型仓储物流企业仍属空白状态， 化工和城镇化等所取得的成就，神木县发展规划， 储物流将是神木县经济发展的重点发展产业。 动了锦界工业园区、 神木县城第一新村的建设， 新村物流仓储区内。神木第二新村规划中，规划的产业项目包括陶瓷、塑料、橡胶、镁合金和机械加工等，并配套有占地约 2500 亩的物流仓储区。该物流仓储区将为神木第二新村及周边的企业提供物流服务， 根据需求，物

29、流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、 贵金属、化工与矿产原料仓储物流区、水暖五 金交易城、家具建材交易城，汽车城、工程机械等。第四章 项目定位和整体规划4.1 项目定位项目建设理念：整体规划，突出合理的分布布局；突出配套功能，展示服务功能，发挥主导产 业的优势；明确市场定位，按照总量控制、层次清晰、特色突出、发展协调的原则，塑造益辰仓 储物流贸易市场交通便捷、配套完备、安全可靠、高效的形象；构建完备的信息服务平台，建设 现代化的服务体系；注重经济发展和环境发展平衡，加强绿化建设。本项目建设地点位于榆林市神木县第二新村内。第二新村位于神木县城西北 5 公里处，占地 面积 15 平方公里，依托神锦工业

30、大街，以产业为主、人居为辅，由民营企业创业园和生态移民 区 两大区构成。 神锦工业项目南侧是机械装本项目位于神锦工业大街南侧，三面临街，处在第二新村的核心地带，交通便利，配套企业、 设施齐全，区位优势明显。项目东面紧邻第二新村管理中心，配套服务设施及其便利。 大街北侧为陶瓷工业园区、 镁合金加工园区、 橡胶加工园区和塑料工业园区， 备制造园区。服务完善的大型综本项目拟建成神府地区设施装备领先、 市场规范协调、 供货质量稳定及时、 合现代化仓储、物流、贸易市场。目标顾客主要包括：建材、机械、钢材等生产企业和贸易商。 项目建成后，将成为神木地区集钢材、工程机械、汽车、建材（水泥、陶瓷、涂料、装饰装

31、修材 料等）生产厂家直销、代销及超市、商场货物仓储、物流、贸易为一体的大型仓储物流贸易中转 市场。4.2 项目经营发展模式 益辰仓储物流贸易市场采用规模开发、集约用地，注重可持续发展的开发模式。仓储交易区、 仓库物流区和临街商铺的经营，采用自营和租赁双重模式。 五年后，在经营需要的情况下， 可部 分出售仓库物流区的仓库（约 2.15 万平方米）的使用权或产权，以加速投资回收，降低投资者 的投资风险。益辰仓储物流贸易市场由神木县益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责管理。 益辰仓储物流 贸易市场有限责任公司本着便捷高效、 透明公正的原则， 全权负责为入驻商户解决配套的服务问 题，为企业提供优势的服

32、务， 营造良好的仓储物流贸易环境。 其主要职责： 统一负责项目的规划、 建设、政策制定和入驻商户的管理等工作。 园区由益辰仓储物流贸易市场有限责任公司统一管理， 入驻商户将根据不同的企业规模享受园区相应的服务 : 除可以直接使用物流信息系统平台的支持 外，还有相应的业务培训和专家咨询支持，促进现代物流企业和现代工商企业的成长。金属镁交易中心则是依托神木优势的金属镁产业， 利用地缘优势， 集中资源优势， 建立起当地 金属镁生产企业和外地采购商的交易桥梁， 通过各种增值服务， 降低金属镁交易成本， 为客户创 造价值。 主要服务方式包括： 1、在益辰仓储物流贸易市场办公楼辅楼设立金属镁生产企业展厅；

33、 2 、设立交易服务中心，进行金属镁市场的信息搜集整理、采购中介服务等业务；3、构建网络信息平台，营造金属镁交易服务的专业平台。4.3 项目整体规划本项目规划总用地面积为 140 亩，建筑面积 51755.4 平方米。在考虑用地、周边环境和建设 现状等因素的基础上， 按照集中高效的原则， 确立了益辰仓储物流贸易市场四大主题片区： （1 ） 仓储交易区。主要业务为钢材、工程机械、汽车销售；（ 2）仓库物流区。主要业务是为建材贸易、日用百货等货物提供仓储中转物流服务；（ 3）临街商铺。主要业务为工程机械配件供应与售后维修服务等； （ 4）办公区。主要业务为仓储物流办公服务和金属镁交易中心。神木县益

34、辰仓储物流贸易市场平面图4.3.1 功能分区1、仓储交易区仓储交易区占地约 56 亩，建成 6 大交易区，交易区总面积 2.76 万平方米，交易区的道路宽 8 米。6 大交易区细分为钢材、工程机械和汽车交易区。仓储交易区平面图周边煤矿、 电厂、 化工厂和建（ 1 ）钢铁交易区 主要服务客户：神木第二新村工业区机械装备制造园区的企业， 筑市场等。主要钢铁品种：制造用钢、建筑用钢两大类，包括板材、线材、型材和管材。（ 2）工程机械交易区 主要服务客户：建筑工程公司、厂矿企业和运输公司等。主要交易品种： 载重车辆、 挖掘机械、 装载设备、 筑路机械、 起吊设备等， 兼营售后维修服务。 （ 3 ）汽车

35、交易区 主要服务客户：社会团体、居民，厂矿企业和运输公司等。主要交易品种：各类轿车，以中高档为主，兼营售后维修服务。2、仓库物流区仓库物流区占地约 48 亩，建成 6 大仓库，仓库总面积 2.15 万平方米，仓库主干道的道路宽 12 米。仓库物流区服务的主要对象是当地和外地建材企业及贸易商等，为他们提供货物仓储中 转物流服务。仓库物流区平面图3、临街商铺在毗邻神木第二新村管理中心的临街面和项目南侧的临街面， 建立一个大型工程机械配件供应 中心，为周边企业和个人提供工程机械配件和维修服务。临街商铺为两层，临街商铺呈?行，临街长度为 597.4 米，建筑面积 2.42 万平方米。4、办公区办公区紧

36、邻神锦工业大街，由一栋 8 层的主建筑和 2 栋三层的辅楼组成，周围辅以绿化带、 喷泉和广场。 办公区负责整个仓储物流贸易市场的管理和服务职能， 形成一站式服务和全方位服 务的服务中心。 同时， 在辅楼设立金属镁生产企业产品展厅和交易服务中心， 为金属镁生产企业 提供展示产品和企业形象的窗口，同时为外地金属镁采购商提供一站式采购服务。4.3.2 道路交通规划本项目紧邻神锦大街，项目 2 公里范围内有众多公路交通枢纽：榆神、神府高速路出口；包 神、榆神、神兴、神佳二级出入境公路与神木过境线交汇处。货物主要通过公路运输。此外，项 目距神木火车站 4 公里， 并有铁路延伸第二新村的规划， 铁路交通也

37、是本项目的运输途径之一。项目场地内道路系统设置合理， 在项目北面， 设有两出入口与神锦大街相连， 出入口宽 8 米， 项目内建设二纵七横的干道。南北向的 2 条道路宽 8 米；办公楼与仓储交易区之间的东西向道 路宽 12 米；仓储交易区内道路宽 8 米；仓库物流区四周东西向道路宽 12 米。项目内道路宽敞， 车少时，货车可快速实现倒车，车多时，可环线行驶，方便货车高效进出。4.3.3 绿化景观规划益辰仓储物流贸易市场的绿地建设分为以下几种类型：1、公共绿地：包括草坪、花坛、喷泉广场等公共设施绿地。5-6 米，长约 361.4 米的防护隔2、隔离绿地：益辰仓储物流贸易市场在项目西侧规划有宽约 离

38、林带，可以有效隔离噪声和污染。3、林荫大道：益辰仓储物流贸易市场内沿主次干道布置绿化带，道路两侧种植树木，形成绿 色林荫大道。既达到绿化的目的， 又可为市场另外，在市场的外围绿地上用不同颜色的自然花草编织广告， 内企业提供宣传的平台，同时也形成了一道绿色围墙。4.3.4 用地规划、总体规划用地 1 益辰仓储物流贸易市场用地包括仓储交易用地、公共设施用地、道路交通用地及绿化用地等。 仓储交易用地主要承担仓储流通功能，规划按低中、低密度开发， 建筑形式进行简洁。 具体用地 规划如下表。益辰仓储物流贸易市场规划用地明细2、建设周期15 日间。建设周期两年。土建安排在每年的 3 月 15 日 -11

39、月项目实施进度表 第五章 市场营销重点建设县城、大柳塔、店塔、锦 第二新村位于神木老城区和锦界工5.1 市场需求分析 近年来，神木县依托资源优势，高度重视城乡一体化发展， 界、大保当 5 个重点城镇和四大工业园区，发展产业集群。 业区的中间位置，临近县城，综合区位优势明显。， 2009-2020 年，第二新村物神木县第二新村物流仓储区占地 2500 亩，其中，益辰仓储物流贸易市场 140 亩，占第二新村 物流仓储区的 5.6% 。依托神木县第二新村的产业集群优势和区位优势，益辰仓储物流贸易市场 所处市场需求旺盛。根据陕西省神木县第二新村产业发展规划 流产业年平均销售收入能达 120 亿元。20

40、09-2020 年陕西省神木县第二新村物流产业收入预测5.2 营销理念1 、突出配套功能，展3、设施共享，方便入驻商户益辰仓储物流贸易市场在招商和管理进程中将始终如一遵循以下宗旨： 示服务水平； 2、构建完美的信息网络平台，提升信息互通速度； 经 、生态设计，营造舒心的工作和交易环境。 4 营；该区将建成多个物流园区。 为了避免相邻地区物流基地 益辰仓储物流贸易市场要采取适当的市场细分策略， 依 比竞争对手更有效地为客户提供与物流活动相关的基础设在项目建设经营理念指导下， 益辰仓储物流贸易市场贯彻五个营销理念， 运用灵活多样的招商 手段，分四个阶段针对三类客户，为入驻商户全面解决仓储物流贸易的

41、配套服务。项目处在神木第二新村仓储物流区内， 恶性竞争， 为谋求自身更大的发展空间， 靠自身独特优势， 争取物流运作资源， 施、信息、咨询等一系列服务。1、招商，采取多种招商方式，吸引商户入驻5.3 营销渠道策略 益辰仓储物流贸易市场的营销包括两部分内容：市场； 2、市场推广，将益辰仓储物流贸易市场作为整体向市场推广，扩大知名度，为入驻商户 开展业务提供良好的市场环境。5.3.1 招商策略在招商过程中首先应准备完备的宣传资料,这些资料包括宣传画、电子宣传工具、标准服饰和招商手册等， 培训专业招商人员， 在此基础上可以利用以下招商手段， 或者在某一阶段只强调一 种手段，或者将几种方法结合起来使用

42、，灵活多样地进行招商活动。1、利用传媒招商针对目标客户的媒体习惯， 设计打动心扉的广告， 利用传统的电子媒体和印刷媒体进行大规模 的招商宣传。2、举行或参加行业招商会广泛联系客户。 针对意向客户采取方案营销的方式进行有选择地参加一些有意义的行业会议， 深度接触和谈判。向其传递招商信息， 利用他们的信息和渠道进行更大范3、借助中介机构的联络渠道招商 充分利用如招商代理机构等有关中介， 围的招商活动。4、安排招商小组主动招商进行宣传、 信息收集、 确定意向客户的要求益辰仓储物流贸易市场可主动派出专业招商队伍， 和标准，开展深度接洽和有计划的谈判进程。5、借助电子网络招商 设立益辰仓储物流贸易市场专

43、用网站，网站设立专门的招商频道，网站内容要体现互动交流、 内容丰富、信任公正等特点，借助网络搜索引擎连接各类招商网站和相关企业。 6、利用各类政府及协会渠道利用政府有关机构和行业协会的权威性， 通过这种平台宣传和展示益辰仓储物流贸易市场招商 信息，搜寻目标客户，提高招商推广力度。5.3.2 市场推广策略仓储物流贸易市场的市场推广目的是提高市场知名度， 吸引客源， 增加市场交易额， 为仓储物 流贸易市场和入驻商户增加效益。 益辰仓储物流贸易市场可以采取宣传手册、 用户杂志、 出席推 介会和交易会、 视觉形象设计、 互联网和广告等多种手段混合使用的综合营销方式， 以达到预期 效果。此外，招商和市场

44、推广可同步进行，也能相互促进，但各有侧重点。5.4 招商推广计划益辰仓储物流贸易市场的营销战略能否最终落实， 市场推广能否成功， 招商活动起着举足轻重 的作用。招商活动可以分为四个时期，每个时期都有不同的工作重心和工作内容。5.4.1 筹备期筹备期的工作重心为： 在进一步市场定位的基础上， 规划招商预算， 完成招商宣传工具的制作， 积极利用新闻媒体和多种有效的宣传工具， 让潜在客户了解益辰仓储物流贸易市场的理念和经营 战略，为介绍期的招商活动做好准备。时间安排： 2009 年 8 月 -2010 年 3 月。5.4.2 介绍期介绍期的目的是在形成强有力销售组织的基础上， 加大宣传力度， 引导潜

45、在客户对益辰仓储物 流贸易市场有一个明确人士， 通过招商会和一对一招商人员的推广活动， 使招商活动进入理想的 启动阶段。2009 年 3 月 -2010 年 6 月。时间安排：5.4.3 强力推广期 强力推广的目的是加大推销力度，力争益辰仓储物流贸易市场在介绍期基础上完成累计总量80% 的招商目标。2009 年 6 月 -2010 年 12 月。时间安排：5.4.4 稳定推广期稳定推广期的工作目标是完成滞留的 20% 的招商任务，在以往的招商经验基础上，寻找新的 客源和积极改进招商方案。 2011 年 1 月 -2011 年 6 月。时间安排：第六章 管理体制基础设施建设、 投6.1 管理体系

46、 益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责益辰仓储物流贸易市场土地开发、 资融资、招商引资、行政管理、协调和服务等工作。公司采用直线职能管理体系，机构设置及职能划分如下图：6.2 人力资源配置与薪酬体系需要配备各类人员 125 人。用工形式：业务性较强的岗位上全部采用合同制用工方式，其余采用临时工用工形式。本项目招聘有丰富经验的管理人员、 仓储、物流、贸易专业人员，各类人员上岗前进行专业知 识培训，并经考核合格后方可上岗。掌握现代化管理方式，提高企业的管理水平。劳动定员表第七章 财务分析7.1 预测依据7.1.1 收入及利润依据1、基建贷款利率：执行中国人民银行颁发的现行 2、销售税金及附加的确定

47、营业税：根据地方税务局的规定，按销售收入的 增值税：由销售税抵扣进项税，税率为 17% 。1）2）3-5 年期贷款年利率 5.76% 。5% 计提营业税。城市维护建设税 :根据国家财政部（ 1993 ）财发第 42 号文规定，按营业税的 3% 号文规定，按营业税的 2）第 1994 ）教育费附加：根据国务院国发明电（ 25% 计取。（3） 计算。3、所得税：根据服务业的所得税标准，按利润总额的 4、基准收益率：按 8% 计算。7.1.2 成本估算依据（ 1 ）管理费用：本项目管理费用为开发企业在管理和经营中所发生的费用 算。（ 2）营业费用： 本项目营业费用为企业经营过程中及日常所发生的各项费

48、用按销售收入的 计算。（ 3 ）财务费用： 项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生的各项费用 款利息按年利率 5.76% 计算，第五年经营产生正的现金流入时，按利润总额的 息。（ 4）工资等费用：各类人员工资按人均工资1500 元/ 月估算 ,职工福利费按工资总额的 14%估算，中高层管理人员工资略高于普通工作人员，共 498.56 万元 /年。（ 5）其他费用：本项目的场地维修费用及其他费用按销售收入的1.4% 计算。7.2 投资收益预测 方案一：所有建筑物全部用于租赁5% 计取。4（,按营业额的 4% 计3%,本项目主要为贷15% 补充贷款利未来五年公司的整体业务财务数据的预测总成本费

49、用表单位：万元项目收益估算表单位：万元项目的效益分析及财务评估按照新增资金来测算， 即将项目投资及项目收益与企业其它投资及 收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目的投资收益及风险。项目现金流量估算表单位：万元经计算，该项目年平均利润总额为 4672.49 万元，年平均所得税 1168.12 万元，年平均所得 税后利润为 3504.37 万元。根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：总投资收益率=年平均息税前利润项目总投资资本金净利润率=年平均净利润项目资本金BEP （生产能力利用率）=年固定总成本年营业收入X 100% = 48.23%X 100% = 67.55%

50、-年营业税金及附加 -年可变成本 X 100%=25.09%方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区未来五年公司的整体业务财务数据的预测总成本费用表单位：万元项目收益估算表单位：万元项目的效益分析及财务评估按照新增资金来测算，收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目的投资收益及风险。即将项目投资及项目收益与企业其它投资及项目现金流量估算表单位：万元经计算，该项目年平均利润总额为 5380.42 万元，年平均所得税 1345.11 万元，年平均所得 税后利润为 4035.32 万元。根据利润和利润分配表计算投总投资收益率、资本金净利润率：总投资收益率=年平均息税前利润项目总投资 资本金净

51、利润率=年平均净利润项目资本金 BEP （生产能力利用率）=年固定总成本年营业收入=25.60%X 100% = 55.54%X 100% = 77.78%-年营业税金及附加-年可变成本 X 100%25.09% ，企业就可以保本；方 ，均高于行业的 19,323 万元， 只 还有盈余。从计算指标看，方案一全部投资税前财务内部收益率为38.66% ，税后财务内部收益率为28.90% ，税后财务净现值为 14,954 万元, 只要年营业收入达到 案二全部投资税前财务内部收益率为 44.45% ，税后财务内部收益率为 35.76% 基准收益率 1 2 % ，并高于目前银行的长期贷款利率 5.76%

52、 。税后财务净现值为 要年营业收入达到 25.60% ，企业就可以保本。 表明本项目除能满足行业最低要求外， 表明该项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。第八章 资金需求实现公司业务和规模为当地钢材、 镁产品供销提供为适应迅速增长的区域经济形势， 完善区域内建材产品的物流贸易体系， 的飞跃， 将募集 9687.86 万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场， 良好的平台及工程机械、汽车租赁平台。8587.06 万元，建设期利息100.8本项目计划总投资 9687.86 万元人民币， 其中，固定资产投资万元，流动资金投资 1000 万元，明细情况见下表：总投资估算表单位：万元本项目项目建设总投

53、资 9687.86 万元。其中，自筹 5187.86万元，占总投资的 53.55%，其余46.45% 的投资额，即 4500 万元采用债权融资的方式取得。第九章 风险分析9.1 风险概述这些风险主要来自于市场、内部本项目在建设和全面投入运营后， 将会受到多种风险的困扰。管理、财务以及部分不可预见的因素。以下就项目的主要风险及其来源做简要阐述。（ 1 ）市场风险市场风险主要为行业市场发展的进程风险、 未来前景的增长， 以及行业内的现有和潜在竞争等 所引发的风险。本项目所建设的仓储物流园区，就所处地区、经营范围和政策导向等方面来看， 在长期市场竞争中，随着陕西省榆林市及周边地区各产业的迅速发展，潜

54、在竞争出现几率较大， 存在着一定的市场竞争风险。 但是本项目具有独厚的地理、 交通便利等优势， 在一定程度上缓解 了本项目的市场风险。（ 2 ）管理风险管理风险主要针对企业在经营过程中的内部风险控制， 因此在设计时应从制度上规避可能存在 的内部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥企业自身的管理优势， 参与外部竞争。陕西省榆林市神木县第二新村是一个集陶瓷、中心物流园区的管理和对大客户因此本项目的管理风险主要来源于其操作中存本项目的管理风险主要集中在领导团队的决策中。加工、物流、 装备制造等各大工业生产为一体的综合工业园区， 之间的协调将严重影响本项目的长期运作和收益。 在的

55、风险。企业财务风险主要表现有无力偿还债务风险和从而抵减了预 期（ 3 ）财务风险 企业融资产生的财务杠杆作用犹如一把双刃剑，利率变动风险。 国家贷款利率有波动， 必然造成企业的资金成本控制难度增大，收益。本项目借贷和偿还能力方面的财务风险较小， 主要的风险来自于对流动资产的使用和控制方面。 大型仓储物流行业需要固定的流动资金以便进行正常的运作。 对大量流动资金进行精确的运用和 控制将增加企业在财务操作中的难度， 同时也会增大企业的财务风险。 因此本项目的财务风险将 集中在流动性风险中。（ 4 ）其他不可预见风险本项目所存在的不可预见风险主要指社会环境、 金融环境、 自然灾害等因素所带来的风险。

56、 在 经历了 2008 年世界金融危机以后，我国出台了十大振兴产业计划，大力扶持物流业。同时项目 所在地的社会及人文环境相对稳定， 长期发展前景良好， 因此， 主要的不可预见风险将来自于当 地的自然环境及自然灾害方向。9.2 主要风险影响分析通过对本项目各种主要风险来源的判明， 实施。现就各项目的影响程度做综合比较，可以得知各种风险在不同方面影响着本项目的建设和以便得以全面的分析风险，并得出相应的对策。本项目主要风险影响程度对比就本项目各种主要风险的影响力来看， 续运作有较大影响， 需要着重引起重视； 上给予必要的考虑， 提前做好应对措施； 要的策略调整即可。9.3 风险对策与控制 在分析了本项目各种风险及其影响程度之后， 制定相应的对策和控制措施就显得格外重要。此，现就几种主要