第三节房地产抵押价值评估

1、第三节房地产抵押价值评估（）针对此知识点提问知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质也就1.房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押 权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协 议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产 包括拟抵押房地产和已抵押房地产。2.房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、 变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的 款额后的余额。根据房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值为抵押房

2、地产在估价时 点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价 师知悉的法定优先受偿款。3.法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于 本次抵押贷款受偿的款额，包括：发包人拖欠承包人的建筑工程价款， 已抵 押担保的债权数额，以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变 土地用途应补交的出让金等费用）。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、 营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。4.房地产抵押价值评估三环节:房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评 估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构;商业银行在对

3、已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值;处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给 出快速变现价值意见及其理由。房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对 房地产抵押价值进行分析、但应房地产估价规范6. 4. 2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公 开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行， 在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影 响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是错误 的，即教材p223正数第

4、19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余 额。】知识点二：房地产抵押估价的法律规定(一) 可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求 【基本制度学习技窍：重 点记忆不得设定抵押的房地产，排除记忆可以设定抵押的房地产。】(1) 抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(2) 抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩(四 荒)等荒地的土地使用权;(4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教 育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的

5、财产；(5) 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设 定抵押权；(6) 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权;(7) 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地 上的房屋同时抵押；(房随地走)(8) 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土 地使用权同时抵押；(地随房走)(9)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用 地使用权同时抵押；(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。(二) 不得设定抵押的房地产(1) 土地所有权;(2)权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产;(3)

6、 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医 院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会 公益设施；(4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(5)已依法公告列入征收范围的房地产;(6) 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(7) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定 可抵押的除外)；(8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物;(9) 依法不得抵押的其他房地产;(10) 划拨土地使用权不得单独抵押;(11) 乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押。【基本制度此知识点学习技窍：分两组记忆，一

7、组是“有争议的、违章的、 征收的、查封的”、另一组是“公益的、文物的、所有权、集体使用权、乡村 的地”】（三）其他限制条件（ 1）在建项目应取得四证：国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证； （2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;（ 3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件 并取得商品房预售许可证；（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并 将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；（抵押不破租赁）（ 6）发包人拖欠承包人

8、的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及 其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；（ 7）房地产抵押，应当凭两证：土地使用权证、房屋所有权证 办理；（ 8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人;（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合 同无效。（四）与房地产抵押估价有关的规定【3+5】依法不得押的房地产，没有抿押价值，首次抵押的房地产，该房地产的价值为握押价值i 再次抵押的房地产,该雳地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;厂以划拨方式取得K土地使用枫连同地上建筑物抵押的，评倍其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额，農

9、具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价 J 值的影响；1以享受国家优恵政茉购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产利人可处分和收益的份甑部分的价值以按份®共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额謎分的价值;L以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值.知识点三：房地产抵押价值评估技术路线及估价方法作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和 估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应 遵循谨慎、保守原则，选用 估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。1 完全产权房地产这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即

10、拥有一定期 限的土地使用权和房屋产权。对这类房地产作为抵押物进行评 估时，可根据具体情况米用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可 以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。2 不完全产权房地 产【问答题的出题点】这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用 权，土地是以行政划拨方式取得。对这类房地产作为抵押物进 行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值： 一是直接 评估在划拨十地使用权下的市场价值：二是评估假设在出让十 地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土 地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。 估价报 告中

11、均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或 者相当于土地使用权出让金价款的数额。3.部分（局部） 房地产应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用， 它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到 土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价 方法可选用市场法、收益法或成本法。4.在建工程房地 产在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程 进行抵押。请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签 署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函）， 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只 能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款

12、， 估价方法可选用成本法和假设开发法。5.乡（镇）村企 业房地产以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建 设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序 不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或 市场法。知识点四：房地产抵押估价注意 9大事项1.估价目的2.估价时点3.确认估价对 象可以作为设定抵押的 房地产4.合理确定假 设前提和 限制条 件为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日（估价委托合同对估价时点 另有约定的从其约定）。并在“估价假设和限

13、制条件”中假定估价对象在估价 时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通 或拍卖）性、可抵押登记生效等。如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件， 在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工 程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权 证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了 的只能不评。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件， 如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保

14、的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存 在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。【问答 题的出 题点】为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若 在估价时点时当地同类房地产市场有过热 （或泡沫）现象，估价师要头脑清醒, 特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速 下降。5.把握市场风 险在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更要把握客观 的天平，不能继续维持过高估值。防止咼 估在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素

15、很 多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不 确定。对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升 值因素可较少或不予考虑，女口：收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少 考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例 作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和 利润，不应低估折旧。6.估价中谨慎在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率 不应偏低。原则在运用假设开发法估价

16、时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估 开发成本、有关费税和利润。房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选 用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。【定义】变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件 下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的 通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析。7.市场变现能 力【解释】拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律 师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、 应补缴的土地出让价款等。分析8.风险提 示9.其 他估价师在估价报告中，应从专

17、业角度向估价报告使用者作出提示：估价 对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。【抵押三阶段三注意】房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能 导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予 以充分考虑和说明。抵押期间，随着时间推移，若经营管理不利、房地产过度使用、使用价 值贬损、市场泡沫等因素会使抵押房地产价值下降。 估价师应对主要可能的引 起价值变化的风险，特别是降低

18、价值的风险，如预期风险、损耗风险，法律风 险，先解押、抵押登记生效、通知租户、戈啟地补缴出让金等等加以说明，提 出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。对再交易房屋，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对大产权证 下的应按商品房的实际套为单位的价值分列。【教材案例3-3】XX在建工程抵押估价报告封面（略） 目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）XX光电子核心市场1楼一轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果报告（节选）、估价委托人（略） 、估价机构（略）三、估价对象本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款

19、所涉及的位于 a市洪山区鲁巷绿化广 场东南侧的XX光电子核心市场的 1楼一轴、2楼在建工程，总建筑面积为 23039 rfo1土地状况（1） 土地权属及登记状况土地使用权由甲公司以出让方b新技术开发区分局核发了国,土地登记用途为光电子市场，2052年6月26日，土地使用权估价对象为XX光电子核心市场的1楼一轴、2楼在建工程，XX光电 子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧， 式取得。2002 年 6 月 26 日, a市国土资源管理局 有土地使用证（XX国用2002字第XX号） 土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为 剩余年限为45. 83年。该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路

20、，北临 珞瑜路。2002627土地出让3006.831剩余45.83年已过年估价时点50年终止日期（2） 土地利用状况估价对象为XX光电子核心市场的1楼一轴、2楼在建工程，XX光电 子核心市场为1幢五层建筑物，地上四层，地下一层。设计总建筑面积74185rf （各层设计建筑面积见表3 15）。本次评估的1楼一轴建筑面积为8677 含分摊夹层），2楼建筑面积14362 rf （含夹层）。各层设计建筑面积一览表表 3 15地下层一层一层夹层二层二层夹层三层三层夹层四层四层夹层合计1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基础设施估价对象土地地

21、势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周 围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通二（通路、通电、通水、排 水、通信），红线内场地平整,宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。2.建筑物状况（1）建筑物权属及登记估价对象为XX光电子核心市场的1楼一轴、2楼在建工程，xx光电 子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185 rf,总 体建成后拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。（2）建筑物设备及装修估价对象所在的XX光电子核心市场共 5层（含地下1层），钢混结构，装 有二部“天津奥的斯”自动扶梯，楼内设有集中冷暖系统、排风系统、智能消防 系统等系

22、统设备。一层设计为大型商场、办公用房，建筑主入口位于宗地西北侧， 通过多级踏步台阶进入四层高的中庭，二、三层功能基本同一层， 四层后部为无柱大型空间，主要布置“光谷”展厅，前部设计有新闻发布厅、办公场所及贵宾 休息区等。建筑物装修情况：铝合金门窗，钢龙骨和铝合金网格吊顶：外墙250厚蒸压粉煤灰加气混凝土砌块砖，贴白色、米灰色块状贴面砖（800mrX 1200mm， 门厅正上方外墙为三层弧形透明玻璃幕墙（1000mrX 1400mm :公共部位地面铺棕色碎花大理石（800mrX 800mm，其中一楼已铺设完毕， 层待铺设；内墙面涂白色乳胶漆，立柱贴米黄色块状贴面砖（三、四楼及地下800mrX 8

23、00mm。（3）使用及保养估价对象在建工程于2002年开始施工，目前土建工程、主体安装工程已基 本完成，水、电、绿化、消防工程均已到位，其他安装工程正在进行，尚未投入 使用。3.委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等法定优先受偿款 的情形。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2006年8月31日。【纠错】估价时点在作业日期之后，应说明理由。一般情况估价时点是在作 业日期之内的某个日子，这是抵押价值估价目的报告，估价时点应为实地查勘 之日，且需要在估价的假设和限制中假定估价对象在估价时点的状况与完成实 地查勘之日的状况一致。六、价值定义本报

24、告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权 利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。1. 用途：估价对象设计用途为商业服务， 评估设定用途为商业服务。2. 权利状况：委托人拥有在建工程建筑物合法权属和土地使用权，土地所 有权为国家所有，土地使用权性质为出让。3. 开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通信） 及红线内“场地平整”。4.建筑物结构：钢混。【纠错】以上四点不应放在价值定义里，而应放在估价对象中。七、估价依据（略）八、估价原则（略）【注意】如列出原则，必须有谨慎原则，没有算错误。九、估价方法故可采用假设开发估价人员认真分析所掌握的资料

25、，进行了实地查勘和调查，估价对象为在建 工程，成本资料比较容易收集，故宜采用 成本法进行评估；另外，估价对象在 建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对 较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算， 法评估。【纠错】未说明选用估价方法的定义。房地产估价规范， 在认真分析现有资料经过仔细的分十、估价结果注册房地产估价师在实地查勘的基础上，根据国家标准 遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法， 的基础上，结合估价经验，综合分析影响房地产价值的各项因素， 析测算，最终确定估价对象在估价时点 2006年8月31日房地产的抵押价值为人民币15703. 1

26、6万元，大写人民币：壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟陆佰元整。详见下 表：房地产估价结果一览表-16序号楼层建筑面积（rf）单价（元/ rf）总价（万元）11楼1 7轴86779017. 237824. 2522楼143625485. 957878. 91合计2303915703. 16【纠错】估价结果应披露三种价值，缺假定未设立法定优先受偿款下的市场 价值、估价师所知悉的法定优先受偿款。1一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年8月25日至8月28日。【纠错】抵押目的估价报告估价时点应为实地查勘之日，但此报告实地查勘之日为2006年8月31 日，超出了估价作业日期，没有给出理由。十三、估价报告使

27、用期限在房地产市场未发生明显波动的前提下， 本次估价报告使用期限自本估价报 告出具之日起为半年,即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估 价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内 房地产市场行情变化较快，应重新评估。十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）XX光电子核心市场1楼一轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略，见结果报告）七、估价测算过程1.成本法测算过程【纠错

28、】在成本法求取土地价值时用了基准地价修正法和假设开发法，而后边求取在建工程的价值又用了假设开发法，是逻辑混乱，在成本法中求取地价 不应用假设开发法。(1)基准地价修正法计算土地价值a基准地价概况根据C省物价局、C省国土资源厅省物价局省国土资源厅关于 a市市区基 准地价的批复(鄂价房服2002 171号)，a市市区土地定级估价成果已经 过国土资源部、省国土资源厅、省物价局验收通过。根据a市市区土地定级及基准地价评估技术报告，a市土地定级与基准地价评估的范围为a市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、 青山区以及b新技术开发区和a市经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地 级别、住宅用

29、地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九 级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。a市市区基准地价定义为：在估价期日为2001年1月1日,宗地外围“给水、 排水、电、路、通讯”五通和宗地内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价 区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、 工业等用途区分，在法定最高出让年限时的平均价格。b确定估价对象宗地的土地级别及基准地价根据a市基准地价报告，估价对象处于a市商业用地iv级地段，商业iv级 基准地价为 2034元/山2。【纠错】估价对象土地用途是综合， 应按综合用途基准地价考虑，而非

30、商业用 途40年。C、宗地地价区位因素修正 iv级商业用地宗地地价区位因素修正体系本次评估宗地为商业iv级，根据a市土地定级及基准地价报告，iv级商 业用地地价区位因素修正系数指标对照表和修正系数表详见下表：17iv级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因 素因子优较优一般较劣劣繁 华 程 度距市级商服中心距离（m< 60080015001500250025003500> 3500距区级商服中心距离（m< 400400700700120012001600> 1600距小区级商服中心距离（m< 100200300300400400500> 500距街区级

31、商服中心距离（m< 5050 100100200200250> 400临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活或交 诵型主干 道生活型次干道支路临街公交站点状况（条）> 1210 1461046< 4距火车站距离（m< 3000300045004500600060008000> 8000距长途汽车站距离（m< 30030012001200200020003000> 3000距码头距离（m< 60060030003000600060008000> 2100基 础 公 用 设 施 状 况供水状况（%> 99989796< 96

32、排水状况好较好一般较差差距医院距离（m< 30030060060090090012001200距电信营业厅距离（m< 2002004040070070020002000环 境 状 况噪声污染无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染大气污染无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染绿地覆盖好较好一般较差差地形状况地势平坦地势较平坦，对建 筑物无影 响地势较平 坦，对建筑 物影响较 小地势不较 平坦，需 考虑坡度 的影响地势不平 坦需经过 平整才能 使用坚固类场硬塑类场软塑类场软塑类场地质状况地土体，地土体，抗震能力地土体，地土体，抗震能力抗震能力一般抗震能力抗震能力强较强较弱弱iv级商

33、业用地宗地地价区位因素修正系数表表 3- 18续表因素因子优较优一般较劣劣人口 状况人口密度（人/k rf）>54879393955487927986393931986527986<19865城市 规划道路规划主干道快速路次干道支路街坊间支 路用地规划中心商业 区较繁华商业区一般商业区商业网点其他类型因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华 程度0.224距市级商服中心距离0.090.01720.008600.00960.0191距区级商服中心距离0.0820.01570.007800.00870.0174距小区级商服中心距离0.0350.00670.003300.00370.0074

34、距街区级商服中心距离0.0070.00130.000700.00070.0015交通条件基础公用设施状况临街道路状况0.0810.01550.007700.00860.0172临街公交站点状况0.0940.01800.009000.01000.0200距火车站距离0.0240.00460.002300.00250.0051距长途汽车站距离0.0270.00520.002600.00290.0057距码头距离0.0190.00360.001800.00200.0040供水状况0.0560.01070.005400.00590.0119排水状况0.0520.00990.005000.00550.0

35、110距医院距离0.0230.00440.002200.00240.0049距电信营业厅距离0.0160.00310.001500.00170.0034距幼儿园距离（m0.0250.00480.002400.00270.0053距中学距离（m0.0180.00340.001700.00190.0038距小学距离（m0.0150.00290.001400.00160.0032距大学距离（m0.0110.00210.001100.00120.00230.2450.216续表因素权重因子权重优较优一般较劣劣环境 状况0.188噪声污染0.0200.00380.001900.00210.0042大气污

36、染0.0220.00420.002100.00230.0047绿地覆盖0.0290.00550.002800.00310.0062地形状况0.0310.00590.003000.00330.0066地质状况0.0290.00550.002800.00310.0062距公园距离0.0230.00440.002200.00240.0049距体育场馆距离0.0170.00330.0016 100001800036距图书馆距离0.0170.00330.00160000180.0036人口 状况0.080人口密度0.0800.01530.007600.00850.0170城市规划0.047道路规划0.0

37、250.00480.002400.00270.0053用地规划0.0220.00420.002100.00230.0047 确定估价对象各因素修正系数表 3- 19根据a市iv级商业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具 体内容，结合各估价对象宗地的具体情况，编制估价对象宗地因素修正系数表见 下表：因素修正系数表因数影响因素调查情况优劣程度修正幅度繁华程 度距市级商服中心距离距中山大道约18000m劣0. 0191距区级商服中心距离距中南路约7000m劣0. 0174距小区级商服中心距离距鲁巷广场约50m优0. 0067距街区级商服中心距离距鲁巷广场约50m优0. 0013交通条件临

38、街道路状况临珞瑜路，混合型主干道优0. 0155临公交站点状况17条优0. 0180距火车站距离距武昌火车站约10000m劣0. 0038距长途汽车站距离距付家坡客运站约7000m劣0. 0038距码头距离距a市港码头约13000m较劣0. 0013基础公 用设施状供水状况99优0. 0140排水状况好优0. 0140距医院距离距省荣军医院约2000m劣0. 0049况距电信营业厅距离距鲁巷电信营业厅约300m较优0. 0015环境状况噪声污染轻度污染一般0大气污染轻度污染一般0绿地覆盖一般一般0地形状况地势平坦优0. 0105地质状况抗震能力一般一般0人口状 况人口密度约 20575 人/k

39、m一般0城市规划道路规划主干道优0. 0102用地规划较繁华商业区较优0. 0021合计0. 0414d宗地个别因素修正 使用年期修正系数因估价对象宗地设定评估年限为 40年，与基准地价年期一致，故不做年期 修正，年期修正系数为1。【纠错】前后描述不一致，估价对象是综合50年，而且剩余年限为45.83年，应该进行年期修正。 交易期日修正系数a市基准地价评估基准日为2001年1月1日，调查a市近年商业用地价格上 涨情况，地价涨幅在每年2%左右，根据有关文件及近期a市土地市场行情，估 价对象交易期日修正系数为1. 118。 宗地面积修正根据a市土地定级及基准地价报告，对估价对象的不同面积状况需要对

40、 其做出修正。经估价人员的实地查勘，估价对象面积适中，对土地利用较为有利。 根据a市土地定级及基准地价报告中宗地面积修正系数表知，估价对象面积 修正系数为1. 03。表 3 -20宗地面积修正系数表指标标准优较优一般较劣劣面积适中，对土面积对土地面积对土地面积较小，对面积过小，对指标标准说 明地利用极为有利用较为有利用无不良1土地利用有一土地利用产生利利影响定影响严重影响修正系数1. 061. 03l0. 970. 94 宗地形状修正根据a市土地定级及基准地价报告，对估价对象的不同形状需要对其做出 修正。估价对象宗地形状不规则，对土地利用有一定影响。根据 a市土地定级 及基准地价报告中宗地形状

41、修正系数表知，估价对象形状修正系数为0. 97。表 3- 21宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利土地利用较为有利土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状不规则， 对土地利用产 生严重的影响修正系数1. 081. 0410. 970. 90宗地基础设施配套程度修正基准地价定义为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地 平整，评估设定的基础设施配套程度为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电” 五通和宗地内场地平整，与基准地价定义的基础设施配套程度一致， 故不需进行 基础设施配套程度修正。【纠错】缺容积率的修正。宗地临街宽度修正

42、商业门面宽度对商业用地地价有较大的影响，商业店面其宽越大，外观就越 醒目，对顾客的吸引力就越大，其所能产生的收益也就越大，相应的地价水平也 就会提高。宽度修正主要是对低于或高于临街铺面平均宽度的宗地进行修正。根宗地临街宽度修正系数表 3 22据a市土地定级及基准地价报告中宗地临街宽度修正系数表知，估价对象临 街宽度修正系数为1.170。宽度（m131415> 16修正系数1.0801.1051.1301.170表宗地宽深比修正临街土地的地价并不只是单独受到临街深度和宽度的影响，特别是一些大型表 3 -23商业设施，地价随地块深度的增加而增加，同时又因其店面宽度大而提高了土地 收益。根据a

43、市土地定级及基准地价报告中宗地临街宽度修正系数表知，估 价对象宽深比修正系数为1 08。宗地宽深比修正系数表宽深比< 0.1(0.1 ,0.3)(0.3,0.7)(0.7,1.0)(1.0,1.2 )> 1.2修正系数0.920.98l1.031.081.12街角地修正位于道路交叉口的土地，由于过往人流量大，土地利用效率高，相应的地价 水平也就比位于道路中间的高，因此，对于位于街角的宗地地价进行侧街加价的 修正。根据a市土地定级及基准地价报告中宗地街角地修正系数表知，估价 对象街角地修正系数为1. 14。街角地修正系数表24临路口二面临街两面临街一面临街距侧街7m 内一面临街距侧街

44、7m 外修正系数1. 191. 140. 0500竝嵌e基准地价修正法估价结果单位地价=2034X（ 1 + 0. 0414）X 1.118 X 1 X 1.03 X I X 0.97 X I X 1.17 X1.08 X 1.14 = 3408.27 （元/ rf）总地价=3408.27 X 26865.44 - 10000= 9156. 46（万元）（备注：指XX光电子核心市场土地评估总值）【纠错】应给出基准地价文字计算公式。（2）假设开发法计算土地价值【纠错1】成本法下套用假设开发法求取土地价值，逻辑混乱。因为假设开 发法是成本法的倒算方法。【纠错2】未给出假设开发法的文字公式a、确定估

45、价对象最佳开发方式 开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（征收、 场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等：中期主要包括建筑安装工 程建设（含设备的安装）：后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排 水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。2年。估价对象上适合修建大型专业商场， 根据a市同类房地产项目的开发周期、估价 对象项目的规模及实际情况确定开发周期为 投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、 城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用：中期主要包 括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备

46、及安装等）资金：后期主要包 括室外附属工程的建设费用（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等）、 销售税费等。根据a市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金在开发期第 1年投入60%开发期的第二年投入40% 估价对象开发完成后房地产价格的确定国有土地使用证（武国用（2002）字第XX号）记载估价对象用途为光 电子市场，可见估价对象适合修建光电子市场，根据a市-中国光谷光电子（核 心）市场工程建筑施工图设计统一总说明，设计总建筑面积为74185 rf。估价表 3 -25人员经实地调查，在同一供求圈内选取了 3个可比实例，来确定宗地开发完成后 房地产价

47、格。3个可比实例均为高层或小高层建筑物，I4层裙楼为商铺，5层 及以上为办公或住宅。比准价格计算表项目名称售价（均）区位因 素个别因素比准价格建筑标准物业管理环境因素c省信息产业大 厦4800100/100100/95100/98100/1005156华乐商务中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷时空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值5395【纠错1】缺三个可比实例价格内涵。【纠错2】缺少可比实例情况介绍表和调整指数表。【纠错3】未进行交易情况修正和市场状况调整。【纠错4】最终比准价格求取采用简单算术平均无理由。预计

48、项目开发期1年可取得预售资格。取得预售资格后，第 1年销售50% 第二年销售50%根据建设开发的时间，折现率取 1年期以上贷款利率6. 12% 则：【纠错】折现率取一年期贷款利率错误，还应考虑开发利润。房地产价值=5395X 74185X (1 + 6. 12% t'x 50%+ (1 + 6. 12% -2 5X 50%=35976. 92 (万元)EKb确定开发成本开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装 等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围 墙等）、专

49、业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税 费。【纠错1】假设开发法采用现金流量折现法，不应计算投资利息和投资利润。【纠错2】缺其他工程费和公共配套设施建设费。建筑费用a建筑工程费用估价对象适合修建光电子市场，规划总建筑面积 74185 rf。根据市造价管 理站关于发布a市地区建筑安装二00六年二季度造价指数的通知（武建价字（2006） XX号）及a市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象-1 . 5房地产工程造价为2200元/ rf （含基础工程、土建安装费）建筑工程费=2200X 74185X( 1+ 6. 12% -0 60%( 1+ 6. 12%X 40%

50、= 15559. 55 (万元)dsBb室外附属工程费用附属工程的建设费用主要包括室内外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、 围墙、消防、中央空调和室内电梯等。根据该项目的规模、特殊属性、市造价管理站关于发布a市地区建筑安装二00六年二季度造价指数的通知（武建价 字（2006） XX号）及同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设为经济适 用住房的实际情况,确定室外附属工程的建设费用 80元/ rf。附属工程费=80X 74185X( 1 + 6.12%)心 X 60%+( 1+ 6.12%)X 40%=565. 80 (万元)【纠错】拟建项目不是经济适用住房。C、基础设施费用基础设施费，包括

51、开发范围内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通照 明、环卫、绿化等工程发生的支出。根据市造价管理站关于发布a市地区建筑安装二00四年一季度造价指数的通知（武建价字（2004） 15号）及a市同类 房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象基础设施造价为140元/ rfo基础设施费=140X 74185X (1 + 6.12%) X 60%+ (1 + 6.12%) 1.5 X 40%=990.15 (万元)建筑费用=a+b+ C = 17115. 50 (万元)专业费用专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底 编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的

52、5%- 10%根据国 家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定（计委价格1999 1283号）、省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知（鄂价房服函2002 46号）、国家计委、建设部“关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”（计价格2002 10号）、国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的 通知（1992）价费字479号）、C省物价局、建设厅关于调整建设工程造 价咨询服务收费标准的通知（鄂价房地字2000 51号）等有关收费标准， 并结合a市房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况， 确定专业费 用为建筑费用的8%专业费用=17115. 50 X 8沧1369. 24 (万元) 管理费用管理费用指开发商为组织和管理房