××工业地产项目行销报告纲要

1、某某XX工业地产项目行销报告纲要、工业、产业地产：下一轮地产开发热点1、“世界工厂”与某某工业地产辉煌前景闽三角”将成为首先“接口”都将供不应求。 现代工随着世界制造中心向中国转移步伐的加快， 之一，下一轮某某周边的标准工业厂房和现代物流用房， 业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。经济人某某市的经济发展状况：18968611万元，其中，2004年,某某市工业企业法人单位主营业务收入制造业占据大部分为 94.7，电力、燃气及水的生产和供应业占 3.8， 采矿业占 1.5。主营业务收入超过百亿元的行业有 5个，分布在纺织业， 纺织服装、鞋、 帽制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿

2、物制品业，工艺 品及其他制造业。工业企业法人单位利润总额 1183823 万元，其中，采矿业占 2.9，制 造业占 92.6，电力、燃气及水的生产和供应业占 4.5。利润总额超过 5 亿元的行业有 6个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽 制造业，皮革、毛皮、羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属 矿物制品业，工艺品及其他制造业等行业。工业企业容纳 148 万名就业人员 。2004年末，我市共有工业企业法人 单位 19641 个，就业人员 1481791人；工业个体经营户 50687户，就业 人员 536762 人。在工业企业法人单位中，私营企业 12672 个，占 64.5；港澳台商投资 企

3、业 2310 个，占 11.8；外商投资企业 1298个，占 6.6。三者所占 比重分别比全省高出 5.5、0.9和 0.4个百分点；港澳台商投资企业和外 商投资企业占比分别高出全国 7.7和 2.8个百分点。从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、 鞋、帽制造业，非金属矿物制品业就业人员数居前三位， 分别占 22.5、 19.1和 12.6，分别高出全国 19.5、13.9和 3.6个百分点。制造业资产负债率远低于全国水平2004 年末，工业企业法人单位资产合计 15230365万元，负债合计5475452 万元，所有者权益合计 9754913 万元，资产负债率 36

4、.0。比 全国的 56.8低了 20.8 个百分点。 这表明我市工业企业经营情况良好， 具有远大的开拓发展前景，特别是制造业企业资产负债率为35.0，值得金融企业大力扶持。某某工业地产的发展状况：据了解，截至目前，全市标准化厂房用地规划面积 6285 亩，已经报 省政府的有 1032 亩，其中 553 亩已经省政府批准，可实施供地。目 前惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂 房。为鼓励企业进驻标准化厂房，一些县市还引入银行按揭贷款， 政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。有关人士认为，某 某工业正进入“标准化厂房”时代。2005年 8月，在某某市委、市政府召开的某某市集

5、约用地工业园区 等专题会上， 确定了一系列相关规定， 大力推进标准化厂房建设。根据目前的土地供应政策，标准化厂房的供地方式可直接采取 协议出让方式供地，条件成熟的，也可以采取招拍挂方式供地。标 准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地基准地价的低限 执行。为鼓励和规范建设、使用标准化厂房，促进工业集中、产业集 聚、企业集群，实现土地资源集约利用，某某市今后对投资规模小 的一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地，鼓励和引导其进 入工业标准化厂房。 对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地， 原则上依法收回；收回的用地可进行标准化厂房建设。鼓励大企业、 大集团、房屋开发公司及各类资本参与标准

6、化厂房建设，实行投资 主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，标准化厂房区 内力求实行物业化管理。有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度，容积率和 开发期限。工业标准化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建 设用地最低投资强度指标和容积率标准，容积率一般在 2.0 以上。 在签订土地使用权出让合同时，应当约定建设者在取得土地使用权 后半年内开工，两年内完成标准化厂房建设。对取得土地使用权满半年仍未开工或者未能在取得土地使用权后两年内完成厂房建设 的，不得再享受土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴；对取 得土地使用权满一年仍未开工的，按取得划拨土地使用权费用或土 地出让金、土地租金

7、的 20以下收取土地闲置费；对取得土地使用 权满两年仍未开工的，批准文件自动失效，土地使用权无偿收回。 厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。对于大批的工业厂房， 有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发：外口公寓。商务办公用房。都市工业楼宇（园） 。制造业配套功能用房。2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景1）什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服 务机构进驻该地， 从而形成的一个有效的经济群体。 产业集群在经济竞争中产生 很强的竞争优势， 其本质是一种生产组织方式， 通过对产业集群的有

8、效培育与发 展可以实现多种经济发展目标。 产业集群的形成一般有诱致性自发形成， 强制性 培育形成和引导性培育形成。国务院发展研究中心钱平凡产业集群是全球性的经济发展潮流产业集群发展与工业化进程相辅相成产业集群可作为经济发展的战略方式2）产业集群的竞争优势专业化集中化 网络化 地域化3）中国产业集群发展趋势产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应 首先， 产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。其次， 集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化， 使一个企业可 以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产， 从而可以节约成本， 提 高效率。第三，集聚将促使各企业在激烈的竞

9、争中进行技术创新， 使先进的经验、 技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求， 从而推 动这些关联产业发展， 进而在一个地方形成一种完整的产业链条。第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现， 特定产业集群所在地区 的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。第六， 建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。产业集群的社会效应首先， 由于经济集聚扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中， 而人口的大规模集中 正是城镇化的基础。第三， 人口的集中及其就业问题的解决， 加上城镇化的推进， 再辅之以

10、 适当的农地制度创新， 将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模， 实现适 度规模经营。第四， 产业集群的发展推动了企业家、 管理者和劳动者素质的提高， 扩 大了工人、 管理人员、个体工商户与企业家队伍， 从而有助于优化各地的社会结 构。4）产业集群的的六个特点是产业集群覆盖到大部分的传统行业。二是产业集群已形成较大的经济规模。是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入 其产业链，带动了相关产品的技术创新。五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。六是许多产业集群产品外向度不断提高。5）产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉

11、煌前景第一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。第二、推动地方经济增长的重要方式。第三、促进中小企业发展的重要方式。促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。国家与区域创新系统的一种重要实现方式。在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作 用。由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引 导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势1、工业地产开发现状及趋势中国目前的工业地产开发， 大多还停留在工业厂房、 商铺等物业形态的单一 开发层面。工业地产开发的趋势是与产业地产联姻， 在符合区域经济发展总体布局与规 划的前

12、提下，进行一种工业综合开发。2、产业地产开发趋势下一轮科技园区或产业基地的开发， 将由房地产开发商唱主角。当工业地产与产业地产合而为一， 便诞生了一种综合性房地产开发。 在一个 产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准 厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对 于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其 在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上， 发挥前所未有的重要作用。 这将为 房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间3、中国产业地产开发案例上海国际包装-印刷城堪称中国产

13、业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引起国内、国际包装印刷业界的 普遍关注。上海国际包装-印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资 借鉴的丰富经验。三、某某 工业地产成投资“新宠”一提到某某， 人们首先想到的是一片片占地广阔的制造企业。 由于制造业发 达，某某经济总量连年稳居“全省状元”，但稀缺的土地资源问题也日渐突出。为了解决发展中的这一“瓶颈”问题， 鼓励“标准化厂房”的“工业地产” 政策开始浮出水面。 2005年 8 月，某某制定一系列相关规定，大力推进“标准 化厂房

14、”建设。2005年 9 月，某某市政府出台了关于标准厂房的正式文件，严格工业 供地条件， 规定：除特殊行业外， 中心城市八大组团 450 平方公里范围内投资额 低于 1200 万元、新一轮城市总体规划修编的 2770平方公里规划区范围内 （不含 中心城区）投资额低于 800 万元、其他地方投资额低于 500万元的工业项目不再 单独供地。 对不单独供地的工业项目原则上要求统一进入标准厂房园区， 通过租 赁或购买标准厂房发展生产。同时要求，某某市各县（市、区）和某某开发区规 划建设的标准厂房园区总建筑面积原则上要达 5 万平方米以上1）“土地招商”变成“厂房招商”1.0 ；即便是某某目前管 至 1

15、.2 之间，容积率水平低于江某某早期的开发区如清濛、浔美、城东等，都是通过招商，供地给企业，让 企业自行建设， 于是， 当一家工厂或一个新的工业区开始建设时， 大片土地粗放 经营，让热爱土地的农民心疼不已。据测算，目前某某工业用地的建筑容积率大多不到 理相对规范的 21 个园区的平均容积率仅在 0.8 浙一带 1.5 至 2.0 水平。标准化厂房招商提供了化解当前据他出示的一份某某市政府文4000 平方某某市政府发展研究中心的郭副主任认为， 制约某某经济发展的“用地难”瓶颈的崭新思路。 件，记者看到某某市已规定，新建标准厂房单体建筑面积一般不小于 米，容积率要达到 1.5 。1.5 。记者60

16、00 亩、惠安县目前推出的 2 个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达到 来到位于黄塘镇的某某市第一个专属台资企业的投资区。这片规划有 年产值近 60 亿元人民币的中型现代台商工业基地， 目前已有 25 家企业签约入驻， 10 家企业开工建设。入驻企业均为年产值在 5000 万元规模的台资企业，主要为 轻工、电子、机械、高科技企业。据了解，某某市目前的标准化厂房建设进行半年多来， 推进速度很快。 这个 市由于实行“多元化投入、 多样化运作、 专业化招商”的市场化运作方式， 大力 吸引各类投资开发主体参与标准厂房建设，采取建、售、租相结合的运作模式， 推行边建设、边招商。目前某某标准化厂房建设虽然

17、仍以政府为主导， 但在鲤城、 石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与企业合资或与企业联合投资开发的标 准化厂房也陆续拉开帷幕。于是，继住宅地产、商业地产开发之后，在某某，以 标准厂房为代表的工业地产已成为各方资本竞逐的新热点。2）各方资本竞逐“标准厂房”一石激起千层浪。 2005年 8月，某某赴港招商团首次推出大规模标准厂房 开发招商项目，并宣布可将统一规划的标准厂房园区整体交由政府控股公司或有 资质、有实力的其他投资业主开发建设，也可切块出让给各开发业主投资建设， 建设的标准厂房可自用或出售、出租，实行物业化管理。这一商机，令人眼前一亮，吸引了一些境内外资本力量进入某某。 记者在此间采访时看

18、到， 目前这些境 内外资本工业地产项目正纷纷在某某落地：60 亩标准化由联泰集团与某某另一家知名企业“七匹狼”合资投建的新丝路服 装城位于晋江市五里工业区，规划占地 1500 亩，首期用地 546 亩，将打造世界 级纺织服装研发和生产制造基地。联泰（香港）投资有限公司与鲤城区政府签约，合作建设厂房，作为台湾学者（某某）创业园一期项目。南益集团刚刚与南安市政府签约， 合作投资开发位于石井与水头两镇的 约 6000 亩的工业城。石狮鸿山镇， 由当地政府与企业共同合作开发建设的通用标准厂房， 占 地 180 亩，总建筑面积 18 万平方米，计划总投资 1.8 亿元，现正在热火朝天开 工建设中。江南高

19、新技术电子信息产业园区标准化厂房， 建设规模为 28 万平方米， 项目总投资 1.75 亿元，可通过合资、合作或公开竞价方式取得相关地块土地使 用权。南安扶茂岭项目区服装加工标准厂房， 项目总投资 5 亿元，主要经济效 益来源于开发后厂房的出租和出售。晋江五里工业区标准化厂房，项目投资约 3.58 亿元，可分块或分期进 行开发，以出售或出租厂房等方式取得回报。据了解，去年香港的某某标准厂房招商，项目总用地面积 2300 多亩，均采 用标准厂房建设招商和标准厂房招租形式， 让各类资本在“节约用地”中获得丰 厚回报。3）“工业地产”投资潜力无限据某某市政策研究室人员介绍， 工业地产在国外往往是一个

20、城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占到全世界的 30%对日本GDP贡献在40%以上。 美国工业地产占全世界的27%对本国的GDF贡献也超过30%资料表明，世 界上的制造业重心已开始向中国转移，我国的工业地产还有很大的成长空间。2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势 头。上海69个工业开发区，一下涌出几十家专门服务标准厂房规划、设计、土 地、房产开发的专业企业。事实证明，节约集约用地的时代诉求，相对便宜的土 地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资 者进入这一领域。连日来，越来越多的投资工业地产消息令人振奋： 晋江好利来玩具电子有限 公司宣称已介入，投资资金至少数千万元；香港荣丰国际集团频频与某某市有关 方面接触，探讨介入工业地产的合适选点和合作意向工业地产，无疑将成为某某经济发展的新引擎！四、“三套车” 一一XX工业产业地产开发战略合作模式五、xx工业产业地产项目赢利模式1前期：项目招商阶段物业形态赢利方式利润水平备注纯商务楼售、租高以售为主。销售 对象为厂商或 投资者。公寓式办公售、租中同上商铺或展厅售、租高同上直接销售或出仓储售、租中、低租给厂商标准厂房