重庆房地产价格变化的影响因素及趋势分析

1、重庆邮电大学本科毕业设计（论文）摘 要经过十多年的发展，重庆市房地产业已经成为重庆经济的重要支柱产业，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，重庆房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品和服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。影响房地产价格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等的一般因素，也有道路交通，城市设施、环境状况等的区域因素，还有建筑物本身

2、的结构特征等的个别因素。但是这些影响因素在不同的国家(甚至在同一国家的不同城市和地区)、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产价格(主要以住宅价格)为研究对象，主要从房地产需求、房地产供给的角度探讨在现阶段重庆房地产市场环境下，哪些因素对房地产价格产生的影响情况，并通过对重庆市近十年的房地产价格进行定性和定量的实证研究，预计其未来变化。本文对房地产价格影响因素的研究主要有以下几部分组成：首先，前言总结、评述了重庆市房地产现在的发展的大环境和背景，并归纳了本文的研究目的和研究意义；第一章阐述了我国房地产价格的形成机制。其次，从供需层面分析影响住宅价格的因素。再次，

3、对重庆市这些影响因素做定量分析和预测，这部分内容由第三章构成，第四章通过实证分析，得出重庆市房地产价格的变化趋势，最后为本文的结论，总结了本文的研究成果。 【关键词】房地产价格 房地产供需平衡 价格变动 价格机制ABSTRACTThe real estate industry has become fill important pillar industry of Chongqing after the development in the past decadeThe market system improved On and the house-consumption has become

4、 a new driving force and hot spot of consumption to expand domestic demandBut in the recent years，the real estate price rose rapidlyIn some cities，the house price went sharply its rate far exceeded the increasing rate of the overall economy and the increasing rate of goods or service price in other

5、industriesThe too-quickly rising trend of house price not only extremely influences city dweller riving condition but also is all unstable dement for the macroeconomics smooth and sustained developmentAt the same time, the problem that has aroused universal concernsThere are many factors that have i

6、nfluence on real estate price, for instance, the common factors of land-use systems，the homing system, demographic factors, economic development ,fiscal and financial policies，the regional factor of road and transportation, urban facilities, environmental conditions , and ect, and the specific facto

7、r of the structural characteristics of different buildingsHowever influences of these factors on real estate prices in the different countries(even in different cities and regions of the same country)，different development stages of real estate industry, the size of the impact has shown is not the s

8、ame. Taking the real estate price(mainly the residential prices)as the study object, primarily analyzes the affecting factors of house price from demand ,supply in the current domestic real estate market, which are the main factors that exert important influences on the real. Through Chongqing munic

9、ipality on the real estate prices over the past decade to carry out qualitative and quantitative empirical research, is expected to change its future.This paper, real estate price factors are the following main parts: First, the preamble summary of Chongqing reviewed the development of the current r

10、eal estate environment and background, and this article summarizes the research on the aims and significance; the first chapter China's real estate prices on the formation mechanism. Secondly, from the level of supply and demand analysis of the factors that affect housing prices. Third, the impa

11、ct of these factors in Chongqing to do quantitative analysis and projections, part of the contents of this chapter from the third composition, the fourth chapter, through empirical analysis of real estate prices in Chongqing trend, the final conclusions of this paper, this article summarizes researc

12、h results.【Key words】real estate price the real estate supply and demands is balanced price changes the price mechanism目 录前言1第一章 房地产价格形成机制3第一节 生产价格机制论3第二节 市场供求价格机制论4第三节 两种房地产价格形成机制的一统论5第四节 小结6第二章 房地产价格变化的影响因素分析8第一节 影响房地产价格变化的供给因素分析8一、房地产供给的含义8二、房地产供给的特点8三、影响房地产价格变化的供给因素分析9第二节 影响房地产价格变化的需求因素分析10一、房地产

13、需求的含义10二、房地产需求的特点11三、影响房地产价格变化的需求因素分析12第三节 小结13第三章 重庆房地产价格变化影响因素的定量分析15第一节 影响重庆房地产价格变化的供给因素分析15一、重庆市房地产土地价格变化分析15二、货币供给量变化分析16三、我国近年来利率的变化分析17四、重庆房地产投资平稳快速增长18第二节 重庆市房地产价格变化的需求因素分析19一、重庆市近十年GDP变化和趋势预测19二、城镇居民收入稳定提高19三、城镇居民收入稳定提高20四、基础设施建设提速和净化环境工程的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础21第三节 本章小结21第四章 重庆房地产价格变化趋势的供求模型分

14、析23第一节 理论依据和基本模型构建23第二节 重庆市房地产价格变化特点25一、重庆市房地产销售面积和销售额变化特点25二、重庆市房地产价格变化特点26第三节重庆市房地产价格趋势预测及对策建议26一、从供给角度分析27二、从需求方面分析27三、从供需模型方面分析28四、对策建议30结 论32致 谢33参考文献34附 录35一、英文原文：35二、英文翻译：42 - 46 -前言重庆市房地产未来发展趋势是政府和社会各界广为关注的问题。重庆房地产从起步初期至今二十多年来不断发展，在前进中成长壮大，逐渐成为支柱产业。在目前美国次贷危机对世界经济影响不断加深，并演化成全球性金融危机的2008年，运行态势

15、仍是颇具特点，房地产开发投资增速平稳，投资向主城外围转移；房地产产品结构有所改善，保障性住房增加；住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化。展望重庆房地产未来：从短期判断，宏观经济走势趋缓，重庆房地产将有所回调；中期预测，房价和房屋供给结构性调整，对于重庆房地产发展是动力和利好；长期趋势，重庆的区域优势，决定了重庆房地产未来前景无限。为此，对重庆未来房地产发展趋势充满信心。建议适度政策调控，促进房地产健康发展；更加关注重视民生，构建多层次的住房保障体系；面向市场，发挥金融杠杆的调节作用；加强市场监管，规范房地产市场秩序；加大舆论宣传力度，正确引导市场心理预期。当前，美国金融危机的影响逐渐波及全球

16、，危及实体经济，引发全球性经济衰退。全球经济发展不确定性因素骤然增多，中国经济面临巨大的考验，在前两季度趋好的情况下，第三季度增速下降到9%。中国房地产行业在全国出现景气下降的现象，普遍呈现价格僵持、成交量下挫的局面。重庆房地产领域所受影响的滞后效应，在7、8月份渐渐明朗：平均房价有所下降，秋交会价格下行趋势明显，二手新房放量激增。面对严峻的经济形势，中央果断采取各项扩大内需的政策措施，房地产市场调控措施从紧转为适度。在如此复杂的经济环境下，重庆房地产的前景何去何从？重庆房地产未来发展趋势如何？正是本文将阐述的问题。房地产行业是中国经济的支柱产业，对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越

17、来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势，研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义，理论的发展对于产业的实际发展也起到积极的指导作用。同时，作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究更是市场经济发展的现实需要。从微观层面上讲，各个重庆房地产市场主体(开发商、销售商、投资商、中介服务机构等)都希望能够准确及时的预测房地产的价格趋势及规律，从而做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法，使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上房地产业价格研究可以为重庆政府的宏观调控提供参考性依据，为重庆政府适时调整政策调整房地产业乃至重庆经济时期持续健康发展提供较有效的理论依据。房

18、地产价格问题不仅关系到重庆经济的持续健康发展，更关系到重庆人民的切身利益和社会的稳定，研究影响重庆房地产价格变动趋势具有重要的理论和现实意义。第一章 房地产价格形成机制第一节 生产价格机制论房地产价格机制，是房地产价格决定的客观依据和定价体制的总称。房地产价格形成机制具体表现为生产价格机制和市场供求价格机制。生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式。由社会成本加平均利润构成。在资本主义条件下，通过部门间竞争，资本不断从利润率低的部门向利润率高的部门转移，导致利润平均化，等量资本不论其资本有机构成的高低，都获得等量利润。平均利润率的形成使价值转化为生产价格。成本在商品的价格中占有很大比重

19、。我国国民经济各部门成本在售价中的比重平均为818，因而成本即商品价值构成中的C+V，是商品价格的最重要组成部分，它是制定商品价格的基本依据，也是制定商品价格的最低经济界限。在社会主义市场经济条件下，价格应以社会价值而非个别价值为基础，这就是说，作为制定价格依据的成本。必须是在生产、合理经营条件下的社会成本。因而，所谓社会价值就是部门平均价值，社会成本就是部门平均成本。价格中的盈利要正确反映商品价值中的大小。盈利由价格中的利润和税金两个部分组成。关于价格形成中应该采取什么盈利率的问题，我国理论界主要有四种意见，即社会平均工资盈利率、社会平均成本赢利率、社会平均资金赢利率和综合赢利率。这四种意见

20、仅是理论上的论述，他们假定工资是符合按劳分配原则的，产品的劳动消耗和物质消耗是正常的，物资的价格是合理的，各类产品的成本、占用的资金也是合理的。然而，这些假设条件在现实中是根本不存在的，此外，也不存在按社会平均成本利润率、平均加工价值利润率、综合利润率形成利润。税收中的价外税是不计入商品价格的税金，不是商品价格的独立构成要素，而是对价格构成中某个部分的再分配；价内税则计入商品价格，一般称税金。因此，在已知生产成本、成本利润率、税率的情况下，价格=成本(1+成本利润率)1一税率)。也可采用加工费用盈利率的方法把税收和利润放在一起考虑。从理论上讲，房地产价格的形成应以开发成本为最低限度。马克思指出

21、：“商品出售价格的最低限度是由商品的成本价格规定的，假如商品低于它的成本价格出售，生产成本己消耗的组成部分就不能全部由出售价格得到补偿。假如这个过程继续下去，预付资本价值就会消失。”房地产价格的形成以开发成本为最低界限，反映了经济发展的客观要求。第二节 市场供求价格机制论房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。从短期来看，房地产供给是相对稳定的，它不能立即适应已突然变化的需求，导致价格上涨或下降。因此，房地产短期供给无弹性。房地产的需求与供给相比具有动念性。在供求均衡条件下，如果需求突然增加供给却不能相应增加，则价格上升，如果，需求突然下降，过多的供给不可能转运到其他地区销售

22、，导致房地产价格下降。价格(或租金)的变化只能使现有房地产供给在需求者之间重新分配如图1-1图1-1需求变化影响价格变化图在需求突然增加，出现供给远不能满足需求的倩况下,房地产价格上升。但随着时间的推移。新开发项目建设完工，增加了市场上的房地产供给。市场上的房地产供给由S1变到S2。房地产价格沿需求曲线d向右下方移动与S相交，形成新的供求均衡点的推移，达到经济寿命年限的房屋被拆除，或部分该类房地产转作别的用途，则该类房地产供给由S1减少到S2，房地产价格回升。郎沿d1向左上方移动与S2相交形成新的供求均衡图1-2。图1-2需求变化引起新供需平衡图连接d1与S1、d2与S2、d3与S3的交点得到

23、曲线L,L表示长期成本(含正常利润)曲线，又称长期供给曲线。在需求稳定增长的情况下，土地价格、劳动力成本、建材成本都有持续增长的趋势，因此，长期成本曲线向上倾斜(图1-2左图)在需求持续减少的情况下。需求曲线左移，价格迅速低于成本，无利可图，则只有减少或没有新的房地产供给，因此，各项开发成本持续下降，长期成本L曲线向下倾斜(图1-2右图)。市场供求价格机制论的价格模型大体有以下两种：单一的市场均衡模型和蛛网滞后调节模型。第三节 两种房地产价格形成机制的一统论房地产市场供求价格机制说明供求如何决定价格，房地产生产价格形成机制是以马克思的劳动价值及生产价格理论为理论基础，因而传统上认为二者是不相容

24、的，特别是认为供求价格论是错误的。根据价值形成规律，决定商品价格的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定的。商品价值决定于商品生产的社会必要劳动时间，是第一种含义的社会必要劳动时间。价值规律影响的不是个别商品，而是各个生产部门的总产品。因而，社会必要劳动时间又指社会总劳动中按一定比例，用来生产社会所需要的某种商品所必要的劳动时间，这是第二种含义的社会必要劳动时间，它直接决定商品的价值，并影响价值的实现。两种含义社会必要劳动时间对价值的决定作用，实际上表现为某类商品的社会供给和社会需求之间的相互作用。生产价格是比较发达的商品经济社会下的价值转形。社会主义市场经济条件下必然存在利润平均化，这种利

25、润平均化只能在一定时期内一定社会利润总量内形成。然而，利润平均化是一种处于不断变化中的平均趋势，并不存在按社会平均成本利润率形成价格的客观依据生产价格中的平均成本利润率只能是在部门或行业内形成的。这种行业内平均成本利润率完全是由部门产品的社会总供求形成的。从房地产市场供求价格来看，供求关系也决定着市场价格，而且是决定市场价格的最直接因素。社会主义市场经济条件下仍然存在着两种供求关系：一是长期形成、短期内难以改变的供求关系，称之为长期供求关系：二是短期内形成的、从长期来看并不具有必然性的短期供求关系。两种供求关系对价格的作用是不同的。短期供求关系直接决定价格的日常变动。而长期供求关系则直接参与价

26、值或生产价格的决定。第四节 小结我们可以认为房地产供求关系和房地产生产价格是决定房地产价格的两大基本因素，他们是在不同层次上共同决定着房地产价格的运动。短期供求和长期供求是在较具体的层次上决定着价格的短期变动和长期趋势，生产价格则是在较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋势。房地产供求价格机制和生产价格机制是房地产价格运行机制的两个相统一的方面，是房地产价格运行外在机制与内在机制的统一。社会主义市场经济条件下的房地产价格，既应该是与耗费劳动量相一致的价格，又应是与社会需求相一致的价格，因而应是一种供给价格和需求价格相一致时的均衡价格。供给价格就是生产这种商品所消耗的社会必要劳动量，需求价格就是在

27、社会总劳动中按社会需要的比例分配给该种商品的劳动量。第二章 房地产价格变化的影响因素分析第一节 影响房地产价格变化的供给因素分析一、房地产供给的含义从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品的数量。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的总量，既包括以公顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。一般而言，宏观的房地产总供给是微观房地产供给的总和。二、房地产供给的特点房地产供给与一般商品供给有很大的共性，经济学中的供给曲线、供给函数、供给原理等一般理论对房地产供给同样适用。市

28、场上房地产的供给量受房地产价格、房地产开发成本和开发商对未来的预期等因素的影响。供给与价格呈正相关，与成本呈负相关。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给，反之则会减少房地产供给。但是，由于房地产商品的特殊性，房地产供给具有一些不同于一般商品的显著特点，主要体现在:1、缺乏弹性 与一般商品供给相比，房地产供给缺乏弹性。这是由土地供给缺乏弹性和房地产建设 周期较长的特点所决定的。短期的房地产供给几乎是一个既定的、不变的量；从长期来看，房地产的开发生产也会受到土地有限性的制约。2、滞后性房地产开发建设的周期比较长，一般要一两年，长则数年。较长的生产周期决定了房地产供给

29、相对于需求的变化存在着滞后性。一方面，房地产供给的滞后性导致房地产投资具有的较高的风险性。开发商依据现时的市场状况制订开发计划，但当房屋建成投入市场时，市场可能己经发生变化， 由此造成积压或滞销。另一方面，房地产供给的滞后性也是引起房地产市场周期的重要原因。三、影响房地产价格变化的供给因素分析1、土地价格对房地产价格的影响 地价是房地产成本的重要组成，其走势直接影响着房价。这是因为：一是在房地产价格中，地价一般占有50到60的比重。二是随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨。尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大。

30、三是我国加入WTO，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。2、货币供应量对房地产价格的影响 我国金融市场不发达，市场机制不成热，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997年全国个人住房消费贷款余额为190亿元，到2004年增加到15853亿元，比2003年增加4073亿元，是1997年的83倍。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费

31、的购买能力，推动房地产价格的上涨.3、利率对房地产价格的影响 房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二金融的美称。 因此，贷款利率对房地产市场具有非常重要的影响。房地产开发商和消费者的借款能力如何，与利率有直接的关系。在供给方面，当利率下降时，房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌向房地产业，并推动房地产价格持续上涨。4、房地产投资对房地产价格的影响 当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场发育不成熟等条件的制约，在房地产需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。由于我国国民经济的持续快速发展和城市化的稳步推进，其间蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨

32、预期，再加上银行利率较低等原因，使得大量的民间资金流入房地产业，其他一些行业由于投资回报率低，也有部分资本流入.2001年到2004年，中国房地产投资增长速度分别为23.7%，22.8%，29.7%和29.6%。而这几年中国的GDP每年增长在7%至9%之间，并且中高档住宅的投资规模增长超过了房地产投资的总体增长水平，建设部报告表明，高速的投资增长率，加之目前房地产市场供求总量的阶段性失衡，自接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，中高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬。第二节 影响房地产价格变化的需求因素分析一、房地产需求的含义从微观角度看，房地产需求是指消费者在某一特定时

33、期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也即房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。为准确理解房地产需求的概念，还必须区分房地产有效需求和潜在需求。房地产有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数，即De=f(收入，房价，抵押贷款能力)。房地产潜在需求是过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求。房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求中最主要的因素。二、房地产需求的特点1、多样性 房地产需求的多样性是由于房地产自身的多样性造成

34、的。房地产商品属于特征商品，由于位置的不同，楼层、朝向、户型、功能等的差异，使得房地产具有多样性。其次，由于不同的消费者收入水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对房地产的需求进一步形成了多样性。2、区域性房地产具有不可移动性，不可能像其他商品那样在地区间调剂余缺，即便在同一个城市内，不同地段的房地产需求差异性也很大。3、消费和投资的双重性房地产需求可以分为房地产消费需求和房地产投资需求。对商业、工业物业等的需求属于投资需求.购买住宅如果是以自住为目的，则属于消费需求;如果是通过租赁或买卖以获取收益为目的，则属于投资需求。4、可替代性首先，在一定区域内，特别

35、是在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两宗房地产，但是房地产商品在一定程度上是可以相互替代的。其次，房地产的买卖和租赁可以相互替代。在成熟的市场经济中，房地产的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。第三，从房地产的投资需求看，作为一种投资工具，如果其投资收益下降，那么投资者可能转向股票、债券、期货等其他投资工具。三、影响房地产价格变化的需求因素分析1、国内生产总值对房地产价格的影响经济的高速发展必将会推动房地产业的快速发展，GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平。根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时， 是一个国家房地产行业迅猛发展的黄金阶段。2005年我国人

36、均GDP超过1700美元，与此相应，房地产行业进入了一个快速发展的黄金时期。国家统计局有关统计显示，1998年至2004年，我国经济增长的速度平均在8.6%以上，而房地产价格也是在这一时期快速的增长。所以，作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP，同房地产价格之间存在着一定的相关性。2、利率对房地产价格的影响房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二金融的美称。 因此，贷款利率对房地产市场具有非常重要的影响。在需求方面，如果你自己拥有一所住宅，那么成本的主要部分就是抵押贷款的利息。所以，在总需求的所有组成部分中，房地产投资对实际利率最为敏感，货币紧缩或者

37、是其他原因使利率提高时，房地产投资将会下降很多。房地产投资下降，意味着房地产需求下降，最终会导致房地产价格下跌。3、居民收入对房地产价格的影响居民实际收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。收入增加对房价的影响程度，取决于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。对于低收入家庭而言，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入主要用于满足衣食等基本的生存需要，对房价的影响较小;对于中等收入家庭而言，边际消费倾向较大，增加的收入会用于提高包括居住质量在内的生活质量，从而导致房价上涨；高收入家庭的边际消费倾向较小，但是如果其将增加的收入由于房地产投资或投机，则会引起房价的上

38、涨。4、人口因素对房地产价格的影响房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落 这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规

39、模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。第三节 小结本节主要介绍的是房地产价格是如何被供给和需求方面的因素影响的，在供给和需求因素的变化的同时房地产价格的变化情况。供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。由于土地资源的有限性决定了土地供应的稀缺性。城市迅速发展所带来的需求往往超过土地的有效

40、供给。在这种情况下，地价必然上涨。但市场是由供需两方面因素决定的，有时会出现相反情况。如果经济发展受到挫折、停顿甚至倒退，而土地供应由于其惯性或滞性，也会导致土地需求不足，土地供给相对过剩，迫使土地价格在一定时期内降低。房屋的价格也是由供求因素决定的供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产市场同样如此。第三章 重庆房地产价格变化影响因素的定量分析第一节 影响重庆房地产价格变化的供给因素分析一、重庆市房地产土地价格变化分析重庆市土地价格从2000年来的变化情况，参照表3-1和图3-1，分析可得：表3-1 2000-2007

41、年度重庆市城市地价表 (元/平方米)用途年度综合商业住宅工业2000年73017206544502001年79018397134782002年90019688345182003年107029579295202004年111529719815482005年1173301510495642006年1210307410875842007年163032601613626图3-1 重庆市主城区08年地价成交图我们从以上两张表中可以看出重庆市的土地价格是一个缓慢增长的过程，随着国家各项宏观调控措施的实施，重庆市房地产投资和需求都将趋于理性，宏观调控机制会更加完善，地价的增长幅度不会出现大起大落现象，总体上

42、将继续保持增长的态势。 2008年，我国宏观调控成果得到进一步的显现，城市地价水平和增长幅度都得到有效控制，但增长幅度还是较大，通过国家出台政策的力度来看，2009年国家宏观调控力度将继续加大，国家在土地供应量总体保持不变的前提下，将会严格限制土地需求的过快增长。 总体来看，随着国家宏观调控政策不断完善，土地市场整顿措施的进一步到位，土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开，在正常情况下预计2010年度全市地价水平会发生小幅的上涨。但是地价在房地产价格中占有30到50的比重,所以地价的上涨将会影响房地产供给的下降。二、货币供给量变化分析下表3-2是重庆市近十年的房地产贷款统计表，对其做统

43、计学分析。 表3-2 重庆市房地产贷款表 单位（亿元）年份20002001200220032004200520062007贷款26.0024.9853.87358.01396.06401.62479.01496.36根据统计学知识分析，重庆市的房地产贷款额在2003年以后出现了一个大的增长，增长了近300亿元，2004年比2003年环比增长10%，2005年比2004年环比增长1%，2006年比2005年环比增长20%，2007年比2006年环比增长4%，总的平均计算环比增长率为8.5%。从总体上看基本上都是以一个稳定的趋势增长，同时重庆市在严峻的经济形势下拉动内需政策强势出台，三年总共1.5

44、万亿的庞大投资计划不仅会扭转经济下滑的势头，还将在这一轮投资中优化产业结构，解决眼前问题的同时还会大大有利于长远发展。明年除了GDP力争保持15%左右的增长速度，固定资产投资、规模以上工业销售值、财政收入、外贸进出口的增长都将争取达到30%以上。这将有利的加大房地产的供给量。三、我国近年来利率的变化分析 利率也是一个影响着房地产投资的因素，我国的房地产贷款利率一直处在一个不断的变化的过程，利率在第二章中得到利率是影响供给和需求的双重因素，先来研究其在供给方面的影响。表3-3 我国近年利率变化表 项目年份 六个月一年一至三年三至五年五年以上2002.2.215.04%5.31%5.49%5.58

45、%5.76%2004.10.29 5.22% 5.58% 5.76% 5.82% 6.12% 2006.4.28 5.40% 5.85% 6.03% 6.12% 6.39% 2007.3.18 5.67%6.39%6.57%6.75%7.11%2007.12.216.57%7.47%7.56%7.74%7.83%2008.9.166.21%7.20%7.29%7.56%7.74%2008.10.96.12%6.93%7.02%7.29%7.47%2008.10.306.03%6.66%6.75%7.02%7.20%2008.11.275.04%5.58%5.67%5.94%6.12%2008.

46、12.234.86%5.31%5.40%5.76%5.94%我们可以看出在2008年9月以前我国的贷款利率是一个上升的过程，但是由于金融危机的爆发，使得国家全面下调利率，在短短的3个月下调利率有的居然高达2个百分点，这大大的刺激的房地产的投资，使得房价上升。同时由于金融危机的影响估计还会持续一段时间，所以央行在贷款利率方面可能还是会下调。房地产商将会加大投资，将使重庆市的房地产供给量增加。四、重庆房地产投资平稳快速增长 先来回顾下重庆市近十年的房地产投资变化情况，结合表3-4可以得出以下结论：表3-4 重庆市历年房地产投资额 单位（万元）年份20002001200220032004200520

47、062007投资13963271966684245913032788814050791517729162963008498966 每年的重庆市的房地产投资额都是同比增长分别为40%、25%、33%、24%、27%、22%、35%，未来投资还将会继续的增长，同时在2008年1-8月，重庆市房地产开发投资继续保持平稳快速增长的良好态势，累计完成投资547.46亿元，同比增长27.2%。其中住宅完成投资366.04亿元，同比增长30.9%。预计在未来三年内重庆市的房地产投资将会继续增加，以此房地产的供给量将会逐步加大。第二节 重庆市房地产价格变化的需求因素分析一、 重庆市近十年GDP变化和趋势预测我

48、们先来先来看一组重庆市十年来全市GDP的增长以及与房地产投资和销售面积的比较图（图3-2）图3-2 重庆市近十年GDP增长及房地产投资和销售面积比较图在图中我们看到重庆市十年来GDP保持大概每年10%的增长率，同时房地产的投资也以一个相同的速度增长。而且重庆市从年初开始中央的保增长与扩大内需的政策中，重庆发展上升为国家战略，保税港区的成立，两江新区的定位，五个重庆建设的机遇，所以在未来的五年内重庆市的GDP还会保持稳定增长，这也会使得重庆市房地产的需求加大。同时在图中2008年房屋的销售情况出现了下滑，这是很反常的，但是我们也能得出，这在里面隐藏了很多潜在需求，这些潜在需求可能会使得2009年

49、重庆市的房地产的需求加大。二、城镇居民收入稳定提高重庆市的发展是迅速，这也使得重庆市农村和城镇居民的收入在近年得到了显著的提高，我统计了数据制成表3-4 表3-4 重庆市近年人均收入增长表 单位（元）项目 年份20002001200220032004200520062007城镇居民家庭人均纯收入617665727238809392201024311569138002008年重庆市城镇人均收入为14360元，2007年和2008年，重庆市的城镇和农村居民的收入取得了突破性的增长，其中2007年较2006年城市居民人均可支配收入增长19%，达13800元，农村居民人均纯收入增长22%，达3500元

50、 。2008年较2007年城市居民人均可支配收入增长14%，达14360元，农村居民人均纯收入增长15.4%，达4050元.这样的增长在我国拉动内需，刺激经济的利好形式下将会继续下去，居民收入的升高意味着居民购买力的增加，同时也可以使得重庆市房地产的需求增加。 三、城镇居民人口数提高城市化进程的加速，促使了住房需求刚性化。随着“试验区”的设立，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，重庆市的城市化进程大大加快。加之城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口，城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市，城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造，住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发，所有这一切都使

51、得城市对住房的需求加大。根据重庆市城乡总体规划，至2020年，全市将形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。受此规划影响，房地产业出现了战略决策的变化，开始呈现出由中心向周边辐射、两翼加速发展的态势。2008年，都市区总人口685万人，其中城镇人口572万人。规划至2010年，总人口730万人，其中城镇人口660万人；规划至2020年，都市区总人口980万人，其中城镇人口930万人。2008年，中心城区城镇人口约480万人；规划至2010年，中心城市人口520万人；规划至2020年，中心城市人口635万人；人均住宅达到35平方米。按照上述规划发展至2

52、020年，都市区人口增长358万人，按照人均35平方米计算，仅人口的增长增加的住房刚性需求就为12530万平方米，这还没加上旧城改造的住房需求量，及人们第二套房屋的需求量和投资的需求量。因此，今后一段时期是随着重庆的城镇化、工业化、信息化的快速发展时期，国民经济持续、稳定增长，潜在的住房需求和居民支付能力的提高，将使重庆的房地产市场供求关系呈现长期看好的态势。四、基础设施建设提速和净化环境工程的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础 完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十五”期间，我市基础设施建设全面提速，“8小时重庆”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利完成，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的

53、建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。另一方面，我市政府近年来十分重视对重庆这座老工业基地的环境净化与保护，蓝天、碧水、绿地、宁静四大行动的落实和推进使重庆的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我相信，山水重庆的独特魅力将吸引越来越多的人士到重庆置业、定居。这将会使得重庆市的房地产的需求加大。第三节 本章小结本节是对影响重庆市房地产价格变化的因素分析，通过本节所列举的数据及其未来变化的预测，来分析它们是如何影响重庆市房地产价格的。 在影响房地产价格的供给因素中，房地产土地价格在未来几年的

54、上涨会使得房地产供给量减少，而货币供给量，贷款利率和房地产投资未来的变化将会有利于房地产的供给量。同时在影响房地产价格的需求因素中GDP水平，贷款利率，居民收入，人口结构对于房地产价格的影响是一个促使其上涨的作用，重庆市近十年来GDP水平每年都保持着接近10%的增长，这也提高了重庆市的人均收入，优化了人口结构，同时也使得房地产需求增加。 总的来说，近十年来重庆市影响房地产价格的供给和需求方面的因素在使重庆市的房地产市场的供给和需求出现变化，同时在未来，这些因素还将继续的影响房地产的供给和需求。第四章 重庆房地产价格变化趋势的供求模型分析第一节 理论依据和基本模型构建根据房地产经济学中对房地产供

55、求平衡分析的理论，我们将住宅价格看成是住宅供需平衡的自然结果。这样的研究方法是建立一个住宅市场的供需均衡模型，并从开发企业和消费者之间的最优化行为中得出这类模型的参数，最后再推导出住宅的价格。这种模型的建立一般分两步，第一步，从住宅需求方面分析，认为住宅需求量是由住宅价格与其他需求变量共同决定的，用如下式表示： HQd=0+1HP+2X （4-1） 其中HQd为住宅需求量；HP为住宅价格；X为其他需求变量；0；1；2为系数，这类模型囊括了住宅市场的各种特征，包括现行收入与住宅抵押贷款余额的关系，积蓄与住宅需求的关系，以及收入增长的预期，也就是说各种经济变量对住宅价格都存在影响。第二步，从住宅供给方面分析，由于住宅价格与住宅成本(包含土地成本、建安费用等)存在着稳定的比例关系，因此从住宅供给方面来看，开发企业的生产决策主要建立在现行的实际住宅价格与成本相比较的基础上，用如下式表示：HQS= (HP-COST) (4-2)其中：HQS为住宅供应量；为系数；>0；HP为住宅价格。从对模型上式的分析来看，住宅供应量应该确保住宅价格与住宅成本之比在较长时间里比较稳定。因为当住宅价格上升到一定高度，就