物业管理公司投标书范本

1、物业管理公司标书项目名称：X X X X X X X X标书总目录第一部分：投标书1、 投标书2、 投标申请单位概况3、 授权书 4、 投标报价5、 报价说明与建议6、 优惠条件第二部分：综合说明1、 承建该工程的指导思想及目标2、 承建该工程的有利条件及优势3、 工程工期目标及保证措施4、 工程质量目标及保证措施5、 产品和安装质量执行的标准6、 服务回访与保修政策7、 驻工地代表及主要负责人简介8、 部分优良工程及在建工程情况第三部分：施工组织设计1、 工程概况2、 施工案概述3、 编制施工进度和劳力计划4、 保证工程工期的具体措施5、 施工程序与质量控制要点6、 保证工程质量的具体措施7

2、、 安全文明施工的规定和措施八、附图附表第四部分：标书附件1、 资质证明2、 企业相关制度3、 证书及工程图片第一部分：投标书投标书各位领导、各位专家、各位评委：首先，感贵单位对我公司的信任，使我公司有机会参与贵单位的投标，我们深感荣幸并表示真诚的意。我公司仔细研究了贵单位工程的招标文件及有关资料，同时对施工现场及围环境进行了调查了解，经过反复论证、认真分析,愿意承担贵单位所发文件中的 各项条款，同时做出了符合该工程工期、质量等各面的施工安排，组织技术熟练、质量过硬、善打硬仗的施工队伍负责该工程的施工。如蒙信任，由我公司中标承担该工程的施工，我们兑现标书中的所有承诺，为贵单位做出我们应有的贡献

3、。投标单位：法定代表人：单位地址：邮政编码：联系：传真：公司概况企业名称企业主管部门开户银行名称开户银行帐号资质证书营业执照技量术状力况职工人数 人，其术工人 人，高级工程师 名，工程师 名，助工技术 员名，工程监理 名，会计师 名。大械型设机备型材生产线 条；进口四角焊机 台；进口焊清自动线台；双角锯 台；塑窗清角机台。质状量况IS09002认证单位，省名牌产品，省同行业唯一免检产品。备注单位（盖章）： 负责人（盖章）：三、授权书本授权书宣告：在下面签章的 法人代表 同志代表本公司任命在下面签字的 同志为我公司的名义合法代 理人，就 工程 以我公司的名义签署投标书，进行 投标、谈判、签署合同

4、和处理与此有关的一切务授权人:被授权人:投标单位:投标日期:四、投标报价（略）五、报价说明与建议1、我公司首先考虑用户的不同需求，确定为三种配置价格供用户自由选择。2、改变同类企业从五金配置上做文章的做法，公开透明买卖公道，以保护用户的切身利益。3、针对该工程的建筑规模、建筑标准、建筑风格、地理环境、使用功能及消费群体。我们建议您：“什么地可设计什么样的门窗”、“什么 地可使用什么配置 的五金件”，我们力求使用户在门窗上达到最佳设计 和最佳配置。六、我公司承建该工程的优惠条件1、质优奖面：根据规定应计取工程优良奖，我公司决定全部优惠贵。2、进度面：非因我公司原因实际工期比计划工期提前或拖延。为

5、此，所发生的抢建费用、呆工窝工费用，不让贵补偿和赔偿其损失，由我公司自行消化。3、保修服务面：（ 1）承诺型材保用30 年、辅材保用10 年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。（2）建立 用户档 案， 定期回 访服务 。生家喻户晓，将保修终生落实在行动上，叫用户放心，使用户满意。第二部分：综合说明各位领导、各位专家、各位评委：我公司如若中标，我们将以良好的社会信誉、雄厚的技术实力、优质、热情的服务，感贵单位对我公司的信任。我们将把该工程列为公司重点工程，从各个面做好充分准备，及时组织产品生产、及时组织安装人员进场，按期开工，优质高效地完成施工任务，兑现我们的所有承诺。现将标书重点容综述

6、如下：一、我公司承建该工程的指导思想及目标1、指导思想：我公 司秉 承集团 “以 质量求 规模、 以规 模求效 益”、“让利不 让市 场”的 经 营针 ，为最大限度地发挥我公司设备先进技术力量雄厚、管理手段现代化的优势，在获取经济效益的同时，力求获取更大程度上的社会效益。我公司承建该工程决 心是坚决的，我们的态度是：以积极诚实的态度、优质的服务，为业主建成一个高速、优质的工程项目。2 、 工 程 目 标 ：1）工程质量：合格率100 ，定项优良率100 。2）工程进度：确保门窗分项，积极配合和促进总项计划的实现。二、我公司承建该工程的有利条件和优势1、具有承接该工程的综合实力（ 1） 我公 司

7、是XXXX 直 属核 心层 企 业， XXX 省 建行 “ AAA ”资 信，是 生 产塑料型材及门窗的专业生产企业。公司引进德国、奥地利专用微机控制的挤出线和真空定型模具，采用德国配生产“XX ”牌塑料型材及门窗。型材符合GB8814-1998 标 准 ， 并 达 到 国 外 同 类 产 品 先 进 水 平 ， 具 有 强 度 高 、 耐 老 化 、 隔 音、节能效果显著等特点。 生产能力年产型材20000 吨、门窗20 万平米。（ 2） 公司自九六年投产运营以来， 一直坚持“高起点、高水平” 的产品 定位 和“ 领先半步”的 经营战略，以其优良的产品质量和完善的质保服务赢得了市场， 在行业

8、奠定了坚实基础，成为国知名的塑料建材生产基地，并连续获得及XXX省 授 予 的 多 项 荣 誉 称 号 。99 年 6 月 ， 公 司 在 国 务 院 政 府 采 购 中 一 举 中 标 ， 成为 中央机关房屋维修材料指定供应商，进一步巩固和完善了 XXXX建材良好的 企业 形象。在同行业中XXXX建材将以其综合实力列全省首位，产品水平稳居全国 前 列 。（ 3） 近年公司以其雄厚的综合实力，组织专业化安装公司和施工队伍，承建一大批大型、高层、高级和结构类型复杂的建筑，多次分获“优良”、“十佳”、“班 奖” 等。 因此， 我公司对干好该工程有充分信心和实力。2、具有先进的管理手段和管理班子我公

9、司若能承建该工程，我们将列入公司的重点工程，从产品门窗型设计、工厂生产制造，到安装施工均采取先进微机化设计和微机化管理。选派优秀的干部和 施工经验丰实并主持施工过大型工程的同志组成项目部，具体负责本工程的现场施工及管理。对该工程的计划、劳力、材料、资金、设施实行单列，优先安排。同 时，公司定期派出专业及职能部门的有关人员及时处理协调解决施工中出现的各种新情况、新问题。确保工程保质、保量顺利完成。为此，我们决心以更科学、更谨的施工组织设计，建成优良工程，不辜负贵单位对我公司的信任。3、具有配套专业队伍和成熟施工经验我公司是生产塑料型材及门窗专业生产企业，设备先进、技术力量雄厚、管理手段先进、管理

10、法格。在安装施工面，公司设有专业门窗安装公司。经历多年大中型工程安装施工，积累承建各类、复杂结构、高层施工的经验，总结出一整套较完善施工管理法。近年，其中北京团结湖公寓、庄小区、国务院住房改造、光河小区、山师大公寓、省人大宿舍等进行了施工并获奖。三、工程工期目标及保证措施根据招标单位要求及工程实际情况，我们本着为业主服务，尽最大努力满足业主要求的态度，参照定额工期，结合我公司的实际施工能力，确定该工程的施工总工期为天，即从 年月日开工， 年月日竣工。为确保总工期的实现，我们拟采取以下保证措施：1、组织措施（ 1 ）该工程由我公司承建后，将列为我公司重点工程管理项目推行项目法施工，并充分发挥我公

11、司技术力量强、资金雄厚、管理水平高的优势，全力以赴协调解决施工力量和机具设备。2）实行公司重点项目指挥部领导下的项目经理负责制。由项目经理签订责任状，对项目按工期进行监督、检查，并与施工人员签订单位工程施工合同，及时兑现奖罚，实行单位工程包干施工，保证在控制点的时间完成。2、管理措施（ 4） 加快 施工准 备。 我公司 已 经 做好了 承建该 工程 的各项 准备 工作 ， 并 按工程的需要保证在贵要求的时间，主要管理人员及时到位，同时编制切实可行的工程总进度网络计划，并做好相应的日、旬、月计划，坚持日平衡、旬调度，狠抓工程进度，保证计划实施。（ 2）根据确定的工期目标，编制切实可行的日、月、季

12、 、年 计划，运用 网络技术、分段流水作业等动态管理好工序之间的穿插施工，做到工期进度控制点保证总工期。和微机优选技术，充分利用作业面，切实做调动各面的积极性，最大限度地提高劳动生产3）充分协调好关系层与劳务层之间的关系，制定密的奖罚措施，充分（ 4）合理安排农忙季节和季节性施工。采取必要的措施，保证工程连续施工 。加强与气象部门的联系，根据气候情况，编制切实可行的季节性施工措施，最大限度地减少因气候因素造成的停工。农忙季节决不放假，同时实行优惠的劳务经济政策，调剂稳定劳动力，保证按工程进度计划完成。（ 5）运用新材料、新工艺、新技术、提高工程质量，加快施工进度，同时加强施工机具的管理，保证机

13、具运转良好，充分发 挥其效能，确保施工正常进行。在工作中共同协作，互相支持。6）充分协调好外部关系，特别是搞好同建设单位、监理单位的关系，四、工程质量目标及保证措施质量目标：定项优良率100 ，争创“十佳”。为确保质量目标的实现， 我们拟采取以下保证措施：1、技术措施（ 1 ） 我 公 司 依 据 ISO9002 系 列 质 量 体 系 标 准 ， 制 定 并 实 施 了 符 合 我 公 司 实 际情 况的质量手册和质量体系标准，以此作为公司质量体系的行动纲领和全体员工质量行为的基本准则，也作为对该工程质量保证的主要证实性文件。（ 2）实行全面质量管理，加强“三检”制。成立以项目经 理为核心的

14、现场质 量保证体系，在施工过程中自始至终推行TQC活动，建立相应的质量管理体系，真正实现全员管理，确保工程质量目标实现。在施工中格实行自检、互检、 交接检的三检制，实行质量跟踪检查，发现问题及时改正，将质量问题消灭在萌芽状态。2、施工措施1 ）推行样板引路。在工程的施工中，格样板引路，实行质量岗位责任制，使工程质量与经济利益挂钩，加强施工对各项工程实行挂牌制。人员的责任心，每道工序大面积施工前都必须做出样板，经有关部门验收合格后再进行大面积施工，并（2）采用新工艺、新材料、新技术。在工程施工中，采用经过认证的新技术、新材 料、 新工艺 。（3）把材料关。格按图纸要求购进材料，进入现场的材料必须

15、合格，必须有产地、生产厂名、规格型号等容的产品合格证，由专人负责验收，不合格的材料坚决不允进入工地现场。（ 4）加强成品半成品的保护。在施工中对容易造成损坏的成品、半成品都有保护措施，用塑料布或木制盒子保护下框，减少和避免混凝土等沙入污染。各工种工序之间穿插施工，要明确责任，相互保护、互相监督。将成品、半成品保护工作落实到专人、落实到施工全过程。（ 5）实行质量目标与经济效益挂钩考核的办法。平时质量由项目部负责人 、质 检 员 、工 程 监 理 负 责 实 施现 场 监 督 ，公 司 对 单 位 工 程 进 行 月 、季 、年 评 审 ， 评审结果与项目部工资、奖励挂钩。五、我公司产品和安装质

16、量执行的标准1、型材选用XXXX牌塑料异型材， 符合GB/8814 1998标准。2、门窗制作符合JG T3017-94 、 JG T3018 94 中国人民国建筑行业标 准 。3、安装施工符合JGJ103 96 塑 料门窗安装及验收规程。六、服务回访与公司保修政策1、我公司专门设立800 质量 、服务免费投诉，随时接受用户咨询和维修服务。2、工程交付使用后，三天组织第一次质量回访，指导用户合理使用和保养，及时了解和处理在使用上存在的不足，向用户发放“用户手册”。平时随叫 随到，一年再次进行质量回访，征询用户意见。3、建立用户档案。包括用户名称、地点、工程面积、交工时间、易损件产地、维修记录，

17、在向用户发放“用户手册”同时，都输入电脑储存，随时可调档查询。4、承诺型材保用30 年、辅材保用10 年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用5、较大工程或连片工程，在交付使用一年，我们将在附近设立常年维修服务小组，随叫随到。凡属于施工原因造成的质量问题，包修包换不留隐患。七、驻工地代表及主要负责人简介姓名职务职称主要工作简历八、部分优良工程及在建工程情况一览表工程名称面积竣工时间定量等级评比情况第三部分：施工组织设计、工程概况. 工程名称1、施工地点2、建筑面积3、塑钢面积4、墙体结构5、类型6、身度7、8、 层数二、施工案概述工程质量为：保 证优良、争 创“十佳”。工 程工期：开工时间

18、 年 月 日，竣工时间年 月 日，总 日历天数天。我公司将把该工程列为重点工程，公司将选派精干的管理班子，成立该工程项目部。选派素质好、创优能力强的施工人员，装备优良施工机具，以确保该工程质量和工期。三、编制施工进度和劳力计划1、 施工进度计划编制依据：(1)开工日期、完工日期、总工期天数2）单窗、阳台窗、异型窗、门连窗、推拉门数。（ 3）土建主体验收时间、框安装至完工时间、外粉饰时间、扇安装至完工时间。2、劳力计划编制依据：（ 1 ） 根据计划工程量（m 2）和计划工期（天）要求，计算该工程总体需要多少个工，才能按量按期完成。（ 2）框安装至完工，计划需 多少劳力、扇安装至完工， 包括细部处

19、理打胶等，计划需多少劳力。四、保证工程工期的具体措施1、强 化项目管理，推行项目法施工，实行项目经理负责制，做到全面计划，统一组织，协调劳动力调配。2、编制切实可行的工程总进度网络计划，并做好相应的月、旬、日施工作业计划，使生产上、下协调，长、短计划衔接。坚持日平衡、旬调度，狠抓形象进度的完成，保证计划实施。3、认真做好施工前的准备工作，及时组织人员、材料、机具进场，搞好各项临建设施，保证工程顺利进行。4 、 根 据 气 候 情 况 编 制 切 实 可 行 的 季 节 性 施 工 技 术 措 施 ， 最 大 限 度 地 减 少 因气候 因素造成的停工。5、 加强施工生产调度，合理组织分配段流水

20、施工，立体交叉作业，充分利 用作业面，切实安排好工序之间的穿插施工。6、使用先进的机具，加快施工进度。同时加强施工机具的管理，保证具有运转良好，充分发挥其效能，确保施工正常进行。7、协调好管理层与劳务作业层的关系，制订明的奖罚措施，充分调动各面积极性，最大限度的提高劳动生产率。8、协 调好各 种外 部关系 ，特别 要密 切搞好 与建 设 单位 、监 理公司 的关系 ， 在工作中互相理解、互相支持，为本工程按期优质完成共同努力。9、农 忙期间 正常 施工的 措施：1）农忙期间认真做好职工思想工作，一线职工应坚持正常生产，不准放假。2）认真安排好农忙期间的生产进度计划。3）对农忙期间出全勤的一线工

21、人给予补贴。4 ）随时抽查工人的生产考勤，对农忙期间不格遵守劳动纪律、旷工的职工进行批评教育，并进行罚款。5） 认真安排好农忙期间职工的休息，不能过分延长职工的工作时间。6） 一线工人在农忙期间有特殊情况的可根据总公司规定，经工作协调领导小组同意，可以准假。7） 建立外出工地请假制度，所有人外出必须由队长向项目经理汇报批准。五、施工程序与质量控制要点1、施工程序按以下步骤进行：第一步第二步第三步第四步第五步第六步第七步第八步第九步第十步2、施工质量控制要点一览表:控制阶段控制环辛控制要点主要控制人参与控制人主要控制容工作依据工作见证施工准备阶段-*-设计交底图纸会审1文件自审项目经理工程监理图

22、纸资料齐合设计意图明确图纸表达完整自审记录、设计交底记录、图纸会审t己录2设计交底图纸及技术文件3图纸会审制定施工工艺文件4施工组织设计项目经理工程监理按工程实况和企业标准要求编制会审JGJ103 - 96批准的施工组织设计5专题施工案*机具安装材料进场6提机具安装材料计划项目分管监理材料员审检审批施工规材料定额机具计划材料预算7安装材料验收四8项目经理工程监理组织参加图纸施工案交底记录技术父底技术父底施工阶段五样板间制作验攵9样板间制作验收项目经理工程监理封样图纸施工案验收记录六隐蔽工程验收10隐蔽工程验收项目分管工程监理稳固式及填嵌施工规标准隐蔽工程验收记录七框安装验收11框安装验收项目分

23、管工程监理对角线、垂直度水平、标高施工规规程验收记录八扇五金件安装验收12扇五金件安装验收项目分管工程监理搭接量、平行度五金件施工规规程检验iS录九密土寸胶质量13清理、外打胶项目分管工程监理顺直均匀、平滑施工规检验记录工程交工验收 阶段十工程质量评定14单位工程项目经理工程监理评定表容施工规评定表一报检资料15各项资料整理项目分管工程监理按工程要求当地质检站要求报验资料十二工程验收16质检站验收项目经理工程监理门窗分项图纸施工规验收结论十三工程交上17交工报告资料项目经理工程监理组织验收交工资料归档竣工报告十四用户回访18质量及使用功能回访售后服务主管维修人员了解用户意见，落实 整改措 施。

24、企业保修服务规定用户档案服务记录六、保证工程质量的具体措施1、建立健全技术质量保证监督体系。按GB T19002 ISO9002 质量体系生产和安装的质量模式。使预防控制与检验相结合。2、项目经理部设质量监督部门，各专业施工队设专职质量检查员，班组设兼职质检员。对职工加强质量管理的宣传教育工作，强化职工的质量意识，以工种和施工技术 难点为对象，成立QC 质量攻关小组。3、做好各种原材料、半成品及设备进场前的检查工作，把好质量关，不合格的材料一律不准进场使用，应提前组织业主、土建、监理三看样定货。4、加强质量监督检查，抓好“三检”制，实行质量跟踪检查，发现问题及时 改 正 ，将 质 量 事 故

25、消 灭 在 萌 芽 状态 。把 住 分 段 工 程 验 收 评 定 关 ，做 到 上 道 工 序 达 不 到 要求下道工序不施工。5、坚持样板引路，实行质量岗位责任制，使工作质量与个人的经济利益挂钩，加强操作人员的责任心。污染损坏前道工序的成品。现问题应先办洽商后施工。6、加强土建、水、电、装饰各工种间的配合，做好中间验收工作。搞好成品7、加强技术管理，完善技术复核制度。施工前技术人员应对施工班组做好技七、安全文明施工的规定和措施保护，制定切实可行的措施，杜绝后道工序术交底，明确施工法和技术要求，施工中发1、成 立安全施工领导小组，专人负责落实安全生产责任制和公司制定的“现场 安全管 理企业规

26、”，保证安 全措施的实施。2、认真做好安全检查，公司每月检查一次，项目经理每检查一次，现场安全员、施工员每日进行检查，及时发现不安定因素，并立即整改。3、强化安全意识，树立安全第一的观念，并制定安全管理目标，对工程进行全面管理，加强安全防意识，重大事故为零。4、现场施工用电由专门电工进行操作，格按程序施工，其他任人不得乱拉乱接，所有用电设备都必须按规定接地，实行三级保护。5、开展安全教育，做好安全技术交底，进行标准化现场管理，工完场清，文明施工，定期检查，消除隐患。6、建立现场管理总平面及文明施工责任制，划分责任区。7、格按现场平面图堆放物品，不经同意，不得随意堆放，违者罚款。8、现场材料堆放

27、要成垛成，明确分类，不得占用道路和作业区。9、有关质量安全及其它标准、标牌齐全，悬挂位置醒目。10 、 坚 持 文 明 执 勤 ， 节 约 用 电 、 节 约 用 水 ， 每 月 对 现 场 进 行 检 查 评 比 。11、对噪音大的机械，尽量避免夜间使用，以免影响生活区围居民的休息。1 、 工程管理组织系统图2 、 施工进度计划网络图3 、 工程质量管理体系图4 、 施工 程序 与质量 控制要 点一 览表八、附图附表5、安全文明施工体系图1、工程管理组织系统图:2、 施工 进度计 划网络 图：3、工程质量管理体系图:4、施工程序步骤:第一步第二步第三步第四步第五步第六步第七步第八步第九步第十

28、步5、质量控制要点一览表:控制阶段控制控制要点主要控制人参与控制人主控制容工作依据工作见证6、安全文明施工体系图:第四部分：标书附件资质证明1 营业执照（副本）注册号：XXXXXXXXXXXX2 税务登记证：XXXXXXXXXXX3 全国 工业产品生产可证XXXXXXXXXX4 产品准用证：编号 010405 XXX 市建设工程材料准 用证 XXXXXXXXX6 质量 体系认证证书：注册号 XXXXXXXXX7 XXX 省名牌证书8 检验报告：检（ 建机） 字（98）第 C004二 企业相关制度1 公司质量手册。2 公司保修服务承诺制度。三 证 书及 工程图 片（ 略）物业管理标准化手册（ 第

29、二版 ）第一编物业业务管理作业指引第一部分物业新项目接管入住作业指引 21、 新项目前期介入 2第一章 物业新项目管理服务机构筹建 2第二章物业费测算. 8第三章 新项目前期介入作业指引 132、 新项目承接查验 16第一章承接查验的准备及实施 16第二章 承接查验重点及原则. 17第三章验收标准 17第四章注意事项 20第五章区域公司应移交的资料 223、 新项目入住管理 26第一章入住管理的准备工作 26第二章入住手续的办理27物业新项目接管入住作业指引、新项目前期介入第一章 物业新项目管理服务机构筹建一、机构设置（1） 物业新项目管理服务机构筹建人员应根据 物业管理案确定的机构设置及人

30、员编制，筹建项目管理部。（2） 机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类 型、数M、档次、功能及设施配备、边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规管理、精干高效的原则设置项目管理部。（3） 物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：项目管理部二、管理层级项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。三、岗位编制（一）编制原则:1岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁 员）。2、人员编制：结合管理

31、类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员3、合并满负：提侣精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作M应尽可能饱满。（二）定编程序1、 遵照安联集团的“三定”案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划案、物业服务要求，制定物业服务案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。2、 人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多面因素，约在30%-80%1间。注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质M等因素均影响较大，（三）岗位编制要求：按需编制。1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式

32、管理模式、边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制法固定岗门岗和大堂岗人行出入口控制行人进出按岗定编，全天轮 岗控制中心岗（含消防）控制中心控制中心监控按岗定编，全天轮岗形象岗大门或大堂展示形象、接待引导按岗定编，部分日 间岗巡逻岗巡逻岗楼外治安工作M按楼栋设置车场岗车场门岗车辆出入口控制车辆进出按岗定编，全天轮 岗车场巡逻岗停车场1车场巡逻工作M按地形设置机动岗检杳岗现场全程监控临时替补班组长兼任2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下岗位类别工作场所现场需求编制法楼岗楼道、大堂、电梯、地下室等楼保洁工作M按单兀或楼层设置楼外岗楼外公共区域庭院

33、保洁工作M按面积或区域设置垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置分配（华北区域）3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平 米O例如：绿化面积2.7万平米，配备绿化工 6人、绿化主任1人，人均养护面积 为 3900-4500 平米。4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数M和复杂程度、工程施工质M的需求，综合进行考虑。四、岗位培训（一）对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、 规卓制度，达到上岗要求。（二）较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。（三）培训容及效果参考如下，具体培训工作

34、由人力资源及行政部统一制定实施。培训容效果要求企业文化及管理制度了解企业文化，遵守企业各项制度物业管理概论了解公司主营业务及专业知识员工通用礼仪掌握员工礼仪规要求职业安全及急救常识掌握职业安全、紧急救护的知识和要求物业管理法规常识了解行业的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规品质管理基础了解公司质M管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规专业技能熟悉本岗位工作要求及操作规。五、规建设（一）筹备人员应根据集团、公司相关管理规，完成项目管理部规革制度的起草、编制 包括：1、安信联行物业管理标准化手册、安信联行物业视觉识别系统手册等（手册在物业公司品质管理部保管，根据业务需要运用

35、到项目管理部）的运用。2、项目管理部组织架构、岗位职责等。的补充编3、项目管理部部运作制度等。（二）筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件写，（ 三 ） 项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地行政规章等，包括 （不限于）：1、有关物业管理的法律法规和规性文件要求，2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规性文件要求。包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、维修基金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。（ 四 ） 物业筹建人员应负责完成与业主（用户）

36、的权利、义务、行为、活动相关的，各类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制，包括：1、前期物业服务委托合同。2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。4、装修管理规定。5、消防管理规定。6、停车场管理规定等。（ 五 ） 项目管理部应根据考评标准，结合当地物业管理规定、物业运营服务需要编制文档分类目录。保证文档资料完整，易于查找和识别。（六）筹建人员应统一对项目管理部各类纸质/ 电子文档进行编号。（七）编号规则应按规定的编码原则执行。（ 八 ） 项目管理部应按安联集团档案管理规定对档案收集、整理、分类、保管、查阅、交接、销毁等进行档案资料管理。并在文件夹（

37、盒 / 袋） 封面或侧面应有标识，上面注明目录号、 文档标题等。文件夹（盒/ 袋）应有卷目录，详细列明卷的文件资料。（ 九 ） 文档目录执行安联集团“档案资料明细”的规定。六、 物资装备项目管理部筹建人员应根据制订的物业管理案及项目配套确定所需的物资种类、性能、级别、数量等，制订购置计划，并按相关规定，经过询价、评估、报批等手续后，进行相应的采购、配置工作，包括：办公用品：办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。（ 一 ） 办公设备：打印机、复印机、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等。排气扇、二 ） 后勤服务设施：餐具、厨具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、

38、热水器等。（ 三 ） 网络设备：电脑等。（ 四 ） 清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。（ 五 ） 安全设备和工具：岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等。（ 六 ） 维修设备和工具：电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备，及相关家庭维修用工具物品。（ 七 ） 工作服： 保安员、 保洁、 维修、 会所、 管理人员等工作服装，数量和配置可根据项目档次、类型自行拟定，服装款式、颜色须可参照安信联行物业视觉识别系统手册相关规定执行。七、物业管理用房（ 一 ） 筹建人员应根据或当地物业管理法规的规定，结合项

39、目规划及管理规模，与区域公司确定管理用房面积及位置分布。（ 二）筹建人员应科学规划、合理布置各类功能的管理用房，管理用房功能涵盖：办公室、会议室（培训室）、档案室、客户服务中心、监控中心、仓库、员工宿舍、食堂、洗手间等。（ 三 ） 筹建人员应关注食堂、员工宿舍等后勤用房的安排、装修和配置。八、标识系统的配备筹建人员应根据项目情况系统规划现场标识，关注所有标识的设计、制作和安装，详见安信联行物业视觉识别系统手册。九、公共关系的建立（ 一）筹建人员应积极、主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。（ 2） 与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理项目工商注册登记、物价申报工

40、作。（ 3） 与公用事业单位建立良好的公共关系，包括：自来水公司、供电局、燃气公司、有线电视、电信局、由E 政局、供暖公司等，办理水、电、煤气、有线电视、网络、通邮、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务。（ 4） 与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺项目边系列关系：协调项目治安外援案，咨询外来人员管理办法和宠物管理办法；理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系；协调落实项目自有垃圾堆放清运及边环卫责任围等事宜；协调项目商铺管理、装修管理违卓处理程序，争取对住尸违殖、纠纷行为的制止和执法支持；规项目道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。（

41、五） 与消防部门取得联系，参与消防的接管，取得消防部门对物业的技术支持和指导。十、印鉴证照的办理筹建人员应及时办理项目管理部正常经营所需的各类证照，证照名称、颁证单位及符合相关要求十一、开办费测算（1） 物业筹建人员应负责项目开办费的测算。（2） 前期开办费用构成包括：前期物业服务人员工资、办公用品、服装费用、维修费（工具、材料）、绿化清洁费（工具、材料等）、保安用品、入住物资、物业用房及装修、家具电器等。（三）前期开办费用前期开办费参考标准各类城巾构成（元/平米）住宅大厦（商业）一类城巾3.08.0 （不含空调、供暖）第二章物业费测算物业费的测算一般采用列举法和倒推法两种测算法。列举法一般适

42、用根据预定的物业管理标准， 测算出物业费单价。倒推法一般适用根据预定的物业费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。一、在实际操作中，两种法可结合使用，互相印证。（ 一 ） 列举法中所预定的物业管理服务标准，是根据被测算物业的基本情况、客户需求和区域公司整体要求，按地政府行业主管部门颁布的物业管理服务标准来制定的。（ 二 ） 倒推法中所预定的物业费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。（三）将列举法测算的物业费标准，与倒推法测算的物业费进行综合，在收支平衡的前提下，得出一个合理的物业费标准和各项费用构成。（四）为了测算的便，将所有费用

43、按物业管理服务的性质和类别等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它费用。（五）注意事项：1、 南北差异，注意南北地域在设备、设施面的不同，从而带来的测算上的差异。2、 法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率面不同而带来的费用测算上的差异。（ 六 ） 物业费测算公式为：1、 单种物业类型项目的物业费测算物业费单价=所有费用的总和十参加测算的物业总面积2、 多种物业类型项目的物业费测算需分类型分别测算：类型 n 物业费单价二类型n 所有成本的总和十类型n 参加测算的物业面积不可分割费用（如：管理人员成本、固定费用成本等）按各类型物业其它费用总和的比例

44、分摊。七 ） 物业收费面积的确定物业收费面积的依据是区域公司提供的物业资料（以提供给营销部门的售楼面积为准，如有当地政府主管部门所批复的确权面积报告则以此报告为准）。注：如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积宜接统计，如个别地区法规 要求合同中按套面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。二、列举法测算（一）人工费用（单位：元/月）1、组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数M、档次、功能及设施配备、边环境、以及委托对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。2、人工费用的测算人工费用包括:根据确定的组织架构，遵循相关法规要求、公司薪金福利

45、标准进行人工费用的测算。服装费、其他等。工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、培训费、3、工资的测算 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表（单位：元）序号名称工资标准人数工资金额（月）1经理工资标准X人数2经理助理工资标准x人数3人力行政人员工资标准X人数4技工、维修人员工资标准X人数5保安人员工资标准X人数6保洁人员工资标准X人数7绿化人员工资标准X人数8其他人员工资标准X人数合计4、工资附加费（单位：元 /月）O按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按规定的标准计提。5 、社会保险费的测算（单位

46、：元/ 月）。 按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。6、培训费：按法律法规及公司相关规定测算。7、服装费：按公司工装管理规定进行配置。同时，按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。8、其它未列入前七项但计入人工费用的，如员工活动费用等。（ 二 ） 行政费用（单位：元/ 月）1、低值易耗品购置费用2、项目管理部办公用水、电费水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）；电费根据项目的照明、空调、办公设备配置的情况。3、 办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4、 通讯费 物业管理所需的通讯费用。其

47、中包括：手机费、费、网络通讯费、其它通讯费用。5、 交通费根据业务的需要，估算出每月外出办事的交通费用。项目的地点、公交成熟程度对此项费用影响较大。6、 、交际应酬费召开业主大会、创优时，此项费用变化较大。7、电脑维护费用根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维 护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。8、报刊资料费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。9、咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠物业费向法院提请诉讼的诉讼费。（ 三 ） 财产费用（单位：元/ 月）1、折旧费用项目管理部正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000 元以上，使用

48、年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜、交通工具等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。2、资产的摊销项目前期发生的开办费按前期物业服务委托合同的期限进行分摊。分摊费用二开办费发生的总额十委托的管理年限十12 月3、 固定资产的折旧费前期购置的固定资产，按安联集团规定的固定资产折旧率计提。4、 员工宿舍租金5、(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额X保险费率*保险受惠物业总面积5、 四 ) 物料消耗(单位：元/ 月)。1、 、保安物料消耗根据物业管理所需配置的保安器材，按照实际使用年限进行摊销。2、 保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料，按照实际使用年限进行摊销。3、 环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、社区消杀等。4、 物业维修物料消耗。根据社区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算。(五 ) 公共费用的测算( 单位：元/ 月 )1、公共电费：根据社区设施、设备的清单，按照设备