居民物业管理费用来源分析

1、物业管理课程考查名称姓名学口 号专业年级班级指导教师东南大学成贤学院土木工程系2010年 月居民物业管理费用来源分析姓名：陈天鹏学号：02207125摘要：本文通过对计划经济时期的房屋管理与市场经济时期的物业管理的对比，来对管理费用的分析，从 而得出市场经济形势下的物业管理的优势。通过列举数据来对比北京这个城市本世纪初的市场经济下的物 业管理费用来源与计划经济时期的房屋管理费用来源，以及对物业管理与房屋管理的定义，同异点的分析 来同时也对北京居民工资中所包含的买房支出的分析得出最终结论，同时也对目前的物业管理所处的状况 提出一些意见措施。但是总的来说市场经济下的物业管理无论从适应市场，消费者利

2、益，自身的发展的优 势，无一例外的优于房屋管理。关键词：1)管理费用，2)市场经济，3)买房消费比例Reside nt's adm ini strative expen ses source an alysis of the propertyStude nt No.:02207125Name:che n tian pengAbstract:The house management of p eriod of pl anned economy contrasts with estate management ofp eriod of market economy correctly th

3、is text p asses, analysis on administrative exp enses comes, thus obtain the advantage of the estate management under the market economy situation. Compare with property administrativeexpenses source and house administrative expensessource of periodof planned economy under the market economy of the

4、beginning of this century of this city of Beijing by enumerating the data, to estate management with house definition of management, come analysis to buy house exp enditure included draw the final conclusion to Beijing residents salary at the same time with different analysis a bit, the state in the

5、 p resent estate management at the same time P uts forward some suggestion measures. But estate management of market economy from meet market generally sp eaking, consumer interests, one's own advantage of devel op ment, sup erior to house managing without exce ption.Key word:1) Consumption prop

6、ortion that administrative expenses,2) market economy,3) Buy house consump ti on proportion在市场经济还不完善的情况下，物业管理水平还需提高的背景下，对北京市市场经济下的物业管理费用来 源的现状，通过数据分析，文字分析，提出一些来改善物业管理的方法举措。物业管理费用支出是居民住房消费的重要部分，所以职工的工资中不仅要包括买房的支,是从根本上转变住，使用寿命长，所以出，还应包括物业管理的支出。在职工的工资中增加物业管理费的补贴 房分配机制的举措，住房是人们生活的基本需求。由于住房的价值量大有关住房决策往往是

7、人生最重要的决策。在哪儿居住？住什么样的房子？是人们消费行为的 综合体现。一般说，住房消费由以下几个部分组成:1. 购买、租赁住房的支出。这部分消费是人们住房消费的起点，也是人们住房消费的最主要的方式。2. 物业管理方面的支出。在物业的使用过程中，为了保持其使用效应不变，或者为了使物业管理的支出其能持续满足不断变化的使用需求， 要经常地对其进行维修、 养护和管理。 从物业投资角度 看，这方面的支出是投资人为使其的投资品保值和增值而必须支出的费用。和过去的房屋管理的费用有相似之处。但是，它比房屋管理的范围更广，包括了环境管理、 安全管理和住户的基本服务。3. 水、电、燃气及其他能源费用的支出。不

8、同的住房状况，人们在这方面的支出水平是不一样的。住平房与住楼房、住非成套住宅与住单元式住房，所消费的水、电、燃气及其它 能源有很大的差异。在计划经济时期，居民的住房和水、电、气的消费，均是由政府补贴，在住房消费福利 化的前提下， 住房消费的分类就没有必要。 在住房改革的初期， 人们对住房消费的基本认识 就集中在住房消费的初始形态， 即如何实现住房购租的商品化， 而未将住房消费的其他方面纳入视野。 但是随着住房从实物分配转向货币分配， 人们已逐步地购买和以商品租金租赁住房，住房的实际支出日益和住房消费的全部内容一致。房改初期对住房消费的局部理解妨碍从而对房改产生不利的影响。了房改的进一步深化。如

9、，当住房补贴（包括住房公积金）单纯以住房价格和租金为依据计 算时，职工所领到的住房补贴就难以应付实际的住房消费支出， 实际上，目前对职工贷款偿还能力的估算，也是以职工购、租住房的消费能力为依据的，这 样就高估了职工的住房消费能力， 也就高估了职工的贷款偿还能力。 因此， 必须全面地理解 住房消费的含义， 在住房改革中引入住房消费的全部概念， 从根本上实现住房分配机制的全 面转变。在市场经济比较发达的国家和地区， 物业管理的体制和运行机制， 已经过多年运转。 但 是物业管理在我国的全面推开，是 90 年代才开始的。从发展的程度来看，南方沿海城市的 物业管理水平较为先进和完善。 而在全国许多城市，

10、 物业管理的覆盖率还是很低， 完全意义 上的物业管理和房屋建筑面积的总量相比， 所占比例很低。 物业管理的费用问题， 则是制约 物业管理发展的瓶颈问题之一。一、物业管理费用的定义和分析1. 物业管理是指物业管理企业接受物业产权人的委托，为物业的使用人提供物业及其公共设施、设备的维修、管理、保安保洁等服务的活动。2. 物业管理费用的定义。物业管理费用是指产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用，包括：1) 房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备和共用部位，共用设备、设施的维护、维修、保养费用。包括零维修(小修)工程、中修工程、大修工程和更新改造工程 费用，共用设备日常运营费用。2) 物业

11、所有权属于全体业主公共配套建筑及其设备设施对其进行各项各类维护、维修工程费用。3) 物业范围内的市政设施道路、维护维修费用。4) 物业所有人、 使用人在使用物业过程中， 为维护公共环境的安全、 清洁、 秩序、二、物业管理费(扶梯 )、中优美， 而要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。般由以下一些项目构成：(1) 公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及 其他机械、设备、机器装置及设施等。(2) 聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3) 公用水电的支出

12、，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4) 购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5) 物业财产保险 (火险、灾害险等 )及各种责任保险的支出。(6) 垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7) 清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8) 公共区域植花、种草及其养护费用。(9) 更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10) 聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11) 节日装饰的费用。(12) 管理者酬金。(13) 行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14) 公共电视接收系统及维护费用。(15) 其他为管理而发生的合理支出。从以上所列内容构成，可把物业管理费用分成两大类。是对“硬件

13、”维护、维修费用。对房屋建筑主体及其设备设施，按照各自材料、构配件的特征，使用要求、使用年它所耗费的劳限、使用维修保养的要求，而必须投入的费用。包括各类维修工程，近期或中长期必须进行 的维护、 维修工程。 这项费用是房屋产品的生产在流通和消费领域中的延续， 动是房屋投资的追加，对房屋及其设备、设施、维修、保养做得好，可以保持房屋原有的使 用价值、使用功能作用， 延长使用年限， 从而提高投资有效收益， 使房屋价值能逐步实现扩 大再生产。二是“软件”开发和维护服务费。这是指为保证物业所有权人和使用人，在使用物业过程中，要求其所使用的公共环境，能管理和控制成为安全、舒适、清洁、美丽、方便的；各项设备

14、、设施日常运营服务良 好，即其社会效益和环境效益都得到保障， 为达到此项需求， 也可以说是“软件”的开发和 维护服务。从建立良好的服务管理体系，至在长期的服务过程中，对体系还要不断地调整，使之不断适应于和满足业主的要求，因此而必需投入的管理和服务费。 这也是我们所说的诸 如保安费、绿化费、卫生费、设备运营服务费和其它各项用户所需的服务费用。3. 物业管理费用支出是居民住房消费的重要组成部分。对物业管理费用的投入，一方面是维持和保证房屋商品的再生产。 房屋建筑商品和其它商品相比， 其突出的特点是使用周期长，一般是50100年，在使用过程中，由于自然的原因和人为的因素产生损坏，要保 证其使用功能和

15、正常发挥， 房屋使用质量不降低， 那就必须对其不断地投入维护运行和管理 的费用。物业管理费投入的另一方面是业主在房屋使用过程中要消费基本的服务，如保安、 保洁和其他家政服务等等。据 1998 年北京市居住小区管理办公室、北京市房地产协会、清华大学房地产研究所的研究，在住房50 年的使用期内，业主投入的物业管理费经折现后与 当年全市平均房价基本等同。二、物业管理和传统的房屋管理的区别和联系1. 物业管理和房屋管理的主要区别：物业管理和房屋管理所反映的经济主体不同。物业管理是市场经济条件下，物业管理企 业接受业主委员会的委托， 对物业实施管理的活动。 其经济主体是物业管理企业和业主委员 会；而房屋

16、管理对应的是计划经济， 其经济主体是国家。 物业管理和房屋管理所包容的内容 不同。物业管理所包括的内容远比房屋管理多。 尽管物业管理在国外发展了 100 多年的历史， 在我国却并没有一个专门的行业分工与其对应。 物业管理的内容涉及了传统计划经济中的房 屋管理、修缮，治安、保卫、爱国卫生等等。物业管理和房屋管理的经费来源不同。物业管 理的经费来源于业主，而房屋管理的经费来源于国家。2.物业管理和房屋管理的相同之处：物业管理和房屋管理的主要对象均是房屋。 尽管物业管理在管理对象的范围上要比房屋管理要宽得多，但是这两者均是以房屋管理为主要的工作对象。三、无论是计划经济，还是市场经济，都客观地存在对房

17、屋及环境、设备的管理和对居民的服务1在传统体制下，和现代物业管理观念相当的房屋、设备维修管理、居民服务，是分散在政府和企事业单位的各个部门完成的，如在企业中常常设有房管科、修缮科、治安科、绿化科、 卫生科等等， 负责企业所属职工住宅的维修管理。 相应的支出是由单位从成本中列支或从上级部门划拨的经费中支出的。 这些支出主要包括各单位房屋维修的支出、 与房屋管理维修有关的支出、 相应的人员工资等等。 单位不仅给职工发住房， 而且给职工发物业管理。2.在市场经济体制下，住宅已经完全地实现了商品化，住宅成为个人生活消费品，与职工的单位在产权上完全分离， 其管理和服务也脱离单位而由职工从市场上购买。原来

18、由政府和企业的各个部门分散提供的房屋管理和服务，在市场的作用下形成物业管理的统一服务。四、住房制度改革的目标之一是实现住房分配机制的转变，也就是将职工的住房分配从传统的实物分配改变为货币分配，职工的工资中不仅要包括买房的支出，还应该包括物业管理的支出1在传统体制下，发给职工的物业管理是和低租金的住房捆绑在一起的。在向住房人收取象征性的房租后， 城市政府或职工所在单位就会向职工提供房屋修缮、环境保洁、 治安保卫等等一系列的福利化服务。 和实物分配的住房一样， 免费提供的物业管理也存在着分配不公、服务效率低下等等问题。2.随着住房制度改革的深化，住房分配货币化成为住房改革的重要政策目标。住房制度改

19、革的实质是要使职工的住房消费从过去的福利化实物形式，转化为商品化货币形式。 这样，政府的住房制度改革的目标就不能仅仅局限在住房的实物分配上，而是要对整个住房消费进行彻底改革， 否则， 住房改革就不是彻底的改革， 而是仅属于住房供应环节的改革。 理论上，1987 年北京市单元住宅楼房每平方米使用面积月维修费为0.46 元，月管理费为 0.09 元，合计 0.55 元。北京市当年的维修管理支出应为38888 万元，占当年住宅总投资的 25%。 1996年，北京市上述两项费用的和为 1.24 元，当年的维修管理支出应为 155358 万元，占当年住宅总投资的 22% 。 1999 年，北京市物业管理

20、服务的费用标准约为2.0 元平方米，当年的费用支出应为 413616 万元，占当年住宅总投资的 35%（高出的主要原因是物业管理服务的内容比房屋维修管理要多） 。根据这样的推算， 住宅物业管理方面的支出应占住宅投资的 20%以上。五、居民物业管理费改革的基本思路和措施居民物业管理费改革的主要方向是实现物业管理消费的货币化分配，即将计划体制下房屋管理由单位完全包下来形式， 改为由居民所在单位以货币工资的形式发给个人，再由个人自己去购买物业管理服务。物业管理费货币化的基础是政府和各单位的与房屋管理相关联的支出。在理论上， 这部分支出能够转变成货币分给每个职工， 同时维持现有的物业管理水平不变。如果将住宅投资的 20%以物业管理费的方式补贴给职工，则 1999 年北京市每个职工的工资应上浮 6.73% 。但是， 由于各单位住房资金的来源不同， 存在结构上的差异， 所以这种货币化的转换是非常难的， 而且几乎不可能实现这种转变。因此， 从目前我国住房体制的实际出发，物业管理费的改革， 一方面要立足于现有经费体制的转换和改革，另一方面要从增加物业管理费总量入手，提高居民的