代建工程账务处理

1、代建工程账务处理代建工程同时 符合以下条件的， 可就收取的代建手续费按“服务业-代理 业”征收营业税 ，如不同时符合下述条件，应按照国税函1998554号的规定， 受托方按“销售不动产”征收营业税。1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；4、事先与委托方订有委托代建合同。5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项 目，核算也属于代为核算性质， 因此核算方法应征求委托方的意见， 按照委托方 确认的方式核算。 同时在核算方式上必须满足税务上的要求， 由于了B公司

2、不垫 付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程 资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用， 受托方不能体现垫资。受托方的会计核算上， 如果资金只是从委托方帐户核算， 那么可以只设铺助 帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。如果受托方设专户进行核算， 受托户应把代建工程整个流程体现出来， 具体 可参考以下内容。代建工程开发成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托， 代为开发的各种工程， 包括土 地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计 上也应根据各类代建工程成

3、本核算的不同特点和要求， 采用相应的费用归集和成 本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、 各种房屋所发生的各项支出， 应分别通过“开发成本商品性土地开发成本” 和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出， 进行代建工程项目开发成本的 明细分类核算。除土地、房屋以外， 企业代委托单位开发的其他工程如市政工程 等，其所发生的支出， 则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核 算。因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的， 仅限于 企业接受委托单位委托， 代为开发的除土地、房屋以外的其他

4、工程所发生的支出。代建工程开发成本的核算对象， 应根据各项工程实际情况确定。 成本项目一 般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基 础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根 据代建工程支出内容设置使用。二、代建工程开发成本的核算开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用， 应记 入“开发成本代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、 “应付账款 应付工程款”、 “库存材料”、 “应付工资”、 “开发间接费用”等账户的 贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细 分类账。代建工程开发成

5、本明细分类账的格式， 基本上和房屋开发成本明细分类 账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程， 应将其实际开发成本自“开发成本 代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方， 并在将代建 工程移交委托代建单位， 办妥工程价款结算手续后， 将代建工程开发成本自“开 发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。如某开发企业接受市政工程管理部门的委托， 代为扩建开发小区旁边一条道 路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费160 000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80 000元，在发生上 列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应

6、作如下分录入账：借：开发成本代建工程开发成本1080 000贷：银行存款460 000应付账款应付工程款540 000开发间接费用80 000道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：借：开发产品代建工程1080 000贷：开发成本代建工程开发成本1080 000为满足税法的要求， 在财务处理上， 个人认为应在业务上有所突破， 财务处 理只能是按业务特点，来满足核算要求，代建的会计处理是很多年以前的流程， 由于税务上不断出现新的要求， 老的核算思路已不能满足业务上的要求， 希望网 友提出宝贵意见，来解决不断出现的新问题。代建工程开发成本的会计税务处理关于代建工程的核算，

7、规定不很明确， 新准则及新通则没有说明， 房地产会 计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。、先看几个税务规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知（二）苏地税发 1996 074号三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方 按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、 介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转 交），只向委托方收取手续费的业务。纳税人提供上述其他代理服务， 可根据其实际取得的手续费， 按服务业税务 依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。四、关于房

8、屋开发公司代承建的房屋征税问题。 房屋开发公司承办国家机关、 企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建 设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，并同时符 合本通知第三：条中其他代理服务条件的，则对房屋开发公司实际取得的 手续费收入按服务业税目计征营业税。 否则，对房屋开发公司承办建设的各种 房屋，均应全额按销售不动产计征营业税。B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税（流）发1998073号你局关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示（银地税（流）发1998008号）收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的

9、 方式有二种： 第一种是土地使用权归房地产开发企业； 第二种是土地使用权归建 设单位。以上二种方式， 工程所需全部建设资金均由建设单位提供， 并与房地产 开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。 房地产开发企业只负责工程的组 织协调工作， 并按代建工程总投资的一定比例收取管理费（代建费）或按代建工程 的建筑面积定额收取管理费（代建费）。经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的， 无论房地产开发企业与建设单位如 何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费（代建费）和价外费用，按“销 售不动产”税目征收营业税。二、凡土地使用权归建设单位的， 对房地产开发企业提供的代建业务， 其计

10、 税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函1998554号房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其 他单位（以下简称乙方）的要求进行施工， 并按施工进度向乙方预收房款， 工程完 工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。 甲方的上述行为属于销售不动产， 应按“销售不动产”税目征收营业税； 如甲方自备施工力量修建该房屋， 还应对甲方 的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。D房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税发2006 31号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题（一）开发企业代

11、建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价 款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过1 2个月的，可采用 完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。 完工进度 可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、 已经完成的合同工作量 占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工 程或产品的残料等， 如按合同规定留归开发企业所有的， 应于实际取得时按市场 公平成交价确认收入的实现。补充一下（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。 补充一下 （二），

12、出售时，缴纳增值税，按小规模工业6%缴纳增值税。二、代建工程的必备条件：从上边4个税务规定可看出1、委托方拥有土地使用权。2、 委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。3、 签订委托代建合同，列明合理代建费。4、 受托方（房地产开发公司）不垫付资金。三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。定向开发（先有了购房人，你 开发的房屋是专门卖给他们的。 实际上是一种定向销售方式， 其他与正常开发过 程没区别的）。合作建房（国税函发1995156号国家税务总局关于印发营业税问题解 答（之一）的通知十七、合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使 用权，另一方

13、（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股， 成立合 营企业，合作建房。）四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：第一种方式是受托方与委托方实行全额结算 （原票转交） ，只向委托方收取 代建手续费的业务， 就是说在建设过程中施工方、 设计方、 监理等不与房屋开发 公司（受托方）签订合同，而直接与委托方签订合同， 受托方只收取一定代理费的 房地产开发方式。房地产开发公司的代建工程成本核算很简单， 仅仅核算代建手续费即可。 在 工程结束时向委托方开具

14、服务业的营业税发票， 缴纳按服务业的营业税。 委托方 自用产权不发生转移的不缴纳营业税、 土地增值税、 所得税等税种。 委托方产权 发生转移的则缴纳税金，产权所有方的发票由委托方开具。本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、 设计方、监理等直接与房屋开发公司（受托方）签订合同，不与委托方签订合同， 资金由委托方拨付给房地产开发公司， 房地产开发公司再拨付给施工方、 设计方、 监理等。最后销售或移交给委托方，并向委托方收取代建手续费

15、的业务。这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的， 代建工程开发成本 是指房地产开发企业接受委托单位的委托， 代为开发除土地、 房屋以外的市政工 程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。 代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用， 应记 入“生产成本（开发成本）-代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、 “应付账款-应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开 发间接费用） ”等科目的贷方。 同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入 各代建工程开发成本明细分类账。 代建工程开发

16、成本明细分类账的格式， 基本上 和房屋开发成本明细分类账相同。 完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将 其实际开发成本自“生产成本-代建工程开发成本”科目的贷方转入 “库存商 品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价 款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入 “主营业 务成本”科目的借方。房地产开发公司不仅核算代建工程成本， 还要核算代建手续费。 在工程结束 时的税金缴纳及发票开具同第一种方式。合同管理制度1 范围本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。4.6.4工程

17、技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩一略语4 职责4.1总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责:4.5.1建立健全合同管理办法并逐步完善规范;4.5.2参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量;4.5.3审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况;4.5.4保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用;4.5.5建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理;4.5.6组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部