房屋预测面积与实测面积差异问题的处理

1、房屋预测面积与实测面积差异问题的处理9o房屋预测面积与实测面积差异问题的处理高向阳房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况来分,可分为竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算两大类,也就是我们通常说的预测面积和实测面积.预测面积主要是为房屋预售管理提供依据.实测面积主要是为房屋确权(初始登记)管理提供依据.目前面积纠纷的产生也主要是这两种面积的差异引起的.一,预测面积和实测面积存在差异的主要原因(一)规划方面的原因规划设计变更导致预测面积和实测面积存在的差异.当设计变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时,会对房屋的总面积或分户面积产生影响.建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积.房屋使用功能,主要是公用

2、部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化,从而对分户面积产生影响.(二)施工方面的原因1,不按图施工对房屋面积产生影响2,施工错误或施工误差过大,使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸3,正常的施工误差和测量误差也可引起实测面积与预测面积产生差异抛开房屋设计变更的因素,从理论上讲一栋房屋的设计建筑面积与实际竣工建筑面积产生差异的唯一原因只有施工造成的影响,但施工误差和测量误差对房屋建筑面积的影响很/J,.(三)测算标准,依据不统一的原因不同机构计算面积的方法,依据等的不同导致建筑面积产生差异.1,规划部门根据设计单位提供的设计图纸及设计建筑面积来确定审批的规划建筑面积,而设计单位与房产测绘机

3、构的计算方法存在差异.2005年7月1日起,建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)开始实施,它与房产测量规范的主要区别就有以下几点:建筑工程建筑面积计算规范的目的是为满足工程造价计价工作的需要.建筑物高度在2.2米及以上者应计算全面积;高度不足2.2米者应计算1/2面积.坡屋顶内空间和场馆看台下设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积.有永久性屋盖无围护结构的落地橱窗,门斗,挑廊,走廊,檐廊,车棚,货棚,站台,加油站,收费站等应按其结构底板或其顶盖水平面积的1/2计算.雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者,应按雨棚结构板的水平投影面积的1/2计算.有永

4、久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算.无永久性顶盖的室外楼梯不计算建筑面积.建筑物的阳台应按其水平投影面积的1/2计算.2,房屋规划验收建筑面积,有的是竣工房地产的建筑设计图计算的建筑面积,有的是实测面积,但这种实测因为用途的不同而对房屋建筑面积的影响就比较大了.例如:有时可能用坐标反算边长代替实际边长,其精度在一定范围内是和带尺实量边长相差比较大的.3,即使严格按同一规范要求进行测量,不同作业组对同一栋房屋的测量结果肯定会存在误差.4,其他方面的原因竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变.例如:不分摊公用面积包括:地下室中用于人防,设备房,车库的建筑;消防

5、避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积;第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积;多栋共用的设备房等,但当这些部位发生功能改变或服务范围的改变,对各户分摊面积的影响就相当大.二,房屋预测面积与实测面积差异问题的处理综上所述,预测面积和实测面积之间肯定会存在差异,这种差异是不可避免的,减少这种差异应从房地产登记,房产测绘两方面人手:(一)完善管理措施1,加强房产登记的管理.商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时,房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核,实测面积复核无误后方可用于结算和登记发证.商品房预售面积与实测面积误差绝对比超(下转37页)面和高程的绝对误差完全满足于现行

6、规范的要求还有一定的困难.笔者认为其增强改进措施有如下几点:(1)提高小型无人机的荷载能力,使其既能保证其灵活性又能够携带大型相机进行拍摄,进而增加像片的幅宽,以提高成图精度.(2)增强小型无人机的抗电磁屏蔽性能.高压铁塔,各类发射塔及雷达所产生的电磁波,对无人机遥感系统的干扰是巨大的,其结果是造成无人机失踪或坠地损坏.(3)稳定云台是确保航摄旋偏角正确的一个重要手段.无人机在500米以下的低空摄影中,风力往往很大,因此,保证飞行姿态的稳定云台的定期检测,维护是必不可少的.(4)针对无人机的航摄数码数据,在外业连测,空三加密,内业数据采集几道工序中,应单独制定一套完整适用的技术保证措施,使其真

7、正能够满足1:500,l:1000大比例尺地形图的精度要求.(5)从根本上改进小型无人机的航摄方式,如引进徕卡公司机载数字传感器ADS80技术.地面处理使用于2008年开发的机载线阵摄影系统,它采用线阵列推扫成像原理,生成立体可视化的图像或高分辨率正射影像,从数据9下载到图像生成,涵盖了整个线传感器工作流.可以为每条扫描线产生较准确的外方位初值,在后期做空三处理时不似传统摄影测量中需要很多的平高控制点和高程控制点,只需要在四角和中心加测控制点,或无地面控制的情况下利用PPP技术完成地面目标的3维定位,为摄影测量实现自动化开辟了新途径.5,结束语利用无人机航摄技术完成大比例尺地形图测绘,在我国测

8、绘领域里,尚属探索阶段.我院在四川灾区使用该项技术完成的灾后重建所需大比例尺地形图,虽然是突发事件中的一项应急措施,但在无人机航摄技术应用于测绘领域,起到了探索作用,也积累了一定的经验,为今后该项技术的成熟发展及前景的拓宽,奠定了基础.【参考文献】1孙杰,林宗坚,崔红霞.无人机低空遥感监测系统遥感信息,2003(1):4951.【2】王聪华.无人飞行器低空遥感影像数据处理方法【D】.青岛:山东科技大学,2006.(作者单位:辽宁省城乡建设规划设计院)(上接35页)过3%时,房地产开发企业应保证按商品房销售管理办法第七条的规定对面积差异进行处理,并在商品房移交凭证上对面积差异的处理方式进行说明或

9、签订补充协议书来解决,否则房产登记发证机关将不予受理其产权登记申请.2,加强房产测绘的管理.因房产测绘机构测算错误导致面积差异的,有关部门将按照相关规定,对房产测绘机构以责令限期改正,罚款,建议降低或取消房产测绘资格等处罚.同时加强行业自律的管理,发挥行业协会组织的作用,对房产测绘机构建立诚信档案制度,达到约束管理的作用.(二)明确面积计算标准l,使多方面能使用统一个建筑面积的定义,以房产测量规范等为统一的建筑面积计算标准.房产测量规范中有关房屋建筑面积计算及共有建筑面积的条款应对计算全部建筑面积,一半建筑面积和不计算建筑面积以及套内建筑面积,共有建筑面积,不应分摊的公共建筑面积等的范围作一定

10、义,然后对一些特殊情况作补充说明(室外楼梯等).这样,即使出现新的建筑形式,使用功能等,只要严格按照这些定义来区分,就能很快的把握计算方法.2,对消费者购房而言,将其购房范围的几个层次区分清楚,明确责权,使其能明确自身的权益.第一个层次是套(户)内建筑面积,即人户之内,建筑分户界线内的面积,这是供消费者合理使用的面积,这个面积不涉及分摊问题;第二个层次是按建设部或地方政府的规定可以列入销售时计价的合理分摊的建筑面积;第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其它建筑面积(包括公共配套设施)或在小区之中所占的权益百分比.不管采用何种计价方式,这三个层次的面积数都应在销售及权属登记中列明.套(户)内面积是业主可以独立使用(包括装修,出租)的面