217年安徽芜湖名流印象房地产项目场报告

1、2016年安徽芜湖“名流印象”房地产项目市场报告【最新资料，Word版）可自由编辑！】第一部分：政策解析及建议1、宏观政策分析自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。保障性住房2、芜湖市房产新政2月9日，芜湖市出台了关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通

2、商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012年内芜湖市区购房给予100唳税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90平米以下住房给予50-150元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；（2）2012年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；（3）外地人员购房人均面积达15平米以上或者总面积达45平方米及以上可迁户口（只针对6次上调件次柞得多中1川广容存:郎笛、意地箱留2 2次上次上 基掂基掂利率利率二二套房首套房首4 4招成招成. .贷贷atatt倍*一管%首提升下4成，利状提升,优患取消*房地产信托实热产格审批房产交易税收优席取消上禅、

3、罩庆后社瘠产税+业税免近年限提高在叁善项税收购策行政措施HW1的0后隹保障性住房翌订T 军学租”中央对篙地保障性住税收货币I信贷折币的徒不吃紧等*新增优燃增速减健 房地产若增贷款大幅下清房地产若增贷款大幅下清保障性房地产后款大福I叶 限陆性濮严格执行 希地政府出台房价控制目标 品历明明标府 上地供靖根高土地市场加空监管T存地上摆宜昌交驻地映房船督实行责任制斑金支持中央及地斤政杆出资530区.社会醇贵000北HI快保障国资总抱算执行力甩*放开各类资费批济保源房键设建1ft哲理*单列保碎房用地供血*鼓励央企学。建设*枷强保障用用的管理*加强I.出思量过理新建商品住房）。2012年芜湖市房产新政，2

4、012.2.7通过-2012.2.12暂停3、芜湖房产新政解析本次芜湖市关于免除交易契税、 政府补贴购房的相关规定并非新增， 而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。表表1 1光湖光湖20122012年砒策年砒策* *20112011年政鬃时比年政鬃时比方向方向2011420114 20122012年新机电年新机电J.41,1,个人黑树讣岫落田9090手者米双配方普通性*国itit性虏孱干拿鹿唯一住房的自住科通商三住奈（金二手余）琳给予科岫新政ItIt机清而租靓慝.孰洎必得是察盛亭一住孱规定丸 个人犯树讣肋龄度

5、1010代补时100%100%扑助料含好件时也会补岫箱一班3.3.电房科财立昊窜通唯一住舟，JL70JL70羊瓦以下普通住席，号+乘才卜的100100尤对内袋期珑：自值有并件府而助点9090平乱以下，7070平方泉以上的.科西5050元/平：柑丞新建自住商品住.熊即牛城以下的，推干150150七/平升贴孙功时礼r r丸.科财金菊提高，取消时住房幽唯T1T1室里九 人才补岫耳士姆克生通以上学厢或，离噩专业技术青幡亚鬲统林怦聚也贾格的个人发道庖，再端于100100赵平崎房卦帖县肃中专里以上学国甑朝虹愚以上*如技术专格的的*人，再*于1D01D0元/平/片；具*出士学位研究生血副鬲风专业擅表青格的妁

6、虏人，再修T T200200死J J斗方米;其甫傅士学K K研比生代正高姆号基技米#格的购步人，再看于3OT3OT元/牛笄砧.升船力度更鬲.讣贴葩汨更宽风 舅廨静户人的面就迄到1515半方米设上可落尸人的面机达到1515平方来以上可落无国弁芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在90平米以下，且三年内转让须退还补助。此外新政还规定了2012年市区新建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在

7、大方向上没有违背中央政府的调控基调。只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回归的时点，出台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的趋势。若芜湖新政被顺利放行，不排除后续有更多城市效仿跟进。因此，该政策还是在出台5天后即被暂停。4、政策影响政策层面：房地产市场的行政手段（限贷、限购）和保障性住房措施没有放松；银行层面：贷款的限制性条件及利率不断提高，额度依然紧张；加大对普通住宅的扶持，相对对高端项目客户的分流；新政实施不到5天被暂停，市场将更冷新政反映了：芜湖市场销售压力的增大；地方政府层面土地出让收益减少；给市场传递了，继续调控的潜意识。后续存在地方政府变通的

8、方案5、宏观政策应对策略1推售策略对于高端项目对于高端项目 仍以少仍以少量多批的方式，追求成量多批的方式，追求成交率而非成交量交率而非成交量新入市项目新入市项目 以部分以部分优质单位集中式推售优质单位集中式推售 以以以以特价特价房的形而房的形而t出少量的资源较差的户型出少量的资源较差的户型= =以以度过政策消度过政策消化期化期通通过家过家电基金、装修基金来提高项目性价比电基金、装修基金来提高项目性价比房房价款通过多重折扣，提高销售率价款通过多重折扣，提高销售率优惠策略第二部分：芜湖住宅市场及竞争案例分析一、2011年芜湖房地产市场运行状况1、2011年芜湖房地产市场供需状况2011年芜湖住宅供

9、求关系400300200：000-20年年2010年年减少形象类报广的投入减少形象类报广的投入尽量利用事件营销的方式尽量利用事件营销的方式 推推广项目广项目扩扩大客户动向的声外广告投大客户动向的声外广告投入（特入（特别是区域型以目）别是区域型以目）利用新型媒体投放方式利用新型媒体投放方式4 4推广策略促进销售树立市场影响力促进销售树立市场影响力2通过诚意金抵首忖的方式，通过诚意金抵首忖的方式，降低首付提升的压力，拉动降低首付提升的压力，拉动销售（如交班抵销售（如交班抵5万）万）增加项目监管银行增加项目监管银行= =充分利充分利用用不同银行执行差别性不同银行执行差别性首付首付通过分期付款通过分期

10、付款的方式的方式，加加大购大购房者购房总愿房者购房总愿供应量（万供应量（万方方; ;286?7IS8.7销售量（万方）销售量（万方）函 N212.82011年度整个芜湖楼市住宅用房供应为286.7万平米，与2010年度供应量相比上涨24.87%;供应量大幅上涨。在2011年的楼市销售状况中，受宏观政策影响，住宅销售同比下降11.3%,目前整个芜湖住宅市场已呈现供过于求的市场状况。2、2011年分月成交走势2011年住宅成交价格和套数供：供应量持续增持续增加碗莪是新涉城涉城东板明的集中偶寂，市偶寂，市99楼市供应量楼市供应量巨大。需：受政策影响消费者降价预期强烈，芜湖购房者观望态度浓厚，需求量下

11、降。价：在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势，但部分高价位的楼盘促使整体市场价格坚挺在高价位段。成交：受连续严厉的房地产政策影响，芜湖成交量也随之波动明显，但供过于求的态势已十分明显。二、本项目竞争案例分析1、世茂滨江花园1.1项目基本概况特点,3000650c所琳所琳* *的的50003、2011年份45002月3月4月5月6月7月8月9月1011126000住韦2011年芜湖楼市匐S住宪成交量5000400030002011年芜湖楼市商品和军共交的31.4%,排名第.0充介说明购644其中镜湖区户对老城区的成交554,套，占总成区位优势依然青睐有加。小

12、结:镜湖区鸠江区弋江区开发区三山区600c1 1珊主要原在于受阶曲推盘量及推盘区域不加造成20002011牛芜湖，地理位置滨江北路（芜湖市滨江大道）均价一期均价8000元/m2面积总建筑面积:55力平方米开发商芜湖世茂房地产开发肩限公司销售信息前期销售结束，预计年底推出二期新房源，具体信息尚未确定项目简介融高层和超高层豪华江景住宅， 文化艺术中心， 商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体的高端住宅项目，一期共计1400多套房源，目前均已售罄，目前二期柏金宫处于前期准备阶段，预计年底对外公开。1.2项目展示利用样板房的豪装设计与景观打动客户；利用园林里文化小品亲近客户;再通过滨江公园与园林

13、展示提升项目档次。1.3项目营销在整体销售过程中， 项目始终坚挺高品质高价位， 活动方面则选择名项目契合度较高的活动，高端、豪宅、品质一应俱全。四室两厅两卫面积：215.5nf差异化的产品设计，实现对芜湖高端客户的营销细分产品线丰富，户型面积从62到240m21.4后期推售预计10月份全面公示的二期柏金宫,度特点。其即将推出的户型沿用之前一期的大尺三室两厅两卫面积：150.8ni大尺度户型居多主要是为了保证豪宅所需的较好的居住空间与观景面；且大户型主要锁定是社会的富裕阶层，如：芜湖私企业主、政府的高管等；世茂一直沿用的舒适型两房，由于户型面积偏大，单价较高，主要针对的是改善型客户。2卖点支撑：

14、项目定位芜湖高档豪宅，品牌开发商成功打造成芜湖沿江一带高品质豪宅标杆项目；不可复制一线江景资源保证了项目后期销售的高去化率、高价位，很长一段时间成为芜湖市场上高价房楼盘的典范；内部园林景观设计及高级硬件配套凸显项目品质，无疑是作为项目豪宅形象的提升因素；实景展示，体验式营销方式。2劣势分析：户型面积缺少70-90褶的两房，刚需购房者只能选择601tf的小两房；价格较为高端，让部分购房者望而止步。2、伟星.金域蓝湾2.1项目基本概况地理位置中山南路以东，青弋江南岸开发商安徽伟星置业有限公司均价6600元/m2物业类别高层总建卸62万nf户型92-256m2销售信息伟星金域蓝湾在售A区2龈、6#楼

15、、7#喽项目销售状况金域蓝湾月销售110套的去化速度在现阶段芜湖市场上处于较高的位置、网总套数，交套数958套546套肖售率60%“销售节凑110套2011.9.17第一次开盘2011.10.22第二次开盘有85折优惠，优惠后成交1匀价在6700元/褶。价格优势明显,相对促成成交开盘时间交付时间推出套数预售均价成交套数成父率2011.9.172013.10.20 468799825654.70%2011.10.222013.10.26 485799826153.81%总计953799851754.25%促销手段促销手段1:举办活动结合不同销售节点，利用促销活动吸引人气，从而带动销售体验式营销：

16、售楼处入口处于主干道侧，昭示性强，保卫系统更彰显项目品质;百米园林实景连接至售楼处，细节处提升顾客感知；内部陈列讲究，考虑周到。促销手段2：团购|报名截止|下下2011年年9月月8日，伟星金域蓝湾产品说明会日，伟星金域蓝湾产品说明会A2012年月年月1日，日，元旦砸金蛋活动元旦砸金蛋活动1伟星金域谑湾?克业主?区团啊最低怆; 5200.5200.0000元/山2.5项目?价：作为芜湖老牌开发商，伟星在芜湖具有品牌号召力；地段、交通、成熟的配套使得项目具有较高置业价值；项目四至小区成旧，部分处于拆迁阶段，影响项目整体形象3、国贸天琴湾3.1项目基本概况地理位置新时代商业街与中山南路交叉口开发商芜

17、湖国贸地产有限公司均价8000元/m2物业类别高层总建卸22万nf户型96215m2项目信息小区共有9栋高层，均为3334层的高层房源。一期推出33层的4#楼及34层的9#喽，二期推出34层的3#楼及33层的6#、8#楼。3.2项目销售情况入网总套数成交套数1079套385套销售率推盘节凑33%2011.8.20第一次开盘2011.9.30第二次开盘销售信息：项目分两次共计推出5栋高层；优惠方式：采用与车库捆绑销售的优惠方式，同时推出特价房源；该项目前期蓄客时间长，首次开盘房源位置较好，销售较好，10月销售进入滞后期。建筑风格建筑风格简洁、庄重给予客户较强的建筑符号感观，形成豪宅认知第一印象窗

18、间墙丰富立面效果；建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势;局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；规划、景观充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；项目推广横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、高频率的推广促销活动贯穿项目销售各个节点2011.52011.62011.72011.

19、82011.9加加11.1。2011.112011J220L2J2012.2卖点支撑：项目从始至终重点强调一线江景的优势，其作用远远大于名企、高品质住宅的泛泛之词；项目前期以产品与资源为项目的核心价值基础，为项目突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心发力点；地段无疑是项目自身优势之一，依托高端项目园林、建筑给予客户充足的价值接触点，塑造项目较强的品质感，有力保障项目高价。劣势分析：虽为一线江景楼盘，但实际并不靠江；价格高端打消了部分非经济实力的购房者的兴趣。4、万科城4.1项目基本概况项目名称万科城地理位置鸠江区中江大道899号均价住宅均价6200元/平方米面积总建筑面积:41力平方米开发商芜湖万

20、科万东房地产有限公司花11.日精美可瑰花nrnr: :h ho o日拉斯维加斯之夜”的狂欢圣诞一活动一1 10 0月1 11 1日国贸天琴湾探秘侏罗纪r-ar-a1 1I!SuS33aI!SuS33a1111-3isn-a3-3isn-a3IriIrin n1-31-3- -i i-S-1-S-1nSI!nSI!IsIsIsIsI9HI9HP P7 7日原味星巴克I I1 1g g反零底阴阳中秋嘉年华，博错大鬲透一8 8月5 5日哈利波特七的魔幻视听盛荽元2929日百名客户“厦门犷-1-1:I项目简介项目配套设施较完善，2个天然湖泊（与大阳焊湿地公园、中央公园、扁担河天然水系相联）、1个高端会

21、馆、1个室内恒温泳池、1个社区幼儿园和高端特色餐饮社区商业售楼处展示万科进驻芜湖首个项目， 花园洋房、 小高层、 高层丰富的业态， 其产品从内到外无一不显现万科“细节打造生活”的理念。价格策略以品牌入手，采用低价入市的方式，配合多种活动来吸引购房者，开盘即获得火爆的销售场面，随着品牌的植入人心，价格也随之增长。2011.10.19加入万客会即可享受开盘10000元优惠。2011.11.26开盘，在认筹即享1000元/平米优惠基础上，只开盘当天成功认购，一次性付款可额外优惠200元/平米。2011.12.07提彳3300%/m2，一次性付款额外优惠200元/平米。活动策略无论是周末暖场还是节假日

22、，都延续万科营销优势，多渠道、多方式将活动氛围提升至最高。万科城奶茶品鉴会“名车品鉴之旅”圣诞游乐园+业主答谢季联袂上演新年“大游城”“写给春天的祝福”大型系列活动四关游戏连连闯欢动全城闹元宵情人节LOVE良漫之约精彩无限宝马美酒抽奖观影销售信息开盘时间2011.11.26销售信息1套89平米和几套128平、138平新房在售。后期计划3月下旬将推出89112nl,、1281tf精装公寓，另将推出80席的花园电梯洋房。自2011年11.26开盘至今，不到三个月去化近500套房源，逆市飘红，万科城以推出两房刚需户型为主力户型在芜湖市场得到认可。一期首次开盘高层房源的成功销售，为多层洋房的推出做足铺

23、垫。项目?价品牌号召力一一品牌开发商项目，市民认可度较高；性价比高一一万科城系列精装项目，高品质住宅，价格较与周边其他项目,占据优势；周边配套不完善一一新开发政务区，生活配套、商业配套不完善；三、市场总结：大琴湾：国贸在芜湖第一个项目、产品精细化程度越来越高，从小区内部设计及动线布局，景观配置、产品的外立面、线条等更具有代表性、能很好的结合自然江景，形成优势，销售业绩较好。金域蓝湾：伟星在芜湖的第10个项目、品牌大、物业好，项目位置和大琴湾对面，大幅优惠促销。在2011年严厉的政策高压下，降价促销成为区域竞争项目的共同选择，无论是龙头的万科， 还是本土大牌伟星， 降价为竞争项目获取了现金流，

24、促进了销售，2011,“降价”成为市场主基调。出现：绿地售楼处被砸、伟星项目被围情况但位置较好、规划、产品细节、价值较高的项目销售较好客户购买意愿从表面的细节、服务、品牌向纵深发展的产品细节、规划、景观、环境、服务、智能化、户型、新型建材、会所实景体验立体品牌项目。第三部分：芜湖商业市场及竞争案例分析、城市商业格局芜湖重要的市级商圈主要集中在中心城区，以中山路步行街为代表的中心商圈地位牢不可破。受到城市发展历史和规划影响，核心商圈集中于中心城区，在城市南部和北部并未形成副中心商业圈，中心城区外围仅以社区配套型商业为主；城市向外围扩张将带来商业格局演变，北部的经济开发区及鸠江工业区、东部新城、南

25、部的弋江，随着大规模居住区、教育及产业区的形成，未来新的市级副冏业中心将逐步兴起。二、商业地产市场状况1、供求关系银朝南路商圈讨阿国宝做以 E 度度算背钿法尔咖将中心力生具中”捌?；*用转色-处畀2飘为近件.例热印冲尔晤科的中。JIG而如一.7?3朝我也沐梅 J 方十中中111路雨网日斯S1； L/市则高妙利电忏定力N，有海景调餐,JMtflbopfiKTsail*百西.16市饕1融修.林相断片主 F 九皇鸵斗之将物业国中|【J南监南限已归，WKtik工育止渐知生R前主要情蜃时为国Ir卡注定馆于*:区配套盘商业1是找百货悻hr柒盛J”组用用行修惬中介等M科例勾一国性能包1定J；商也衢(芜湖近年

26、商业供求对比表R徘由号徘由号r万万, ,1R府夺禺府夺禺万古】万古】J2011年度整个芜湖商业用房供应量为67万褶，与去年相比增长97%年成交28.3万褶，增长14.9%,销售增长远落后于供应增长，供大于求形式明显，项目商业如无特色，后期销售压力较大。2011年商业市场月度成交呈现前低后高的形式，成交量总体呈增长趋势,成交价格从10年的1.04万/褶涨到1.39万/褶，涨幅为37%分析认为主要是住宅市场受到限贷，投资客转向商业地产。小结芜湖商业市场发展态势比较平稳，成交量和价格均有所上涨，其中价格涨幅较大，分析主要受住宅限购政策的影响，投资客将资金转战商业地产；整体市场供大于求明显，后期商2、

27、成交情况(800006000040000200000业市场竞争激烈，销售压力大；商业价格涨幅速度比较快，后期价格提升空间狭窄；今年宏观政策的持续性，将对市场产生更多不利因素，市场观望将会达到顶峰，影响后期市场销售。三、商业地产市场特点1、主要在售项目分布1 1学ZlZl阡曜卞边.*以联盛国际广场、星隆国际、万达广场为代表的商业综合体、一站式购物广场呈现出由市中心向外围扩散的形式。2、主要商业形式芜湖在售商业物业以住宅配套沿街商铺为主，但同时综合体物业、集中式商场、商业街形态亦开始大量上市。商铺特征分布特色商业街2-3层建筑，内街式布局，依托大型住宅社区或旅游景点沿街商铺住宅底层商业，2层为主，

28、少量单层商铺，通常两层同时销售。散步于各小区沿街道路两侧商业综合体大型综合体形态，主力商业米用统一经营，出售型物业集中在1、2层，对小业主销售获取高价成熟商圈周边目前芜湖市在售商业物业类型3、销售模式销售模式产品特征营销手段案例直接销售商业街（包括早期的专业市场）、沿直接销售，不承诺租赁，不承诺回报率波卡尔大街、融汇锦江、天街住宅底商，以2-3层建筑为主。芜湖商业物业销售多采用类似住宅的直接销售模式， 但随着城市综合体及集中式商业的出现，集中式商业的销售模式以返租销售与自持相结合为主。4、定位项目世贸玫瑰坊联盛国际广场侨鸿滨江世纪广场万达广场星隆国际主题定位高档特色江景休闲餐饮年轻时尚为主的休

29、闲购物中心一站式商业mall第五代综合体LOHAS-站式购物主要业态餐饮、 酒吧、 百货、休闲百货、超巾、休闲、餐饮商贸百货、影院、游乐、文化万千百货、万达影城、沃尔玛力蒙洒店、百盛百货、星美影城商业定位较为重叠，缺乏主题特色定位；商业定位以休闲餐饮娱乐为主；一站式体验式购物是商业定位的主力诉求5、运营情况项目联盛国际商业广场世茂玫瑰坊主要品牌屈臣氏、乐夫玛特、国美世贸百货、红馆、紫云阁开业率90%Z上95%Z上人流量80100人/小时3050人/小时凭借开发商的品牌号召力和强大的招商运营能力开业率较高，后期经营状况较好；依托主力店带动，带来了人气与客流，运营状况良好。四、案例分析1、世茂玫瑰坊：高档特色江景休闲餐饮1.1基本概况售后返租+自持商业综合体、集中式商业街。开发商承诺统一经营，依据项目情况采用不同的回报周期及回报率。1、承诺投资回报，5年，每年8%前三年折入房价，后二年每年二次，先用后付.承诺三年的保底的投资回报。.部分商业开发商保留