2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷三)

1、2019年房地产估价师理论与方法试题及答案(卷三)单选题1、一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。A、估价委托人B、估价师C、估价目的D、估价对象2、关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是 ( )。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可 以3、在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。A、估价假设和估价原则B、价值类型和估价结果C、估价程序和估价方法D、估价目的和估价对象4、下列关于估价依据的表述中，正确的是( )。A

2、、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对 象来选取B、估价机构不得指定严于估价标准的企业标准C、房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同5、根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是( )。A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法6、下列房地产估价机构的行为中，错误的是( )。A、根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D、利用过去为房地产权利人提供估价服

3、务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务7、明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是( )。A、房地产估价师执业资格制度暂行规定B、中华人民共和国城市房地产管理法C、中华人民共和国国家标准房地产估价规范D、房地产估价师执业资格考试实施办法8、 2006年 10月 13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了 ( )，成为其全权会员。A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会D、美国估价学会9、下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是( )。A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范答案1

4、、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是价值类型。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。参见教材P33。2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是价值时点。价值时点在先，评估价值在后。参见教材P33。3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价依据。选项A 错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项 B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，

5、房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线;选项 D 正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。5、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是估价方法。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。参见教材P35。6、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P3738。7、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业的发展。中

6、华人民共和国城市房地产管理法第三十四条规定： “国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定： “国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。参见教材P38。8、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业的发展。2006年 10月 13日， 中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。参见教材P44。9、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D， 房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性， 市场成交价格难以真实

7、反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。参见教材P4445。判断题1 、根据合伙企业法，合伙人可以用货币和劳务出资，不可以用实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资。( )2、初次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。( )3、人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。( )4、企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。( )5、根据资产评估法，评估机构应当自领取营业执照之日起60 日内向有关评估行政管理部门备案。

8、( )6、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。( )7、 如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。( )8、租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。( )9、 估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。( )10、 估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。( )答案2、错【答案解析】本题考查的是房地产转让和租赁的需要。根据 中华人民共和国合伙企业法，合伙人可以用

9、货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。参见教材P16。2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的价值进行评估。参见教材 P17。3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产司法拍卖的需要。人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。参见教材P20。4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、 公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的

10、其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。参见教材P25。6、错【答案解析】本题考查的是估价当事人。评估机构应当自领取营业执照之日起30 日内向有关评估行政管理部门备案。参见教材P29。6、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中， 人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。7、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是估价目的。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。参见教材P31。8、【正确答案】错

11、【答案解析】本题考查的是估价目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P31。9、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是估价原则。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。参见教材P33。10、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。参见教材P34。单选题1、 除了城镇土地使用税和( )因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、契税B、财产税C、不动产税D、耕地占用税

12、2、下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是( )。A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房 屋的价值C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供 用于产权调换的房屋D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金3、下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是( )。A、因工程施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损C、因错误查封，给房地产权利人造成损失D、因房地产转让税收政策变化，导致所有权人

13、推迟转让方案的损失4、 某套住宅的月有效毛收入为3000 元， 运营费用为有效毛收入的 10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3 个月内均匀投入，装修完成后需放置 3 个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为 ( )元。A、 49627B、 57647C、 65548D、 659205、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是( )。A、确定保险标的的保险价值和保险金额B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额C、确定保险事故发生后的保险标的的价值D、确定保险期间保险标的的价值6、下列关于国有建设用地使用权出让的说

14、法，错误的是( )。A、在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价B、在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价C、在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价D、在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价7、根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是( )。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产8、下列

15、选项中，不属于对房地产估价的需要的是( )。A、办理出国移民提供财产证明的需要B、对被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估C、为房地产投资估算提供参考依据D、对工程建设过程提供措施项目成本控制9、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中( )是估价主体。A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价师10、一个估价项目的估价目的，本质上是由( )决定的。A、估价机构B、估价师C、估价报告使用者D、估价委托人对估价的实际需要答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。除城镇

16、土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P18。2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对倍征收房屋价值和用于产权调换房屋价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。参见教材P1920。4、【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。税收政策变化，会影响房地产价格，但并非对房地产价值产生了损害，不涉及损害赔偿。参见教材P2123。4、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修

17、费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失=50000 X 1.005-1.5+3000 X 0.9/0.005 X (1-1.005-6)=65547.57(元)。参 见教材 P21 23。5、【正确答案】A【答案解析】 本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求;选项D 是保险期间出现的估价需求。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值， 为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险

18、期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。参见教材P23。6、【答案解析】本题考查的是国有土地有偿使用的需要。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。参见教材P24。7、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产行政管理的需要。选项A 正确， 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价;选项B 错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实

19、的申报;选项D 错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。参见教材P26。8、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是其他方面的需要。对房地产估价其他方面的需要：(1)房地产证券化需要的估价;(2)办理出国移民提供财产证明需要的估价;(3)在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况;(4)对各种涉及房地产的违纪、违法等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案

20、房地产的实物量，而且考虑涉案房地产的价值量;(5)房地产开发经营过程中需要的估价;(6)国有建设用地使用权期间届满需要的估价;(7)住房反向抵押需要的估价。参见教材P2728。9、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中， 房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。参见教材P2829。10、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价目的。估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托

21、人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P30。判断题1 、非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。 ( )2、专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。( )3、房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。 ( )4、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。( )5、房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。( )6、房地产抵押估价，属于鉴证性估价，鉴证性估价承担法律责任一般大于咨询性估价承担的法律责任。()7、不同的房地产估价师

22、对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。()8、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( )9、房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。 ( )10、 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4 条规定： “对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”( )判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。与非专业估价相比，专业估价要承担法律责任

23、。参见教材P2。2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。参见教材P2。3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。参见教材P4。4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）

24、是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价， 如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。5、本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。参见教材P67。6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价承担法律责任一般大于咨询性估价承担的法律责任。房屋征收补偿、抵押贷款、司法拍卖估价，通常属于鉴证性估价。参见教材P7。7、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不

25、同。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的， 并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。参见教材P9。8、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小， 一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P10。9、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术， 房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学

26、”成分，减少估价的“艺术”成分。参见教材P11。10、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4 条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”参见教材 P12。多项选择题1、专业估价的特点主要有( )。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、有偿或者无偿服务E、承担法律责任2、下列关于房地产估价的表述中，正确的有()。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是提供价值意见

27、而不是作价格保证C、房地产估价会有误差，且没有误差范围限制D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价3、房地产估价是估价行业的主体，原因有( )。A、国家法律规定B、房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C、房地产量大面广，其他资产相对较少D、房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形较少E、房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身4、房地产租赁包括( )。A、房屋租赁B、土地租赁C、土地使用权出租D、动产租赁E、土地所有权租赁5、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括( )。A、初次

28、抵押中的抵押价值评估B、再次抵押中的抵押价值评估C、续贷抵押中的抵押价值评估D、处置抵押中的市场价值评估E、租赁抵押中的权益价值评估6、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有 ( )。A、企业所得税B、个人所得税C、印花税D、增值税E、契税7、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有( )。A、土地价值B、电器设备价值C、特许经营权D、商誉E、债权债务8、下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有( )。A、诚实正直，公正执业B、为了提高业务水平，承接超过自己专业能力的估价项目C、未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D、应执行政府规定

29、的收费标准，只能适当收取额外的费用E、不得以估价师的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章答案多项选择题1、【正确答案】ABCE【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。2、【正确答案】ABDE【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。选项 C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。参见教材P611c3、【正确答案】CDE【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。房地产估价是估价行业的主体，主要原因有：(

30、1)房地产量大面广，其他资产相对较少;(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少;(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身。参见教材 P1314。4、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是房地产转让和租赁的需要。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租。参见教材P15。5、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5 种：(1)初次抵押估价;(2)再次抵押估价;(3)续贷抵押估价;(4)抵押期间估价;(5)抵押房地产处置估价。参见教材P17。6、【正确答案】ABCD【

31、答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。选项E 是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10 个，其中有 5 个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5 个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。参见教材P1718。7、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是估价对象。房地产的估价中，土地、建筑物、 土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、

32、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。参见教材P32。9、ACE【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。选项B 错误，房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务，对部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助;选项D 错误，除了规定的估价收费以外，不能收取任何其他的额外费用。参见教材P3738。单选题1 、根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处( )的罚款。A、 1 万元以上3 万元以下B、 3 万元以上5 万

33、元以下C、 5 万元以上10 万元以下D、 5 万元以上20万元以下2、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是( )。A、±5%B、±10%C、±15%D、±20%3、下列()不属于鉴证性估价应当遵循的原则。A、独立B、客观C、公正D、牟利E、 ()一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值5、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A、房地产估价难免会有误差B、房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C、不能

34、用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D、可通过严格履行估价程序来减小估价误差6、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果7、经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是 ( )。A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C、销售者需要实现总效用最大化D、商品可以转让，且具有不可移动性8、下列选项中，通常情况下房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括(

35、)。A、抵押价值评估B、贷款项目评价C、抵押率测算D、为抵押权人提供风险提示9、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的 ( )。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价10、 甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元， 银行为甲提供 80 万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是( )。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在2080万元答案单选题1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。国有土地上房屋征收与补

36、偿条例规定， 房地产估价评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5 万元以上20 万元以下的罚款，对房地产估价师并处1 万元以上3 万元以下罚款，并记入信用档案情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。参见教材P89。2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围是±10%，有时放宽到±15%。对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超过

37、了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。参见教材P9。4、【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价应当“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。参见教材 P9。4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格。参见教材P10。5、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。因真实价

38、值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。参见教材P10。6、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P10。7、【正确答案】B【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误,“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的;选项D 错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。参见教材P12。8、【正确答案】D【答案解

39、析】本题考查的是房地产抵押的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。选项D 属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。参见教材P17。9、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。再次抵押估价，担保法第三十五条规定： “财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”参见教材P17。10、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P17。

40、单项选择题1 、与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列 ( )。A、由专业估价机构和估价人员完成B、提供的是专业意见C、具有参考性D、实行有偿服务2、下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是( )。A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础3 、 下列有关房地产“估价” 和 “评估” 的异同， 表述错误的是( )。A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、

41、明确C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、朝向之间进行分配，属于( )业务。A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估5、下列房地产估价相关活动中，属于传统房地产价值或价格评估业务范畴的是( )。A、改变房产用途评估B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋征收中的停业损失评估6、评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于( )业务。A、价值评估业务B、价值分配C、相关经济损失评估

42、D、价值减损评估7、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。A、为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考8、房地产估价的本质，是评估房地产的( )。A、价值B、价格C、成本D、造价9、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是( )。A、模拟房地产市场定价B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断10、下列有关房地产估价的表述正确的是( )。A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任B、估价是提供价值意见