高层办公楼标准层平面规模与经济指标

1、高层办公楼标准层平面规模与经济指标Pla&izaencEconoffiicrge fHighrQ fsfeicBallding李珣聪Lixuncong摘要：随着国家经济的发展，高层办公楼的建设成为城 市建设的主要内容。众所周知，我国土地资源、特别是可耕地资源并不宽裕。如何在有限的土地上建设高层办公楼，其使用率和经济性成为建设方及社会关注的一个焦点。本文 试图以归纳法总结现有的一些高层办公楼实例中标准层规 模与使用率的关系，给高层办公楼经济性研究提供一个有 实用意义的参考。笔者经实例归纳得岀结论：高层办公楼从 面积规模与平面使用效率的角度出发，标准层面积规模宜 控制在1 2 0 0就以上进深宜保

2、持在 121印左右。关键词：标准层 平面规模 使用率容量，以及管井和结构面积等）应有一个科学合理的比例，盲目地压缩这部分面积，虽然表面上平面实用率提高，但是降低了核体交通、 疏散和设备系 统、卫生设施的服务标准， 这种做法是不足取的。 其 二是有效使用平面（壳体）的空度尺度（开间、进 深）的合理性，将影响到使用平面的合理的使用功 能。另外，在上面的章节中，笔者也讨论过利用率还 将受到办公室布局方式的影响，及核体形状和平面形状的影响。较小。根据笔者收集的53幢国内抽样数据统计结果，标准层面积规模从114 0.深圳市抽样的果是标准层面积平均值为1 3 8 0.9怦，面积范围由一、标准层平面规模与影

3、响使用率的因素高层办公建筑标准层平面的规模的确定是受 很多的内部设计和外界条件所限制和影响的。首 先，作为一个开发项目，它首先要受到投资额度和市场需求的影响，这就不在本文讨论范围之内了。 在设计方面，地形环境的限制是第一性的。用地的 大小、形状；规划红线的划定；容积率和建筑高度的 限制等都直接或间接地影响到标准层平面的规模。高层办公楼其规模、高度和层数变化都很大， 很明显，建筑层数越多，由于容纳的人员数目越大， 要求标准层平面相应设置的垂直交通体和服务空 间亦越多。这样就引发一个问题，以多大的标准层面积去与垂直体及服务空间所占面积相匹配？也就是标准层要多大规模合适？这一问题涉及面广，较难回答。

4、首先，它涉及到不同使用功能、不同规模限定、不同结构方式和办公室布局方式的影响，还涉及具有相同功能内容而有不同层数的建筑规模限 度的确定，同时还与城市规划、 景观、建筑场地等要 求有关，若再加上实际工程中的经济约束，甲方和管理部门的各种要求， 很难得到一个综合评判标准 层平面规模的标准。为研究问题的简单化，姑且撇开与设计关系不大的因素，单纯从平面有效利用率原则分析，研究适度的标准层平面规模。（注1）高层办公建筑标准层有效利用率至少取决于 以下几个因素：一是对建筑层数和面积一定的情况 下，标准层核体面积大小（含电梯、楼梯的数量和、全国、深圳、日本标准层规模比较由于各种原因，我国高层办公楼标准层的面

5、积6 101?3 3 2 2tf，平均值为11幢高层办公楼统计结4 7 014 5 4 6比全国抽样均值高约2 0师而其中较早期的11 幢的标准层面积平均值约为110 2 1。对深圳市17童相对较新的项目统计则得：标准层 平面面积均值达 1 5 8 7.3可见，近年来深圳高层 办公楼标准层平面有逐渐加大趋势。 另笔者收录的2 3童日本抽样例子中（2 4层6层），标准层面积 平均值为 2 3 0 7 1，面积范围由13 5F1 6 3 5这; 一平均值比我国平均值高102瑤深圳市高 67%。三、日本关于标准层平面规模、层数与使用率的研究日本高层办公建筑标准层一般为长方形或正方形，平面布局严谨（与

6、结构抗震有关）。注重建筑 经济性、空间利用率和服务设施组织配套现代化等 方面以及核心构成组织与规划研究，并己趋于成 熟。相比之下，欧美的高层办公建筑从平面选型及 立面造型上更加灵活多变一些。笔者认为，鉴于现阶段我国经济尚处于发展阶段，应多借鉴日本方面图1与图2是日本关于高层办公楼标准层平17 11 (I thirta Aodemic Journal Ekctronic Publishing All rights reserved, httpTAvwwjznlcLnet关于经济效率的研究，而对欧美的新奇风格模仿应 有所节制。f i丨/-hIta. * -/J图1标准层面积与有效率关系面有效率与标

7、准层面积与建筑层数的关系图。由图1看到，当标准层面积为 2 0 0 0怦左右平 面有效率可接近 7 8嚇准层面积小于1 5 0 0怦或者大于3 0 0 0平面有效率均下降较快，说明面积过小则平面相当部分被必需满足运输、疏散和结构功能的核体所占有，导致使用率低。而面积过大则由 于随着办公人数的增加，导致电梯数量增加， 当超过一定规模时（约3 0 0 0厅垂直交通的剧增令使 用面积越来越少。 因此，面积的增大也是有限制的， 并非越大越有利。由图2可看到，随着建筑层数增加， 面积有效 率也会降低。如 2（层建筑的效率为 7 7%当建筑升 高到4（层时，面积有效率将降至 7 5%说明层数越 高，垂直核

8、体所占标准层面积越大。 （注2）由这两个图可以得出这样的结论，标准层面积应该保证一定的规模，最好能在1 0 0 0怦1 5 0 0怦左右，且层数不宜建得太多，应该提倡十多层至二十层左右的项目，符合这样规模的高层办公楼一般 都能达到比较高的使用率。日本建筑师上述关于标准层面积规模、层数与使用率的研究是具相当参考意义的。但上面章节已经讨论过日本高层办公楼多采用大空间办公室布 置，相应采用大进深， 而国内高层办公楼多采用小 间式或至多是中型布局方式，相应采用浅进深。四、国内（深圳）高层办公楼平面规模、 层数与 使用率关系1 国内深圳）高层办公楼使用率较高的正确 理解旷平面使用毛面枳泡括隔墻*夕徘、外

9、墙面枳）1标港层面祝尹_平面便用毛面枳十走療面枳纟标推层画只-深圳市是中国实行改革开放政策的最早试点。 相应地，高层办公楼伴随着经济的发展也在深圳市 遍地开花。各种规模、各种造型、各种高度在深圳市 几乎都能找到范例。因此，笔者认为研究深圳市的案例是具有代表意义的。笔者按60P4 0 0 0怦的标准层平面规模分段选择了1个深圳市高层办公楼实例，并根据下列公式计算得出K!和K两个数值：K!数值比较真实反映国内办公楼的使用率， 因为国内多用走廊来联系小间或中间办公室。而 K2值是反映大开间办公室，不设走廊的情形， 与日本及国外情况相同。计算结果显示，深圳市取样的案例中，K平均值为 7 0.5%，平均

10、值为 8 0.2% 而日本高层办公楼相应的K2值约在 7 0 %3 0%在笔者取得的部分日本高层办公楼案例资料中，K2均值为75.9%。可见对比日本深圳市的平面使用 率是稍高些。根据王一珺高层办公建筑标准层与 核心的组织 文中数值资料求得的另1例国内案例的使用率值，K呼均值为8 0.3与深圳持平。笔者认为不能光从这一点分析，就断定我们的高层办公楼比日本更经济合理。数值上看来，我国的使用率较高，亦即核体区面积较低。但是，我们还 要看到，造成核体区面积相对较低的原因固然是有 部分办公楼设计合理，精心布局所得结果； 但主要原因是我国高层建筑的设备系统相对日本方面很 不完善，造成设备部面积远小于日本。

11、其次，日本及欧美发达国家在结构材料上普遍采用轻质高强材 料，以减轻自重，缩小结构面积。国外已采用C8 0_C-18-V- 194-291- Chi r oa A cad rn i e J l : n 21 蔦注 cgi 抚it1!；： 1 Ciij;e. Allhl ip:.Vk i n 亡：图3国内高层办公楼层数与使用率K值关系图-1I L-丄J丄 f rLT JJ-LXU-J7pU-h! Hi 1“ tr一图4国内高层办公楼标准层面积规模与使用率 K值关系图10高强混凝土 （在型钢与钢筋混凝土结构中用 Cl FG13 $使结构面积大大减少。而我国目前混 凝土强度仅在 C3C4范围内，如将混

12、凝土强度提 高到C6结构面积可减少3（%注3）。而上述使用率的计算，使用面积是包括外墙、柱、隔墙面积的，因此考虑这一观点， 使用率的高数值还要打折 扣。以广州中天广场为例， 单外墙、柱面积就达 13 2 m2,占标准层面积 6.15非常可观。再次， 国内高 层办公楼不论是新建还是较早期的，进深均较浅， 只能采用小间式布局，增加很多隔墙面积，不但使到使用率的数值水份较高，还造成小间式布局易浪费面积，不易将办公单元紧凑布置。而国外大空间 办公室。布局方式采用大进深、布置灵活性高、节省 隔墙面积，且布局严密，在相同的面积上利用率较 高。还要提及一点是：核体内部方面相似情况下，我国设置电梯数量较日本少

13、；另外，日本一般十几层办公电梯分 2一3区使用，而我国2 0层建筑多是 混用的，这必然造成延长等候时间及核心面积的浪 费。2.国内高层办公楼使用率与规模、层数的关系根据前一小节所述的深圳市部分高层办公楼 的K值，再加上广州选取的两幢超高层例子一一一 大都会市长大厦和中天广场的K1直，笔者将其与层数或标准层规模分别作了关系图式如图3及图4。图3是关于层数与 K啲关系图，从图中可观 察到，2 0层至4（层左右的高层办公楼的使用率较 高，大多能保持在 7 1%7%而超过4（层的高层办 公楼基本上处于 6 4网0%区域。图4是关于标准层面积规模和K1 直的关系图，由图中可观察到6oolm12oom左右

14、的平面规模，使用率高（7 1%7%与使用率低（6577 0 %） 的案例基本各占一半，而1200m2000m左右平面规模的，使用率大部分都能保持在70%以上71%7 7%）面积规模在 2 5 0 0 m以上的两例都保持较高 的使用率，其一为7 3黒二为6 9.5%）因此从这两个关系图中，笔者认为层数与使用率的关系，国内例子的结论与国外的大体相同，较经济的层数应位于20层区间。而面积规模与使用率的关系则与日本的有所区别，从图很难得到很明确的结论。因为6 0 01f1 2 0 0 m规模的也能达到高的使用率，很难下结论说这一部分的不经济。但 是可以大概下的结论是在1 2 0 012 0 0 0 m的大多能有较高的使用率。因此，笔者认为，综合考虑到大 进深能扩大空间办公楼的发展，节约用地，节约能源各方面因素，采用低于1 2 0 0 m的平面规模是不合适的，高层办公楼标准层应该保持高于1 2 0 0 m的平面规模，进深在10115左右。（作者单位：广东中人设计有限公司；2 0 0 6.6 ）注解：（1、2）参考：雷春浓.现代高层建筑设计（3）参考：蔡德道超高层建筑设计概念建筑学报.1 9 9 4.8主要参考书目：1、美国高层建筑与