房屋的交付与物权变动

1、房屋的交付与物权变动在登记要件主义下，登记为不动产物权变动的生效要件，不动产 的交付与物权变动无关，所以在不动产交易的过程中当所有权和占有分离时， 如何平衡、处理由此而产生的利益关系就成为一个难题，本案为研究上述问题 提供了一个很好的案型。本文包括如下三个方面的内容：从债权法、物权法的 角度分析不动产交付的法律后果，认为新庄公司、银建公司可受占有之保护； 从债权法、物权法的角度对不动产登记进行观察，提出了登记申请一旦被登记 机关受理即产生拘束力；基于形成权的理论，主张吉春公司不能解除合同。一、不动产交付与物权变动最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 11条第 1款

2、规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”与动产交付一样，不动产的交付就是让与人将不动产的 占有移转给受让人。不动产的交付除现实交付外，也可以表现为简易交付、占 有改定、指示交付等。本案中即有两次交付行为，即吉春房地产公司向新庄公 司交付、新庄公司向银建公司交付。一）债权法视野中的不动产交付1. 不动产交付是履行债权合同的行为交付是房地产买卖中出卖人的合同义务。在房产买卖合同中，买卖双方当 事人的权利义务处于对等地位。一方当事人的权利即为另一方当事人的义务。 反之，一方当事人的义务即为另一方当事人的权利。就出卖人而言，其义务主 要是：（ 1）保证将买卖房产的所有权

3、移转给买受人。此项义务包括两个方面， 一是将房屋实际交给买受人占有，二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房 产的所有权转移到买受人之名下；（ 2）瑕疵担保义务，即房屋权利瑕疵担保义 务和质量瑕疵担保义务。本案中，吉春公司交付楼宇是履行契约义务的行为。 同时，就买受人而言，在出卖人履行交付行为时，享有受领的权利。基于此种 权利，债权人才能接受债务人的履行并保持履行利益。但该受领亦为买受人的 义务。本案中，新庄公司接受交付而占有房产是受领债务人的履行，其占有该 写字楼并保持该占有，是受领吉春公司履行合同义务的结果。从这里来看，除 非新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，吉春公司则不

4、 能请求新庄公司返还占有。如果新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、 被撤销或解除，新庄公司及银建公司之占有便没有了权源，吉春公司便可以直 接向第三人银建公司行使返还请求权。2. 标的物毁损、灭失的风险的承担我国理论界对于风险的承担曾有两种主张：一是认为风险责任的承担应由 所有人承担，因之风险应随所有权的转移而转移；二是认为风险责任的应自交付时起从出卖人移转给买受人。合同法坚持了第二种主张，第142 条规定：“标的物毁损、灭失风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受 人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”本案中，吉春公司向新 庄公司交付写字楼，新庄公司在保有其对写字楼的占

5、有这一履行利益的同时， 并应承担房屋意外灭失、毁损的风险。二）物权法视野中的不动产交付1. 交付与不动产物权变动的关系我国民法通则第 72 条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产 所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”合同 法第 133 条作了基本相同的规定。但上述财产所有权从财产交付时起转移的规 定应是针对动产物权变动的。至于不动产物权的变动，应是属于其“法律另有 规定的”情形。依我国民法学界的通说，认为不动产物权的变动我国应采取登 记要件主义。我国的一些法律、法规和规章，比如城市房地产管理法、 建设部城市房地产转让管理规定、北京市城市房地产转让管理办法

6、等，都明确规定登记为不动产物权变动的要件。 2002年 11月全国人大法工委 提交的民法草案中也采取了不动产买卖交易实行登记生效的原则，学界提出的 建议稿中也采纳登记要件主义的立法例。依登记要件主义，在本案中，吉春公 司向新庄公司、新庄公司向银建公司之交付行为不能产生物权变动的后果，即 房屋的所有权在交付之后仍然保持在吉春公司手中。2. 新庄公司、银建公司能否获得占有的保护有学者认为：“关于占有的效力，如权利推定、权利移转或善意取得等， 在不动产已由登记制度取代之。”这是坚持登记要件主义必然的结论。而在 不动产交易中，不动产的交付是发生在当事人之间，而登记不仅有双方当事人 之申请登记行为，更有

7、登记机关审查、登记的行为，所以在实践中，不动产的 交付和不动产的登记往往是分离的，不是同步完成的。这种不同步表现为两种 情形：其一是不动产已经交付，占有已经移转于受让人，但是尚未办理物权变 动登记；其二是登记已经完成，但是出让人没有交付不动产，出让人仍然占有 不动产。这两种情形的共性就是所有权权属和占有的分离，此时作为单纯的占 有人的出让人或受让人，能否依占有制度获得保护，是一个值得研究的问题。1）吉春公司能否向新庄公司行使所有物返还请求权关于何谓所有物返还请求权，学者认为所有人对于无权占有或侵夺其所有 物者，得请求返还之，是为所有物返还请求权，或所有人的回复请求权。该请 求权的构成要件有三：

8、请求权的主体须为所有人；相对人须为无权占有；请求 人对其就标的物所有权，应负举证责任。第三个要件是诉讼上的要求，可以不予考虑，特别是不动产所有权登记之公示之公信力，登记名义人即推定为所 有人。本案中，登记尚未完成，所有权没有发生移转，吉春公司仍然是所有 人。所以新庄公司之占有（假定没有交付银建公司）是否为无权占有成为吉春公司能否行使所有物返还请求权的关键。有权占有，即为有本权的占有。所谓本权，又称为得为占有的权利，指基 于一定的法律上的原因而享有占有的权利，主要包括物权与债权。新庄公司基 于吉春公司履行合同而占有写字楼，属于有权占有。当吉春公司在向新庄公司 行使所有物返还请求权时，新庄公司可以

9、基于其正当权源而提出抗辩。（2）吉春公司能否向第三人银建公司行使返还请求权该问题同样可以置换为另一个问题，即银建公司是否为无权占有？此涉及 学说上之“占有连锁理论”。学者将“占有连锁理论”归纳为三个要件：（ 1） 中间人对所有人须有合法的占有权源；（ 2）第三人须自中间人基于一定的法律 关系（尤其是债之关系），取得占有的权利；（ 3）须中间人得将其直接占有移 转与第三人。结合本案，银建公司固不能径以新庄公司与吉春公司的债之关 系，作为自己占有的正当权源，但倘新庄公司得将占有移转于银建公司时，该 银建公司得对所有人主张其亦有占有的权利。本案中的占有的两次移转都是基 于债之关系，符合前两个要件，对

10、是否符合第三个要件尚有疑问。在坚持“占 有连锁理论”之学者看来，新庄公司作为买受人当然可以将占有移转给第三人 银建公司，由此，银建公司之占有当然为有权占有，这一结论是建立在区分债 权行为和处分行为的基础上的。合同法第 51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无 处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据该规定，新庄公司 在尚未取得所有权前转让写字楼的行为构成无权处分，学者称此类合同为效力 待定的合同。依我国合同法的规定，效力待定的是当事人之间的债权合同。如 何认识该合同的效力成为认识银建公司之占有是否有正当权源的关键。有学者 基于反对解释，认为“如果订立无权处分合同

11、后，权利人不予追认，处分人也 未取得处分权的，该合同无效。”此解释有值得提出疑问之处。所谓反对解 释，学者认为“指依法律条文所定之结果，以推论其反面之结果。换言之，即 对于法律所规定之事项，就其反面而为之解释。例如法条规定：法律行为 有背于公共秩序或善良风俗者无效。采反对解释，则凡不背于公共秩序与善良 风俗之法律行为，均应有效。”该解释仅仅解决了条件不成就时的合同效力 的状态，但并没有解决无权处分合同成立后到条件是否成就确定之间的效力状 态。因为效力待定合同是一个过程，自该合同成立到第 51 条规定的条件成就或 不成就（指条件不成就可以确定，下同）之前是一个不确定的状态，条件成就 或不成就之前

12、的该过程的某一个点都不符合该条件，如果依上述解释来观察这 个过程的某一个时间点都是无效合同。这种解释与认为“合同法第 51 条并非关 于无权处分效力的一般规定，而是无权处分行为为无效行为的例外”之所谓少 数说的观点殊途同归了。笔者认为效力待定合同其实是一个“附停止条件的法律行为”，所谓附停 止条件的法律行为，是指该法律行为虽已成立，但未生效，其效力处于停止状 态。须待条件成就，方才发生效力，如果条件终不成就，则该法律行为终不生 效。效力待定合同，双方意思表示一致，合同成立，但是并没有生效，其效力 赖于条件“权利人追认或无权处分人取得处分权”成就，而该条件符合对“条 件”要求即“将来客观上不确定

13、事实”，该条件成就合同生效，完全符合附停 止条件法律行为之要求，只不过所附条件是法律规定的，在一般附停止条件法 律行为体现的是意思自治原则，而合同法上设立效力待定合同则体现的是尽量 保护交易，减少无效合同。如果坚持“如果订立无权处分合同后，权利人不予追认，处分人也未取得 处分权的，该合同无效”的观点，效力待定合同成立后的任何一个时间点当事 人都可以主张该合同无效，因为在条件成就或不成就之间的任何一个时间点都 符合“权利人不予追认、处分人未取得处分权”，那么合同法规定此效力待定 合同又有什么意义？坚持该观点还有一个难以自圆其说的矛盾就是，在每一个 时间点都因符合“权利人不予追认、处分人未取得处分

14、权”而为无效合同，其 后果应为自始没有约束力，那么如果合同成立后的一个时间点“权利人追认或 取得处分权”则该合同生效，一个连续无效的合同又何以转化为有效呢？依附 停止条件法律行为来理解效力待定合同，条件成就之前并非无效，而是不生效 力，即其效力处于停止状态。该合同对双方当事人来讲还是有约束力的。关于 条件成否未定之前之效力，有学者认为“条件成否未定者，其成就未定，其不 成就也未定之谓也，条件之成否既未定，则附条件法律行为之效力，是否发生 或消灭，自亦未臻确定，因而发生下列之问题。”该问题是指期待权和期待 权之保护。其所谓期待权，“亦称希望权或复归权。即条件成否未定前，法律 行为之当事人可能取得

15、权利之希望是也。盖附条件之法律行为，其条件虽成否 未定，但机会究属参半，即不无成就之可能，如一旦成就，则当事人一方必因 之取得权利，而另一方亦必因之而负担义务，此种将来可能取得之权利谓之附 条件的权利，义务谓之附条件的义务，学者从权利一方面立论，遂将附条件的 权利成为期待权。期待权法律上既认为是一种权利（此种权利与开始继承 前，法定继承人所有之继承权相类似），自当加以保护，故我民法（指台湾地 区民法典 -引者注）第 100 条规定：附条件法律行为当事人，于条件成否未定 前，若有损害相对人因条件成就所应得利益之行为者，负赔偿损害之责 任。”参照上述解释，效力待定合同在条件成否未定之前应该有一定效

16、力 的，除上述期待权及其保护外，如果当事人有履行行为，相对人可以受领并保 有受领利益，比如新庄公司向银建公司转让写字楼为效力待定合同，银建公司 可以接受新庄之履行并保有履行利益，其基础就是该期待权，同样新庄公司接 受银建公司交付价款也应作同样理解。当然如果当事人如果不履行，相对人也 不能请求履行。基于这种解释，银建公司占有写字楼自难谓没有正当权源，由 此也有上述“占有连锁理论”之适用，新庄公司、吉春公司不能请求返还占 有。吉春公司要求解除合同，并向银建公司主张返还占有，可以理解为拒绝追 认，但此时仍为效力待定合同，因为新庄公司仍有取得所有权之可能。既然效 力待定，如上所述，当然吉春公司不能请求

17、银建公司返还占有。、不动产登记与物权变动 一）表现为过程的不动产登记传统的物权法理论认为，作为引起物权变动的事实的“ 登记，系将不 动产物权之变动事项，完成登记程序，记入登记簿而言。”但在实务操 作的过程中，登记行为实际上是一个过程。这就会发生一个问题，即当事人提 请登记以后，完成登记之前，不动产上的权利状态如何？这不仅对当事人的利 益影响重大，在实际操作中做法也不一致。比如，规定自登记机关受理当事人 过户申请之日起物权发生变动者有之，比如上海市房地产转让办法；规定 自登记机关登记之日发生物权变动，比如北京市城市房地产转让管理办 法、深圳经济特区房地产转让条例和广东省城镇房地产转让条例。从登记

18、申请到登记完成是一个比较长的时间，建设部城市房屋权属登记 管理办法第 27 条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审 查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他 项权利登记应当在受理登记后的 30 日内核准登记，并颁发房屋权属证书；北 京市城市房地产转让管理办法第 22 条规定自受理之日起 20 个工作日内办理 房权属移转登记。在上述期间内，物权何时变动、出卖人能否撤回申请或买受 人能否撤回申请对双方当事人至关重要。所以，对申请登记到登记完成这段时 间内买卖双方当事人的权利状态在理论上作出界说，在制度设计上给出答案。二）债权法视野中的不动产登记1. 向登记

19、机关提出申请是吉春公司履行契约义务的行为在本案的不动产买卖合同中，作为出卖人，吉春公司除了向新庄公司交付 标的物的义务，还承担移转所有权的义务。吉春公司已履行了交付义务。那 么，吉春公司如何履行移转所有权的义务？在登记主义要件下，吉春公司履行 移转所有权的义务的方式就是按照法律、法规、规章的规定向登记机关表达要 移转所有权给新庄公司的意思，并向登记机关提交相应的权属证书和证明文件 等，其表现形式是共同向登记机关提出申请。如果该申请被登记机关受理，从 履行合同义务的角度来讲，只要吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出申 请，其履行行为已经完毕，因为新庄公司能否取得所有权，仅在于登记机关是 否给予登

20、记。如果吉春公司对标的物的权利有瑕疵，那也应该是瑕疵担保责任 所涵摄的范围。那么，此时吉春公司能否反悔，主张登记机关不给予登记？我们的答案是 否定的，理由如下：首先，吉春公司不能随意撤销登记机关的行为。对不动产登记的性质，学 界也有分歧。有学者坚持“公法上行为说”，认为不动产登记是行政行为，“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的 行政行为”？；有学者坚持“证明行为说”，认为“房屋产权管理机关的职责 范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本 身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买 卖合同的审查和批准”？；还有学

21、者坚持“私法上行为说”，认为登记性质上 为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参 与的私法行为。故此，立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能， 应摈弃批准式的行政行为观念，剥夺登记机关之行政特权，确立其为法律服 务、为当事人服务的立场，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。“？不管是哪一种观点，不动产登记是当事人的行为和登记机关行为结合，如 果没有当事人的申请，登记机关的行为无从谈起；没有登记机关的登记行为， 物权也不生变动。当然这是在登记要件主义下谈论该问题。登记机关受理当事 人的申请后，如果允许吉春公司或新庄公司撤销，那撤销的不仅是当事人之申 请行为

22、，还包括登记机关之受理、审查等行为。共同申请而启动的登记程序， 当然也应当基于双方当事人共同的合意才能中止。这样做不仅保护一方当事人 的利益，并且也避免因当事人的随意而造成国家资源的浪费。其次，既然向登记机关提交登记申请是履行合同的行为，那么新庄公司就 有接受履行并保有履行利益的权利。该履行利益就是不动产物权变动的申请接 受了登记的受理，并期待取得相应的权利。同样，对新庄公司来讲，其接受吉 春公司的履行的方式也是向共同向登记机关提出登记申请的行为，也不能单方 面撤销申请。也就是说从履行合同的角度来观察，吉春公司和新庄公司共同向 登记机关提出登记申请既是吉春公司履行合同义务行为，也是新庄公司受领

23、履 行的行为，登记机关一旦受理，双方当事人的履行、受领即告完毕。如果要改 变这种局面，必须双方当事人就此重新达成协议才可以。三）物权法视野中的不动产登记1. 吉春公司、新庄公司共同向登记机关提出登记申请的法律意义萨维尼认为，交付具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括 占有之现实交付，他方面亦包括移转所有权之意思表示。？他在交付中找到了 物权合意。其实，登记要件主义下的不动产交易中，双方当事人的物权合意更 突出的表现在登记阶段，因为局限于交付，我们无法解释先登记后交付情形中 的物权变动。退一步讲，即便是不承认物权行为的存在，在不动产交易的双方 当事人向登记机关办理登记时物权变动的意思是

24、不容否认的。城市房地产管 理法第 60条第 3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请房产变更登记”但对由谁提出申请、如何申请等 并没有规定。建设部城市房屋权属登记管理办法第 17 条规定：“因房屋买 卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发 生转移的，当事人应当自事实发生之日起 90日内申请转移登记。”“申请转移 登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。” 北京市城市房地产转让管理办法规定的更明确，第 21 条规定：“房地产转 让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后 90 日

25、内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记，并提交下列文 件？”第 22 条规定：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地 产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人 需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。对符合 登记条件的，自受理之日起 20 个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。”尽管上述规定不尽一 致，但是我们可以总结出以下几点：第一，房地产交易的当事人双方共同向登 记机关提出申请；第二，向登记机关申请时提交的文件包括权属证明、转让合 同、转让当事人的身份证明等；第三，

26、登记机关受理申请后，经过审查给予登 记。转让双方当时按照上述规定向登记机关提出申请，足以证明他们之间物权 变动的合意的存在。2. 物权变动的合意是否具有拘束力“在德国民法，学说上认为物权契约不具债法上的因素，不具拘束力，当 事人一方得自由撤回之。其例外具有拘束力，须具备德国民法第873条第 2项的要件：成立合意之当事人，在未为登记前，仅以双方之表示，已由法院或 公证人作成证书，或其表示系在土地登记官署前为之，或曾向之声请登记，或 权利人已将土地登记法所规定之登记同意书交与他方当事人者为限，始受合意 之拘束。'”。？上述诸种德国民法上所承认有拘束力之诸种情形，一方当事 人不得任意撤回，登

27、记机关应该给予登记，从而生物权变动之效果。德国民法 典上述的规定的实际意义在于登记机关在上述诸种情形下，登记机关根据双方 当事人之物权合意完成登记行为，因为物权契约已经作成，完全符合法律行为 之构成要件，就应该赋予起法律拘束力。台湾学者王泽鉴即从该意义上主张， 基于法律行为因生效而有拘束力的一般原则，该物权契约具有拘束力，当事人 不得片面撤回之。？但是，一概赋予物权契约以法律上的拘束力，显然对卖方 当事人来讲是不利的，所以德国民法典才将受到保护的物权契约限制在第 873 条第 2 项所列的情形。上述诸种情形的特点就是当事人之物权合意有一定的外 观，比如已经向登记机关申请登记（这正符合我们讨论的

28、案型）、由法院或公 证人作成证书等，不仅当事人之物权合意并且明确，第三人也容易了解，也能 起到保护交易安全的作用。王泽鉴先生认为关于“此项关于物权契约的争论，实益不多，盖依有效成 立的负担行为（如买卖），一方当事人原得诉请他方当事人为让与合意的意思 表示也”。？我们认为德国民法典的该规定是有意义的，不仅出于理论上的自 足而赋予一定范围的物权契约以法律效力，更在于它解决了实际问题。比如我 们可以设计这样一种案型：买卖合同有效，双方之物权合意不仅达成而且也有 了上述之外观，但是当事人提出撤回物权变动之意思表示。根据上述规定，登 记机关可以根据物权契约之拘束力，进行登记即可；否则，买方当事人只能根

29、据负担行为向法院诉请卖方当事人再为让与物权之意思表示，登记机关才给予 登记，才能够达到物权变动之目的。那么，解决本案是否要参照德国民法典第 873条第 2项之规定来解决？这 似乎存在理论上的困难，因为其理论基础还是物权行为理论。依我国学者的观 点，我国民法的规定类似于瑞士法的立法模式，此种模式要求物权的变动，除 债权的意思表示之外，还需以登记或交付为要件。？并且依学界之有力说，未 来之物权法不也不采纳物权行为理论。既然不采纳物权行为理论，那么以物权 行为理论为基础的德国民法典第 873条第 2项的规定也就无适用的理论基础 了。表面看来如此，但是我们认为德国民法典的该项规定的实际目的是解决当 事

30、人之间已经达成物权变动之合意并且有了一定之外观，直到登记完成这一段 时间内的不确定状态。如果仅仅是出于物权行为理论上的自足，那应该对所有 物权契约的拘束力一概承认，而不应承认上述规定所列四种情形。所以，我们 有理由认为德国民法典的此项规定是一个比较务实的一种选择。我们不采纳其 物权行为理论，但应借鉴该务实的精神，也就是我们在上文提到的，当双方当 事人已经达成物权变动合意（尽管我们不坚持有独立的物权契约，但是对当事 人之间这种合意是不应该否认的），并且已经向登记机关提出申请，且登记机 关已经受理，就不应允许当事人单方面撤回。否则，不动产交易中，买方当事 人在接受卖方当事人之交付后，虽然有可能占有

31、、使用、收益，甚至进行了一 定的改造，在登记前还面临卖方当事人任意毁约的风险。3. 债权形式主义下的思考如果通过物权合意对登记期间双方当事人的拘束力来解决从登记申请到登 记完成期间的不确定状态，其前提是采纳物权行为理论。以学界通说，我国采 债权形式主义物权变动模式，在该模式下，不承认有物权合意，无论交付还是 登记都是履行合同义务的行为。没有物权合意自然难以承认物权合意的拘束力 的问题。不承认物权行为并不等于不承认登记期间对双方当事人的拘束力，我 们仍然可以参照上述德国民法典第 873条第 2项之规定，对具备一定条件之申 请给予一定拘束力。比较可行的就是登记机关一旦对当事人之申请决定受理 后，就

32、给予一定之拘束力，除非登记机关驳回申请或双方协议撤回，而不许双 方当事人单方面撤回申请。这对实现交易安全并无不利，因为第三人可以通过 到登记机关查阅便可了解物权变动之态势，避免陷于纠纷或给自己造成损失。 实际上，即便不给予受理之登记申请以拘束力，与出卖人为交易之第三人也难 以达到物权变动之目的，因为登记机关受理在先登记申请后，对在后登记申请 也难以受理。总之，从债法的角度来讲，吉春公司向登记机关提出登记申请是履行移转 所有权之合同义务，不允许其随意撤回登记申请也是基于新庄公司受领履行并 保有履行利益；从物权法的角度来讲，不动产交付、提出登记申请意味着吉春 公司和新庄公司达成物权变动合意，该合意

33、对双方应有一定拘束力，即便不承 认独立的物权合意存在，也应给吉春公司以限制。三、吉春公司不能解除合同经过以上对不动产交付、不动产登记两个方面的分析，虽然登记还没有完 成，物权还没有变动，自登记机关受理吉春公司和新庄公司登记申请之日起， 吉春公司对该登记申请不能单方面撤销。登记机关可以继续履行审查职责，如 果认为符合登记条件，应该给予登记。根据债权形式主义，登记为不动产物权 变动的生效要件，物权变动自然受原因关系即债权关系之影响。也就是说，虽 然根据我们的分析，没有登记完毕并不能成为吉春公司撤销登记申请的理由， 或者说不能撤销登记申请。吉春公司只有当其解除其与新庄公司之间买卖写字 楼的合同，登记

34、机关可以根据原因关系已经被解除驳回申请而不给予登记，或 者在登记完成后撤销该登记。所谓合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事 人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除 必须具备一定的条件，合同法第 93条和第 94条规定了适用于一切合同的解除 条件，学说称之为一般法定解除条件。该法第 164条至第 167条、第 219条等 规定了仅适用于特别合同的解除条件，学说称之为特别的法定解除条件。？特 别的法定解除条件都不适用于本案，我们只讨论一般法定解除条件即可。（一）新庄公司迟延履行能否作为吉春公司解除的理由根据合同法第 94 条之规定，合同一方当事

35、人迟延履行时，在两种情形下他 方当事人可以解除合同：一种情形是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后 在合理期限内仍未履行，该他方当事人享有解除合同的权利。根据合同当事人 的意思表示，履行期限在合同内容上不特别重要时，即使债务人在履行期限届 满后履行，也不至于使合同目的落空。在这种情况下，原则上不允许债权人立 即解除合同，而由债权人向债务人发出履行催告，给他规定一个宽限期。债务 人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同；第二种情形就是当事 人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据合同的 性质和当事人的意思表示，履行期限在合同内容上特别重要，债务人不于此期 限内履行，

36、就达不到目的。在本案中，显然吉春公司不属于这两种因履行迟延 而可以解除合同的情形。所以，我们认为新庄公司之迟延履行不能作为吉春公 司解除合同的理由。（二）吉春公司接受新庄公司履行后能否反悔退一步讲，新庄公司之迟延履行符合合同法第 94 条关于迟延履行的两项规 定，或者说符合合同法第 93 条规定的合同解除的条件即双方约定的解除条件成 就（比如约定一旦新庄公司迟延履行，吉春公司即享有解除合同的权利），吉 春公司没有行使解除权，相反接受了新庄公司的迟延履行后，还能否再主张合 同的解除？学者主张：“合同解除的条件只是解除的前提，条件具备，合同并 不当然、自动解除。欲使合同解除，还必须经过一定的程序。

37、” 该“行使解除 权的程序必须以当事人享有解除权为前提。所谓解除权，是合同当事人可以将 合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，因而它是一种形成 权。”？何谓形成权，史尚宽先生认为：“形成权者，依权利者一方之意思表 示，得使权利发生、变更、消灭或生其他法律上效果之权利也。非如支配权， 权利人只得为特定之行为，乃依特定之行为，更使其发生法律上特定之效果， 属于前述能权，乃自其作用之方面观之，而命名如此耳。法律有时使权利人依 诉之形式始行使形成权，以判决形成法律关系，谓之形成判决，其诉谓之形成 之诉。债权人撤销权、婚生子否认权、离婚权、终止收养关系权等均属 之。”21 德国法学家认为，形

38、成权：“具有一个共同特色，即得依权利人一方 的意思表示而使法律关系发生，或内容变更或消灭。”22合同解除权即为形成权之典型。学者多认为形成权应受到两项限制即：形成权原则上不得附条 件或期限；行使形成权的意思表示不得撤回。该限制的原因在于：“形成权赋 予权利人单方形成之力，为保护相对人，并维护法律关系的明确及安定”。23关于形成权的概念、限制，大陆学者基本持相同观点。24那么,如果形成权人向相对人作出与形成权内容相反的意思表示或以其行为与其形成 权内容相反，该形成权是否消灭？本案中，假定吉春公司享有形成权，其接受 新庄公司之迟延履行行为与形成权的内容正好相反，吉春公司之受领履行行为 对其形成权有

39、无影响？我们认为吉春公司之解除权利已经消灭，理由有如下：第一，吉春公司接受新庄公司之迟延履行，与其形成权之内容即解除合 同，即意味着其已经放弃其享有的形成权。既然吉春公司已经以其行为放弃其 形成权，应归于消灭，自然没有允许其再解除合同的道理。第二，既然学者都主张对形成权人以限制，避免相对人处于不确定之法律 状态，那么如果允许吉春公司以其受领行为作出意思表示后，仍可行使其形成 权解除合同，这不符合对形成权人以一定之限制的精神。因为，吉春公司受领 履行后，再允许其解除合同，其与新庄公司之间的关系处于一种不安定的状 态，新庄公司会成为吉春公司之主观任意的牺牲品。并且如果标的物已经转让 第三人或已经过几手转让，会因吉春公司行使解除权而引起连锁的反应。可能 有学者提出对第三人的保护可以适用公示之公信力，第三人取得该写字楼之所 有权，那么此时允许吉春公司解除合同的结果会怎样呢？那只能是将新庄公司 将房屋增值部分交给吉春公司。但是，如果房价如果下跌呢，吉春公司还会请 求解除合同吗？如果行使解除权，其还会补贴新庄公司因房价下跌而造成的损 失吗？总之，假定吉春公司享有