房地产投资信托8

1、房地产投资信托*=.掳#豊备if/CH纂S凭辭一CHZ生 定聲smRSo网精品汇编资料房地产投资信托房地产投资信托从本质上讲是一种投资基金：优先、兼顾公平的原则，聚集 零散资金，通过专业化运作，组合投资，分散风险，为投资人获取最大收益，满 足了中小投资人将小额投资转化为大额投资的需求， 并在一定条件下可以免缴企 业所得税具体地讲就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大 楼、购物中心、酒店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产， 而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且可以挂牌公开交易，因此投资人还 可以在公开市场买卖，赚取资本利得。同时，有些又类似于一个商业公司，它不

2、 仅通过对现存房地产的经营来获取租金收益，还利用房地产证券化的形式提高了 房地产资产的流动性，因此它是一种证券化的产业投资基金。在美国，房地产投资信托最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持 有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此，将明确界定为专门持有房地 产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着美国税法的衍变在美国经历了数次重大的调整，同时在各国推广的过程中也存在 许多差异与变化，但都没有改变作为房地产投资基金的本质。 将具有优良收益的 房地产进行打包并在公开市场上发售。其融资方式为首次公开发行今后可能还会 进行的二次发售再融资。因此，对信贷的依赖就大大

3、减小。而且的发行还可能帮 助房地产企业偿还债务，降低资产负债率。以2007年在香港主板上市的之一一一富豪产业信托为例。富豪产业信托持 有的物业包括富豪东方酒店、富豪机场酒店、富豪香港酒店、富豪九龙酒店和丽 豪酒店。也就是说富豪产业信托持有的都是酒店物业， 可以说是一个酒店五家酒 店原来为富豪酒店的资产，富豪酒店在富豪产业信托公开发售时持有其 72%的股 权。富豪产业信托用其在市场上公开发行募集到的资金购买富豪酒店的五家酒店 资产，富豪酒店宣布将用分拆酒店资产得到的资金中的约 34%偿还贷款。也就是 说，作为公开发售的富豪产业信托资本来自于证券， 同时降低了把酒店分拆出去 的富豪酒店的资产负债率

4、资产负债率的降低，使银行的风险大大下降。同时，承销机构在发售前会对其持有的物业进行详细的尽职调查，以保证其收益预期的可能性。这样详细的调查，使得房地产的运营状况的可信和安全得到 了保证，风险进一步减小。另外还可以向市场发行债券。由此可见基本不再需要 银行进一步的借贷支持。如上文提到的富豪产业信托，其物业的年收益率在发售 前一直维持在5%以上。因此，当央行调整存贷款利率时，对整个宏观经济会产 生极大的影响，但对的影响会比较有限上市后大部分采取在公开市场上再融资进 行收购更多物业的方式，有少量的用再融资的资金进行开发，但开发商基本不再 需要银行的信贷。对于房地产投机客，即俗称的炒房族，有很大的吸引

5、力。当市 场上占有率大量增加的时候，他们很可能由炒房向炒转移。这将降低直接房地产 的投机氛围，银行的不良贷款率也可能会随之大大降低， 有利于整个市场经济的 安全。一、投资模式（1）贷款型在这种模式下，信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定（委托人）投资者的委托， 以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商， 开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托 投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期 信托收益和偿还本金给投资者。（2）股权型在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募 集资金，之后以股权

6、投资的方式 （收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金， 同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投 资公司持有的股权。（3）混合型债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信 托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权 和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。对投资者来说，用达到投资多元化的目标是非常有价值的。 不同于直接拥有 房地产所有权的情形，一个投资者可以轻易地将相对较小的一笔钱多元投资在不 同地理区域和不同类型的房地产上。 在资产配置的风险方面，要注意不动产投资 的分散情况，包括单笔投资占全部投资的比重，大多数投资

7、是否集中于某一种资 产类型或者集中投资某一区域而容易受到单一区域经济衰退的影响。此外，资产品质也是影响营运现金流量稳定性的重要因素。 影响资产品质的因素众多，除了 大环境的经济状况与人口统计特性，不动产本身的区位、建造品质、基地规划、 内部设计、维修状况、空置率、承租人品质、租约到期时间等，也不容忽视。无论采取何种形式，其实质都是资产组合的上市交易，即房地产组合的上市 交易，这不同于房地产公司本身上市交易。因此上市不会像房地产上市公司那样 会被考察公司的经营业绩，而是会更注重物业资产组合本身的质量资产是否优良 主要依据其是否具有长期稳定的租金来源且投资回报是否可以达到投资者的预 期，这是评价优

8、劣的关键；而房地产公司的上市不仅要考察其近年来的经营及收 益，还要评价其后续的发展能力，即主要取决于其土地储备和持有的现金。形象 的比喻就是评价的重点是其持有的 “制成品”的品质，而房地产公司是将土地和 资金“加工”成“制成品”的能力不会像房地产公司那样进行“地王大战”，它会根据市场预期的收益要求来收购优质物业， 并不是追求最贵的，但是一定是最 好的。而且每年90%以上的收益要在税前分配给投资人， 这些收益主要来自于物 业产生的租金收入；而房地产公司的股东则依据公司一年来的经营业绩进行利润 分配。上市地产公司的派息很低，绝大部分是很少派息的，投资者的主要回报在 于资本利得。在股票市场下行的情况

9、下，上市地产公司的股价会大幅度下跌且很 少派息。与之对应的拥有的都是成熟的且能产生收益的物业，其抗跌性较强，且现金流稳定、杠杆率低。所以说是一个比上市地产公司更为安全和有效的投资工 具，它是“炒房族”和风险回避人群的最佳选择。可以说买了就是房东，不是一 套或几套房子的房东，而是几百上千套房子的房东，而且投资者的物业还有专门 的管理团队进行管理。负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运 营；我国内地的房地产信托计划提供资金给开发商，监管资金按规定用途使用， 不参与项目公司运作获取回报。更注重持有能产生现金流的房地产， 很少涉及房 地产开发，大多为项目过桥贷款和变相贷款。有的产品周期在年

10、，也有无期限的； 国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为 13年。二发展现状据调查数据显示，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的 趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依 存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩 政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高 效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的 问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理， 在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推 动了房地产投资信托的发展。从组织

11、形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认 购金额（根据规定最低为五万元）。从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难 以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约 型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法 律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的房地产 投资信托基金市场主要为公司型，考虑到我国初期房地产投资信托的发展应以 稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利 于基金的扩张，但

12、它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金 解散或削弱。三投资风险1、房地产行业风险房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润 回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可 能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存 在房地产泡沫。2、房地产项目风险现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具 有房地产专业管理的经验和能力。突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。 对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法 律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险

13、，项目 本身的先天缺陷总是无法避免的。3、房地产开发商和信托公司的风险房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括确定土地选择、 产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来 整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。房地产信托产品在发行、销售 的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平 不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者找到了但不知道该如何管 理，都是造成信托风险的重要原因。银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”，而房地产信托不受此限，其中可能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相 比，信托公司在委托贷款方面的监控、管理能力和经验

14、都相差甚远，资本金规 模、抗风险能力也存有差距，信托公司的职业道德风险也是存在的。4、房地产信托产品的流动性风险房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要 为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法 及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。四发展我国房地产投资信托的策略建议我国房地产投资信托的建立势在必行，我们必须寻找一条符合我国 房产业环境的发展道路。想要寻找一个最为适合我国发展的方式，必须要在宏观上做 足文章只有这样才能对我国我国房地产投资信托发展起到一个正确的指导作 用。下文将根据我国现阶段房地产市场的环境，以及吸取国外先进经验

15、对我国 发展我国房地产投资信托我国房地产投资信托基金的宏观政策上给予分 析。为使我国房地产信托快速、健康、规范的发展，缩小与成熟房地产投资信 托基金之间的差距，针对我国房地产业存在的问题，需要不断完善我国房地产 信托发展的法律环境、市场环境、金融环境。（1）建立规范的适宜房地产投资信托基金发展的法律环境首先，应当完善现有 的信托法律法规。打破信托产品200份、不能上市交易的限制。我国目前的“资金信托管理办 法”对资金信托计划有200份的限制，但因为房地产融资额大，有了200份的限制，单笔金 额便很大，给融资造成困难。另外一个限制就是信托产品不能上市交易，无法上市则 不能有效的吸收社会闲散资金。

16、其次，国外的房地产投资信托是非常标准化的， 信息披露要求非常严格。美国房地产投资信托的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限均需经主管部一美国证券管理委员会批准，而且其财务 必须完全公开化、透明化。而国内的信托公司只提供金，不参与管理，虽然也 有通过财务总监进入项目公司，但是不干涉具体经营管理。最后，完善房地产 投资信托的税收法规。设计合理税收体制是发展的房地产投资信托关键所 在。房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但是其不能进行自身的发展，按照正常企业标准进行税收，显然不和情理。在西方的产生与发展过程中，纳 税的问题也一直都是人们关注的焦点。美国国会在 1960年通过了议

17、案，修订国 内税收法典，使房地产投资信托享有与基金同样特殊税收待遇。只要投资信 托公司的收入分配给受益人，投资公司就无需交税。这一点值得我们借鉴，而 各国在这一问题上基本也都选择了这一方式。目前，我国税种比较多，税率比 较房地产税前投资回报率一般会达到 7%至 10%税后投资回报不一定能达到投资 的预期收益率，这样会影响房地产投资信托税后的投资回报率。而目前我国的法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，虽然我国的信托收益对于个人来讲 都是免税的，但是相关法律仍需要健全。（2）规范房地产交易市场和交易主体，改善房地产信托发展的市场环境。国外成熟的房地产投资信托产品的资金运用方式主要为股权性投资，围

18、绕 各种地产物业的交易和经营进行运作， 美国目前占绝对优势的房地产投资信托 也是权益型的，而我国目前的房地产投资信托主要资金运用方式为发放房地产 贷款。这样一来为我国设计和实施房地产投资信托的机构则多为金融机构，因金融机构本身的特点使其更擅于解决金融问题而不是房地产交易另一方面是因为 我国目前的房地产市场特别是房地产二级市场不够完善。因此，必须规范房地产开发商、培养房地产中介市场，才能促进我国房地产投资信托的健康发展，逐步实现我 国的房地产投资信托产品向成熟的过渡。目前我国房地产投资信托的资金运作 方向主要还是面对房地产一级市场，方式主要为为房地产开发商提供贷款，房 地产开发商的风险将会直接转

19、嫁给房地产投资信托。因此，房地产开发的风险 控制对我国房地产投资信托具有至关重要的意义高风险本就是房地产开发行业 本身具有的特点，不合理的开发商，开发现象更进一步加大了这一风险，必须 通过对房地产开发市场和房地产开发商的规范，建立房地产行业整体的优秀品 质，降低风险，从而使房地产投资信托能够得到足够多的可供选择的房地产开发 项目。从建立房地产中介市场的角度来看我国目前的房地产中介管理很不规范， 在 执业过程中时有违法违规情况发生，有时还发生刑事案件。这必将给我国的房 地产投资信托的稳定发展造成负面影响，必须通过完善房地产中介市场加以矫 正。（3）完善金融环境首先，完善投资信托公司法人治理制度。

20、作为我国房地产投资信托计划的 受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、经验等关系到房地产投资信托的发 展前途。我国的信托投资公司经过五次全行业整顿，需要重新树立信誉。第五 次整顿后，不少信投资公司仍然存在法人治理不健全，制度薄弱的问题。很多 公司股东关联交易严重，别公司甚至存在挪用信托资金的问题。因此加强信托 投资公司法人治理制度建设，规范信托公司受托人行为，为房地产信托创造合 格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提。 而美国房地产投资信托的 发展壮大与机构投资者的广泛参是分不开的。1981年机构投资者对美国房地产投资信托的持有份额是10%到1999年，这一比例已上升到30%机构投资者对 房地产投资信托而言大有裨益，一是机构投资者会更关心房地产投资信托业 绩，他们会对房地产投资信托的投资和融资决策进行更为专业、有效的监督， 二是机构投资者的参与可以增加房地产投资信托的 知名度，通过“羊群效应”提高 其他投资者对房地产投资信托的认可。机构投资者还会有利于提高房地产