物业管理考核细则

1、.物业管理考核细则为提高公司物业管理的服务质量和工作效率， 使物业管理的工作制度化、规范化、 科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行物业合同和落实管理措施， 为业主提供更优质和完善的服务， 制订本物业管理考核办法。一、考核内容：（一） 规范要求管理处各类人员遵守行业规范， 服务符合岗位标准， 符合合同约定，执行上级和公司各项规章制度。管理处整洁有序，服务人员态度和蔼、用语规范、佩戴胸卡，工作时间办公室接待不脱人，铃响三声有人接听。小区道路、公共区域无堆积垃圾，门厅、楼道等共用部位整洁。（二） 基础管理贯彻“三基”工作精神，物业服务业务、设备、安全、财务收费等六本台账同步更新。（三） 维修

2、分摊及时按规定填写维修养护单， 按时规范分摊维修基金， 有条件的商品房小区每年分摊二次， 售后房每年 3 月份前分摊完上年的维修费，管理处定期公布维修基金和按时结算项目。（四） 投诉处理（ 10 分）业主投诉有书面记录，认真填写投诉处理沟通单和投诉回访表，.业主有效投诉处理率100%。（五） 装修管理管理处对装修定期巡视， 发现有违法建筑或违规行为的， 及时上门劝阻或发整改通知书，并在 24 小时内书面上报业委会、居委会、房地办并做好书面登记记录。认真处理、协调业主间违章搭建，上下漏水等邻里纠纷和矛盾，不拖延，不扯皮，并做好书面登记记录。（六） 沟通联系沟通联系，与房地办、业委会、居委会每季度

3、沟通至少一次，并做好书面登记记录。每年至少进行一次物业服务满意度测评。（七） 业务管理各管理项目需每季度完成年度收入目标的 25%，每季度支出成本控制在全年支出成本的 25%以内，按要求完成各类报表并按时上报周报在周五，预算在每月 20 日前，决算和月报在下月 2 日前二、考核程序：1、编制物业管理工作考核表，由房产管理部负责考核。2、采用每季度不定期对各物业管理项目进行基础管理工作检查，调查业主对小区物业管理的满意情况，给予实事求是的考核打分。3、考核标准：4、考核办法自公布之日起实施。.附件一：_年_季度物业管理服务绩效检查表_ 中心物业管理项目：检查项目检查内容要求检查方法遵守各项规章遵

4、守行业规范，业主投诉、公制度服务符合岗位司各项制度执标准，符合合同行情况约定，执行上级和公司各项规章制度工作环境管理处整洁有查现场和摆放规范要求序工作规范工作人员态度查现场和投诉和蔼、用语规记录范、佩戴胸卡、统一服装分值扣分标准备注5 分发现一条扣2分，发现二条扣 5 分5 分发现一条扣2分5 分无记录扣 5 分发现一条扣2分工作时间办公接待电话铃响抽查5 分无人接听扣5室接待不脱人三声有人接分小区道路、 公共无堆积垃圾查现场5 分发现一处扣2区域整洁分行政管理台账日结月清无差查记录10 分无台账扣 10错分，发现一条扣 2 分物业服务业务日结月清无差查记录10 分无台账扣 10台账错分，发现

5、一条扣 2 分设备台账日结月清无差查记录10 分无台账扣 10错分，发现一条基础台账扣 2 分日结月清无差查记录10 分无台账扣 10安全台账错分，发现一条扣 2 分财务收费台账日结月清无差查记录10 分无台账扣 10错分，发现一条扣 2 分档案资料日结月清无差查记录10 分无台账扣 10错分，发现一条扣 2 分大于 25万一个月内完成查记录10 分未完成扣 10元分摊分维修分摊10 分未完成扣 10商品房每年不少于二查记录次分.售后房每年不少于一查记录10 分未完成扣 10次分有效投诉处理查记录查沟通单和投5 分无记录扣5 分率 100%诉回访表发现一条扣2投诉处理分定期巡视每二天一次查书面

6、记录5 分无记录扣5 分发现一条扣2分违法建筑或违当场 劝阻 或发查书面记录5 分无记录扣5 分规行为整改通知书发现一条扣2装修管理沟通联系业务管理分违法建筑或违24 小时报业委查书面记录5 分无记录扣5 分规行为会、居委会、发现一条扣 2房地办分产生邻里纠纷5 个工作日内查书面记录5 分无记录扣5 分和矛盾处理完毕发现一条扣 2分房地办、业委每季至少于一查书面记录5 分无记录扣5 分会、居委会次服务满意度测每年至少于一查书面记录5 分无记录扣5 分评次按季度完成收每季度完成年查财务记录20 分25%-20% 扣 10入目标收入目标的分， 20% 以下25%扣20分按季度控制运每季控制在全查财

7、务记录15 分30%-25% 扣 10行成本年支出成本的分，大于 30%25%以内扣15分按要求完成各周报在周五查邮件、查记15 分发现一条扣 5类报表并按时预算在每月 20录分上报日前决算和月报在下月 2日前检查人员签名：项目负责人签名：日期：.附件二：置业公司物业管理处三基工作台账模板汇编：房产管理部请按项目实际情况制作三基台账.置业公司×××管理处三基工作台账总录（一）行政管理台账（二）物业服务业务台账（三）设备台账（四）安全台账（五）财务收费台账（六）档案资料（一）行政管理台账1） 公司及管理处相关营业材料（副本）2） 人员架构图3） 岗位责任制（小区经理

8、、管理员、财务、安全员、维修人员、保安、保洁）4） 应急预案5） 收费标准（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、维修）6） 上级布置文件、会议记录（安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示）（二）物业服务业务台账1） 服务承诺（根据服务合同）A. 综合管理服务B. 公共区域清洁卫生服务C. 公共区域秩序卫生服务D. 公共区域绿化日常养护服务E. 公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务2） 安保：人员分工，监控记录（每月一本），车辆进出记录，安保交接班记录3） 保洁：服务合同，检查记录4） 保绿：服务合同，检查记录5） 日常维修：报修单，回访单6） 居民满意度测评.（三）设备管理

9、台账1） 总设备台账2） 设备检查台账（电梯、消防、升降、水泵、水箱养护台账）3） 现场检查台账（四）安全台账HSE1） 上海华谊集团化工实业公司安全检查标准2） 组织台账3） 安全会议和人员培训记录4） 特种工作人员培训记录5） 安全、消防设施台账6） 全员安全承诺书（五）财务管理台账1） 物业收费标准2） 小区物业收费台账3） 商务楼物业收费台账4） 商铺物业收费台账5） 车辆收费：地下车位、升降车位、临时停车6） 电脑联网7） 合同8） 每月预算（六）档案资料1） 业主资料档案（入户资料、通讯联系、面积、房型、其它）2） 建筑资料按项目实际情况进行填写.(一) 行政管理台账.行政管理台账

10、目录1）公司及管理处相关营业材料（副本）2）人员架构图3）岗位责任制（小区经理、管理员、财务、安全员、维修人员、保安、保洁）4）应急预案5）收费标准 （楼宇、商铺、机动车（地下、 升降、地面）、维修）6）上级布置文件、会议记录（安全例会、业务例会、联席会议、投诉表扬、友情提示）.人员架构图小区经理（）（）（ ）（）（）（×管××××理××××员×（ ）（ ）××（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）×××××

11、5;××××××××××××××××××××××××.×××管理处岗位职责.应急预案（公司统一编制）.收费标准（楼宇、商铺、机动车（地下、升降、地面）、维修）以物业服务合同为准.上级布置文件、会议记录（安全例会、 业务例会、 联席会议、 投诉表扬、 友情提示）.上级来文登记表序号日期文件号内容123456789101112131

12、4151617.××会议记录表会议名称会议会议时间地点会议职务会议核稿人主持人记录人签名会议主要内容出席.投诉表扬 记录表序号日期内容1234567891011121314151617.友情提示、通知、公告等登记表序号日期内容1234567891011121314151617.（二）物业服务业务台账.物业服务业务台账目录1）服务承诺（根据服务合同）A. 综合管理服务B. 公共区域清洁卫生服务C. 公共区域秩序卫生服务D. 公共区域绿化日常养护服务E. 公用部位、公用设备日常运行、保养、维护服务2）安保：人员分工，监控记录（每月一本），车辆进出记录，安保交接班记录3）保洁：服

13、务合同，检查记录4）保绿：服务合同，检查记录5）日常维修：报修单，回访单6）居民满意度测评监控记录，车辆进出记录，安保交接班，房屋报修登记簿，报修单，回访单记录由公司统一配发.（三）设备管理台账.设备管理台账目录1）总设备台账2）设备检查台账（电梯、消防、升降、水泵、水箱养护台账）3）现场检查台账.×××项目设备管理登记簿.设备管理登记表序名称型号 /规格制造商原值附件出厂使用部数安装设备编号备注号日期位量年月12345678910111213.××维修保养工作记录登记表日期工作内容登记人备注.营业执照等证登记表序号单位12345678910.

14、设备机械等检测登记表序号检测日期名称项目检测单位签收人备注.（四） 安全台账.安全台账HSE1）上海华谊集团化工实业公司安全检查标准2）组织台账3）安全会议和人员培训记录4）特种工作人员培训记录5）安全、消防设施台账6）全员安全承诺书.健康、安全、环境（ HSE）组织台账.××小区安全网络图经理：T：兼职安全员：T：下属：T:下属：T:下属：T:下属：T:下属：T:下属：T:.HSE 组织网络人员一览表序号姓名工作部门职务职称学历参加安全联系电话工作时间1234567891011.（五）财务收费台账.财务管理台账1）物业收费标准2）小区物业收费台账3）商务楼物业收费台账4）

15、商铺物业收费台账5）车辆收费：地下车位、升降车位、临时停车6）电脑联网7）合同8）每月预算.××小区物业收费标准.停车费收费标准经××区物价局核准1.××小区升降停车车位，每月元/辆2.地下车库停车车位，每月元 /辆3.临时停车车位：××区物价局监督管理电话：.住宅物业收费标准根据上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法的有关规定，对照本区（县）住宅物业服务分等收费标准，经上海市 ××区物价局审核，从年月日起，××项目物业服务收费标准为每平方米建筑面积元 /月。具体服务等级和收

16、费标准如下：综合管理服务（级）元公共区域秩序维护服务（级）元公共部位（类）元消防系统（类）元弱电系统（类）元公共区域清洁卫生服务（级）元公共区域绿化养护服务（级）元供水系统（类）元公共照明（类）元避雷系统元升降系统（电梯）元水景（动力）元注：实收每平方米元 /月.商品房维修项目人工费价目表项目金额项目金额.××物业管理费收缴表（住宅）年号室号业主面积单价123456789101112备注姓名元/月.××物业管理费收缴表（商务楼）年室号业主发票面积单价123456789101112 备注姓名台头元/月.××物业停车费收缴一览表年××停车：元/月序号