社区在物业管理工作工作方案

1、社区在物业管理工作工作方案 通过工作方案变个人驱动的为系统驱动的管理模式，这是企业成长的必经之路。快来看看新生自我介绍.吧!下面就是给大家带来的社区物业管理工作方案，盼望能关心到大家! 社区物业管理工作方案一 1.仔细贯彻执行集团提倡的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。这对于物业公司来说有肯定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说假如想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争完。 2.整顿干部队伍。物业公司由原四个中心整合而成，员工许多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能

2、够胜任工作，一部分力量还比较欠缺。经公司领导讨论打算，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素养、力量强的员工为基层领导。 3.合理规划部门。公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特殊是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是同学公寓管理部、校内管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。 4.主动推动“拨改付”。“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特殊是现在物业公司同学公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些

3、方面不便利开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，修理范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的修理人员按领导指示，全部有力量修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样修理权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要主动推动“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避开推诿现象的发生。 5.进行定编、定岗、减员增效。考虑到物业公司队伍浩大，经费比较紧急，公司预备尽量把年轻有作为的人汲取到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。 6.有方案、有步骤地进行干部、员工

4、的培训。在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是由于我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有方案、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参加其中。 7.调动全公司员工主动性，多渠道进行创收。在后勤集团全部公司当中，论创收力量，我们物业公司唯恐是

5、最低的，由于全部的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法制造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。我们设想的详细方法有： (1)开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有许多干部有这样的实际阅历。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。 (2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们情愿替老师们解决。 (3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议供应花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能

6、承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。 (4)承接小型绿化工程。大型工程我们临时还没有力量承接，另外是受客观缘由的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。 (5)增加、增加为同学进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对同学的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在同学公寓安装了纯洁水饮水机，供应有偿饮水。这样，不仅便利同学日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为同学服务方面下功夫，尽量做到.效益与经济效益两丰收。 社区物业管理工作方案二 物业管理

7、大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将依据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入的详细工作方案： 1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉(间)、吸烟区等服务设施;另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施; 2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。依据_的功能要求和考虑不同业主(租户)用法的设备及其进展需要审查水电特殊是区域供电容量。 3、检查平安监控系统和消防系统设备的布局是否合理有用，是否留

8、有死角。 4、检查机电设备的配臵是否合理。 5、收集整理合同文件和技术档案资料。 6、起草物管托付合同并与开发商签署; 7、与开发商协商制定管理修理公约并报市房地局核预备案; 8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位进度表; 9、制定汇总各部门选购清单(办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等) 10、依据正式管理前人员到位方案、人员工资福利及办公费用以及选购清单编制开办费预算报开发商审批执行; 11、依据详细状况及业主租户的服务需求猜测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额;依据设备状况及业主用法功能的要求，拟定

9、能源费计量及分摊方案及原则;确定服务项目及各类收费标准; 12、与开发商办理交接楼手续(包括平安消防责任的交接);交接内容要有以下几点： 产权产籍/业户./地址及邮编 图纸资料及设备用法操作手册 供货商/承建商的培训 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 钥匙 专用工具和备品备件 遗留问题的确认和解决时限 保修支配(电话联络单) 电、水、气表的抄读确认 资产/材料/工具 问题 问题的缘由 已造成或将造成的后果 解决方案建议(时间、费用和相关影响;彻底解决、改善、管理措施弥补) 时间限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等; 14

10、、相应文件及表格的设计、印刷和用法; 15、帮助进展商办理业主的入伙手续;办理业主及租户的入住手续。 二、前期主要服务质量标准 (一)、基本要求 1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。 2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行仔细查检，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员根据国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。 5、管理服务人员佩戴标记，行为规范，服务主动、热忱。 6、依据业主需求，供应物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7、按合同商定规范用法

11、房屋专项修理资金。 (二)、房屋管理 1、对房屋公用部位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。 2、依据房屋实际用法年限，检查房屋共用部位的用法状况，需要修理，属于小修范围的，准时组织修复;属于大、中修范围的，准时编制修理方案和房屋专项修理资金用法方案，向开发商提出报告与建议，依据建设方的打算，组织修理。 3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期修理养护。 4、根据装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(用法人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和留意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发觉影响房

12、屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，准时劝阻并报告有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自转变房屋用途的行为准时劝阻，并报告有关主管部门。 (三)、共用设施设备修理养护 1、对共用设施设备进行日常管理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、修理记录。 3、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。 4、设施设备标记齐全、规范，责任人明确;操作修理人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要修理，属于小修范围的，准时

13、组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，准时编制修理、更新改造方案和房屋专项修理资金用法方案，向开发商提出报告与建议，依据建设方的打算，组织修理或者更新改造。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通，设备房保持干净。 7、楼道灯完好率不低于85%，发觉灯坏准时修理。 8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、公路、停车场、公共活动场所等管理好，不得转变其用法功能。 9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及修理保养记录台帐，定期检查。 10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。 (四)、公共秩序维护 1、小区北出入口实行7：00-19：0

14、0门卫值班;高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。 2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出便利。 4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发时准时报告有关部门，并帮助实行相应措施。 6、简单危及人身平安的设施设备有明显警示标记和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。 (五)、保洁服务 1、生活垃圾每日清运1次。 2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1

15、次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。 3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查状况准时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发觉异样准时清掏。 4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨(污)水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净;六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。 5、依据实际状况定期进行消毒和灭虫除害。 (六)、绿化服务 1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，准时清除杂草，制造小区美丽的环境。对小区内全部的绿化花木负责，成活率

16、要达95%以上。 2、保证小区全部绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理(浇水、修枝整形及养护)，对一切破坏绿化的行为赐予制止。 3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，准时处理枯枝落叶。 4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。 (七)、收发服务 1、报纸、杂志、信函发放精准准时。 2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记具体，发放精准准时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理 一、人员配备 物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理阅历，结合小区实际状况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。

17、 二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素养人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。 1、政治思想素养培训。全体员工都应树立一心一意为业主和用法人服务的思想，喜爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。 2、职业道德培训。训练员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。 3、作风建设：依据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、用法人或来宾时，应做到看法和气可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的信条。 四、“三全四保”五管理体系标准

18、1、三全四保 1.1为更好实现公司各物业点“每天是精品”的管理目标，依据公司“三全”(全方位、全时段、全掩盖)、“四保”(保安、保洁、保绿、保设备)的总体要求，制订本标准。 1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与修理养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。 1.3本标准适用于公司参加管理的全部物业点。 2.基础管理 2.1接管验收手续齐备。 2.2实施统一专业化管理。 2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。 2.4建立修理基金，其管理、用法、续筹符合有关规定。 2.5房屋用法手册、装饰装修管理规定及业

19、主公约等各项公众制度完善。 2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。 2.7各物业点制订争创五星规划和详细实施方案。 2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订详细的落实措施和考核方法。 2.9管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标记，工作规范，作风严谨。 2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。 2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支状况。 2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅便利。 2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅便利。

20、2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和用法人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并准时处理，有回访制度和记录。 2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求看法单，对合理的建议准时整改，满足率达95%以上。 2.16建立并落实修理服务承诺制，零修急修准时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录。 3.房屋管理与修理养护 3.1广场、大厦、停车场等建筑物标记明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。 3.2无违反规划私搭乱建，无擅自转变房屋用途现象。 3.3建筑物外观完好、干净;外

21、墙是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁光明、无破损;是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持干净统一美观，无平安隐患或破损。 3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 3.6封闭阳台统一有序，色调全都，不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体干净，无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好。 3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。 3.9房屋装饰装修符合规定

22、，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象。 3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的平安隐患。 4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、修理档案等管理制度，并严格执行。 4.1.2设备及机房环境干净，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 4.2供电系统 4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。 4.2.2制订临时用电管理措施与停电应

23、急处理措施并严格执行。 4.2.3备用应急电源可随时起用。 4.3弱电系统 4.3.1按工作标准规定时间排解故障，保证各弱电系统正常工作。 4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 4.4消防系统 4.4.1消防掌握中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 4.4.2消防管理人员把握消防设施设备的用法方法并能准时处理各种问题。 4.4.3组织开展消防法规及消防学问的宣扬训练，明确各区域防火责任人。 4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标记完好，紧急疏散通道畅通。 4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管

24、，装修完成后经消防部门验收合格后方可用法。 4.4.6服务区域内无火灾平安隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。 4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无平安隐患。 4.5电梯系统 4.5.1电梯准用证、年检合格证、修理保养合同完备。 4.5.2电梯按规定或商定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好。 4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。 4.5.4电梯由专业队伍修理保养，修理、保养人员持证上岗。 4.5.5运行出现故障后，修理人员应在规定时间内到达现场修理。 4.5.6运行出现险情后，应有排解险情的应急处理措施。 4.5.7货运电梯由专人管理操作

25、，严禁超载，客梯严禁载货。 4.6给排水系统 4.6.1.建立大厦用水、供水管理制度，主动帮助用户支配合理的用水和节水方案。 4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。 4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱四周无污染隐患。 4.6.5限水、停水按规定时间通知住用户。 4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。 4.6.7遇有事故，修理人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停

26、水现象。 4.6.8制定事故应急处理方案。 4.7空调系统 4.7.1中心空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严峻滴漏水现象。 4.7.2中心空调系统出现运行故障后，修理人员在规定时间内到达现场修理。 4.7.3制订中心空调发生故障应急处理方案。 4.8供暖供气系统 4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。 4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。 4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。 5.共用设施管理 5.1共用配套服务设施完好，无随便转变用途。 5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。

27、 5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。 6.保安及车辆管理 6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。 6.2有专业保安队伍，保安人员熟识服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范仔细负责。 6.3结合服务区域内的特点，制订平安防范措施。 6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。 6.6室内停车场管理严格，出入登记。 6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地干净。 6.8危及人身平安处设有明显标记和防范措施。 7.环境卫生管理 7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

28、。 7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。 7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。 7.4管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持干净;广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。 7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准;无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。 7.6无违反规定饲养宠物。 7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。 7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。 8.绿化管理 8.1绿地无转变用法用途和破环、践踏、占用现象。 8.2花草树

29、木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。 8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。 8.5农药用法要建有严格的领用、保管、用法制度。 9.精神文明建设 9.1全体业主和用法人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。 9.2相关服务区域内设立宣扬园地，宣扬管理、卫生、治安、消防等方面的学问，开展健康向上的活动。 9.3管理区域内的公共消遣场所未发生重大违纪违法案件。 9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。 9.5制造条件，主动协作，支持并参加社区文化建设。 10.管理效益 10.1物业管理服务费用收缴率9

30、8%以上。 10.2供应便民有偿服务，开展多种经营。 10.3物业管理经营状况良好。 五、物业管理档案的收集 在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能准时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境;从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。准时，即要不失时机，做到“六时”。 社区物业管理工作方案三 一、对外拓展： 物业公司到了20_年，假如不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够进展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，20_年的工作重点必需转移到这方面来。四川成都的

31、物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。根据我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司进展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在20_年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。 经过20_年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个特地的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的状况下，市场状况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成果

32、。因此，20_年必需加大拓展工作力度，增加投入，拟设特地的拓展部门聘请高素养的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺当的开展起来。投入预算见附表5。 目前暂定20_年的拓展目标方案为23万平方米，这个数字经过讨论，是比较实际的数字，能够实现的数字。假如20_能够找到一个工业园区则十万平方米是较为简单实现的;假如是在住宅物业方面能够拓展有成果，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明，公司20_年的拓展前景是美妙的。 二、换取企业资质 根据四川省的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于20_年5月份到期，有关行政部门依据我公司的管理面积等参数来评审我公司的企业等级。据我公

33、司目前的管理面积，可以评定为四级企业。假如在5月份之前能够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企业，应当是可以的。所以，企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在20_年其次季度开头预备有关资质评审的有关资料，不打无预备之仗。争取一次评审过关。 三、内部管理工作： (一)人力资源管理： 物业公司在20_年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部和经营管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外拓展工作。同时，在现有的人员任用上，根据留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将赐予更

34、多的指导。 在员工的晋升上，更注意于不同岗位的轮换，加强内部员工的培育和选拔，带出一支真正的高素养队伍。推行员工职业生涯询问，培育员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的进展为自己的事业。在今后的项目进展中，必需赐予内部员工肯定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作主动性，同时有利于员工的资源优化。 在培训工作上将连续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必需持证上岗率达100。技术性工种必需持相关国家认证证书上岗。20_年的培训工作重点转移到管理员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项，20_年通过开展各类培训来加强该层次员工

35、的培训。 (二)品质管理： 质量管理体系在_年开头推行，其力度和效果均不抱负。除了大家的重视度不够外，还在培训工作上滞后，执行的标准没有真正的落实。为此，20_年将连续贯彻公司的质量体系，为公司通过iso9000：20_的认证仔细的打好基础，争取能够在20_年通过认证。 在20_年2月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体系文件修改，使得对公司更加合适而有效。针对修改版的文件，组织精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系设计，对单独的项目编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。 20_年将实施品质管理项目专人负责制，公司每个接管的项目都指定专人协作品质主管从事质量管理

36、工作。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。同时，协作项目业主(业主委员会)的需求进行年度的质量管理分析调查，获得有效的内部管理信息和业主的建议，以便对项目的不合格项进行整改。 20_年12月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照iso9000：20_的要素进行，这次内审将是物业公司的第一次品质管理总结会议。 (三)行政工作： 综合管理部在20_年中，未能彻底的起到承上启下的作用，有肯定欠缺。工作有停顿，很多问题没有细致的落实。在公司和员工之间没有一个有效的沟通手段，大部分员工对工作心情低沉，得不到高层主管的工作关心。为此，在_年综

37、合管理部要加强管理，做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱，详细设置在公司总部和各项目处，用于公司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行询问，由行政主管人员抽特地的时间了解，并回复。同时公司每个季度必需召开一次集体工作会议，或者阶段性的质量体系审核。 20_年物业公司的消耗物品选购将由综合管理部进行统一选购。选购的形式实行固定供货商合同制服务，有利于节省成本和规范化操作。每月的20-25号各管理处报下个月的材料选购清单，30-下月3号领取所选购的物资，在有力保障项目处正常运转的同时，留意费用的有效掌握。 20_年物业公司还要渐渐的溶进四川成都乃至西南的物业管理市场，参与行

38、业协会，参加政府主管部门或者其他单位举办的各类专业活动。对四川省的物业管理行业进行理论性的讨论，为公司进展指明道路方向，同时也在物业管理行业打下华神物业的烙印。 (四)企业文化和品牌打造： 华神物业是年轻企业，依托华神集团和四川的大经济环境进展，华神物业继承了华神集团了优良传统，打造企业品牌，铸造朝气逢勃的企业文化。在20_年物业公司将通过举办一系列的活动，来铸造公司的品牌和文化。如：岗位技能竞赛、服务水平竞赛、篮球赛、棋牌赛等，以此加强企业的凝聚力，增加员工的归属感，激发员工的工作热忱。严厉工作纪律，从细小处做起，如：着统一服装上班、见面问好、主动为业主供应关心、下班整理自己的办公桌等等。再

39、就是举办多种多样的竞赛活动，同时主动参加有关物业管理的各种会议和培训，在业界建立形象。 三、经营管理工作： 20_年，经营管理部主要工作是在公司已有和新接的各项目中挖掘项目的相关资源进行经营，指导项目部开展经营管理工作。核算项目部的经营状况，依据实际状况和方案来调控，以达到经济效益化。20_年的两个经营项目，在年底都进行了剥离。因此，20_年经营管理部主要进行物业管理项目的经营工作，兼而查找新的项目。 四、收支猜测： 收入：根据从前的猜测，二零_年扩展23万平方米的管理面积，按目前已经有可能的大观园项目方案来计算，已经有15万平方米。年开支72万，收入74万，收支相抵，除去不行预见的因素，则该

40、项目持平。若按另外扩展8万平方米面积，每平方米0.4元计算，则年收入38.4万。猜测利润率为10，即3.84万元。综合计算，若在3月份前进驻大观园项目则盈利不超过1.5万元。若在换取企业等级资质后，顺当拓展8万平方米的项目，预算盈利1.92万元。随着管理面积的扩大，利用资源可开展多种经营项目，但由于可变性和不行猜测性，在此不对此做测算。据此，综合计算，公司明年总收入24万(工业园)、74万(大观园)、38.4万(拓展新项目)，共136.4万元。 支出：工业园管理处全年支出预算22.8万，大观园项目全年支出预算68万，拓展新项目支出预算34.56万，公司本部支出10.4万，则全年总支出为135.

41、76万元。 利润：136.4-135.76=0.64万元。 社区物业管理工作方案四 一、工作方案的指导思想与工作目标 _年是后勤产业集团公司深化改革和进展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”进展战略的一个重要部门，担负着改革和进展的重任。依据后勤公司三年进展规划和_年工作要点 ，物业服务中心_年度工作的基本指导思想是：坚持进展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、主动、稳妥地推动中心的改革和进展，做到市场有新的进展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的改变，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。 二、工作方案的基本工作思路 今年我们中

42、心面临的主要任务：一是要深化进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，年度工作方案的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是主动制造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，制造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。 三、工作方案的详细实施方法 (一)进一步加强内部管理和制度建设 1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。 2、完善监控考核体系。依据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核方法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与安排相结合的考评安排体系。 3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。 4、进一步加强经济核算，节支、增效。经具体测算后，要将修理、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干用法、节省嘉奖、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。 5、加强队伍建设，提高综合素养。中心将连续实行请进来培训和走出去学习相结合