房地产项目开发需办的证件及流程

1、一个完整的房地产项目从开始到竣工 ,大致可以分以下 3 大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前， 房地产开发公司应办理好土地出让手续， 委 托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 ,应附有详 细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、 规章，房地产建设项目的行政许可程序一 般共分 6 个阶段： 1、选址定点； 2、规划总图审查及确定规划设计条件； 3、初步设计及施工图审查； 4、规划报建图审查； 5、施工报建； 6、建设工程竣工综合验收备案。、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究

2、报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表） 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范 围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段， 此阶段办理以下一般事 项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保 局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证 5、规划部门确定建设工程规划

3、设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相 关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行 审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核 发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计 文件审查报告，发放建设工程施工图设

4、计文件审查批准书 。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专 业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设 单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证 （副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确 定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施 工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶

5、段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证 开发企业申请办理商品房预售许可证 应当提交下列证件（复印件） 及资料： 1、以下证明材料：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设 总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、 竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当 附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程

6、竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进 行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验 收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安 消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、 规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。 规划部门根据上述 部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证 （正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出 具建设工程项目竣工综合验收备案证明； 不符合标准或要求的， 作退 件处理并要求限期整改。1、第三部分 房地产

7、项目权属初始登记阶段由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：1）申请书；2）企业营业执照；3)用地证明文件或者土地使用权证;4)建设用地规划许可证;5)建设工程规划许可证;6)施工许可证;7)房屋竣工验收资料8)房屋测绘成果;9)根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15 天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所 以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润， 行政审 批费用可以忽略不计。房地产开发商拍得土地后需要办理的五大证件开

8、发商必须具备的“五证”是指：国有土地使用证，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块 国有土地使用权的法律凭证；建设用地规划许可证，是建设单位在 向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确 认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 ；建设工程规划许 可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；建设工程施 工许可证；商品房销售(预售)许可证。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施 工许可证、国有土地使用证和商品房销售 （预售）许可证， 简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发 ，建筑工程施工 许可证由市建委核发，国有土地使用证和商

9、品房销售（预售） 许可证；开发商首先要有土地证，再办理建设用地规划许可证和规划要点批复，是进行房地产开发的前提二；然后再进行项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资 质审查三；再开始正式的规划报建：总平面审查阶段，单体审查、建筑 工程规划许可证，消防和人防专项审查，节能审查、施工图审查，余 泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可。质量监督、安全监 督，施工招投标、监理报建，最后办下施工许可证。四；当开发商资金不足可以凭这土地证和施工许可证到银行贷款，当然资金充足的开发商不需要这样， 高层主体完成三分之二的时 候就可以办理房屋预售许可证了，前提是土地证没有任何抵押。房地产开发项目必须办理的

10、证件1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划 任务书;2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可 证；3、国土部门核发的国有土地使用证； 4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书;5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建设资金证明;10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书； 11、法律、法规规定的其他资料。

11、其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二.培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标:一、目标值:1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容:1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范

12、遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管