房产销控我们为什么做销控,怎么做销控

1、房地产的利润与销售速度直接相关，因此，控制销售进度就可以对利 润率产生很大影响。房产销控的是通过对销售速度和价格的控制达到高价 全额销售的目的，开发商的销控就是业主的购房陷阱。楼盘销控”的概括为控局势、控价格和控速度。控局势一一差房能卖掉，好房高价卖在一个楼盘的中，物业有优劣好坏之分，通常情况下是优先出售户型 或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可 能达到更高水平的时候进行销售，这是价格炒作的一般性原则。同时也规避了不好的户型型无法销售的风险。控价格 在价格最高时抛售房产销售有个特点，越接近现房，物业的风险越低，购房进驻的时间 越短，物业业主的成本越低，因此越接近现房

2、价格就越高。而一般性销售 都是低开高走价格策略，在开盘期，价格较低，这是促销的手段，其实在 最低价格的房子开发商可能一套都不会出售。通过不停的广告造势，人气 增加，楼盘升温，价格开始抬升。所以在价格最高时期也就是热销期时，也是开发商大规模抛售的时期，同时也获得了最大的利益。一般说来，开 盘时销售的仅仅是一小部分，有相当大比例的房子，尤其是好户型将留到 现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。”控速度一一加速度营销，降本增利房产销售的速度直接影响开发成本，销售速度越快，回款速度越快， 资金流动的也越快，开发的成本也就越底，相应的利润就会增加。通过销 控手段，制造热销虚假局面，可快速提升销

3、售速度，这是开发商惯用的伎 俩。在营销学上也成为加速度营销。通过对售楼现场人流的控制和销控表的设计，可以制造出虚假 “热销 ” 局面，创造购买压力，提升销售价格，出现抢购行为，有些开发商通过惜 售和拍售的手段来蒙蔽业主，提高物业的虚假价值。销控手段 七大陷阱套买家 房产销售的信息保密性和不对称性为销控创造了良好的条件，虚弱的 房产开发商通过销控手段和认购方法来促动资金流动，倒也赚个满钵。所 以销控就是炒作房产实施资本运营最有效的方法。楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出 精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否 有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元

4、真的是房产开发商珍藏的精品，那 么当初所谓的 “销控 ”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元 “销控”为已经 出售， 这对于那些购买在先却无法买到 “精品保留单元 ”的购房者公平吗？它 是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型， 同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：1、什么是楼盘销售控制 在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场 变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为 销售控制。当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等， 根据预判分期推

5、出部分， 再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。 要求留下可升值的好户型， 准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分， 什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验， 带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟 的开发商一般不会采用。2、销售控制产生的背景和作用 销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生 产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的， 只能以销控来实现微调。 一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有 得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销 期、收盘期各安排合理的供给

6、比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝 向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个 项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只 能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多， 市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划 和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是 “低开高走 ”，二是“高开低 走”，这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。、“低开高走 ”价格制定策略的销售控制：价格制定策略采用 “低开高走 ”的楼盘，应分时间段制定出不断上升的价 格走势，价格控

7、制的原则为 “逐步走高， 并留有升值空间 ”，这样既能吸引投 资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化， 而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间 为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应 的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时 间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时 间控制三者紧密结合， 相互协调，价格的 “低开”并不意味着公司经济利益受 损，这只是一种策略， 目的是为了以后的 “高走 ”，这就需要销量控制紧密结 合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的

8、推移， 不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的 销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。、“高开低走 ”价格制定策略的销售控制属于“撇脂模式 ”，市场定位为需求弹性较小的高收入人群， 它的特点是 阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大 公司有 “新、奇、特”概念的高附加值的物业。 如青岛的天泰集团就常采用这 一战术。3、如何实现销售控制（销售控制的流程） 销控管理需要一下措施来完善： 、销控表：以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况，可以提供需 要了解房间的详细资料及销售情况，并可以根据选择的模拟付款方式生成 付款时间表和按揭供

9、款表，方便客户进行详细了解和分析。、销控总表：以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况，在掌握全 局的同时，也可以查看房间及业主的信息。、销售登记：管理和登记房间销售的情况，包括认购资料、合同资料、 产权资料、付款资料等，在合同资料录入完成后，就可以通过网上申报的 上 送合同资料”来将合同资料传送到国土局进行合同登记，并取得预售合同， 在取得预售合同号后，就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同， 而 不需要到再到国土局的网上进行预售合同打印。、换退房管理：管理销售过程中换退房处理及查询。、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理，并可以打印清单。、成交客户管理：登记和管理成交客户的详细资料，方便公司对成交 客户进行分析和了解，从而最大限度提高对成交客户的服务。、销售统计：将公司的销售情况进行统