取消商品房预售制度文档2篇

1、今泰学院推荐文档取消商品房预售制度文档2篇Cancellation of pre-sale system documents of commerci al housing最灯m JET/ Ce!费se取消商品房预售制度文档2篇小泰温馨提示：规章制度是指用人单位制定的组织劳动过程和进行劳 动管理的规则和制度的总和。口本文档根据规则制度书写要求展开说明， 具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调 整修改及打印。本文简要目录如下：【下载该文档后使用 Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1 :取消商品房预售制度文档2、篇章2:商品房预售制度

2、文档篇章1：取消商品房预售制度文档商品房预售制度会取消吗？8月2日，地产股集体跳水，带动指数再次下挫。截至收 盘，苏宁环球跌停，招商地产、首开股份、保利地产跌幅超过 9%万科、金地等股票跌幅近7%整个彳t业以3.99%的跌幅领跌整个市场。有媒体报道，昨日地产股暴跌是受“北京将取消 预售房制度”传闻的影响，但也有业内人士认为，这与近日中 央频繁表态楼市调控不放松有关系。据悉，早在7月份，社科院发布中国住房发展（ XX年 中）报告，报告中建议政府在目前开发商商品房库存量较大 的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促 其快建快销。但业内人士均表示预售证制度被取消这个提法过 于提前，也没

3、有完全取消的必要，xxx大学地产运营研究所所长蔡为民表示房地产预售制应该得到改良和完善。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预 先生售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体 来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、 没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商由售期房称为预售， 购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为 商品房预售制度。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设 中的房屋预先由售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的 行为。商品房预售最早由现于香港。1994年中国大陆由台的城市房地产管理法在总结各地经验基础上，建立了预售许 可制度，并对预售条

4、件、监管作曲了原则性规定。目前各主要 城市商品房预售比例普遍在 80蛆上，部分城市甚至达 90%乂 上。但据新浪乐居报道，北京中原市场研究部总监张大伟分 析认为，短期内，商品房预售制度不可能取消。在国务院调查 组的会议中，也未提及这一制度的有关内容。篇章2:商品房预售制度文档 【按住Ctrl键点此返回目录】一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设 中的房屋预先由售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制 度。我国的商品房预售制度是从 20世纪90年代初开始逐步 建立的。1994年7月施行中华人民共和国城市房地产管理 法。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港

5、的房地 产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院城市 房地产开发经营管理条例、建设部城市商品房预售管理办 法、城市房地产转让管理规定、以及新近颁布施行的物权法等，均对这一制度作了相应具体的规定。十多年的 发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的 发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“ XX 年房地产开发资金共筹措 17 168.8亿元，定金和预收款达到 7 395.3亿元，比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43.1%,成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业 仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由 于预售使得房地产商便于融资，降低

6、成本，预售房价格明显低 于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双 方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商 品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风 险。二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房 交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导 致央行房地产金融分析小组在其对外公布XX年中国房地产金融报告中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房 新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的 实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房 销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房

7、预售制度，但 是，这一报告至少指由，预售制度产生的问题，已然引起了高 层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问 题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的 风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的 利益与其所承担风险和付由成本的收益相当，购房者与开发商 各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是， 根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者 就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这 种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、 无息占用购房者的预缴款以及承建商

8、的垫款，而且也不须承担 房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者, 同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目 庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几 乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、 广告和口头承诺由现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接 受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。笔者以为，由现这类问题的根本症结在于：我国的预售 制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够 轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的 法律依据。同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可 持续支撑的房产证券、债券等融资方式

9、，则被认为资金成本过 高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竟 争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、 品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商 业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银 行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大 量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而 那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不 明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反 而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房 地产市场。笔者以为其根源

10、在于市场竞争机制的不合理，我国国有 土地使用权由让采取桂牌交易制度，没有市场化。房产进入市 场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发 商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前 回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平 等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由 于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计 信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并 且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广 告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺 乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、

11、房产律师监管 等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和 退由制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的 开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。三、完善我国商品房预售制度之具体对策针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下 几个方面进行思考，提由完善我国商品房预售制度的一些看法:第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各 方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集 模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各 种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分 析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设 立房屋预售制度

12、的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是 参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营 业额缴付，一旦由现问题，就由这个风险基金来承担责任。通 过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、 银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进 交易公平。第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目 前房地产市场主流的预收款收存方式一即由开发商统一收取， 并在一定时间内存入监管账户。而改成由购房人亲自将购房款 存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商 除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于 楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行

13、政主 管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单 位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行 为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房 者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了 不错的效果，其经验值得在全国范围内推广。第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审 核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开 发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背 道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量 的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对 此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对

14、房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房 项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开 发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在 预售商品房开发过程中将要由现的到期债务额以及正在进行并 将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明, 经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他 项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资 金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够避免 低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除 由市场。四、结语商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义， 经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制 度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严 重的问题，以至