渝北区市场深度调研报告.doc

1、渝北区市场深度调研报告化定价报告 结合上次做的市场调研，我司对龙湖、加洲片区的商业现况做了更为细致的穿插分析p ，为本工程的业态及租金定位提供更为合理的根据。一、 市场调研 调研目的：Ø Ø 理解龙湖、加洲片区商业业态情况 Ø Ø 理解龙湖、加洲片区不同业态的租金情况 Ø Ø 理解龙湖、加洲片区不同业态的面积需求情况 Ø Ø 理解龙湖、加洲片区租金与面积之间的关系 Ø Ø 理解龙湖、加洲片区商业业态与经营状况的关系 Ø Ø 理解龙湖、加洲片区之间的租金情况 调研范围：

2、6; Ø 主要集中在龙湖片区、加洲片区经营者 调研数量：175 份加洲片区 118 份、龙湖片区 57 份 1.龙湖、加洲片区业态、租金、面积的分析p 分析p ：龙湖及加洲片区的商业业态主要还是以餐饮为主占到44，社区配套14.3及休闲类11.4为辅的格局。其中特色餐饮如：火锅、豆花庄等为主占到28.6。本工程需结合以上业态做出细化方案。A2经 营 的 业 态 类 型27 15.4 15.4 15.47 4.0 4.0 19.44 2.3 2.3 21.79 5.1 5.1 26.94 2.3 2.3 29.14 2.3 2.3 31.411 6.3 6.3 37.71 .6 .6

3、38.350 28.6 28.6 66.91 .6 .6 67.420 11.4 11.4 78.93 1.7 1.7 80.69 5.1 5.1 85.725 14.3 14.3 100.0175 100.0 100.0中 餐茶 楼药 房美 容美 发超 市酒 店服 饰店西 餐特 色餐 饮汽 修保 养休 闲类 洗 浴城 、保 健娱 乐类 KTV歌 城营 业厅社 区配 套TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercent A8月 租 金16 9.1 9.1 9.131 17.7 17.7 26.957 32.6 32.6 59.4

4、63 36.0 36.0 95.48 4.6 4.6 100.0175 100.0 100.020-30元30-50元50-70元70-90元90元 以 上TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA9目 前 经 营 状 况85 48.6 48.6 48.677 44.0 44.0 92.613 7.4 7.4 100.0175 100.0 100.0良一 般差TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercent 分析p ：商铺面积主要集中在 120-500

5、 平米，占 44，商铺面积在 80 平米以下的占到 31.4。500 平米以上那么占到了 13.1 分析p ：租金70-90元占到了36、50-70元占到了32.6，30-50元占到了17.7 分析p ：目前龙湖及加洲片区的经营者经营状况均好，后面在穿插分析p 将与业态结合进展更为细致的分析p 。分析p ：1、2、3楼的选择比例1楼占到74，二楼为其一半，三楼为其三分之一。A6营 业 面 积24 13.7 13.7 13.731 17.7 17.7 31.420 11.4 11.4 42.950 28.6 28.6 71.427 15.4 15.4 86.917 9.7 9.7 96.63 1

6、.7 1.7 98.33 1.7 1.7 100.0175 100.0 100.040平 米 以内40-80平 米80-120平 米120-300平 米300-500平 米500-1000平 米1000-20_平 米20_平 米 以上TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA3经 营 选 择 一 层131 74.9 74.9 74.944 25.1 25.1 100.0175 100.0 100.0是否TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA

7、4经 营 选 择 二 层67 38.3 38.3 38.3108 61.7 61.7 100.0175 100.0 100.0是否TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercentA5经 营 选 择 三 层22 12.6 12.6 12.6152 86.9 86.9 99.41 .6 .6 100.0175 100.0 100.0是否3TotalValidFrequency Percent Valid PercentCumulativePercent 业态与面积之间的穿插分析p A2经 营 的 业 态 类 型 _A6营 业 面

8、积 Crosstabulat ion1 0 6 5 6 7 1 1 273.7 .0 22.2 18.5 22.2 25.9 3.7 3.7 100.00 3 0 3 0 0 1 0 7.0 42.9 .0 42.9 .0 .0 14.3 .0 100.00 2 0 1 0 1 0 0 4.0 50.0 .0 25.0 .0 25.0 .0 .0 100.01 2 3 3 0 0 0 0 911.1 22.2 33.3 33.3 .0 .0 .0 .0 100.01 0 0 1 0 0 0 2 425.0 .0 .0 25.0 .0 .0 .0 50.0 100.01 0 0 0 3 0 0

9、0 425.0 .0 .0 .0 75.0 .0 .0 .0 100.04 1 1 2 3 0 0 0 1136.4 9.1 9.1 18.2 27.3 .0 .0 .0 100.00 0 0 0 1 0 0 0 1.0 .0 .0 .0 100.0 .0 .0 .0 100.04 7 7 17 8 6 1 0 508.0 14.0 14.0 34.0 16.0 12.0 2.0 .0 100.00 1 0 0 0 0 0 0 1.0 100.0 .0 .0 .0 .0 .0 .0 100.00 4 1 9 4 2 0 0 20.0 20.0 5.0 45.0 20.0 10.0 .0 .0

10、100.00 0 1 0 1 1 0 0 3.0 .0 33.3 .0 33.3 33.3 .0 .0 100.03 4 1 0 1 0 0 0 933.3 44.4 11.1 .0 11.1 .0 .0 .0 100.09 7 0 9 0 0 0 0 2536.0 28.0 .0 36.0 .0 .0 .0 .0 100.024 31 20 50 27 17 3 3 17513.7 17.7 11.4 28.6 15.4 9.7 1.7 1.7 100.0CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountR

11、ow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow 中 餐茶 楼药 房美 容 美发超 市酒 店服 饰 店西 餐特 色 餐饮汽 修 保养休 闲 类 洗 浴 城、保 健 娱 乐 类 KTV歌 城 营 业 厅社 区 配套A2经营 的业 态类 型Total40平 米 以内 40-80平 米 80-120平 米 120-300平 米 300-500平 米500-1000平米1000-20_平米20_平米 以 上A6营 业 面积Total 营业厅休闲类洗浴特色餐饮服饰店超市 药房 中餐A2经营的业态类型 A2经营的业态类型20

12、_1050Count Count20_平米以上1000-20_平米500-1000平米300-500平米120-300平米80-120平米40-80平米40平米以内A6营业面积Bar Chart Bar Chart 穿插分析p ：通过上图可以看出餐饮业态所需求的面积较大，中餐在 300-20_ ，休闲娱乐业态所需求的面积相对较小 300-1000 龙湖及加洲片区主要是以餐饮业态为主，因此休闲娱乐相对较少，面积也相对较小，社区配套的面积需求那么在 40-300 之间。同时我们可以看到龙湖、加洲片区最多的业态特色餐饮如：火锅、豆花庄所需的面积区间跨度那么最大 80-1000 。因此本工程在业态定位

13、及面积化分时需考虑到后期易调整性，以便能满足客户的需求。业态与租金之间的穿插分析p A2经 营 的 业 态 类 型 _A8月 租 金 Crosstabulat ion1 8 10 8 0 273.7 29.6 37.0 29.6 .0 100.01 5 0 1 0 714.3 71.4 .0 14.3 .0 100.00 0 2 2 0 4.0 .0 50.0 50.0 .0 100.00 1 1 7 0 9.0 11.1 11.1 77.8 .0 100.02 1 1 0 0 450.0 25.0 25.0 .0 .0 100.04 0 0 0 0 4100.0 .0 .0 .0 .0 10

14、0.01 0 1 6 3 119.1 .0 9.1 54.5 27.3 100.00 0 1 0 0 1.0 .0 100.0 .0 .0 100.01 5 22 20 2 502.0 10.0 44.0 40.0 4.0 100.00 0 0 1 0 1.0 .0 .0 100.0 .0 100.03 8 6 3 0 20_.0 40.0 30.0 15.0 .0 100.01 0 1 1 0 333.3 .0 33.3 33.3 .0 100.01 1 1 4 2 911.1 11.1 11.1 44.4 22.2 100.01 2 11 10 1 254.0 8.0 44.0 40.0

15、4.0 100.016 31 57 63 8 1759.1 17.7 32.6 36.0 4.6 100.0CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow CountRow 中 餐茶 楼药 房美 容 美发超 市酒 店服 饰 店西 餐特 色 餐饮汽 修 保养休 闲 类 洗 浴 城、保 健 娱 乐 类 KTV歌 城 营 业 厅社 区 配套A2经营 的业 态类 型Total20-30元 30-50元

16、 50-70元 70-90元90元以 上A8月 租 金Total 社区配套营业厅 娱乐类KTV歌城休闲类洗浴城、保健汽修保养特色餐饮西餐 服饰店 酒店 超市 美容美发药房 茶楼 中餐A2经营的业态类型2520_1050Count90元以上70-90元50-70元30-50元20-30元A8月租金Bar Chart 社区配套营业厅娱乐类休闲类特色餐饮服饰店酒店 超市 茶楼 中餐A2 经营的业态类型 A2 经营的业态类型3.02.52.01.51.00.50.0Count Count20_平米以上500-1000平米300-500平米120-300平米40平米以内A6营业面积A8 月租金=2 0

17、-3 0 元 A8 月租金=2 0 -3 0 元分析p ：通过上图可以看出餐饮业态的租金承受才能最高50-90元，其中特色餐饮的业态所占比例最高到达84。当然这也与龙湖、加洲片区自身定位有关。同时社区配套对租金的承受才能也相对较强，休闲型业态次之，超市及酒店的租金承受才能最差。我们将通过对业态、租 金、面积三者进展再次穿插分析p 得出更为详细的分析p 。业态、租金及面积之间的穿插分析p 穿插分析p ：租金 20- -0 30 元占 9.1 租金选择在此区间的经营业态主要集中在酒店面积需求 300-500 、超市20_ 、休闲类300-500 。此类物业租金低、面积那么普遍较大。本工程在制定价格

18、策略时需充分考虑此类业态的租金承受才能。社区配套 营业厅 休闲类 特色餐饮 超市 美容美发 茶楼 中餐A2 经营的业态类型 A2 经营的业态类型43210Count Count1 0 0 0 -2 0 0 0 平米5 0 0 -1 0 0 0 平米3 0 0 -5 0 0 平米1 2 0 -3 0 0 平米4 0 -8 0 平米A6 营业面积A8 月租金= 3 0 -5 0 元 A8 月租金= 3 0 -5 0 元社区配套营业厅娱乐类休闲类特色餐饮西餐 服饰店超市 美容美发药房 中餐A2经营的业态类型 A2经营的业态类型86420Count Count20_平米以上1000-20_平米500-

19、1000平米300-500平米120-300平米80-120平米40-80平米40平米以内A6营业面积A8月租金=50-70元 A8月租金=50-70元 穿插分析p ：租金 30- -0 50 元占 17.7 租金选择在此区间的经营业态主要集中在特色餐饮面积需求 300-500 16.1、休闲类及茶楼80-300 41.9、中餐300-1000 占 25.8。与租金 20-30 元的业态相比更为丰富。餐饮、休闲等业态明显增多，特别是休闲型业态比例高达 41.9 。社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮服饰店美容美发药房 茶楼 中餐A2 经营的业态类型 A2 经营的业态类型76543210C

20、ount Count1 0 0 0 -2 0 0 0 平米5 0 0 -1 0 0 0 平米3 0 0 -5 0 0 平米1 2 0 -3 0 0 平米8 0 -1 2 0 平米4 0 -8 0 平米4 0 平米以内A6 营业面积A8 月租金= 7 0 -9 0 元 A8 月租金= 7 0 -9 0 元穿插分析p ：租金 50- -0 70 元占 32.6 租金选择在此区间的经营业态主要集中在 特色餐饮面积需求 80- -0 20_ 38.6，但面积需求的跨度大，主要面积需求集中在120-600 占 77。社区配套面积需求 40-30019.3，面积需求小，主要集中在 80 左右。中餐120-

21、1000 17.5，面积跨度大，主要面积需求集中在120-600 占 70。到 此租金区间的餐饮业态又明显增多，占到 56.1到 ，同时社区配套也明显上升占到 19.3而休闲业态那么明显减少占 10.5 ，说明休闲业态的租金承受区间在 30- -0 50 元左右。穿插分析p ：租金 70- -0 90 元占 36 租金选择在此区间的经营业态主要集中在 特色餐饮面积需求 80- -0 1000 31.7，主要面积需求集中在80-300 占 75。社区配套、营业厅、美容美发、服饰店面积需求40-300 42.8， 面积需求较小，主要集中在 80- -0 20_左右。中餐120-20_ 12.7，面

22、积跨度大，主要面积需求集中在120-500 此租金区间的餐饮业态虽有小幅下降，占 44.4，而为业主效劳型的业态那么快速上升到达 42.8，休闲业态那么明显萎缩。社区配套 营业厅 特色餐饮 服饰店A2经营的业态类型3.02.52.01.51.00.50.0Count300-500平米120-300平米80-120平米40-80平米A6营业面积A8月租金=90元以上 穿插分析p ：租金 0 90 元以上占 4.6 租金选择此区间的经营业态主要集中在服饰店300-500 占 37.5，特色餐饮面积需求 120-300 25，社区配套、营业厅面积需求 40-300 37.5， 之前餐饮、休闲为主的业

23、态至此那么全面下滑。结合本工程业态定位细化中餐、特色餐饮、休闲、社区配套等业态的面积与租金关系。A.中餐 选择面积在 80-120 其租金价格在 70 元左右。选择面积在 120-300 其租金价格在 50 元左右 选择面积在 300-500 其租金价格在 40 元左右 选择面积在 500-1000 其租金价格在 40 元左右 B.特色餐饮 选择面积在 80-120 其租金价格在 80 元左右。选择面积在 120-300 其租金价格在 90 元左右 选择面积在 300-500 其租金价格在 70 元左右 选择面积在 500-1000 其租金价格在 60 元左右 C.社区配套 选择面积在 40

24、以内其租金价格在 90 元左右。选择面积在 40-80 其租金价格在 80 元左右 选择面积在 120-300 其租金价格在 60 元左右 D.休闲类 选择面积在 40-80 其租金价格在 60 元左右。选择面积在 120-300 其租金价格在 50 元左右 选择面积在 300-500 其租金价格在 40 元左右 选择面积在 500-1000 其租金价格在 25 元左右 2.业态与楼层之间的关系 社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐 服饰店酒店 超市 美容美发药房 中餐A2经营的业态类型50403020220Count否是A3经营选择一层Bar Chart 社区配套营业厅娱乐类休闲类

25、汽修保养特色餐饮西餐 服饰店酒店 超市 美容美发药房 中餐A2经营的业态类型302520_1050Count否是A4经营选择二层Bar Chart 社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐 服饰店酒店 超市 美容美发药房 中餐A2经营的业态类型50403020220Count否是A5经营选择三层Bar Chart 分析p ：选择一层的经营者主要是以餐饮、社区配套、服饰店等对人流要求较高的业态，选择二、三层的经营者主要是以休闲、美容美发、酒店等为主，其对租金的承受力较弱，因此退居二线。同时部份餐饮业态由于一层面积不能满足需求因此选择一、二层商铺。A2经 营 的 业 态 类 型 _A9目 前

26、 经 营 状 况 Crosstabulat ionCount10 15 2 271 2 1 45 4 0 92 2 0 40 4 0 43 6 2 110 1 0 124 21 5 501 0 0 115 11 1 272 1 0 38 1 0 914 9 2 2585 77 13 175中 餐药 房美 容 美 发超 市酒 店服 饰 店西 餐特 色 餐 饮汽 修 保 养休 闲 类娱 乐 类营 业 厅社 区 配 套A2经营 的业 态类 型Total良 一 般 差A9目 前 经 营 状 况Total3.龙湖、加洲区域物业经营状况分析p 分析p ：龙湖及加洲片区整体市场商业气氛浓重，大部份物业目前经

27、营状况良好，本工程如何有效的利用紧临新牌坊这一优势进展推广招商，将决定本工程最终销售情况。总结：龙湖、加洲区域周边商业气氛浓重，业态主要以特色餐饮、中餐为主，其租金承受才能社区配套营业厅娱乐类休闲类汽修保养特色餐饮西餐 服饰店酒店 超市 美容美发药房 中餐A2经营的业态类型2520_1050Count差一般良A9目前经营状况Ba r Cha rt 强，需求面积较大， 本工程位置较劣于龙湖、加洲区域，引进传统中餐的可能性小且代价较高，因此美华建议引入独具特色的餐饮物业作为主力店，与竞争区域有较为明显的差异。同时辅以社区配套，休闲业态。并充分考虑该两类业态所需面积及租金情况，合理分配资，快速实现招

28、商。二、 1 公里范围以内的工程将来 1-2 年居住人口预估 二期交房 2 182 户 约 约 0 550 人 一期交房 2 392 户 约 约 0 120_人 楼盘名称 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度 09 年 1 季度 09 年 2 季度 阳光今典 山顶道1 号 已全部交房共 20_ 户,目前入住 500 户,约 1500 人 巴蜀丽景 交房 690 户 约 2400 人 交房 300 户 约 900 人 交房 900 户 约 3600 人 交房 700 户 约 2100 人 锦上华庭 邦兴家苑 首创十方界 佳乐园 邮件中心集资房 交房 34

29、0 户 约 1000 人 交房 800 户 约 2400 人 交房 2 682 户 户约 0 20_ 人 楼盘名称 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度 09 年 1 季度 09 年 2 季度 东和院 天工·太阳岛 玛雅上层 风华美锦 交房 124 户 交房 586 户 约 1800 人 09 年底交房 701 户,约 2100 人 交房 640 户 约 20_ 人 交房 624 户 合计 交房 1074户 交房 1526 户 交房 2730户 交房 882 户 工程名称 阳光今典 山顶道 1 号 巴蜀丽景 锦上华庭 邦兴家苑 天工太阳岛 合计 户型 一室 二室 三室 两室 三室 两室 三室 两室 三室 四室 两室 三室 一室