房地产合作开发的四种方式案例分析

1、房地产合作开发得四种方式案例分析案例:A企业通过出让方式取得一宗土地便用权后，经建设 规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发 资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作， 双方签订了委托 开发、销售协议。协议约定该开发顶目得所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买 方签订，但就是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼 盘销售收入得3%支付乙方开发、销售手续费。实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质得情形比较 常见，这样与具各房地产开发经营资质得企业进行合作联建就会 应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义 取得了建设工程规

2、划许可证与施工许可证但就是无法取 得预售许可证或销售许可证 。即便与B企业合作开发， 由于此种联建开发得特殊性，也无法直接取得房屋得销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋得二次转让。 这就是本案例 中销售阶段要考虑得问题。 所以该商住楼得销售主体实质就是A企业。B房地产企业只就是受托代建与代理销售而己。大家关心得问题就是， 在这种情形下， 该商住楼开发过程中 合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼就是以A企业名义自行建造得，没有 发生土地权属变更以及转移， 在项目竣工前与B房地产企业形式 上签署得就是委托代建合同。 施工阶段除成本费用所签订合同得印花税外，基本没有其她税金。尽管A企业

3、没有销售资格，如果在项目竣工前己经提前预 售，则根据营业税政策得规定也应该按照“销售不动产”计算缴 纳营业税。按照土地增值税得规定预征土地增值税。按照房地 产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文规 定计算纳企业所得税 。项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及得 也还就是“销售不动产”计算缴纳得营业税、土地增值税、企业 所得税与印花税。只不过与预售阶段不同得就是这时要进行土地 增值税得清算与企业所得税实际毛利额得调整。B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢B房地产开发企业不其有最终开发产品得所有权， 不属于共 同投资、共同开发、共享成果得合作经营。其合同形式属于代建

4、房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件： 必须事先与委托方订有委托代建合同， 并在合同上载明取费依据及标准； 所建房 地使用权转移； 以委托方名义与负责施工队结算； 不垫付建设资 金。假如B企业符合上述条件，仅仪就是利用技术力量帮助A企业管理工程与受托销售， 其取得得代建管理费与销售代理费只 计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。但就是，这种代建方式实际上存在很大得纳税风险，对于B企业来说， 假如未同时具备上述四个条件， 主管税务机关可能对 其按销售不动产”税目征收营业税。毕竟关联企业之间得这种运作比较常见， 房地产企业以代建合同得名义进行开发销售， 实 际情况一般不可能不垫付建

5、设资金， 特别就是销售合同就是由B房地产企业与买方签订得， 销售主体与实质不符。 其中得税务风 险需要综合评估。屋得基建计划与立项审批必须就是下达给建设单位得，不发生土对于A企业来说，由于其不就是房地产开发企业，项目完 工土地增值税清算计算扣除项目时， 难以享受房地产开发企业加 计扣除20%得政策优惠。对于双方得经营风险也不容忽视， 该项目由于不能以有资质 得B房地产开发企业名义取得销售许可证， 法律要件不完备， 难 以同正常得商品房相竞价， 经营收益会有所减少， 在办理产权手 续时也极容易与买方产生纠纷。合作开发就是否有更好得途径呢？笔者研究了改公司得情况后建议双方可以考虑以下得四种 方式。

6、、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金， 双方合作开发这就是通常运用比较普遍得联建合作模式， 该方案需要注意 得细节就是： 项目开发需要以合作双方得名义向政府部门办理审 批手续与各种证件许可。 另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土 地权属得变更手续， 依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议 约定分成比例变更登记到B得名下。项目开发完成后，A企业按照所获得房屋得公允价值计算转让土地使用权营业税、 土地增值税、 印花税与企业所得税。B税、印花税与企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，瞧似没有享受税收优惠，但 以

7、A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上得开发主体，符合开发资质要求， 项目经营核算以B企业为主， 项目涉及得税 金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来 得一系列问题。二、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品， 哪 么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地 产开发企业， 完全以B企业得名义立项开发销售， 项目开发销售 过程中得营业税、 土地增值税、 印花税、 企业所得税以B企业为 主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地 增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契

8、税。三、以土地使用权投资企业按照分出得房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值A企业以土地使用权作为对B房地产企业得投资， 项目开发 以B企业名义立项。 项目开发销售过程中得营业税、 土地增值税、 印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。对于A企 业得影响如下：1、营业税：财政部、 国家税务总局关于股权转让有关营业 税问题得通知（财税【2002】-91号）规定“以无形资产、不 动产投资入股， 参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险得 行为，不征收营业税。 ”A企业以土地使用权作为对B房地产企 业得投资，不用缴纳营业税。2、土地增值税:财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规

9、定得通知 （财税【1995】48号）第一条规定“对于以房地产进行投资、联营得，投资、联营得一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件， 将房地产转让到所投资、 联营得企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上 述房地产再转让得，应征收土地增值税， 财政部、国家税务总 局关于土地增值税若干问题得通知）（财税【2006】121号）规定 自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资 或联营得，凡所投资、联营得企业从事房地产开发得，或老房地政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定得通知（财税【1995】148号）第一条暂免征收土地增值税得规定。 所以，A企业以土

10、地使用权作为对B房地产企业得投资、 应当计算缴纳 土地增值税。3、印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业得投 资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。4、企业所得税:关于企业重组业务企业所得税处理若一问题得通知（财税【2009】59号）明确：资产收购，就是指 家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产得交易。受让企业支付对价得形式包括股权支 付、非股权支付或两者得组合。资产收购重组交易，相关交易应 按以下规定处理：1）被收购方应确认资产转让所得或损失。2）收购方取得资产得计税基础应以公允价值为基础确定。3）被收购企业得相关所得税事项原则上保持不变。A企

11、业以土地使用权作为投资， 应当确认资产转让所得， 计 算缴纳企业所得税。 即投资易发生时分解为按公允价值销售土地 使用权与投资两项经济业务进行所得税处理， 计算确认资产转让 所得或损失。产开发企业以其建造得商品房进行投资与联营得，均不适用财如果该投资环节满足（关于企业重组业务企业所得税处理若 干问题得通知（财税【2009】25号）关于资产收购特殊性税务 处理得规定，即“资产收购，受让企业收购得资产不低于转让企 业全部资产得75%，且受让企业在该资产收购发生时得股权支 付金额不低于其交易支付总额得85%”，可以选择按以下规定处 理：1）转让企业取得受让企业股权得计税基础，以被转让资产得原有计税基

12、础确定。2）受让企业取得转让企业资产得计税基础， 以被转让资产得 原有计税基础确定。这种情形下A企业不用计算投资环节得资产转让所得或损 失，但就是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业得 土地使用权账面价值确定。还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但就是如果175号）得规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、 房屋权属得无偿划转， 包括母公司与其全资子公 司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。 ”得规定 则又可以免缴本环节契税。四、整体产权转移如果A企业除上地使用权外，没有其她重要经营项日，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并得 途径，合并后以B房地

13、产企业得名义立项开发。这种方式下对于A企业得影响如下:其符合关于企业改制重组若干契税政策得通知（财税2008 1、营业税:不需要缴纳。 国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题得批复，（国税2002l65号）体转让企业资产、债权、债务及劳动力得行为，其转让价格不仅 仅就是由资产价值决定得， 与企业销售不动产、 转让无形资产得 行为完全不同。 因此， 转让企业产权得行为不属于营业税征收范 围，不应征收营业税。2、土地增值税:不需要缴纳。 根据土地增值税暂行条例规定， 在企业兼并中， 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中得， 免征收上地增值税。3、印花税：根据财政部国家税务总局关于企业改制过程中

14、有关印花税政策得通知 财税【2003】183号）得规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制得企业， 凡原资金账 簿己贴花得部分可不再贴花， 未贴花得部分与以后增加得部分应 按规定贴花：因改制签订得产权转移书据免予贴花。4、企业所得税：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题得通知财税【2009】59号）明确：合并，就是指一家或多 家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产与负债转让给另一家 现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业得股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业得依法合 并。企业合并，当事方应按下列规定处理1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产与负

15、债得计税基础。2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3）被合并企业得亏损不得在合并企业结转弥补。中规定：企业整如果该合并环节满足 关于企业重组业务企业所得税处理若 干问题得通知 财税200959号）关于合并特殊性税务处理得 规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得得股权支付金额不低于其交易支付总额得85%，以及同一控制下且不 需要支付对价得企业合并”可以选择按以下规定处理：1）合并企业接受被合并企业资产与负债得计税基础，以被合 并企业得原有计税基础确定。2）被合并企业合并前得相关所得税事项由合并企业承继。3）可有合并企业弥补得被合并企业亏损得限额=被合并企业 净资产公允价值x截止合并业务发生当年年未国家发行得最长 期限得国债利率。4）被合并企业股东取得合并企业股权得计税基础，以其原持有得被合并企业股权得计税基础确定。这种情形下A企业不用计算合并环节得清算所得或损失， 但就是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业得土地 使用权账面价值确定。B房地产企业也不需要缴纳契税。根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策得通知（则税2008175号）规定：两个或两个以上得企业，依