房地产税收筹划全流程案例

1、LOGO此处填写公司名称二MiI厢赳;蠡心三_ 笑命F丰?护藏RevisedRevised asas ofof 2323 NovemberNovember 20202020目录一、项0基本情况二、项0筹划总体思路三、具体筹划方案开发准备环节的税收筹划开发建设环节的税收筹划房产销售环节的税收筹划售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、 项目基本情况(-)已建项B嘉业海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。 项0总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项0分两期建 设完成。一期占地面积为nf,二期占地面积为nf。项目一期于2011年7月30 R开工，r- 2015

2、年4月25 R项0二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住 宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：(1 )总建筑面积：169590平方米；(2)容积率：(3)公建配套设施面积：平方米；(4)可售面积：平方米，其中：1普通住宅面积平方米2非普通住宅面积平方米3停车场面积平方米(二)拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在 案例中有具体说明，在此不再累述。二、 项目筹划总体思路嘉业海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市 区房地产均价已经突破8000元/打，临近的红谷滩中心区均价已经 向10000元/平米的成交均价迈进，该

3、年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量 的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向 嘉业海棠湾项目所在的区域1、2、3转移。因此，一期竣工当年，项B二期于11月紧锣密鼓开工。项0还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及 每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标 高出10%-15%0嘉业海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断 档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶 段进行合理的稅收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建 议，有利于企业减少

4、纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市 场竞争力，另一方面保证项0实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种 融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准 备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针 对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积 达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。 已知该住宅项0的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出

5、让方式取得的土地使 用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于 拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契 税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税 的计税依据。回迁部分契税的计税依据为：4000平方米X7500元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米X7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万 元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契 税的计税依据，就地安置

6、部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确 定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米X8000元/平方米= 3200力元全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950丿j元2、开发建设环节的税收筹划（一）融资方式的税务筹划嘉业公司的金域海棠项0中，对土地增值税汇算中利息的扣除计算方 法选择上进行比较分析，该项0取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680Ji元。【分析】方案一：扣除额=方案二：扣除额=【结论】就金域海棠项0而言，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二

7、，那 么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。（二）建房方式的税务筹划嘉业公司拟建的蛟湖经典项0有一地块，其土地成本和开发成本合计 为29000刀元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。 现有两个方案如下（均采用营改增后的简易计税法）：【分析】方案一：自建自销嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销 售不动产税目征税，涉及土地增值税。销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）：500004- （1 + 5%） =47619元销项税额：47619X5%=238；L万元城建税及教育费附加：2381X （7% + 3%+2%） =286

8、75元印花税：50000 X =25 7J元土地增值税：据实扣除：(6700+40000) X5%+1680=4015/i元定率扣除：(6700+40000) xl0%=4670 7i元扣除项=2928OX （1 + 10%+20%） +286 = 38350Jj元增值额=47619-38350 = 9269万元增值率=9269/38350 = 24%土地增值税：9269x30% = 2780元 净收入：476780-286 = 15248元 方案二：代建嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按 照评估价格为10000万元，土地成本为7280刀元，进行土地使用 权证的更名，

9、涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协 议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负 责采购大部分的建筑材料（价款约为1300元），嘉业公司只负责 工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500Ji元。代建服务期间费用预 测为6500万元。代建服务按照服务收入征稅， 该房地产公司转让该地块的损益如下：销售收入（含增值税）：10000 7J元 销售收入（不含增值税）：10000十（1 + 5%）销项税额：9524X5%=476万元 城建税及教育费附加：476X （7% + 3%+2%）印花税：10000 x=5万元 土

10、地增值税： 扣除项=7280 x （1 + 10%） +57 = 8065/j元 增值额=9524-8065 = 1459刀元 增值率=1459/8065 = 18%土地增值税=1459x30%二438万元 净收入：9524-7280-57-5-438 = 1744万元（该房地产公司代建服务损益如下：）代建收入 （含增值税）：22500 7J元 代建收入（不含增值税）：225004-（1 + 5%）代建增值税：21429X5%=1O71 /j元代建城建税及教育费附加：1071X （7% + 3% + 2%） =129/j元 净收入：2 = 14800万元（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）

11、 合计净收入：14800 +1744=16544刀元【结论】根据以上分析，就此项0來说方案二净收入更多，比方案一 多296 7J元。因此方案二代建更好。（三）园林绿化的税务筹划金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般來说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%,因此合 理估计该项目中的苗木费为464刀元，其他费用为310万元。另 外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装 为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公 司。丙公司以出售苗木为主不涉及土地增值税。= 9524万元=57万元=21429万元业，经营范围包括建筑安装。与甲公

12、司、 乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。【分析】方案一：合立安装法与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万 元可抵扣进项稅额=774十（1 + 11%） Xll%=（万元）采购成本=（万元）方案二：分立合同法与甲公司分别签订销售合同464刀元、建筑安装合同310Jj元 可抵扣进项稅额=464十（1 + 13%） X13% + 1004- （1 + 11%） X 11%=（万元）采购成本=（万元）方案三：分开订立法先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合 同可抵扣进项税额=464十（1 + 13%） X13% + 310 （1 + 11%） X11%

13、=（万元）采购成本=（万元）方案四：合立购买法与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元 可抵扣进项税额=774十（1 + 13%） X13%-89（万元）采购成本=774 89 = 685（万元）【结论】四个方案支付的总费用都是774力元，但是方案一的可抵 扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安 装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把 苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销 售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的 筹划效果。3、房产销售环节的税收筹划(一)销售定价的税收筹划嘉业海棠湾的32#

14、商品房，同行业房价为17002000万元之间， 开发该商品房，支付的土地出让金为200 7J元，开发成本为900 7J元。【分析】除相关税金外的可扣除的项0金额为：200 + 900 + (200 + 900) xl0%+(200+900) x20% = 1430(万元)。方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应 为：143OX=万元，此时增值额为万元(1 + 5%) -1430-X%) O方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过(1430X)万，提价刀才会增加总收益，此时增值额为(1 + 5%) -1430 x%x)万，应纳土地增值税为(X30%)7JO【结论】当同

15、行业的房价在17002000万元之间时，公司应选择 万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给 公司带來较大的利润。当然，如果公司能以高于万元的价格出售该商 品房的话，所获利润将会进一步增加。(-)房屋装修费用的税收筹划嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为平方 米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90-140平方米，总 建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准 予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接 销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。假设企业的销售模式为方案一，后经过实地考察调研，建议在售价加

16、上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为 方案二。【分析】方案一：出售毛坯房应纳税金及附加=16000X5%/ (1 + 5%) X (7%+3%+2%)=万 增值额=16000/ (1 + 5%) -9000X (1 + 20%)=万增值率为应纳土地增值税=X30%=万元应纳企业所得税=(16000/(1 + 5%) ) X25%=万净利润=16000/ (1 + 5%) -(10000 + + +) =3107万方案二：出售精装房应纳税金及附加=19000X5%/ (1 + 5%) X (7%+3%+2%)=万 增值额=19000/ (1 + 5%) -12000X

17、(1 + 20%)=万增值率=%(注：增值率未超过20%不交土地增值税)根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以 该公司免于缴纳土地增值税。应纳企业所得税=(19000/ (1 + 5%) ) x25% = Zf元净利润=19000/ (1 + 5%) - (13000 + +) =3740Jj元【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米)，企业应缴纳主要税 金总额是万元，两种方案交纳税金总额相差万元，扣除增加的装修成 本后，企业采用方案二净利润增加633 Z|-元。我们通过对影响税额 的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠 政策，免交了万元的土地

18、增值税。4、售后清算环节的税收筹划(一)土地增值税清算的税收筹划(1)土地增值税核算方式的税收筹划嘉业海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销 售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200 7J元；销售32栋房产取得收入400万元,允许扣除项0金额为100刀元。【方案一】分开核算时：31栋房产的增值率=(300-200) /200 xl00% = 50%,适用税率30%；应纳土地增值税为：(300-200) X3O% = 3O(万元)； 32栋房产的增值率=(400-100) /100X100% = 300%,适用税 率60%；应纳土地增值税为：(400-100) X6

19、O%-1OOX35%= 145(万元)；共缴纳土地增值税175万元。【方案二】合并核算时：两幢房产的收入总额为：300 + 400 = 700(万元)；允许扣除的金额：200 + 100-300(万元)；增值率为：(700- 300)7300X100% = %,适用税率50%；应纳土地增值税为：(700-300) X50%-300 xl5% = 155 C/j元)。【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以 看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房 产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项0放在一起核 算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的0的。（2

20、）土地增值税清算房屋类型的税收筹划以嘉业房地产企业开发项0开发一期为例（见表一），采用分两类（即普通住宅和其他）对项0进行清算，企业应纳土地增值税1029刀元，税负率 （见表二）；采用分三类（即普通住宅、非普通住宅 和其他）对项B进行清算，应纳土地增值税2343 7i元，税负率（见表二），两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类，企 业税负更重。表一：金域海棠项目清算项0基本情况表（单位：力元）项目面积销售总额（7J 元）住宅商业储藏间地下车位7905135合计备注：一期地下室总建筑面积nV,车位790个。表二：某房地产项目土地增值税分两类、三类（单位：万元）明细两类三类普通 住宅非普通住 宅、商务房 及车位普通 住宅非普通住宅商务房及车位1、转让房 地产收入总 额2、扣除项 目金额合计2981114310298111000199573、增值额4、增值额 与扣除项目 金额之比%5、适用税 率30%30%30%30%0%6、速算扣 除系数 (%)000007、应缴土 地增税税额 减：普通住 宅增值额未 超 20%部分 应免征增值税税额00008、实际应 缴土地增值 税税额000通过上述计算，可以看出，在此案例中，房地产企业进行土地清算 时，对房屋