抵押贷款风险

1、论房产抵押担保风险 银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。 一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。 （1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。 （2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。 （3）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。 （4）抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的

2、完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。 （5）抵押权灭失。如城市房地产管理法对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。（6）抵押权难以实现。根据城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在

3、于受偿以后抵债土地使用权如何处理。 二、抵押物的价值风险。 （1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。 三、社会经济环境不规范形成的风险 一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，

4、为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。 4、 唯一住房担保的风险 大部分民间借贷中的房屋抵押，均是以自己的住房(许多是唯一的住房)提供担保，根据2005年1月1日起实行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定中第六条规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。这有可能导致事前的约

5、定、甚至债权不能实现。目前，银行纷纷要求债务人提供第二住所证明，但对于民间借贷的当事人来说，总想在操作过程中图省事，从而往往导致不能执行到抵押人作为担保债务的房产。浅谈房地产抵押贷款风险的防范摘要：房地产抵押贷款业务不仅关系到商业银行利益，也影响我国金融市场的稳定，它的运作过程存在诸多风险。 在我国住房抵押贷款业务快速发展的过程中， 其金融风险隐患也不 断地暴露出来。为防范于未然，避免住房抵押贷款风险给房地产市场造成的损害，对住房抵 押贷款的风险因素进行分析和探讨防范风险的措施是必要的。关键词：房地产抵押贷款贷款额度 风险因素 防范近

6、年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、 扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也 暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因 素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。房地产抵押贷款面临的风险导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：借款人信用、抵押物、房地产政策（一）信用风险信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和 难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。主要表现在：(1)借款人因还款能力 

7、下降而被动违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分借款，其余借款以借款 人信用或其他资产担保，当市场条件发生变化，借款企业经营出现了困境，借款人还款能力 下降，导致抵押贷款风险。(2)因房地产市场发生变化，借款人主动违约。如当房地产市场 萧条不景气和楼价下跌后， 抵押物市场价值低于贷款余额， 借款人选择放弃抵押物而主动违 约。(3)借款人借抵押之名将房地产转卖给银行。如借款人的抵押物取得成本较低，近几年 房地产市场繁荣，导致该物业增值很快，借款人正常出售，销售所得扣除应缴纳的营业税、 土地增值税等税收费用

8、后的净得，低于银行按照放贷成数可发放的抵押贷款。(二)流动性风险住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。 一是目前我国的住房贷款资金来源主要是 公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性 的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的 短存长贷行为， 会降低商业银行资产的流动性， 产生流动性风险， 进而影响银行的兑付能力。 二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严 重后果。其一丧失了在

9、金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二 当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时， 出现资金周转困难， 进而直接导致银行 的破产或倒闭。 流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。 因为购房者的个人收入是还款的 保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者 有着良好的收入， 旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题， 不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现 

10、;象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风 险， 同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降， 抵押风险进一步转变为银行 的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷 款，银行开始出现流动性风险。(三)抵押物风险抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。 抵押物处置风险表现在两个 方面。 一是借款人欺诈行为构成的风险， 包括： 虚拟抵押、 多头或重复抵押、旧契约抵押等。 由于借款人的

11、欺诈行为， 使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷， 由此造成花费高昂的 处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款 人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵 押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、 房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌， 会给银行带来损失。 二是抵押 物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷 款遭受风险。

12、 此外， 由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等， 这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。（四）政策性风险政策性风险主要表现在三个方面。 一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。 过去的 个人收入中住房消费部分以实物的形式体现， 在停止实物分房之后， 这部分收入还未在所有 消费者的收入中以货币的形式及时体现出来， 房价与收入之间存在着巨大的差额。 这一差额 的弥补， 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款， 购房金融部分地

13、代替了财政 的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅 产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高， 投资乘数大。 通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程， 而我国目前与个人消 费能力严重脱节的高房价， 使部分商品房有行无市， 这种供需不平衡却被片面理解为个人住 房“有效”需求不足， 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。 这样在短期提高住房需 求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。

14、三是不可预见的政策变动。如在办理抵 押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建 设等政策因素产生变动的情况。 一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时， 对被征用人 或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定， 其补偿价格往往低于房地 产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。房地产抵押贷款的风险防范（一）完善住房抵押贷款的法律法规我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。 虽然我国已经制定了诸如担保法 、 贷款通

15、则 、 个人住房贷款管理办法等相关法律法规， 构成了个人住房抵押贷款的法律框架， 但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房 地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从 房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市 场主体和市场行为的硬约束。（二）对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的， 谋求抵押率约等于变现率。 调整计 算抵押率的方式， 对于容易确认变现价值的抵押物来

16、说， 将变现价值减去处置变现抵押物的 相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物， 将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。对 贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。（三）推进个人信用制度的建设个人信用制度是指为掌握个人资信、 约束个人信用行为而建立的登记、 评估以及管理利 用等方面的总称。 有了完善的个人信用制度， 一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷 款申请者的信用资料；另一方面个人信

17、用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚， 让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。 个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联 网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调 查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机 构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人 信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。 第三， 逐步建立和扩展个人基本账 户制度。个

18、人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加 强了对资金的监管和信息的反馈， 又可以改变信息采集的被动局面， 保证信贷双方的共有利 益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良 信用行为之后， 不仅在银行的监控机制上会对其做出反映， 而且在个人信用记录方面也会有 负面评价。 这种负面评价对其择业、 求职、 提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。 这就会促使使用者珍惜自己的信用， 也促使了从单位信用和

19、道德约束逐步过渡到以个人信用 保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。（四）完善风险防范制度在金融机构中树立正确的风险理念， 完善贷款业务的相关操作程序， 加强和规范抵押贷 款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个 方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务， 落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的 一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提， 加强贷

20、后检查， 防范影响贷款归还的不利因素 出现，减 少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款 管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。 对于虚 假抵 押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假 行为，防范房地产抵押贷款风险发生。总 结在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险， 不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳 定。完善房地产抵押贷款风险评估体

21、系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措 施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规 则，引入住房质量强制保险制度。完善银 行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险 控制机制。只有在房地产抵押登 记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产 抵押贷款中的风险。参考文献：1. 田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策J.财经科学, 2004 2.杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制J.环渤海经济瞭望，2005,(8) 3.蔡天任.对我国

22、发展住宅抵押贷款证券化的探讨J.学术交流,2004,(5) 4.关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”， 山西大学学报 ，2009年6月。 5.刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”， 商情 ，2008年6月。 6.姚恒纪：“个人住房贷款的风险及防范”， 现代金融 ，2010年7月。动产抵押存在的风险 1、抵押动产市场真实价值的确定。由于动产所涉及的范围十分广泛而银行信贷人员不可能熟悉所有抵押品相关行业的标准因此只能从抵押人提供的购买抵押物的发票、抵押物的帐面价值同时根据经验来判定其大概价值其结

23、果可能大大偏离市场价格。 2、抵押动产折旧变现价值难以确定。任何动产将由于使用、自然磨损等因素在贷款到期时存在折旧降价的情况现信贷人员只能根据会计规则中的折旧标准、及该设备的寿命等予以折算贷款到期时其存在的价值但事实上机器设备等动产的实际折旧率远远高于会计标准的折旧率。如汽车使用一年后的变现价格往往只有新车的80%而按国家折旧标准只折旧10%两者的差价达一倍之多。 3、抵押动产的质量问题、非正常损坏产生的价值贬值。贷款发放后抵押物仍由抵押人使用在此期间可能出现抵押物存在质量问题、出现人为损坏、出现意外事故等造成抵押物价值的贬值。如汽车出现重大事故即使修复其价值也将大受影响。 4、抵押动产的市场

24、降价。银行在办理贷款时住往考虑抵押物的现值但无法预料在需要实现抵押权时其相同全新物的市场价值。在有些高新产品中在一年或二年的贷款到期时其抵押物的现时价格已经远远低于贷款时的评估价格。如一部手机一年后价格往往是其原价的60%两年后可能只有40%。 5、抵押物的出售方保留所有权。抵押人提供的抵押物往往购自第三方而在其未付清全部货款的情况下出售方往往在合同中约定货款未付清的出售方保留所有权。而抵押人为取得贷款往往隐瞒该事实。如该等抵押物用于抵押后即使抵押手续齐全但由于抵押权人对抵押物尚未取得所有权自然抵押权也将无从谈起。 6、抵押物被私自转移、变卖。在抵押物非抵押权人或第三人监管而仍由抵押人监管的情

25、况下抵押人出现经济危机时会出现私自转移、变卖抵押以套取现金也会出现抵押人的债务人哄抢抵押物抵押权人往往无法查找到抵押物的最终所在。而在我国现行法律中对此却没有相应的救济措施。 二、建议对策 1、关于抵押物价值的审核 1.1银行信贷人员要亲自查看抵押物的现状必要时应当观察其运行状态并与抵押物相关说明书、资料进行比对确定抵押物的性状以确定是否适合于抵押。 1.2除要求提供抵押物的发票等材料外尚需要求提供购买该抵押的合同及付款凭证必要时需出售方出具相关证明以确定该抵押物不存在第三方权利。 2、对抵押物价值的确定 1.1要求具有法定资质的评估机构进行评估。评估机构往往对抵押物的价值可以通过其专业查询其

26、得出的结论相对比较接近市场实际价格。 1.2要求评估机构评估贷款到期时的价值。对于一些市场价格下降幅度较大的抵押物要求评估机构根据以往市场变动的情况、规律等作出评估意见如不能评估的也可以出具咨询意见。在确定抵押物的价值时要充分考虑该意见并确定贷款的额度。 1.3要选定一些合作的评估机构。由于一般情况下评估机构并不承担抵押物评估价格与变现价格不符所产生的风险但银行在选定评估机构时可以提出一些要求如出现三宗以上价格偏差达20%以上的评估机构应当承担一定的责任等制约条款以尽可能的使评估机构遵循公允、真实的原则。1.4不要盲目相信评估结论。正如前面所述由于评估机构不承担价格偏差的风险信贷人员不应当盲目

27、相信评估结论应当在评估结论的基础上考虑评估机构作出评估结论的依据、案例等综合分析作出正确的贷款决策。 3、对抵押物委托第三方监管。在条件允许的情况下尽可能的委托第三方如仓储公司、物流公司等对抵押物进行第三方监管以防止抵押物被私自转移、变卖。 4、抵押物尽可能选择大型、不易移动的物品。如企业拿一块黄金要求抵押银行肯定不会同意选用抵押而只能选用质押。因此大型、不易移动之抵押物将可以防止被转移、变卖。当然信贷人员仍应当随时关注抵押物的状况以保障抵押权利。 5、运用合同约定随时要求债务人补充担保。信贷人员应当随时关注抵押物的状况、适时价值等发现抵押物的状况不适宜抵押如抵押物损坏等、价值下跌不足以担保价

28、值的要运用合同约定的条款要求债务人补充担保或减少贷款额度等措施必要时可以提前收回贷款以保障信贷资金的安全。 三、呼吁在刑事立法上保护抵押权 就抵押人私自转移、变卖抵押物或债权人哄抢抵押物的行为我国法律上没有相应的制裁措施。虽然法律上保护抵押权可以从抵押物的实际占有人处追回抵押物但在银行无法查找得抵押物的下落的情况下只能无奈兴叹。也正是法律规定上的缺陷造成了抵押人、抵押人的其他债权人肆无忌惮侵害银行抵押权的案件时有发生。如笔者所在的农合行今年内就发生多起该类案例造成金融债权无法保障。 笔者认为金融机构对企业的信贷支持将大大推动企业的发展、国家的发展金融债权的安全也直接影响到国家的经济发展。在动产

29、抵押权的保护上单从民商事法律的角度进行保护已不能满足现实需要如对抵押人或第三人任意侵犯抵押权的行为不加以法律惩戒必将摧毁金融机构开展动产抵押的信心。但目前我国行政处罚、刑事处罚上均无相应的法律规定导致现金融机构对开展动产抵押忧心重重而企业也因不能得到信贷支持而难以迅速发展。因此笔者建议立法机关能充分考虑该存在的事实及加以规制的必要性修改相应的法律规定将侵犯抵押权的行为列入刑事立法的范畴以活跃金融、促进经济发展。 笔者认为动产抵押权应当适用善意取得。理由一、动产抵押权的善意取得是促进市场交易安全、便捷的客观需要。对抵押权人利益的保护是动产抵押制度的关键对交易安全的保障是动产抵押制度正义的基础。善

30、意取得制度是一种以牺牲财产的静的安全为代价来保障交易动态安全的制度。交易的安全、便捷是市场经济发展的必然要求。在现代市场经济条件下如果法律要求第三人每签订一个合同都要查实抵押人是否对抵押物享有处分权那不仅要增加交易成本还会妨害市场经济的发展如果为保护所有人的利益而认定抵押人以他人的财产设定的抵押无效必然导致大量已建立的交易关系归于无效最终将使安全、便捷的价值难以实现。二、动产抵押权的善意取得符合动产占有的公信力理论。占有一直是享有动产物权的公示方法。由于占有具有享有动产物权的公信力占有人在占有物上行使的权利被法律推定为占有人合法享有。第三人只要善意地信赖占有人对该动产享的处分权并加以受让就确定

31、地取得动产的权利。对以他人财产设定抵押来说抵押人虽然对抵押物无处分权但抵押人对抵押物的占有却足以产生抵押人对抵押物有处分权的公信力故抵押人对其占有的动产行使的设定抵押的处分权法律推定抵押人享有第三人只要是善意的就应当取得抵押权。同时这一理论也限定了只有采用占有为公示方法的动产抵押才可以适用善意取得。三、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行第89条规定“在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益。”这里讲的“擅自处分”应认为既包括处分所有权也包括担保物权而抵押权是担保物权的一种。综上采用占有为公

32、示方法的动产虽然抵押人无处分权以其作为抵押物适用善意取得是有法理基础和实践意义的。 但是由于抵押是债务人或第三人以不转移财产占有的方式将财产用来作为债务的担保的而抵押权设立时对抵押物有法定登记、约定登记和不登记三种情况所以动产抵押权适用善意取得除符合善意取得的一般要件即第三人主观上为善意、善意第三人与无处分权人的行为合法有效及无处分权人合法占有动产外应根据抵押设定的情况区别对待。一是设立抵押时抵押物进行了登记该抵押合同有效抵押权人取得抵押权其行使抵押权取得的抵押物可善意取得二是抵押人将无处分权但合法占有的财产抵押未办理抵押登记的抵押权人不能取得抵押权因为抵押合同未经公示不能取得公信力。 “无抵

33、押贷款”暗藏陷阱风险大 中小企业一直面临融资难的尴尬这一点被不少投资公司利用称无须抵押即可贷款且贷款数额动辄承诺上亿元。 无须抵押即可贷款听起来很美好实际上隐藏着陷阱。昨天市工商局披露了两起典型案例并提醒急需资金的企业勿轻信无抵押即可贷款的陷阱。 中小企业一直面临融资难的尴尬这一点被不少投资公司利用称“无须抵押即可贷款”且贷款数额动辄承诺上亿元。 “无须抵押即可贷款”听起来很美好实际上隐藏着陷阱。昨天市工商局披露了两起典型案例并提醒急需资金的企业勿轻信“无抵押即可贷款”的陷阱。 案例一想要1.5亿元投资先汇7000元差旅费 青海康意生物能源有限公司副总经理黄先生介绍他们公司最近想新做一个年产4

34、万吨燃料酒精联产蛋白饲料项目但缺少1.5亿元资金。 恰在此时他看到南京一家投资管理公司的广告称可以提供大量资金且无须抵押。黄先生遂联系了该公司对方表示“1.5亿元资金不是大问题。你们先把项目资料寄给我们看看研究之后再答复你。” 收到黄先生邮寄的材料后投资公司工作人员表示可以合作此次投资额为1.3亿元合作期5年年回报率8%10%。不过要想拿到1.3亿元投资黄先生必须先支付7000元考察费。康意公司遂付了7000元并承担了投资公司两名工作人员去青海的吃、住、行费用。 随后该投资公司又表示康意公司还得在7天之内提供一份项目风险分析及未来收益评估报告。 据悉光请专业机构做这样一份报告就需要花费数万元而

35、且7天时间根本来不及做评估工作。康意公司怀疑其中有诈立即停止了合作。 案例二花了2万多元一分钱没贷到 安徽阜阳开发区绿缘康宝食品厂近期拟投资3600吨灵菇香料生产线项目急需资金就找到了南京的一家投资管理中心双方签下了一份5000万元的 融资协议书但绿缘康宝要承担3000元考察费和2000元保证金还要提供由指定机构出具的投资价值分析报告。为了早点拿到5000万元绿缘康宝 食品厂只好又掏了2万元。 此时投资中心工作人员表示5000万元资金已准备好。在此之前绿缘康宝食品厂还须再交20万元做一份技术项目无形资产评估。 经过讨价还价评估费由20万元减至10万元。在交10万元之前绿缘康宝食品厂负责人林先生

36、要求看一下指定机构的营业执照和组织机构代码证。 对方只拿出了一份营业执照复印件复印件显示该机构的注册资金只有10万元而且是新近成立的一家企业。林先生怀疑有问题立即终止了此次合作。 随后绿缘康宝食品厂向公安部门报案追回了部分保证金但还是搭进了2万多元各种费用。 工商别轻信无抵押融资承诺 市工商局企业信用处处长顾明表示目前一些设置陷阱的融资公司的行为初看起来不像骗。比如它会首先要求在融资前前往考察收取考察费表面上 看这属于正当要求;其次双方签订融资合同合同中约定必须进行项目评估然后收取评估费用。陷阱其实就是暗藏在各种高昂的收费中最后逼得融资企业知难 而退自行放弃融资而融资公司则不承担任何责任。 顾

37、明提醒中小企业面临融资难首先要找正规渠道融资。例如可以到工商部门办理动产抵押、股权质押、商标质押等方式向银行贷款;二是尽量审查融资公司的资质。要查看融资公司的营业执照等有效证件必要时可到工商部门了解融资公司的信誉情况。银行缺乏经验 另一些从事小企业融资的业内人事认为动产抵押要求银行对抵押品所在的行业相当熟悉能确定抵押物品的真实价值但目前国内银行在运作上往往缺乏经验。 上述股份制银行风险控制部门总经理也表示银行对动产抵押发放贷款时必须对抵押公司的上下游企业进行摸底并检查其本身的经营情况才能放贷。不仅要求抵押物具有足够的价值还要有足够的变现渠道。 中小企业缺乏抵押品 “扩展动产抵押范围是拓展中小企

38、业融资途径的重要举措。”上海中小企业服务中心金融部部长李强对每日经济新闻说目前中小企业融资98.3%依靠银行贷款但很多企业在创办初期没有足够的抵押品原料、存货等动产往往是公司最主要的资产。 一物多抵及抵押品不实阻碍动产抵押 案例一位从事钢材贸易的企业主管告诉每日经济新闻近年来上海的钢材贸易企业几乎不可能从银行以动产抵押方式获得流动资金贷款主要是前几年发生了一件让上海银行界非常恼火的事情一家贸易企业为了获得一笔流动资金贷款将其他企业存放在仓库里的存货抵押给不止一家银行但后来贷款还不出几家银行一起来查收抵押物结果大家不仅发现这家企业是多重抵押甚至连货物都是别的公司的。银行一怒之下停止了所有对钢材贸

39、易企业的动产抵押贷款。 专家评点“一物多抵和抵押物品不实是动产抵押中存在的主要问题”担保公司应当在动产抵押中扮演重要角色但目前国内担保行业不够规范很多担保公司本身的资信就存在问题这增加了动产抵押的推行难度。记者 王磊 唐赟 设立动产抵押的目的在于以其交换价值作为融资担保的需求活跃金融、促进经济发展以及实现物尽其用、货畅其流的目的。动产抵押的标的物范围很广泛基本覆盖了所有的动产。将这些财物设定抵押而非质押的话有时会得到更大的效益。比如工厂将机器设备抵押给银行以担保其债务 动产抵押相关漫画假如没有动产抵押制度的话那银行就只能保有那些机器设备不仅创造不了价值而且银行因为保管而要花费不少的精力和金钱、

40、工厂也只能坐在那望器生叹。这样严重浪费了资源不利于经济发展和违反物尽其用的准则。所以有了动产抵押制度的话银行和工厂都能得益也充分利用了资源。还有很多例子如出租车司机把出租车抵押给银行、运输公司把自有的火车抵押给银行这样做对双方都有益这就是动产抵押制度的作用最大限度的利用物的价值。 抵押物风险分析房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有

41、较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称

42、拍卖标的），容易导致下列两大风险：    一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据拍卖法 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。二、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押

43、人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔

44、偿买受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人

45、的关联方）。2、处置难导致抵押资产贬值大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低；对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置

46、；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。车库抵押风险：（1）根据物权法规定，业务对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值（1）土地基本情况未详细核实房产证载

47、用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确；存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。（2）待开发土地未按期动工或改变用途根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。

48、超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。4、司法处置不利导致抵押资产贬值（1）权利瑕疵导致无法处置有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。（2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我行的权益受到较大的损失。（3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。二、加强风险防范的措施1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。银行应建立了