B4德信资本房地产项目尽职调查考察精

1、尽职调查报告报告完成日期：【 】年【 】月【 】日目 录1 项目背景与融资情况 11.1 项目背景 11.2 交易结构概述 11.3 融资及资金情况 12 融资人资信情况 22.1 融资公司基本情况 22.2 融资公司经营情况 32.3 融资人财务状况 32.4 融资人银行贷款及对外担保情况 33 项目概况和建设情况 43.1 项目基本情况 43.2 项目建设条件 53.3 项目建设实施进度 53.4 项目的设计、施工、监理情况 54 项目市场情况 54.1 项目投资环境 54.2 项目分析及市场情况 64.3 项目租售情况预测 65 项目财务效益评估 75.1 房地产项目总投资预测 75.2

2、 项目资金来源情况 95.3 项目损益预测 105.4 项目有关财务效益指标 116 融资方案与风险防范措施 117 意见及建议 128 项目资料 121 项目背景与融资情况1.1 项目背景此处简要介绍项目背景情况例如：【 】年【 】月【 】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【 】省【 】市【 】地块，地块编号为【 】（以下简称“【 】项目”）。为【 】希望由投资管理有限公司就上述地块的开发建设提供融资服务。1.2 交易结构概述1.2.1 简要描述本项目的融资结构融资方式：【贷款】/【股权投资】如是股权投资则控股比例：融资总成本：融资人要求融资资金到位时间：贷款期限：【 】年1.3 融资及资金情

3、况已投入资金情况：后续还将投入资金：融资总额：融资用途：还款资金来源：1.3.1 项目现状此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、拆迁情况、“四证”取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况等1.3.2 项目总投资及资金来源项目总投资共【 】万元。序号项目金额（万元）比例备注1自筹资金【 】【 】%2融资计划投资额【 】【 】%3施工单位垫资【 】【 】%列明垫资到何种形象进度（如垫资到主体三分之二或具体层数等）4银行贷款【 】【 】%列明目前申请贷款进度、哪家银行等5部分销售收入【 】【 】%6其它【 】【 】%7总投资【 】【 】%2

4、 融资人资信情况2.1 融资公司基本情况2.1.1 融资公司情况这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写下表融资公司住所法定代表人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发资质项目公司情况项目公司住所法定代表人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发资质2.1.2 项目公司实际控制人情况简介说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、过往开发业绩等2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况2.1.4 融资公司税收政策税 种税 率税 种税 率土地契税土地交易服务费营

5、业税土地使用税（二类）土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税其它2.1.5 融资项目当地商品房预售政策此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度达到三分之二等）2.2 融资公司经营情况此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）2.3 融资人财务状况此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 业

6、务部门应在中国人民银行系统查询融资人的企业基本信用信息报告，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。贷款情况：当前未结清贷款为【 】万元，已结清贷款为【 】万元,已结清保函【 】万元，已结清承兑汇票【 】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【 】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【 】万元，质押金额为【 】万元。3 项目概况和建设情况3.1 项目基本情况 3.1.1 项目用地情况此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图），出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。项目土地成本情况统计表（单位：万元）项 目已缴资金成本

7、情况未缴资金成本情况合 计土地成本滞纳金各种土地配套费契税等税金土地交易服务费土地使用税拆迁补偿、过度、安置费安置房建安费其它应计入土地成本的费用合计3.1.2 项目基本控规指标项目基本控规指标表序号指标名称指数单位备注1土地面积m21.1建设用地面积m21.2其它m22规划建筑面积m2容积率乘以建设用地面积2.1规划容积率2.2绿地率2.3建筑密度3总可建面积3.1地上可建面积m23.1.1房屋面积m23.1.2车位面积m23.1.3其它3.2地下可建面积3.2.1车位3.2.2其它4总可售面积4.1住宅4.2商业4.3车位4.4其它3.2 项目建设条件此处注明本项目已获得的政府有关部门批文

8、、政府会议纪要、证照等3.3 项目建设实施进度此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。项目总工期预计为【 】年，融资人已投入资金合计【 】万元。本项目预计于【 】年【 】月开工建设，预计于【 】年【 】月竣工验收，交付使用，开发建设期 【 】年，前期【 】年，建设期【 】年。如有分期，请列明分期情况：序号分期起止时间建筑规模（m2）其中：住宅（m2）其中：商业（m2）其中：非机动/机动车库（m2）其中：其它（m2）1一期2二期3三期合计3.4 项目的设计、施工、监理情况此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位 4 项目市场情况4.1 项目投资环境4.1.1 宏观经济

9、概况此处简要说明项目所在地区的经济发展水平4.1.2 当地总体房地产市场此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况4.2 项目分析及市场情况4.2.1 项目区域交通情况简要描述项目周边的交通情况4.2.2 周边主要土地成交情况项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。序号楼盘或地块名称成交金额（万元）建设用地面积（平米）单价（万元/亩）容积率规划建筑面积（平米）楼面地价（元/平米）土地成交时间12 34.2.3 周边竞争项目分析此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目）序号.项目名称物业形态价格（元）推盘量(套存

10、量(套开盘时间1234.2.4 项目评价此处应对项目市场定位、特色作出简要说明4.2.5 项目评价项目市场定位、特色等4.3 项目租售情况预测4.3.1 项目销售方式列明项目销售方式4.3.2 销售前景分析房屋（住宅）序号年份第1年第2年第3年第4年合计1销售面积(m22销售价格(元/m23销售收入(万元房屋（商业）序号年份第1年第2年第3年第4年合计1销售面积(m22销售价格(元/m23销售收入(万元车位序号年份第1年第2年第3年第4年合计1销售面积(m22销售价格(元/m23销售收入(万元其它序号年份第1年第2年第3年第4年合计1销售面积(m22销售价格(元/m23销售收入(万元5 项目财

11、务效益评估5.1 房地产项目总投资预测（如暂无法提供二级子目，可直接填写一级大项）项目总投资估算表   在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化鬼力。个性化服务    在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。 “管理报告”制 

12、60;  我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？拖 管理 序号费用名称金额（万元）估算标准或总建面分摊成本备注1土地费用1.1土地出让综合价金公示价格1.2交易服务费1.3土地契税等契税x%，1.4其它（请注明）2拆迁费用（如有）2.1过渡安置费2.2现金补偿2.3安置房建安费用2.4其它（请注明）3前期费用3.1勘察测绘费x元/3.2设计费x元/3.3施工图审查费X元/3.4工程建设监理费3.4其它（请注明）4政府规费X元/主要包括城市建设配套费X元、招投标、防雷、环评、水保、规划质检建管等杂项费用5建安工程费包括基础工程、建筑结构、门窗栏杆、装饰工程、室内水电气

13、等安装工程及设备费用5.1高层住宅建安费5.2商业建安费5.3地下车库、设备用房、人防工程及配套设施工程建安费5.4社区物管、幼儿园等配套用房建安费5.5其它（请注明）6基础设施与环境工程费6.1强电供配电系统6.2室外综合管网及附属设施估算(含给排水管网、消火栓、生化环卫设施等6.3水、气一户一表及闭路、宽带电话开户安装费每户气X元，水表X元，闭路X元，宽带电话X元，共X户 6.4景观工程及设施费按景观面积计算，包括硬、软景、设备设施及道路6.5智能化系统按总建面计(包括门禁对讲、可视监控、电子巡更、周界安防、背景音乐等7不可预见费建安费的x%8直接投资前7项之和9开发期间费用9.1管理费用

14、直接投资的x%9.2销售费用销售额的x%   汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口，楼道门也应声而开，路口电子屏滚动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在蠊田城市花园的“零干把服务”是物业管理服务的一种新突破。财务费用年3产学联手         1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础

15、知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。 1拖中海物业在管理跨度加大、规模优势突现的情况下创造出的“1项目开发总投资”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4、9项之和项目现金流量表 打分制 一卡制       同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，住户是上帝

16、，可上帝也有犯错误的时候，如果让这些上帝有规范居住的意识，则是物业管理的难题。会所安排   特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。项目名称：下半年2011年社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音，内部住户的噪音永远都是每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的洫声、音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声。物业管理是不是应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理以

17、还社区一个安静环境。2012年上半年2012年下半年合计1资金来源1.1自有资金1.2销售收入1.3出租收入1.4信托融资1.5银行贷款1.6其他来源2资金运用2.1土地及拆迁费用2.2开发建设投资2.3项目管理费用2.4销售费用2.5经营税金及附加2.6其它经营成本费用2.7土地增值税2.8所得税2.9银行借款本金偿还2.10银行借款利息支付2.112.123净现金流4累计净现金流5.2 项目资金来源情况5.2.1 自有资金截止到20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元，其它（请列明）【 】万元。资金来源（请列明）5.2.2 施工单位垫资情况请列明已与何家施工总承包单位，谈到何种垫资

18、条件，以及与该总包单位过往的合作项目等。5.2.3 预租售收入利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。5.2.4 本项目银行贷款 项目计划于20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。请列明与何银行申请贷款，目前进度及条件5.3 项目损益预测5.3.1 项目销售、租赁收入分析：项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。物业功能销售总价(万元销售单价(元/平方米住宅商业车位 其它合计5.3.2 项目利润分析：项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。成本利润表科目金额(万元销售面积单方(元/平方米1.销售收入2.

19、直接投资3.期间费用管理费用营销费用财务费用4.开发税费土地增值税（预缴）营业税及附加5.销售利润6.营业外收入7.项目利润合计8.企业所得税（清算）9.项目净利润10.经济指标：销售净利率%投资利润率%5.4 项目有关财务效益指标5.4.1 项目投资利润率项目投资财务评价指标项目总投资项目总收入项目资金峰值股本投资项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率%总投资净利润率%项目IRR%股本投资获利倍数5.4.2 贷款偿还期本项目公司预计20 年【 】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。5.4.3 销售率盈亏平衡点销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；5.4.4 交易结构 合作方式： 合作期限： 【 】个月； 交易结构：设立监管账