广西百色 田阳市场调研报告

1、广西百色 田阳市场调研报告 广西 百色· 田阳市场调研报告海纳营销策划二零零九年三月目录第一部分 田阳县基本概况 4田阳县基本概况2、地理及交通环境3、资源描述4、地方人文文化第二部分 田阳县经济与城市发展 71、宏观经济分析2、指标对比分析3、区域发展概述4、城市现状发展优劣势分析5、城市发展对房地产行业发展意义总结6、对新开发项目的启示第三部分 田阳县居民消费行为研究 171、居民收入水平分析2、置业消费、经营、投资者现状3、对新开发项目的启示第四部分 田阳县房地产发展描述 211、田阳房地产发展概况2、项目分布概况第五部分 田阳县房地产项目个案分析 231、房地产项目个案分析2

2、、在售房地产项目综合分析第六部分 田阳县商业地产概述 311、发展概述2、商业布局3、商铺价格及租金第七部分 田阳县房地产综合总结分析 331、综合总结分析第八部分 项目分析与建议 371、项目区位环境2、项目SW0T分析3、项目发展策略4、项目品质建议5、项目功能定位6、产品定位7、项目文化内涵8、主攻目标客户方向第一部分 田阳县基本概况1、田阳县基本概况田阳县是壮民族的发祥地，位于广西壮族自治区西部，右江河谷中游，东邻田东县，南接德保县，西与右江区接壤，北界巴马瑶族自治县，东西最大距离43公里，南北最大距离117公里，总面积2394平方公里，辖7个镇8个乡，总人口33万（县城城区人口43&

3、gt;.08万），其中壮族占89.9%。田阳县境内有石山区、土山区和河谷平原三种自然地形地貌。2、地理及交通环境公路田阳县交通便利，公路四通八达，全县所有的乡镇和行政村全部通车；南宁至百色二级公路穿城而过；西通云南、贵州，南经德保、靖西至越南，北过巴马可进河池市。县城距南宁市228公里(324线)，距百色市区38公里(324线)，距德保县88公里(20312线)，距巴马县85公里(323线)；将要开通的南宁昆明高速公路贯穿县境内。县城中心设有城东、城西2个客货运服务中心，开往南宁、广州、巴马、百色等地直达快班运输和大中型货物运输，运输时间短，效益高。 铁路南昆铁路干线在田阳境内设客货站3个，是

4、广西西部和西南出海通道的重要枢纽。客运直通昆明、广州等重要城市，货运设计年吞吐能力为150万吨，是德保、靖西和河池市的巴马、凤山、东兰等县的货物集散地。 水路右江河流经县境内，沿岸有大小码头20多座，右江水路四季通航，田阳港上通百色、下通南宁，直至广州、深圳、香港出海。 航空百色田阳军民合用机场离县城仅7公里，继2003年12月10日首飞成功后，于2006年12月11日，正式开通了广州、桂林、昆明三条航线。交通环境评价田阳地处右江河谷中部，是大西南出海通道的必经之路，广西西部和大西南出海通道的重要交通枢纽。随着田阳军民两用机场、南昆高速公路的建成投入使用，将构成水、陆、空交通网，有力促进田阳经

5、济的发展。3、资源描述农业资源田阳县自然资源丰富。全县土地资源面积359万亩，水资源总量为12.4亿立方米。农业作物种类多，粮食作物主要有稻谷、玉米、豆类、麦类、薯类；经济作物主要有甘蔗、花生、蔬菜、芝麻、木薯等。林业资源林业方面，县境内植物资源有900多种，经济林主要有油茶、油桐、八角、竹子、芒果、柑桔、龙眼、荔枝、橙、梨、扁桃、板栗等。土特名产主要有云耳、香蕈、菇类、田七、茶油、桐油、八角油、核桃等。矿产资源矿产资源已探明发现的有褐煤、石油、铝土矿、大理石、石灰石、水晶、金、锑、锰、硫铁矿等。褐煤储量1.07亿吨，石油1700万吨，铝土矿4649万吨，大理石1.2亿立方米。 旅游业田阳旅游

6、资源丰富，主要景点景区有“广西民族风情旅游示范点”-敢壮山布洛陀旅游景区、“国家农业旅游示范点”-布洛陀芒果风情园、玉凤长高河漂流、红七军北上誓师大会旧址、田州瓦氏夫人陵园、百东河水库、五村驮逢风光、惠洞水库、莲花山、活旺河、那音水库、永常扶贫展览馆、那赖、赖奎古人类遗址等。资源评价田阳县地形地貌为“八分六厘土石山，三厘水面一分一厘田”。田阳县的资源丰富，农业资源及矿产资源并茂是田阳资源的特色。4、地方人文文化田阳辖7个镇8个乡，总人口33万（县城城区人口4.08万），其中壮族占89.9%。第二部分 田阳县经济与城市发展1、宏观经济分析0509年度经济发展指标指标名称年份预计2009年2008

7、年2007年2006年2005年数额（亿元）增长率（%）数额（亿元）增长率（%）数额（亿元）增长率（）数额（亿元）增长率（）数额（亿元）增长率（）国民生产总值471241.3610.5239.31334.0111.333023财政收入3.75103.3510.23.224.892.4411.42.1491固定资产投资5018826.710.525.1132.241701711.4城镇居民收入14622121286711.51116726.42821710.88755236农民收入365812322411.14289317.13239710.08221915.42、指标对比分析国民生产总值（数据

8、来源于田阳县政府网）分析说明：从2005年开始，田阳国民生产总值保持了良好的增长势头，平均每年平均以 14%的速度增长，超过国家平均发展水平，社会经济进入快速上升阶段；国民生产总值的不断增长，直接拉动了社会财富的提升，财富的提升对刺激社会消费提供了有力的保障；同时，国民生产总值的增长，对城市不断改善配套设施，居住环境，创造良好的投资氛围等方面都带来了巨大的推动；根据图表，结合目前城市发展状况及国家地方政策的支持情况下，可以预计，未来一段较长的时间内，田阳的国民经济还将得到更快的发展，国民生产总值还将得到进一步的提高；国民生产总值对房地产发展的影响国民生产总值的不断提升，为房地产行业提供了巨大的

9、发展机遇，房地产必将会伴随着城市经济的发展得以不断发展；可以推测：田阳房地产行业在未来一段较长的时期内将保持快速成长的状况。财政收入（数据来源于田阳县政府网）分析说明：财政收入客观反映了社会经济发展和人民生活水平现状，田阳县05年至09年地方财政4年平均以13.87平稳增长，地方财政得到巩固。财政收入对房地产业影响财政收入是财政支出的前提。财政分配是收入与支出的统一过程，财政支出是财政收入的目的，财政收入则是财政支出的前提和保证，在一般情况下，收入的数量决定着财政支出的规模；财政平稳增长，公用设施、环境得到改善，为房地产业开发间接提供良好的开发环境。固定资产投资（数据来源于田阳县政府网）分析说

10、明：固定资产投资以平均每年17.2%的增长速度，主要由于生产设备与建筑房地产行业的投资额的不断增长。田阳地域房地产投资规模继续扩张，新增开发项目签约增多，直接拉动固定投资。需要看到的是，固定资产投资并不单纯的仅为新增投资，存货投资也是其一项重要的内容，结合房地产行业的发展，直接表明的意义是房地产行业销售速度，由投资转换成收益的速度还将有待提高，这也必将更多的依赖于国民生产总值更快的发展。固定资产投资对房地产业的启示得益于田阳以工业发展作为国民经济发展的重要支柱的思路，未来城市在固定资产投资上还将有更快的增长，建筑房地产行业作为重要的投资组成部分也必将持续的得以增长。3、区域发展概述田阳各个区域

11、发展描述 田阳县县城目前的功能分区分为三大部分以解放东路及解放西路和解放东路交叉处、新世纪广场旁边为成熟的老城区。新世纪广场集最繁华的娱乐、休闲、购物、为一身，短时间内将是无可替代复制的成熟商业核心。隆平大道商住开发区隆平大道商住开发区是田阳近年迅速崛起新区，主要是房地产开发为主导，迅速聚拢了大部分中高收入人群，然而消费力仍有待进一步开发。解放路综合功能老城解放路综合功能老城随着消费主流往文化广场、隆平大道迁移，消费购买力近年下降明显。4、城市现状发展优劣势分析5、城市发展对房地产行业发展意义总结6、对新开发项目的启示第三部分 田阳县居民消费行为研究1、居民收入水平分析城镇居民与农民年收入示意

12、图（数据来源于田阳县政府网）分析说明： 居民之间收入差距的大小影响社会总体消费水平，社会收入差距过大，总体消费水平会降低。提高居民收入水平，缩小城乡居民收入差距，稳步扩大消费需求，才能有利于促进房地产业又好又快地发展。消费对房地产业发展有相互作用。从而提高居民收入水平，提高居民生活水平的提高，能更好的促进房地产业的发展。居民未来预期收入居民的未来收入预期是影响消费的主要因素之一。提高居民对未来收入增长的预期，将会提高广大群众的生活质量，从而有利于和谐社会建设。城镇居民与农民收入对房地产业的启示研究居民人均收入水平直接反映了居民的消费行为支付能力，同样客观反映居民收入水平对房地产业发展有紧密的相

13、互作用。从示意图（1-1）反映出来的数据来看，田阳05年至09年村镇农民平均以15的速度增长，城镇居民人均收入保持12的增长速度，居民收入平稳的快速提高，消费购买力加强，对品质的最求进一步得到强化，这将更好的促进房地产业的发展。对房地产行业而言，如何提升开发品质、合理运用营销手段、提升投资价值，是未来行业发展的方向，是改变传统消费行为、消费习惯、消费观念的重要途径，也是迅速完成消费目标的重要方式。2、置业消费、经营、投资者现状对消费、经营、投资者研判的必要性能更好的掌握和探索消费的变动趋势，及时调整产业结构和产品结构，衔接好产需关系；同时，可以借此剖析和评价一定的产业系统的经济效率以及衡量与检

14、验人们的需求获得满足的状况。消费者对住宅诉求城市人口随着经济产业发展，外来流动人口进一步增加；稳定的经济增长收入，消费群体购买力加强同时对改善居住生活品质的诉求加大。经营者对商业诉求 比较看重铺面的地段、成熟的商业氛围、显赫的商业区域价值；投资者他们收入比较高且很稳定，有较多积蓄，有较强的投资意识但缺乏投资渠道，很在意商铺的地段。3、对新开发项目的启示通过上述分析，我司建议在项目运作过程中以品质打造项目，弥补城市核心高品质楼盘的不足；住宅部分应充分合理设计户型的安排，当地对高层住宅认知度不高，加快住宅销售直接推动商业附加值，以实现商业利润最大化。有意识的引导消费者行为，充分挖掘外来投资客户（包

15、括将来主力商家招商引进）；鉴于商铺在整个市场占据无可复制替代地段优势，一层商业必将成为聚焦点，商业氛围能段时间建立起来，如何利用一层商业的资源带动二层商业甚至是三层商业将是核心问题；基于对县份市场商业的操作经验，二层商业、三层商业销售并不乐观的形势下，商用物业先自营，做旺后再出租，或者以租带动销售，先把整个商业气氛带动起来，缓解销售压力。 第四部分 田阳县房地产发展描述1、田阳房地产发展概况起源：从2004年之后，商品房开发进入田阳县市场，在政府宏观政策的支持及填补市场空白背景下，2004年2005年田阳县房地产业得到快速的发展。过程：2005年2007年政府引进荣鑫房地产开发公司投资1.8亿

16、元开发建设荣鑫商住小区；五洲房地产开发公司投资1.2亿元开发建设阳光家园住宅小区；广西鸿建房地产开发公司投资1.2亿开发合源美地商住区；嘉鼎房地产开发公司投资2500万开发田阳商贸城；4800万龙翔花园别墅。 在2005年2007年田阳房地产得到迅猛发展。现状： 滨江小区、田阳商贸城、瑞阳阁、瑞田花园、阳光家园、盛世家园等中高档多层、小高层项目；至2009年田阳房地产项目（包含成功开发项目）已达近20个，田阳房地产开发逐步迈入规范化合理化。2、项目分布概况从目前商品项目的分布上看，多开发项目离县城消费、生活的中心很近，但是随着城镇化进程的加快，新开发项目将逐步边缘化，开发市场也不断地朝成熟、朝

17、科学化发展。第五部分 田阳县房地产项目个案分析1、房地产项目个案分析项目名称茂业盛世佳园位置隆平大道将军路62-63号占地面积24.5亩建筑面积58000建筑组成12栋多层，5栋小高层、5栋高层总户数470多套户型统计2房81，3房101-129，楼中楼203-217共三种户型。配套设施商住楼销售价格均2050元/5层以上差价50元/，5层以下差价20元/。销售情况去年2月份开始销售多层约120套左右，目前剩下多数的楼中楼尚未销售，销售率为85%左右，平均每个月销售12套左右。2#楼2个单元共80套房子去年7月份开始销售，到目前为止约销售了30套，平均每个月销售6套左右。目前在推高层价格205

18、0元/备注开发产品的多样化、户型的合理设计多元化。围合式小区，外围多层和小高层建筑，小区内部为高层建筑，多数建筑都能观赏到小区的园林绿化也是规划的亮点，而整体建筑的层次感也显得比较有序、分明。在户型设计都配有入户花园和飘窗，使物业价值能够体现出来；让消费者买得“踏实”。项目最大的缺陷是外在的立面及内部整体的做工都比较粗糙，很容易暴露建筑质量的问题，因此容易给项目造成“以一否全”的负面影响。项目名称滨江小区位置解放东路小场对面占地面积133亩建筑面积3531万建筑组成19栋高层、25栋多层总户数1700多层户型统计8592二房105120三房配套设施主题商业街销售价格住宅均价1650、商铺招商销

19、售情况2008年4月份开始预约一期开盘价格1650元/起步。备注该楼盘的亮点是项目地理居住环境较好“沿一线江景规划建设”、小区门口有小型市政园林花园广场，小区配套商业街”、“户型设计面积和结构都较合理”。劣势方面由于项目离县中心较远，小区正在施工建设中，小区环境管理不好，外加小区入口太小受到天地楼挡住主入口小；目前无法体现出项目大盘概念。项目名称瑞田花园位置田阳县田州镇解放中路占地面积20亩建筑面积3万建筑组成7栋多层总户数约400套分两期开发户型统计2房879260%，3房108-125占68%，楼中楼164占5%配套设施商住绿化小区销售价格（砖混1650元/、框架1700元/）销售情况一期

20、150多套房子于2007年11月至2008年10月份左右已经卖完。二期蓄客两个月左右，于2009年1月3日开盘，推售72套房子当天预计销售45套，销售率为62.5%。备注该处于县城老城区较中心位置的价格便宜。楼盘外立面及规划布局也做得“科学”，外立面给人稳重、安全的感觉，但在外立内看上去比较陈旧，档次不够好。而对于项目整体规划来说符合县份市场需求，因为在布局上整齐大方、商业配套合理；而且能最大限度地降低建筑成本并能实现建筑面积最大化目标。由于地理位置原因销售情况相对其它楼盘好点。项目名称瑞阳阁位置田州镇解放中路16号占地面积约5.7亩建筑面积约9970建筑组成2栋多层总户数72套户型统计主力3

21、房104130配套设施商住楼销售价格均价1740元/销售情况2008年3月份开始对外销售，共72套；目前销售约45套，9个月的销售率为63%左右。平均每个月大约销售5套房子。备注该项目临解放路，地处于老城区商业街上，由两栋多层组的商住楼；由于受到总建筑面积因素，商业配套面积比较少（只有一层）；只占总建筑面积的6%左右，在户型设计上以三房两厅为主，劣势方面在项目规划中应该考虑到做小高层或是高层；房地产开发价值收益没能体现最大化。项目名称阳光家园位置隆平大道（新世纪广场旁）占地面积78亩建筑面积约11.5万建筑组成30栋多层，17栋天地楼总户数1100多户户型统计3房115135天地378-456

22、配套设施商住楼花园小区销售价格住宅1650元/，天地1850元/销售情况一期于2004年底开始销售，到目前已经卖完。天地楼较难卖，17栋天地楼以拍卖的形式对外销售，剩下未销售的10来栋改建成42-123左右的套房对外销售，销售情况不理想。备注阳光花园在规划设计上比较注重园林绿化，项目建筑已经呈现“小区”的品质感，在田阳县算是先例。项目的建筑立面色彩搭配做得也比较合理，能营造出层次分明、主次得当的感觉。而小区在商业配套及人车流通上做得欠佳，商铺布局不合理导致难以在短时间内消化得掉。人车混流影响居住的舒适度。项目名称项目案名未知位置隆平大道将军路占地面积约30多亩建筑面积未明建筑组成据了解高层建筑

23、总户数未明户型统计未明配套设施未明备注该项目应以小高层、高层为主，项目占地20多亩，项目位于将军路上，对面是合源、旁边是盛世佳园、斜对面是荣鑫小区。周边环境已较成熟；因于小区面积较小园林绿化设计会受到一定影，一般开发商都会考虑到利益最大化；所以该项目想做高品质楼盘较对难点，也面临着竞争的压力。2、在售房地产项目综合分析综合分析该项目应以小高层、高层为主，项目占地20多亩，项目位于将军路上，对面是合源、旁边是盛世佳园、斜对面是荣鑫小区。周边环境已较成熟；因于小区面积较小园林绿化设计会受到一定影响，一般开发商都会考虑到利益最大化；所以该项目想做高品质楼盘较对难点，也面临着竞争的压力。综合上述分析1

24、、在开发区位的选择上：田阳县房地产项目开发多分布在县城城区内，步行至商业、行政、生活中心都比较近，商品房居住价值高。2、在项目的开发规模上：田阳县商品房开发的规模（体量）以小型项目为主，开发占地面积一般只在20来亩以下为主，这说明县份的房地产市场供求的层面关系还是比较小。消费市场有限性决定了开发规模以小项目为主。3、在项目的建筑高度上：田阳县商品房建筑大多为5.57层的多层建筑。但是随着房地产的发展、城区内土地资源的稀缺，目前小高层、高层已经逐渐在市场上出现，比如茂业盛世佳园和滨江小区的小高层和高层电梯房建筑占了一定的部分。4、在项目的建筑户型上：套房面积多数以三房二厅两卫105140为主，这

25、部分的户型占到开发项目总户数的7585%之间。当前县份客户群体已经适应并喜欢套房居住。5、在开发形象的塑造上：在商品房开发品质及项目本身的形象上，田阳县建设得比较粗糙，基本上不注重居住物业的舒适度。随着市场化的深入，在开发品质上的追求将逐渐得到重视。6、在房地产销售价格上：田阳县当前在售的住宅物业整体平均价格为1800元/左右；目前在售商铺项目只有阳光家园（3750元/）和荣鑫苑（3200元/），租金为2025元/月左右。7、在市场的销售速度上：田阳县住宅商品房的消化速度较慢。2005-2007年开发的项目销售速度较快，一般开盘就能消化整体的65%左右。当前2008年2009年年初平均每个月单

26、个项目大约能销售1215套左右，销售速度不是很理想。客户群来源在购房的客户群体组成中，县城城区内居民是主要的消费群体，而隶属乡镇的居民占次要部分，县城城区与乡镇客户群体的比例为6.5：3.5左右，另外在商品房项目销售时点，到乡镇去发宣传单张已经成为一种流行的营销手段。第六部分 田阳县商业地产概述1、发展概述田阳房地产开发还处在初级阶段，随着城区的不断发展从原先的单位住宅楼到成片土地开发建设天地楼的发展过程；而随着国家对成片土地开发的严禁，田阳在城镇化建设方面，抓好县城区建设，继续扩张县城区规模，保持隆平大道新区的建设力度、速度不减的同时，实行城建重心向东、向北转移，借助隆平大道东段、火车站进站

27、大道、绕城路建设的机会，开发城东新区。通过大量引进劳动密集型企业，打造县城人流物流集散地和放宽农民进城政策，增加县城人口，打造成壮民族田园风光宜居城市的名镇、名街、名园、名楼等城市精品。田阳县出现了含商业物业的地产项目如：荣鑫花园、阳光家园、合源美地、盛世佳园、凯悦国际、滨江小区、瑞田花园、宁馨家园田阳商贸城等项目。2、商业布局 田阳县随着社会经济发展的需求、投资渠道的多元化及土地有偿使用和转让机制的逐步建全，使县城区区域改造及建设加推进，同时也促进了城镇商业零售的迅发展。然而受到城镇建设总体规划、经济、文化、地理环境的影响，县城商业布局的规划与建设也存在一定的问题，如与城镇其它设施发展综合布

28、局不够协调，而田阳的商业主要突出在于解放中路、解放西路，兴华街，还未形成较好地满足群众购物需求；特别集中在新世纪广场一带。而周边的商业布局零乱、档次不高、经营范围不统一、商品单一化，商品经营场所环境差。田阳县县域城镇商业是其城镇人流集散量较大的场所,也是物流的中心环节,不仅涉及到城镇居民的日常生活质量,同时现代购物活动往往与休闲、文化、娱乐、社交等其他活动是相结合的。对些城镇居民也想有一个良好的购物环境。对此，本案地处城镇商业中心的核心位置，我们有利的结合田阳县总体规划指导方针，打造成名楼、名街的商贸品牌商业街概念楼盘。3、商铺价格及租金项目名称户型面积销售价格租赁价格销售情况荣鑫苑2层307

29、040004500元/812元/1.2期803期20瑞田花园1层40-5040005000元/512元/尚未推阳光家园1层5011035003800元/1011元/1.2期90，三期25滨江小区1层406068元/计划出租。盛世家园2层406040005000元/815元/预计5月推出。田阳县的主要商业物业都集中在解放路，商业出租主要体在私人楼房的天地楼及单位办公楼商铺；其解放中路租金5000元/年（约30），解放西路租金4500元/月（约30）；解放东路租金3500元/月（约30）；隆平大道商住区的商铺租金价格根据位置不同分别为2500元/年，3500元/年，5500元/年，面积都在30左右

30、，面积为72的商铺租金为8000元/年，其它地方租金2500元至6500元 /年，面积多在30 80面积区间。中小面积的商铺出租率高，所占市场总量比例也相当高。但田阳县目前商业物业租金整体水平偏低，从数个新开发的项目来说，其售价于实际收益之间的比值相当低，年收益率仅在34%幅度徘徊。投入产出比过低的现状严重制约了田阳县商业地产的健康发展。第七部分 田阳县房地产综合总结分析1、综合总结分析田阳县的房地产开发及销售市场尚处于萌芽阶段，市场化程度不高导致商品房个案开发发展比较滞后，市场的狭隘（内需型消费为主）也决定了房地产开发运营的水平比较低。一方面是当前房地产开发的时间逐渐成熟；一方面是当前市场化

31、程度不高、开发理念及专业化水平不高给予较大的机会；还有一个方面是在工业如火如荼发展的背景下，农产品产业又不断壮大发展，城镇化在田阳县发展速度及财富增长速度都比较快，这将进一步刺激房地产的消费。因此不管从宏观因素上看还是从微观环境上看，不管从城市发展的格局或者从房地产产品本身上看，田阳县的房地产开发运营都有较大的机遇。以下是对本次市场调查所做的总结。宏观经济环境利好因素占据主要位置。从历年的政府工作报告以及市场变化情况总体反映中可以看出，田阳地区的国民经济与三大产业同步增长，人民可支配收入、政府财政收入水平逐年提高，消费环境得到了较大程度上的改善，经济进入了高速发展的最佳时期，特别是田阳县城镇发

32、展思路上“一化促五业”的城市定位，为其长期的发展提供了有力的指导性，随着城市化的进程脚步加快，这也为城市建设以及房地产市场的发展创造了广泛的基础，悠久历史名城正散发着充满年轻蓬勃的朝气。在城市定位的带动下，田阳县至2020年县城城镇人口增加到10万的目标具有比较高的可实现性，而县城城镇人口的增长势必在消费需求上得到大量的释放，可以预计，田阳县未来十年之内经济还将会保持着较快的增长速度。国家对西南地区在政策上的扶持为田阳房地产行业的发展带来了契机。在其他经济较发达的城市中，房地产行业竞争极其激烈，不规范的行业操作规则使得增长成为一种破坏经济发展的根源，而国家适时的宏观调控的出击让这些地区的房地产

33、行业景气指数骤然下跌，整体的前进速度明显放缓。而田阳县充分利用国家政策上的扶持使本地房地产行业有效的规避这一场波动，获得了较大程度上自由发展的空间，在总结先进地区成功与失败的经验教训并充分引如现代化的操作理念，可以相信，田阳地区房地产行业的发展更具有活力。房地产投资及销售增长快，但风险依旧存在。田阳县近年来的房地产投资额大幅度的上升，销售成交金额随着投资额有较增加，但经历了前阶段市场放量后，行业明显的进入了盘整紧缩时期，从现时的成交量可以看出，边际效益递减的规律使得边际产品的销售进入瓶颈，通过市场细分获取突破力量的行动势在必行，而如何更有效的将不利供给产生的潜在需求量萎缩的消极影响降至最低，并

34、力图使潜在需求回归到正常的均衡点上，同时保证价格的上升与潜在需求的挖掘呈同比例增长，将成为田阳县房地产发展过程中必须所应解决的深层次问题。竞争不仅是产品的竞争，营销竞争将趋向于重视而激烈。实际上，田阳县市场的供求关系失衡很大程度上也来源与市场同质化产品的大量存在，市场细分程度不足，虽然本地市场的阶段性特点决定了产品的特性，但目前谁能够及早洞悉市场进程，提供具有差异性的产品，谁就将获得市场定价权；定价权的确立将有助于企业积累资本并完成技术壁垒的设置，针对性的准入门槛的提高将使企业获得更加广泛的市场份额。而完成这一本质上的突破的途径则是来源于先进的营销策略战略性的安排，从目前的形势进行分析，田阳县

35、市场产品供应量估计在10万平方米之间，大部分项目交付使用时期集中于2007年前后，根据价格滞后性规律可以发现，2008年对田阳房地产市场而言将会经历一次巨大的考验，就本项目而言，运用前瞻性的实用性营销策略将有助于项目逆市而上。价格水平田阳县近年来的房地产行业保持了高速发展的态势，产品价格涨幅巨大，整体市场平均价格从2006年的1300元/上升至目前的1700元/，总体增长高达37%，而部分较优质的项目销售价格更突破了2000元/，最高到达2300元/，增长的惯性决定了未来一段时期内，即使需求未能够得到有效的挖掘，价格仍有上升的可能。营销手段简单由于田阳县地域较小，信息传播较快，所以很多房地产商

36、对广告宣传并无特别注重，一些楼盘只在售点挂上宣传板即开始售楼；而有实力的发展商则会运用媒体广告达到更好的宣传效果。最为有效的媒体户外广告看板或增设售楼部以获取更多的客户资源。由于政策宽松，发展商在工程正负零即开始预售商品房。价格战略、操盘手段比较简单，一般为楼花以低价入市，然后随着工程推进而阶段性提价，简单实用。而且重产品轻推广。市场的激烈已经不是单一地比拼产品，今年在营销手段的比拼比往年更加重要。消费者田阳县的消费者在消费观念上仍保留有小农意识，朴素的消费观念决定了其在选择房子购买的时候，将享受性与实用性的综合作为评价的标准，这种兼有的类型并非十分复杂，对其进行分解后可以了解到：满足于这种类

37、型的需求则要求在设计上必须做到有足够大的整体套内使用面积，客厅与阳台足够宽敞，房间适中，同时采光通风条件优良则为消费市场最基本的要求。但作为初级阶段的市场，其可塑性非常之强，加上外来观念传播的速度快，消费市场的前进方向在此阶段上较为难以把握，消费者喜好口味的转变对田阳地产的影响力十分巨大。根据目前的形势分析，在推出差异性产品的同时必须充分做好消费市场的引导工作。从消费者收入情况分析，传统意义上田阳作为一个较为欠发展的地区，人均收入较低，但由于地区内蕴涵着丰富的农业资源和矿藏资源，早年从事开发资源的群体得到了丰厚的回报，相当数量的人拥有较高的财富；同时，工业化、农业观光的城市将在未来不断诞生出大

38、量的拥有高固定收入的人群；另外，城市化的进程加快将为政府提供更多的财政收入，这也为事业单位的人均收入以及福利水平在未来得以明显提高。因而可以说，田阳县的人均可支配的收入与历史上的认识相互吻合，田阳县具有巨大的消费潜力。投资概念缺失由于城市的价值短期内未能够有飞跃般的提升，以及房地产开发商开发产品形式上的单一化，致使田阳县场缺失投资性的购房行为，游资在数量与滚动频率上几乎可以说仍是市场的空白，也直接造成了本地房地产开发中产生了绝对量融资与相对量融资双失的局面。田阳房地产行业如果不重视对投资市场的建设，其增长必定缺乏最强劲的助推力。商业环境平淡田阳县内商业发展还是处于一个较落后的水平之上。除去市场

39、购买力因素之外，最重要的影响商业发展的原因在于：商业业态缺乏合理的组合，这体现于几个方面上：首先，同一类型产品的不同档次之间缺少必要的划分，高中低三档次消费品在同一地点经营并面对同样的消费者，市场细分不充分进而造成商业凝聚力弱；第二，大部分的终端为产权独立的临街商铺，由于其规模小本身只作为大型商业零售机构存在的附属品却需要承担集中消费、凝聚人流单一工作，势必是适得其反；第三，转租市场交易量不活跃。整个商业环境中，商铺租金价格较低且城市缺乏核心的商业中心区，商业网点覆盖全市，致使承租方与出租方各自的寻租工作重点不明晰；第四，商业促销活动平静。除个别消费品为初入市场而进行商业促销活动之外，整体市场

40、略显活力不足。第八部分 项目分析与建议1、项目区位环境本项目位于田阳县解放西路新世纪广场旁边，（原县工会、文体局、土产公司等企事业单位）是县城商业核心位置；毗邻田阳实验小学、实验中学、田阳县幼儿园，与田阳医院仅几百米，项目总用地面积为20多亩，地势平坦，位置优越，具备成为中高档居住区及成熟商业配套的软硬性条件，拥有较高的开发价值。项目周边状况：10分钟步程实验中学、农业银行、工商银行、田阳商贸城、实验小学、田阳县幼儿园、人民医院、新世纪广场、教育局、新华书店20分钟步程建设局、县党校、县卫生局、镇中心小学、国税局、交通局、镇政府、县政府、东宁口腔门诊30分钟步程红十字会门诊、社会福利院、汽车总

41、站、国土资源局、邮政局、鑫隆大酒店、气象局小结：1、项目地形平坦，地块方正，土地利用率高，分布方向有利于建筑物排列，容积率限制小，总体开发建设条件较好，但地块为中等偏小面积，区域号召力不强。2、地块位于县城中心，房地产开发软硬条件较为理想，生活机能完善。3、区域规划条件优越，设施规划完善，由政府及实力企业联合打造，加之其为中心区域房地产开发热点区域，发展前景看好。4、地块原状较为杂乱，以高标准街区建成之后将极大提高片区形象价值，实现整体品质的提升。2、项目SW0T分析优势（S）·老城区、人口聚集度高，密度大、流动性大、商业配套，具备发展覆盖珍格格县城的商业中心的先天条件。·

42、地处在县城沿街商业中心，拥有较悠久的商业历史，是田阳商业传统中心，商业价值高。·周边外部环境配套设施齐全，生活便利。·周边学校数量众多，文化氛围浓重。·交通便捷，城市主干道与众多支线形成密集的交通网络，通达全城。·在县城居民心目中，本片区市场认同感很强。劣势(W)·土地成本较高，将拉高销售价格，这给项目销售带来一定难度。·相较已开发项目，市场形象尚未建立，公众对本项目信心需要一定的培育过程。·项目的商业大规模开发，决定了销售、招商的压力较大。·项目对资金需求的压力较大，此对销售的速度提出了较高的要求，此将成为租、售

43、价格快速提升的制约条件。·由于项目地处商业中心，在项目规划中对于停车位的规划，难以满足未来停车需求。 ·人流引导的瓶颈，目前田阳商业主干道在解放中路和西路的前后三百米左右，以及兴华街与解放西路交汇处到教育局拥有较密集人流，本项目的出现将担负起聚集人流的重担。机会（O）·城市经济的良好发展对于城镇的总体消费水平提高有较大的促进作用，而田阳人口基数最大，则是最大的受益者。·随着城市的扩张和人口的密集，会要求对商业业态结构进行调整和升级，本项目所在区域是城市商业经济要素下一阶段流向的首选区域。·政府对本项目规划的大力支持，为消费者增强对本片区的信心提

44、供正面的帮助。·从营销角度看，大部分项目运用的营销策略、营销手段虽迎合了市场阶段性的特点，但未能够有所突破。如引入先进的营销及开发理念，将为项目领先市场提供有力保障，亦有利于开发商优良形象的树立，获得品牌上的优势。·项目规划方案尚未定稿，还具有一定的调整空间，可塑性强。·项目地处城市中心，从城市发展的战略来分析，首先受益的还是老城区的商业中心区，对此商业物业售价将成为本项目最大的弹性利益空间。威胁(T)·商业物业按揭贷款利率上调及未来不确定政策因素对本项目的销售带来的影响。·项目建设周期内有可能出现其他的竞争性项目，而抢占项目的商业资源以及客流

45、资源；·消费习惯尚需引导，由于田阳地处环境因素，部分消费群体会选择南宁、百色，其对本项目消费圈来说是具有一定的影响。·随着隆平商住新区的不断成熟，商业物业市场推量将会加大，商业物业将对本项目的销售、招商工作造成一定的客户分流。·整体市场竞争环境比较激烈，主要目标客户群体重合度高，面临众盘争夺的局面。小结：项目的优势明显，优势主要出发点来自于项目所处地段及衍生资源与项目自身功能的叠加，但受目前市场大环境变化尚无法预判及县城内众多的竞争项目形成的主要威胁下。必须采取系列对策，以确保本项目脱出竞争环境、增强抗风险能力、提高销售速度、获得相对目标利益、形成品牌效应。3、项

46、目发展策略项目总体规模不大，项目的地段优势为项目的发展提供了强有力的支撑，项目的最大优势在与地段的商业价值，因而商业将是本项目开发的重点，也是本项目最大利益点所在，因而 “扬长避短”，充分放大项目的优势资源，利用项目的潜在机会，合理运作以达到预期开发目标。综合考量项目总体量、开发条件、市场情况及项目产品，做出以下发展战略：以实现社会效益与经济效益均衡获益为目标，实现快速去化兼顾利润最大化的发展战略 整个开发过程讲求“快中带稳”的策略。采用平实的发展策略，不追求超额利润，以利于项目的快速销售和开发商品牌、项目品牌的树立和延展。同时深化项目产品的功能与服务，对应目标客户的需要，为本项目建立强有力的

47、支撑系统，并尽量制造差异点。4、项目品质建议中高档、开放的、缔造生活梦想的精品项目项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代精英，立足社会中坚阶层主流消费客户群体提供适度产品。目前片区内常住人口的素质尚未有大的改观，居民的收入和消费能力有限，如定位于高档住宅，则极易造成市场吸纳速度缓慢。因此项目在整体面貌上应以中等档次入市。但在项目内部，可视地块条件和开发时机打造档次上有一定范围差异的产品，或待项目开发到一定阶段，根据市场需求和品牌认知度的更新而推出较高档次的产品。5、项目功能定位项目发展功能定位分析田阳县已经具备了建立区域级城市商业中心的扎实基础；城市经济背景和城市化水平还不足以支撑多级的商业中

48、心发展；城镇居民除了对购物有良好的需求之外，还对餐饮、娱乐和休闲具有强烈的需求；目标消费群有着明显不同的消费活动时间，接近24小时全天候需求。随着城市不断发展，城中人口密度逐渐增多，人口比例也高，对公共活动空间有强烈需求城镇中心内已经发展的原始商业点只是重点满足了部分居民日常购物需求，但是对于还没有很好地满足娱乐休闲需求，特别是没有能够将购物餐饮娱乐休闲根据区域居民的需求组合起来；城中心的商业格局尚未形成区域级商业中心，城中心呼唤县级城市商业中心的出现本项目地块条件分析和项目开发背景可以满足区域级商业中心发展。STREET MALL（休憩式商业街区）以提高居民品质生活消费为目标，集现代居住、潮流购物、餐饮娱乐、休闲生活为一体的现代综合性商业街区。具备九个主要特征：高可达性、集约性、功能复合性、整体统一性、土地使用均衡性、空间连续性、内外部联系完整性、较大的社会效应、具升值价值。功能内涵解析：项目所在地是田阳县最成熟居住区，同时也是商业的核心区域，自身品质和消费习性都属于相对较高的水平，是整个田阳中心商圈文化的植入点和萌发处。随着城市化进程的加快，城市建设速度加快，中心区域欠缺高品质、标志性的建筑群