金牛国际城开盘后营销策划方案草案

1、金牛国际城开盘后营销推广方案滑县项目部营销中心策划部方案类资料1金牛国际城开盘后营销策划方案（草案）.、八、-刖言：本方案的编制依据：1 1、根据公司领导和滑县项目部领导在本案开盘后的总结会议的指示精神2 2、按照陈总的对本案一期整体营销推广的战略战术部署和策略更新思路3 3、结合当前市场发展态势特制定此方案- 市场篇- 态势根据对市场的调研和进一步分析判断，目前整体市场的现状和发展态势呈现以下特点：1 1、 时期：从区域市场的发展历程看（20052005 年底-2006-2006 年初起步），市场发展属于起步期；但在其他城市和房地产行业发展现状的影响下，市 场发展态势将出现多种属性，综合具备

2、初级市场和竞争市场的多元化混沌局面。2 2、规则：整体市场呈现不规则的发展态势，区域市场的房地产发展的处于初级的迅速膨胀阶段，受房地产发展大势影响，区域市场整体判 断处于培育期与竞争期的混乱状态。3 3、 供求：市场整体投放量较大，且增势迅猛。据调查统计，在日后近5 5 年的一个时期内，市场投放量将达到 200200 万川以上。年均投放量约4040 万卅，根据地县级城市年市场消化量估计，滑县的年市场消化量不足2020 万卅，由此，可以看到整体市场供大于求。4 4、主体：根据整体市场竞争激烈性和客户的消费特点反映，市场态势定性在现阶段基本从属于买方市场。金牛国际城开盘后营销推广方案滑县项目部营销

3、中心策划部方案类资料2专业（实战正规军）、有成熟的操作模式、以不变应万变、注重形象，品牌效应、追求长远利益，品牌化发展发展眼光：1 1、把握大势，以挑战姿态统领市场，实现利润最大化2 2、原则不变，方式灵活格局三：散户 PKPK 大盘散户1 1、没有章法1 1 - - - -2 2、满足基本需要（居住）- - -2-2= =- -格局格局一：本土 PKPK 外来优劣势对比:表面：本土1 1 信誉好，可靠（乡里乡亲）2 2、消费特点及文化环境熟悉3 3、人际关系基础好，广为熟知（圈子效应）-1-1-.-2.-2- -优劣势转化思路：扬长补短，提升核心竞争力，提高认可度格局二：业余 PKPK 专业

4、外来、不了解，质疑、对消费市场的理解需要时间、人际关系生疏，认同感需要提升业余（闲散游击队）1 1、不按规矩出牌，无规则2 2、操作方式自由、灵活3 3、不注重形象4 4、追求短期利益大盘、系统开发、满足高层次需要（生活）金牛国际城开盘后营销推广方案滑县项目部营销中心策划部方案类资料3战略战术：1 1、大盘意味高端路线，产品定位略高于主客群的现实需求，满足切合实际的理想需求2 2、大盘要有主旨精神，系统开发的目标指引。对象口.客户目前的消费观念，呈现以下特点：1 1、认识：对房地产概念认识和对自身需求认识模糊肤浅2 2、行为：原始的口碑传播，眼见为实3 3、思想：怀疑一切，防备心思重4 4、信

5、念：因为怀疑而又认知肤浅，故而害怕被骗，没有基本的道德操守。消费群体对策：基于传统的消费观念和人文特点，强势营销（清者自清）+ +侧面针对引导- 定位 1 1、突出深挖项目核心卖点，合理规避补充项目劣势2 2、持久战的心态，循序渐进，步步为营3 3、力量和心理的博弈，“挺”为第一4 4、系统开发，战略统一，战术灵活5 5、文化概念层面形象主导，品质塑造支撑的品牌路线，高端路线金牛国际城开盘后营销推广方案滑县项目部营销中心策划部方案类资料4- 目标篇-目标宗旨：长远最大利润 分项目标：1 1 以实现长远利润为目标基础，逐步实现分期利润目标2 2、以品牌化营销为营销推广的基本操作模式，拉长销售战线

6、，同时做好打攻坚战的准备。3 3、以战役的胜利为终极目标，以战争的胜利为阶段性的目标 具体目标：1 1 销售目标：春节之前（至 1 1 月之前）平均每月销售房源 15152020 套，初步具体目标：（约数）9 9 月 2020 月一 1010 月 1 1 日，1010 套；1010 月 1 1 日-11-11 月 1 1 日，1515 套；1111 月 1 1 日-12-12 月 1 1 日，1515 套；1212 月 1 1 日-1-1 月 1 1 日，1515 套；1 1 月 1 1 日至春节前 1515 套2 2、品牌目标：鉴于开盘前期蓄热期已经实现项目的知名度，下一步的目标是通过价格营

7、销、情景营销和耳语营销，做好项目的口碑宣传, 达到认可度的品牌积累，进而形成美誉度的品牌形象。策略篇客户：渠道疏通，原则上由“引蛇出洞”变为“欲擒故纵”产品：深挖卖点，“攘外先安内”，深化项目价值体验，情景营销价格：虚实结合，以价格提升暗示升值魅力，刺激消费市场。带动口碑传播效应。促销：提升认可度，进化美誉度，旁敲侧击，树立项目形象。进一步积聚势能，刺激消费金牛国际城开盘后营销推广方案滑县项目部营销中心策划部方案类资料5- 方案篇-主要时间区间：20072007 年 9 9 月 1818 日 20072007 年 1111 月 1 1 日内容对象：针对新客户群体定位的相关营销推广工作开展方式：

8、卖点深挖、客户把控、价格策略、促销活动卖点挖掘及包装展示：1 1、概念包装：深化表现国际理念、风情体验（国际建筑、国际景观、国际文化、国际教育、国际生活） 建议拓展项目分案名，进行概念包装2 2、展示项目工地形象展示及进度展示项目品质体验（建筑材料的展示和说明）树立售楼部精神堡垒客户把控进一步梳理销售说辞加强销售员管理，以销售培训及实战演练提升综合素质和魅力，接待客户要突出项目特色 不断进行技巧运用，加强经验交流利用开盘成交客户资源，以此作为“意见领袖”，不断地、最大程度的为项目做口碑宣传以情景营销的进一步刺激观望 VIPVIP 客户和到访客户隔离“捣乱客户”价格策略实涨已发售房源；虚涨主要房

9、源，提升总价，之后在适当时候提高优惠额度回馈客户，全城公开，多种媒体配合，宣扬涨价信息时间节点：9 9 月 2525 日全城公开发布，在 1010 月 1 1 日涨价，一套涨价 50005000 元；金牛国际城开盘后营销推广方案滑县项目部营销中心策划部方案类资料61010 月 8 8 日左右，涨价 1000010000 元；方式：以标榜使用更好建筑材料、塑造更高品质生活为涨价噱头，也可加上其他理由（物价上涨等因素）进行大肆宣扬，同时进行产品品质 的知识引导和实景体验促销活动活动一：国庆节后，国际风情生活体验黄金周活动邀请所有 VIPVIP 卡客户，以及在宣传后的到访客户，选择郑州与项目卖点雷同楼盘，实景体验国际风情生活方式同时在现场、夹报宣传等方式展示活动进展情况，利用其他成功楼盘的实际形象和客户的实际体验作为宣传的主要载体如反映