房地产开发项目投资费用估算

1、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以 便作岀经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分 开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工 程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特 点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及 成本费用。

2、由开发成本和开发费用两大部分组成。(一) 开发成本共有八项：1.1. 土地使用权岀让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿岀让给土地使用者。土地使用者支付土地岀让金 的估算可参照政府前期岀让的类似地块的岀让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、 土地岀让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准 地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2.2. 土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维 修分摊、青苗补偿费

3、、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和 地方有关规定进行。(2 2 )拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业 单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成 经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3.3. 前期工程费。前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及 设计费为建安工程费的 3 3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估

4、算。(2)三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、 通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4.4. 建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安 装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概 算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5.5. 基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电

5、讯、环卫等工程费用，通常 采用单位指标估算法来计算。6.6. 公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支岀。其估算可参照建安工程费”的估算方法。7.7. 不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 1 16 6 项之和为基数，按 3 35 5 %计算。8.8. 开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。(二) 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费

6、用和财务费用。1.1. 管理费用。可按项目开发成本构成中前 1 16 6 项之和为基数，按 3 3%左右计算。2.2. 销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的 2 2%一 3 3%;(2)销售代理费。约为销售收入的 1.51.5 % 2 2%;(3)其他销售费用。约为销售收入的0.50.5 % 1 1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4 4% 6 6%。3.3.财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。（三）投资与成本费用估算结果的汇总

7、为了便于对房地产建设项目各项支岀进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列岀，格式略土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，各类用地出让的最高年限为：居住用地7070 年；工业用地 5050 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地5050 年；商业、旅游、娱乐用地 4040 年；综合或其他用地 5050 年。1 1）关于一类居住用地”（R1R1）和二类居住用地”（R2R2）的说明一类居住用地”和二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住 区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分

8、，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅 两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式， 一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由 开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类 标准，分别确定了 一类居住用地”和二类居住用地两个中类。具体而言，一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3 3 层或 3 3 层以下。 二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为

9、主、配套设施齐全、布局完整的用地， 该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则， 以后建设 3 3 层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在二类居住用地”中不考虑纳入 3 3 层以下的单元式住宅用地。（2 2）关于三类居住用地”（R3R3）的说明三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用 地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的 附属配套设施岀现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，深 圳单身宿舍的建设主要

10、有两种方式， 一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求， 这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这 种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定 的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单 身宿舍开发建设需要的角度岀发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业 用地（M M,而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用

11、地（ R3R3）。由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区 体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与一类居住用地”和二类居住用地”相比，三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有单身宿舍用地”（R31R31）、三类社区体育设施用地”（R33R33）、三类社区其它设施用地”（R34R34）、三类住宅区道路用 地”（R35R35）和 三类住宅区绿地”（R36R36）等 5 5 个用地小类。需要说明的是，由于4 4 个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除 三类居住用地”中类下缺少三

12、类幼托用地”小类外，都分别包含有 6 6 个用地小类，且 名称类似。为了便于使用和记忆， 各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于三类居住用地下空缺的三类幼托用地”的编号保持空缺。（3 3）关于四类居住用地”（R4R4）的说明由于历史原因，原农村居民住宅用地在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为 复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是 以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布 极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。目前，深圳

13、的原农村 居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼 于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。因此，在 本城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类四类居住用地”，包含 原农村居民住宅用地”（R41R41）、四类幼托用地”（R42R42）、四类社区体育设施用地”（R43R43）、四 类社区其它设施用地”（R44R44）、四类住宅区道路用地”（R45R45 和 四类住宅区绿地”（R46R46）等 6 6 个用地小类。 与标准与准则（9797 版）城市用地分类和代

14、号表”中五类居住用地”相比，本标准与准则对 四类居住用地” 范围的界定更全面， 原农村居民住宅用地”比标准与准则（9797 版）中乡村居住自留用地”的名称更准确。 所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了标准与准则（9797 版）中的相关用地类型。一般是五证两书即土地证用地证规划证施工证和预售证。一般有预售证其他四证肯定有。两书指商品住宅使用说明书和商品住宅保证书一般是在交房时提供下面是房地产的工作流程辽宁的楼间距根据辽宁的纬度在冬季太阳高度角最低的时候算，至少要求南北排布的楼之间南楼的投影要在北楼最低处！!！一个房地产项目开发的整个流程大体上包括1010 个阶段（一）

15、开发商提岀开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下， 开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开 发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需 要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状 况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提岀了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产 项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性 研究的结果。进行可

16、行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发 商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这 个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的 风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成 为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的

17、全部条件， 有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层岀不穷。我国原来规定可以有划拨和岀 让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获 得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国 有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政 主管部门备案，领取房地产开发项目手册。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方 案设

18、计、初步设计和施工图设计 3 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空 间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提岀设计标准、基础 形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料 表、工程概算书 4 4 个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺 寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及 建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规 划建设用地面积、总建筑面

19、积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位 个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程 的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政 管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得建设用地规

20、划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开 发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地 规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的 房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确 定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，

21、我国房地产开发商 的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将 牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将 起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择 合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程 承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步

22、，也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现 场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之 后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督， 必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不 过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作

23、。 如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的 预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合 同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名 字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地 产行政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。20032003 年之后，随着国家宏观经济调

24、控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借岀让地土地使用权套取银行 资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其 面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最 大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市 场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议房地产开发项目前期策划合同。- 一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是 通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在

25、对企业内外部环境予以准确地分析并有效 地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计 划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产 品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳 WKWK 股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提岀，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形 象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住

26、、物业 管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多 项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还岀现了房地产专业策划公 司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技 术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提 供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质 性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服 务，合同履行的结果仅为委托人

27、可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询 报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的 主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。 其主要义务有：1 1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自 筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提岀咨询报告的基础和依据，委托人提 供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合

28、理化。2 2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的岀发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四 个方面的咨询服务。3 3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。 工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴 定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。4 4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。（二）受托人的义务 1 1、依约完

29、成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据 的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目 包括：（1 1）市场调研 A A 区域房地产市场调研 B B 类比竞争楼盘调研 C C 各类物业市场调研 D D 项目功能与主题 定位分析 E E 目标客户定性调查 F F 目标客户定量调查 G G 市场定位分析和项目价格定位分析 F F 项目可行性总 评估分析报告（2 2）项目投资策划 A A 宏观经济和本区域城市市场调研B B 项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C C 项目开发方式和开发节奏

30、建议 D D 项目土地 SWTSWT 调查和项目规模定位、价值分析 E E 项目投入产出分析 及资金运作建议（3 3）项目规划策划 A A 项目背景分析 B B 项目名称和标志 C C 项目整体平面规划、功能分区、 道路系统布局概念提示 D D 单体主力户型组合概念方案 E E 整体建筑风格定位、色彩计划 F F 室内布局、装修 概念提示 G G 环境规划及艺术风格提示 H H 公共家具设计概念提示 I I 公共装饰材料选择指导 J J 灯光设计及背 景音乐指导 K K 项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技

31、术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产 项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提岀具有较高科学水平和参考价值的 咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证 过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。2 2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进 性、可行性，避免咨询报告华而不实或岀现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案 和意见达到合同约定的要求。 3 3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，

32、需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加 由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。对于委托人在验收过程中所指岀的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。1 1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进策划万能论”勺误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是顾问”作用，仅仅依靠顾问”的顾问工作

33、不能使房地产项目起决定性作用。策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。2 2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策 划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称全程策划与代理销售合同。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：(1 1)两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。房地 产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房 地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间

34、发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房 屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联 性。(2 2)两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合 同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同 履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止 合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。(3 3)笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业

35、绩再行选择是否与 受托人订立代理销售合同。3 3、不要将前期策划放在详规之后。 开发商应在详规之前完成前期策划事宜。 如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的 销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。4 4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查分析论证独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分 的沟通。房地产市场可以分为居住物业市场和非居住物业市场。非居住物业市场是广义上的商业房地产市场；商业房地产市场狭义上指购物中心。由于广义的商业房地产市场包含了：写字楼市场、工业物业市场、购物中心等，这几

36、个子市场差异较大，分析方法也不同，所以本文主要 讨论狭义的商业房地产市场-购物中心的市场机会研究方法。在发达国家购物中心可分为以下几个大类：区域购物中心(regional mall):封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。以总租售面积(GLA可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心(4.7-18万怦)，车位指数(PI) 般为5.5个/100怦。业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档 次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。社区购物中心(community shopping c

37、enter):采用开放式的建筑设计，GLA般在1-4万怦，车位指数一般为：5个/100怦，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4-15万。邻里购物中心(neighborhood shopping center): GLA一般在0.3-5万m2之间， 车位指数为：5个/100m，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服务区要求的人口规模一般在2000-4万之间。此外还有： 特色专卖中心(specialty center)， 直销中心(outlet center)， 平价中 心(off-price cente

38、r)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等在商业房地产 市场分析 过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。、经典市场研究方法商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（trade area）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品

39、的 主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物 中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等 因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、 道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、 平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。1、市场需求分析主要方法市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：比率-人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总 人口，从而得出市场需求总量。 市场需

40、求潜力+调查区现有零售面积=总需求量。如果需 求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类， 统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积； 最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。马利兹亚城市商业房产需求预测法：该方法以“长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快预示商业房产有开发潜力”这一理论假设为前提。马利兹亚模型将众多市场的影 响因素分为：经济增长因素（在短期预测中可

41、促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等）和经济发展因素（能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等），通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。房地产开发度指数（power ratio）法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一 步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二 级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业

42、房产需 求量。2、经典研究方法的分析步骤1）确定购物中心类型2）研究购物中心商品服务范围（街道、城市、地区）3）调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、 控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格4）研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积5）比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力6）根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正发达国家成熟的房地产市场信息较为全面，城市区域经济数据获得相对较容易，因此商业房地产市场分析的经

43、典方法可以得到较好的运用。但是在界定购物中心的类型等环节时，市场研究人员的商业经验仍然有重要作用，在市场分析过程中市场分析人员的主观判断仍是不可缺少的。特别是在休闲娱乐中心的定位上市场分析过程更多的表现为一种艺术，而不是一种技术。此外在国内现阶段房地产市场不健全，宏观经济数据不准确、针对性不强，微观区域经济数据缺乏的情况下，我们必须结合现实条件创造性的应用商业房地产经典市场分析方法。二、商业房地产市场分析的典型方法（建筑体量已定的情况）目前商业房地产市场分析主要难点在于市场信息的不全和不真实，专业市场研究机构还必须解决超出市场基本需求部分的剩余商业楼面的消化问题。由于这些现实因素的制约，国内的

44、商业房地产市场分析工作显得更为复杂。经典市场分析方法对于那些商业物业体量已经确定的项目而言，只能解决其基本层面的市场需求量问题，而剩余量的消化必须依靠通过对商业本身的研究，找出商业机会才能加以解决。现以一个周围有大型社区和高校的商业案例加以 说明，其基本分析过程如下图所示：以上分析过程中，消费者研究以及区域商业竞争状况研究主要是分析项目存在的基 本层面的需求，商业发展趋势研究则主要解决基本层面需求量之外的剩余楼面的消化问题。 大体量的，超出基本层面市场需求的商业物业市场分析工作中，项目商业未来的可提升空间的研究工作必不可少。商业房地产市场分析工作必须要以扎实、严谨的市场调查为基础，特别市场服务

45、区 内的商业业态调查、 消费者的消费习性调查、 人口统计数据、区域经济状况等对商业房地产 市场的分析工作具有重大意义。在成熟区域应该尽可能全面的掌握以上数据；在新兴区域（不成熟区域）还需要对部分数据进行合理的预测，动态的寻找项目的商业机会。市场调查是商业物业基本市场层面需求分析的重要支撑。基本层面的市场需求分析是现实与未来、数据与方法完美结合的主要环节，操作过程中技术性特点突出。商业物业的提升空间的研究则不同于基本层面需求的研究方法，它侧重于对商业本身和项目自身条件的研究。 在这一环节，项目可能引进的主要商业业态的现状、 发展趋势研 究是至关重要的。通过与项目自身条件的综合分析判断出项目是否存

46、在商业提升的空间，剩余楼面是否存在消化的可能。这个研究环节对市场分析人员的商业经验要求较高，主观因素 的作用表现会比较突出，这个过程中操作的艺术性很强。在以上方法中，商业物业市场需求研究被切分为了基本层面市场需求研究和商业可提升空间研究，这是在商业物业体量已定的情况下的非常规操作方法。商业物业体量为定情况下，其 市场分析方法可以在此基础上进行某些环节的简化，但仍需要分析城市结构演变、 商业演变等因素对项目的影响。三、结语国内的商业房地产才刚起步，市场还不成熟，其市场分析方法也还处于探索阶段， 国外的分析方法有很强的参考价值，但绝不能完全照搬。结合国内市场现状创造性的应用国外分析方 法才是正确的

47、方向。商业房地产市场的外部影响因素较多，特别是城市空间结构变化、商业演变、消费者行为等因素对商业房地产市场有重大影响。业态变化是否会产生新的商业机会；随着对城市空间结构变化会带来怎样的商业机会；商业消费者会有怎样的新商业服务需求等问题认识的逐步深入，商业房地产的市场分析方法还需要进一步完土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为中华人民共和国城市房地

48、产管理法第一节土地使用权岀让第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第九条土地使用权岀让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订 年度岀让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块

49、、用途、年限和其他条件， 由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报 经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让

50、合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条土地使用者必须按照岀让合同约定，支付土地使用权岀让金；未按照岀让合同约定支付土地使用权岀让金 的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第十六条土地使用者按照岀让合同约定支付土地使用权岀让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照岀让合同 约定，提供岀让的土地；未按照岀让合同约定提供岀让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理 部门返还土地使用权岀让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划 行政主管部门的同意，签订

51、土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土 地使用权岀让金。第十八条土地使用权岀让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权岀让金 上缴和使用的具体办法由国务院规定。第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地 的实际情况给予相应的补偿。第二十条土地使用权因土地灭失而终止第二十一条土地使用权岀让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请 续期，除根据社会公

52、共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地 使用权岀让合同，依照规定支付土地使用权岀让金。土地使用权岀让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批 准的，土地使用权由国家无偿收回。第二节土地使用权划拨第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨

53、：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;（四）法律、行政法规规定的其他用地。地就是指完成了基础设施配套及场地内部拆迁平整的土从目前招挂拍&岀让实践的角度看，红线内场地平整，红线外现状基础设施的宗地是净地从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地； 从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地 净地出让中相关问题的探讨唐锋浙元律师事务所内容简介 随着城市化建设的推进， 征用集体所有土地进行项目建设越来越多，在土地岀让时使用净地岀让的方式也逐渐

54、增多，本文拟就净地出让时对国家征用制度的滥用侵犯被拆迁人利益、土地储备中心作为拆迁人是否适格等问题发表自己的看法，以期对规范集体所有土地的征使用有所帮助。关键词：征地拆迁 净地岀让 公共利益 土地储备中心一、 净地岀让的概念及目的净地的概念是相对于毛地来说的，毛地”口净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指国家在土地岀让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构 筑物等设施的土地。净地岀让是指国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地岀让给使用人的一种岀让方式。杭州市国有土地使用权招投标拍卖管理办法中也出现了净地出让的概念。从目前来看，全国各地在土

55、 地岀让时均大力推行净地岀让制度，诚然净地岀让确有许多好处，例如，可以缩短开发商项目开发的周期，节省开发费用等。但笔者在办理涉及征使用集体所有土地案件中却发现在实行净地岀让过程中尚有许多法 律问题尚需解决。二、 国家征用制度的滥用和被拆迁人利益的保护问题目前，商业用地拆迁日益增多，国家在土地出让时，往往采用净地出让的方式，而如前所述，净地出让人 是国家，拆迁人也是国家，而征用集体所有土地上的房屋拆迁案件中很大部份是商业用地的拆迁，但动用 的往往都是国家征用制度，这就非常由必要对国家直接介入征用地拆迁领域进行必要的限制。我国的宪法 明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地补偿征收

56、或征用并给予补偿:同时宪法又规定 保障公民的私人合法财产:公民的私人财产除了房屋所有权外也包括土地使用权。在市场经济的条件 下，许多拆迁的项目并不是用于公共建设，而是作为商事主体的项目开发商，政府则以统一规划建设为由 进行工作，动用强制搬迁的程序将土地拆迁完成后净地交付给开发商，笔者认为这种征地岀让行为是值得 商榷，因为拆迁活动应当是平等的拆迁人和被拆迁之间的民事活动，拆迁补偿价格应当允许拆迁人和被拆 迁人在相关补偿标准的基础上进行充分协商，而如果以国家名义进行拆迁，就直接剥夺了被征地百姓与开 发商就补偿价格进行协商的权利，此对被征地百姓权益的一种践踏。宪法中对国家征用制度作了严格的规定，第一

57、、必须以社会公共利益为目的；第二、必须遵守法定程序； 第三、必须给予公正补偿。目前，在法律对社会公共利益还没有明确的界定，而实践中打着公共利益的幌 子大肆征用土的行为泛滥。而商业用地动用国家征用拆迁制度，显然违反了宪法规定，因此笔者认为，商 业用地应当禁止采用净地出让的方式。如果是为了公共利益而进行的开发，国家可以采用应该执行严格的 征用程序。如果对公共利益有不同的理解，有关纠纷也只能由法院来裁决，法院进行裁决时应当要求开发 单位对项目是否属于公共利益进行举证，将对公共利益界定的举证责任归于开发单位。如果确属于公共利 益，在赔偿的标准上应尽量达到公正，使被征地者能够达到征用之前相等的经济条件，

58、同时在被征地者的 起诉等权利实施之前，征地方不得动用强制拆迁权。如果为了商业利益的开发，政府则应该退出。补偿价 格、补偿方法，应由开发商与拆迁户作为平等的民事主体进行协商，个人利益只能通过交换而取得，不能 达成协议的，再由法院解决。三、 土地储备中心等国家机关作为拆迁人资格问题 笔者在代理的征用集体土地案件中，部分的房屋拆迁人是土地储备中心。对土地储备中心是否具有拆迁人资格问题，实践中有不同的观点。一种观点认为，根据城市房屋拆迁管理条例第十条第二款规定，房 屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，根据杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第五条规定：拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个

59、人。”因此，拆迁人必须是建设单位和个人，而土地储备中心并不是建设主体，例如杭州土地储备机构的性质的基本定位。根据杭州市土地储备中心工作 章程（试行）第二条规定：市土地储备中心是受市政府委托，在杭州市土地收购储备管理委员会的领导和 监管下，代表政府实施土地收购、储备、岀让前期准备工作的指定运作机构。”第三条规定：市土地储备中心为相当正处级全民所有制非盈利性事业单位，具有独立的法人地位，隶属于杭州市土地管理局领导。可见，土地储备中心属于全民性质的事业单位，是作为国土资源局的一个部门在开展工作。而拆迁主管部门 也是各级国土资源部门，土地储备中心作为拆迁人就是自己许可自己的拆迁行为。如果引起拆迁裁决，

60、更 有自己给自己裁决之嫌，政府自己充当裁判员又充当运动员，这不符合法律上的公正原则。因此，产生纠 纷时，法院应以拆迁人资格不合格为由判决予以撤销。除此之外，还有另一种观点认为土地储备中心按照市场机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、 转换、征用等方式取得土地进行前期开发，并予以储备以供应和调控各类建设用地需求。世界上许多国家 将土地储备机制称为 土地银行:并已在世界各地普遍采用。土地储备中心是一个事业单位，土地储备在我 国起步较晚，目前正在探讨和试点之中。从上海、深圳、杭州、青岛等城市的初步动作来看，这项工作已 经成为政府调控土地市场优化配置土地和保证国有土地资产保值的重要举措，在一些城市的实