关于加快峄城区房地产业发展的调查报告

1、关于加快峄城区房地产业发展的调查报告城区房地产业孙忠强发展的调查报告房地产业是服务业的重要组成部分.房地产业的发展,对于加快城市建设步伐,促进经济发展,增加就业和消费具有很强的拉动作用.作为经济欠发达的枣庄市峄城区.如何把房地产经济做大做强.是一项十分紧迫而重要的课题.为此.根据区委区政府的安排.近期我们对峄城区的房地产业现状,存在问题和发展趋势进行了专题调研.现报告如下:一,枣庄市峄城区房地产业发展现状.一是房地产投资规模逐年增加.开发队伍不断壮大.目前房地产开发商已发展到8家.其中4家来自上海,济南,江西等地.区内房地开发商总投资达到9104万元."十五"期问.房地产开

2、发累计完成投资12576万元.年均增长31.9%.房地产业开发项目实现了由单一商品房开发向商业区,广场建设等多元化方向发展.二是商品房开发供销两旺.20032005年.商品住宅房完成投资5680万元.占房地产开发投资额的58.3%.竣工商品住宅房面积80744平方米.占全部竣工房屋面积的89.6%.个人购买商品住宅房面积达78184平方米.实现交易额6700万元.分别占房地产销售面积和销售额的87%和79%.三是居民生活条件不断改善.房地产业对相关产业拉动作用日益明显.2o01年以来.峄城区先后开发建设了坛山小区,文昌小区,府顺小区,榴园小区,聚福花园,滨河花园6处居民小区.居民住房条件明显改

3、善.由于房地产业关联性强,产业链长.带动了数十个产业的发展.吸纳了大量的剩余劳动力.据有关部门统计.每年可直接或间接为峄城区提供就业机会15000多个二,枣庄市峄城区房地产业发展中存在的问题.42山东葶地产2o07年第2期一是房地产开发商总体竞争力较弱.专业人才匮乏.目前.峄城区房地产开发商总体经营水平在全市处于中下游.融资水平偏低.经营管理水平不高,与房地产业资金密集,管理密集的特点很不适应.全区房地产开发商均为三级以下资质.在2005年全市l0强房地产企业评选中.峄城区无一家房地产企业入围.房地产策划,营销,信息等方面的人才缺乏.独当一面的复合型人才太少.外地的高级专业人才引不进,留不住.

4、本地专业人才或满足于现状或眺槽改行.二是低水平,重复性开发.难以形成规模效益和品牌效应.房地产开发项目"见缝插针"的较多.开发商大多是"捞一把"就走.难以形成规模效应.商品房设计水平偏低.户型设计,外观设计过于单一.有特色的楼盘不多:功能齐全,设施配套,环境优美的商品住宅开发较少.不能适应消费者追求舒适化,个性化的要求.特别是物业管理明显滞后.多数居民小区没有成立业主委员会和委托物业公司管理.商品房开发之后.进入无序管理状态.导致小区垃圾乱堆乱放.污水到处乱流.三是外部市场冲击较大.本地房产呈现"滑地"效应.十几年来.峄城区的房地产开

5、发受枣庄市市中区的负面影响较大.市中区曾作为原枣庄市委,市政府驻地.在教育,文化,卫生,餐饮,休闲等人居环境,水,电暖,煤气,小区管理等基础设施配套方面明显优于峄城区.对峄城区房地产业形成较大的冲击力.据有关部门不完全统计.近年来峄城区每年都有近三分之一的新增购房户前往市中区定居.这些购房者一部分是受市中区优越的教育条件吸引.为子女上学而定居枣庄:另一部分是受市中区住宅小区优越的基础配套设施所吸引.购房对象多为生活条件较好的中老年人.这两部分人占峄城区在市中区定居人I=l的80%以上.由于部分购房户流向市中区.造成峄城区房地产产品的需求量受到影响.四是旧城开发成本较高.房地产市场体制不够完善.

6、由于历史的原因.峄城老城区面积较大.改造成本较高.据该区房管局对老城区改造成本的分析.老城区每平方米改造成本为1300元.这比同期商品房销售均价高100元.这种高成本在一定程度上影响了老城区改造的进度.同时.房地产管理体制比较滞后.有关职能部门大局意识,服务意识和协调意识不是很强.对房地产市场的监督不够到位.房地产市场还没有完全纳入到规范化,有序化的发展轨道.五是房地产业贡献率偏低.投资比重不高."十五"期间.房地产对峄城区GDP的年均贡献率为0.77%.以最好年份2004年来看.对GDP的贡献仅为3.0%.远远落后于全国平均水平.房地产投资占社会固定资产投资比重不高.2o

7、012o05年的比重分别为2.0%,3.4%,1.8%,4.4%,1.5%.总体上呈下降趋势.三,对峄城区房地产业发展前景和潜力的估价(一1峄城区房地产业不存在过热现象衡量一个地区房地产业是否过热.主要有两个标准.一是看房地产投资占固定资产投资的比重是否过高."十五"期问.峄城区房地产投资占固定资产投资的比重均在4.4%以下.而全国同期房地产投资占固定资产投资的比重均在15.1%以上.峄城区远远落后于全国10多个百分点.二是看住房的产销率是否正常.从目前峄城区情况来看.居民对房地产的旺盛需求是真实的.2o032005年全区房地产年均产销率为87%.比全国同期平均水平高近1O

8、个百分点.(二)从中长期来看.峄城区房价将呈上涨趋势从长远来看.房价上涨趋势不会改变.引起房价上涨的因素很多.但主要有三个方面:一是成本上涨引起房价上涨.主要是因地价上涨引起的.士地作为不可再生资源.从趋势上看.只可能上涨不能下降.尤其是国家采取最严格的耕地保护政策.从源头上国囫团圆匝圃控制了房地产土地供应之后.更助推了房价上涨.从峄城区情况来看.目前峄城区对土地的需求量很大.土地缺I=l严重.尤其是通过招,拍,挂之后,土地的价格一直在上涨.二是购房需求不断增加.峄城区的城镇人I=l占总人I=l的比重约为24%左右.远低于全省45%的水平.随着城市建设的加快.城市环境的不断改善.峄城区的城市化

9、水平将逐步提高,新增城市人I=l对住房的需求会持续增长.三是具有房地产的比价优势.与市中区相比.峄城区房价是比较低的.2005年.市中区商品房均价为2200元/平方米,峄城区为1200元/平方米.相差1000元/平方米;市中商品房最高价为3600元/平方米.峄城区为1600元/平方米.相差2000元/平方米.随着峄城区发展环境的不断优化.这种低价格将为房地产业带来更大的发展空问.四是社会闲散资金的注入.影响房价的走高.房屋除了具有"居住"功能.同时也具有投资的特点.银行储蓄利息的走低,股票市场的风险,使一部分社会闲散资金注入到房地产市场.也促动了房价的上涨.f三1峄城区房地

10、产业面临良好的发展机遇,发展潜力很大近期.区委一系列重大决策和部署.为房地产开发创造了适宜宽松的政策环境和发展空间.全区"一二三四五"的经济工作总体思路.明确提出要把城市建设作为优化经济发展的"硬环境"来抓.全区上下已掀起了城市建设的热潮.特别是最近相继开工建设的道路,休闲,供热,供气及卫生,环境综合整治等城市建设"六大工程".将使峄城区房地产开发的基础设施建设条件和外部环境得到极大改善.同时.随着枣庄市政治中心的西移.市中区对峄城区房地产业的正面挤压将会逐渐减弱;市政府又把峄城区纳人到枣薛经济隆起带东城区南部组团发展的总体框架.把&

11、quot;冠世榴园"作为南郊公园进行重点开发,给峄城区房地产业发展提供了新的机遇.城市建设的大手笔和城市形象的大提升.必定会推进峄城区房地产业的大发展四,加快峄城区房地产业发展的建议山索房地产27幸弟2期43匦画囫豳(一)要高度重视房地产业的发展.实践证明.凡是经济发展快和城市形象提升快的地方.房地产业一定也发展的快.为此.建议区委,区政府把发展房地产经济作为一个极具潜力的增长点来抓.充分发挥和挖掘各种现实和潜在优势.千方百计促进房地产业上规模,上档次.力争尽快实现房地产业发展的新突破.(二)要创造性地贯彻落实好宏观调控政策.突破房地产开发的"瓶颈".中央的宏观政

12、策是大环境.是风向标.在大环境下发展房地产业要做到政策规定之内的快干.政策规定之外的探索干.看准了的大胆干.抓住难点想法干.千方百计用活用好国家宏观政策.在资金落实上.充分利用好担保商会,金融资金,上级项目资金,民间资金以及招商引资的外来资金.多渠道筹措资金.并加快资金的循环.在土地利用上.面对当前建设用地紧张的形势.用好已批的,治理未用的,盘活闲置的,开发后备的.尤其要做好存量土地的文章.千方百计为房地产开发创造条件.(三)要大力优化房地产开发环境.搞好房地产开发.政府的首要任务就是做好环境.要在抓好城市建设"硬环境"的同时.大力优化房地产发展的"软环境&quo

13、t;.要进一步加强教育,文化,卫生等公共事业建设以及餐饮,休闲,娱乐等服务业建设.尽可能提高居民对人居环境的满意度.增强峄城区房地产业的吸引力和凝聚力.各级房地产管理部门和驻地街,居要切实履行职能.不断强化大局意识,配合意识和服务意识.切实转变工作作风.为房地产开发营造最佳的服务环境.(四)要注重提高房地产开发的规模和档次.要高度重视城区房地产开发的规划管理.坚持规划一盘棋.审批一支笔.真正做到科学规划.合理布局.要提高房地产的开发规模.力争每年都要新开发2个以上规模在2万平方米以上的房地产项目.切实杜绝房地产开发项目见缝插针现象.不断提高住宅的智能化水平和绿色覆盖率.严格规范房地产开发的配套设施建设.尽可能给消费者提供舒适的居住环境.44山东痔地产2oo7年第2期(五)不断增强房地产企业的市场竞争能力.要大力引导房地产企业转变观念.加快企业重组整合.提高企业资质等级.要积极鼓励房地产企业进人资本市场.提高企业的融资能力.提高市场占有率.要进一步激活企业经营机制.大力培养引进一流的管理人才.主管部门要定期举办高质量的培训班,研讨会.对本地从业人员进行不同层次,不同领域的"充电".积极鼓励和组织房地产企业管理人员外出学习考察,使他们开阔视野,增长知识,转变观念,提高认识.从整体上把企业做大做强.(六)大力推广和规范物业管理.物业管