20110614财信圣堤业纳首批开盘执行策略

1、 专为你的优质生活财信·圣堤亚纳首批开盘执行计划背景回顾：截止6.13晚，累计有效认筹489组（含6.11集中认筹放号343组）。基本实现了开盘前500组的总认筹目标。因此，在此量的基础止，本案首批开盘重点将取决于认筹客户的保有（对抗竞争）及认筹的客户质量（购房资格筛选、分流房源）以及认筹时间的长短（尽快开盘）。那么按照7月10开盘计算，依据主要竞品推售节点（鑫苑·世纪东城），特制定如下开盘计划：一、开盘概况：1、 开盘时间：2011年7月10日上午9点（暂定）2、 开盘资源：1#，2#，开盘套数：571套；开盘面积：63389.48平米；楼栋户型面积（）套数总建（）套数比

2、面积比1#二房88.76665858.1611.56%9.24%84.75665593.5011.56%8.82%三房89.01686052.6811.91%9.54%102.42686964.5611.91%10.98%149.386810157.8411.91%16.02%2#一房56.03663697.9811.56%5.83%二房89.17332942.615.8%4.64%三房89.29343035.865.95%4.79%88.48343008.325.95%4.75%136.49344640.665.95%7.32%141.08344796.725.95%7.57%合计57163

3、389.48113、 开盘方式：顺序选房；4、 开盘场地：暂定销售中心; 二、营销阶段划分如图，营销阶段可划分：± 第一阶段：6.14-6.23，冲量认筹、意向摸底± 第二阶段：6.24-6.29，资格审查、房源分流± 第三阶段：6.30-7.4，价格试算、初步装户± 第四阶段：7.5-7.9，开盘告知、二次装户± 第五阶段：7.10，首次开盘± 第七阶段：7.11-7.16，一盘强销那么，各阶段营销目标确定·± 第一阶段：6.14-6.23日（10天），累计完成实号500组认筹（含6.11集中放号343组），意向

4、房源调查（初步装户）500组；± 第二阶段：6.24-6.29日（6天），累计完成550组认筹，完成550组装户认筹客户；± 第三阶段：6.30-7.4日（5天），累计完成600组认筹；± 第四阶段：7.5-7.9日（5天），累计完成650组认筹，完成650组装户认筹客户；± 第五阶段：7.10首次开盘，完成360组转定客户；± 第六阶段：7.11-7.31日（18天），累计完成420组转化；三、阶段执行纲要：± 第一阶段：6.14-6.23，冲量认筹，意向摸底时间工作大纲时间截点重点工作6.14-6.23a) 针对500-700号认

5、筹制定销讲辞b) 开盘执行方案撰写、审议c) 开盘推广策略与计划拟定d) 认筹强化之推广执行e) 开盘均价方案制定、审议与确定f) “认筹有礼”活动方案拟定、审议g) 认筹有礼活动物料筹备h) 针对“认筹有礼”、“公布价格”、“资格审查”等制定销讲a) 6.15日前确定b) 6.17日前确定c) 6.17日前确定d) 6.15日始，详见媒体执行计划e) 6.23日前确定f) 6.20日前确定g) 6.20日开始制作，6.23日前就绪h) 6.23日前确定± 500-700号认筹销讲辞± 开盘价格方案确定；± “认筹有礼”活动及物料；± 资格审查等销讲辞；

6、± 第二阶段：6.24-6.29，资格审查，房源分流时间工作大纲时间截点重点工作6.24-6.29a) “认筹有礼”活动顺利执行；b) 伴随“认筹有礼”、“公布价格”、“资格审查”等初步房源分流；c) 售楼处精神堡垒建立；d) 开盘预告之推广执行；e) 开盘价格体系制作；f) 针对价格试算及户型分流等制定销讲辞g) 7.10开盘执行细案拟定、审议a) 6.24日始，开始执行b) 6.24日始，开始执行c) 6.30日前就绪d) 6.28日始，详见媒体执行计划e) 6.29日前确定f) 6.29日前确定g) 6.30前确定± “认筹有礼”活动落实；± 认筹客户资格审

7、查± 开盘价格体系制作；± 价格试算及分流销讲± 开盘执行细案拟定± 第三阶段：6.30-7.4，价格试算、初步装户时间工作大纲时间截点重点工作6.30-7.4a) 价格试算与初步装户落实执行b) 开盘预告之推广执行；c) 开盘活动物料筹备执行；d) 制定开盘告知、预约与二次装户销讲辞；i) 6.30日始执行j) 6.28日始，详见媒体执行计划k) 7.1日始，7.9日前就绪l) 7.3日前确定± 价格试算与初步装户落实与执行；± 开盘活动物料筹备± 开盘告知、预约与二次装户的销讲制定± 第四阶段：7.5-7.9，

8、开盘告知、二次装户时间工作大纲时间截点重点工作7.5-7.9a) 开盘活动筹备与执行b) 开盘告知、预约与二次装户落实与执行c) 开盘预告之推广执行；a) 7.5日始，7.9日前就绪b) 7.5日始，7.9日前完毕c) 6.28日始，详见媒体执行计划± 开盘活动筹备与执行；± 开盘告知、预约与二次装户落实与执行；± 第五阶段：7.10，首次开盘时间工作大纲时间截点重点工作7.10a) 开盘方案细节执行a) 7.10日首次开盘± 开盘细节执行；± 第六阶段：7.11-7.31，开盘强销时间工作大纲时间截点重点工作7.11-7.31a) 商品房买卖

9、合同签约执行b) 加推开盘执行方案拟定c) 加推开盘物料筹备与执行a) 7.11日始b) 7.12日前确定c) 7.13日始，7.16日前就绪± 加推3号楼开盘信息告知；± 加推开盘方案与物料筹备；三、重大营销执行要点：± 媒体宣传：1. 6.14-6.27日，强化认筹阶段，报纸保证每周一次大河报广及任一辅助报广（商报、晚报、东方今报），主诉求释放卖点（郑东新区、规模、规划等综合）及认筹促销；2. 6.30日前，为配合价格试算，建立售楼部精神堡垒；3. 6.28-7.10日，开盘预告阶段，报纸保证每周连续2天二种以上媒体组合，主诉求开盘预告；4. 7.11-7.1

10、6日，加推开盘预告阶段，报纸保证每周连续2天二种以上媒体组合，主诉求开盘预告；5. 6.16-7.16，逢周一至周四，15人以上派单人员专业市场、高端写字楼扫街；6. 6.16-7.16，逢周五至周日，30人以上派单人员市区主要交通路口、商业繁华网点覆盖；± 价格策略：1. 市场比较法定价，低开高走-高表价、大折扣、低底价；2. 户型种类严格比较，尤其同质竞争房型，建议户不同种类户型价差150-600元，人为制造价值差异化。3. 为方便装户引导，降低价格敏感，建议以楼层段制定，层差范围20-50元/。4. 参考开盘前装户结果，灵活调整价格偏差，尤其顶、底楼层要实现均好去化；±

11、; “认筹有礼”活动1. 6.24-7.9日，逢周四、五、六、日，举办的暖场活动；2. 凡认筹客户均享有一次抽奖权利；3. 为刺激客户成功完成资格审查与装户认筹，建议100%中奖。4. 奖项设置：一等奖：4000元，二等奖3000元、三等奖2000元。5. 抽奖形式：幸运转盘或抽奖箱。± 7.10首次开盘活动1. 开盘范围：2号楼及1号楼东1单元，共336套房2. 采用排号选房形式，7月10日直接开盘3. 7月10日共分三批预约客户，第一批通知1-200号客户于上午8：30之前到场等候，9：00正式选房；第二批通知号201-400客户于9：30之前到场等候，10:00开始进行选房，第

12、三批通知400号之后客户，10：30之前到场，11：00开始进行选房。（具体每批客户的数量根据装户完毕后安排）。4. 开盘增加巨额优惠刺激客户，降低价格抗性同时引导付款方式；5. 开盘优惠：一次性3%，按揭1%；6. 签约优惠：一次性1%，按揭1%。7. 选房流程：备注：迟到客户规定选房时间内未在场，如其所在组尚未选房成功则直接于当组最后一位开始选房。如当组已成功选房，则延续至所处号段最后一位开始选房，如所处号段已全部成功选房，则延续至开盘当天最后进行选房。当日未到场的客户，将视其自愿放弃首次开盘的选房顺序号诚意申请客户身份确认、签到，外卖等侯区等侯等候区叫号，叫到号的客户持诚意申请书进入入口等候区客户进入入口等候区等候叫号，叫到号的客户进入内场等候区进入内场等候区后，客户准备选房意向，听到叫号后进入选房区选房选房区当您所在小组进入选房区后，1名置业顾问将与您核对房源销控，并根据所选房号填写选房确认单，当叫到您的号码时，请将确认单交予工作人员，确认房源，此过程仅限2分钟客户选房不成功如您选房未成功，则由专人引导您前往出口离