《房屋登记办法》评析

1、房屋登记办法评析对房屋等不动产进行登记是各国通行的做法，比较成熟的立法例有德国的权利登记制，英国的托伦斯登记制，美国的不动产权利证明的公共记录制度，法国的契约等机制等，相比之下我国的登记制度则缺陷明显，可喜的是物权法的颁布为我国建立完善的登记制度迈下了坚实的一步。为了贯彻落实物权法而由建设部出台的房屋登记办法在实施以来的时间里相对于已经废止的城市房屋权属登记管理办法已经显示出明显的优势，笔者通过以下几个方面对二者进行比较分析：一、房屋登记办法出台的背景物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。物权法对不

2、动产登记作了一些的规定，设立了很多新的制度，但非常的简单粗糙，正是为了贯彻落实物权法的登记制度，因此建设部根据物权法的规定出台了房屋登记办法，其目的是为了进一步规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，依法保护权利人的合法权益房屋登记办法的制定实施使物权法关于不动产登记规定的内容真正落到实处。房屋登记办法出台的另一个重要背景是弥补城市房屋权属登记管理办法的不足，对其进行修改和完善，以更好地满足社会经济对物权保护提出的要求。城市房屋权属登记管理办法的出台则是在相关制度匮乏，市场经济建立初期为了满足经济的发展而催生出的“早产儿”。二、房屋登记办法新增订的内容与城市房屋权属登记管理办法相比，房屋登记办法

3、在以下几个方面体现出了新的内容：（一）登记箭为准，登记箭效力高于房产证房屋登记办法第二十六条明确规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记箭记载不一致的，除有证据证明房屋登记箭确有错误外，以房屋登记海为准。”这就说明以前的房产证不再具有唯一性、绝对性，房屋登记箭成为物权归属和内容的根据。房屋登记机构将根据房屋登记箴记载的内容，向权利人发放房屋权属证书。而旧的城市房屋权属登记管理办法则对二者效力孰优孰劣没有规定，这对于确立登记的公信力极为不利。（二）创造性的规定了预告登记，防止出现权利真空房屋登记办法第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定

4、抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。房屋登记办法出台以前，购房者交了房款后，通常要隔一段时间才能办好房屋权属证书，期间经常会出现“一房二卖”现象，由此引起复杂的权属纠纷，正是为了解决这种矛盾，房屋登记办法规定了预告登记。而旧的城市房屋权属登记管理办法则对此缺乏预见，没有对预告登记做任何规定。预告登记是指当事人签订房屋买卖合同以后，为保障买受人将来确定的取得房屋而进行的登记。预告登记的实施，确保了房屋约定期间房屋交易关系的稳定，有利于保护权利人的合法产权，减少纠纷，

5、这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效保护购房人、贷款银行的合法权益。（三）确立了更正登记和异议登记，赋予当事人更正权和异议权物权法规定了异议登记和更正登记，房屋登记办法第三章第五节对其作了详细规定，增强了物权法的可操作性。城市房屋权属登记管理办法规定了变更登记，但遗漏了异议登记。更正登记是对不动产登记海上记载不正确的信息予以更改，使之与事实权利状态相一致的登记。异议登记将事上的权利人和利害关系人对不动产登记箭记载的物事项所提出的异议记入登记箭，以对抗现行登记的物权事项的正确性。三、房屋登记办法与城市房屋权属登记管理办法的主要区别（一）由房屋确权登记转为房屋申请登记申请登记是指由房

6、屋权利人、当事人自愿向房屋登记机构中请，房屋登记机构依法审核有关材料并将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记海上，从而有效地保护了权利人的合法权益，是一种记载行为，而过去房屋登记的目的是为了确定房屋所有权的归属，是一种确权行为，这一转变意味着房屋登记机构的工作重点将从过去的颁发房屋权属证书，转移到对房屋登记海的建立和管理上。（二）细化登记类型，扩大了登记范围从房屋登记办法第十条、八十二条等相关规定可以看出登记客体的范围由原先的单一的城市规划区内国有土地范围内的房屋登记，扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物和非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记，明确“依法利用宅基地建造

7、的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋申请房屋登记”，并在“房屋登记箭和房屋权属证书上注明集体土地字样”。保护并规范了集体土地村民的房屋物权。为广大农民的财产权提供了法律保障。体现了“城乡统筹”的需要。（三）新增登记证明房屋登记办法在规范权属证书类别和样式的同时，新增了登记证明。由房屋登记机构给获准登记的申请预告登记的权利人发放房屋预告登记证明；给获准登记的申请在建工程抵押权登记的权利人，发放在建工程抵押权登记证明；止匕外,针对于构筑物也新增了构筑物预告登记证明。（四）解决未成年房主的房屋登记问题房屋登记办法第十四条：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成

8、年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”此项规定确保了未成年房主合法取得房屋所有权的权利，填补了以往存在的法律漏洞。四、房屋登记机构在权属登记中的审查责任以及房产抵押中的问题（一）明确房屋登记机构的职责房屋登记办法第九十二条规定：”申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。”房屋登记办法第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，并明确规定了其中不予登记的情形，由此可见我国房屋产权登记的审查方式为实质审查，这种做法与登记制度发达的国家迥异，弊端也是很明显的。（二）明确抵押权登记办法对于抵押房屋，办法也规定了详细的登记办法和需更改情形，尽量避免可能发生的纠纷。按照规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称以及被担保债权的数额、登记时间等事项记载于房屋登记箭。若以上事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。房屋登记办法还规定，以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最