上海创意产业园区发展趋势研究教材

1、上海创意产业园区发展趋势研究上海创意产业园区发展趋势研究变身为变身为创意标签：广告设计、咨询策划、花园式商务办公、中国西洋艺术摇篮、新媒体产业、艺术创意创意大院创意大院变身为 1933老场坊老场坊创意标签：形象设计、时尚体验、影视创意、创意作品交易前身：原上海工部局屠宰场前身：原上海工部局屠宰场丝绸加工工场丝绸加工工场变身为创意标签：广告设计、视觉艺术设计、媒体公关湖丝栈湖丝栈前身：原信昌丝厂等前身：原信昌丝厂等10家丝绸加工工场家丝绸加工工场历史上的四行仓库历史上的四行仓库变身为创意标签：动漫设计、广告设计、摄影美术前身：四行仓库前身：四行仓库创意产业创意产业房地产房地产融合融合第一部分第一

2、部分第二部分第二部分创意产业园区创意产业园区对房地产的效对房地产的效应分析应分析第三部分第三部分上海创意产上海创意产业与园区发展业与园区发展概况概况 上海创意地上海创意地产发展趋势研产发展趋势研究究上海创意产业园区发展趋势研究上海创意产业园区发展趋势研究1上海创意产业及园区发展概况上海创意产业及园区发展概况上海创意产业总产值一直呈逐年上升的趋势，发展态势良好， 2003年，上海制定了文化产业三年发展行动计划，并将文化服务业确定为上海发展现代服务业的新增长点。与此同时，创意产业也开始受到上海各方面的关注。自2005年以来，上海创意产业总产值从2005年的1866.21亿元发展到2009年的390

3、0亿元，呈现了快速发展的态势。 从创意产业增加值看，创意产业的增加值也成逐年上升的态势，其占国民生产总值的比重也不断提升，可见创意产业对上海经济的贡献率在不断提升。 上海历年创意产业发展状况上海历年创意产业发展状况上海创意产业及园区发展概况上海创意产业及园区发展概况 上海城市创意指数于2005年设立，用以度量上海创意产业的发展状况和决定创意产业增长的关键性因素，评估上海创意产业的竞争力。该指标包括产业规模、科技研发、人力资源、社会环境、文化环境五个方面，所占权重分别为：30，20，20，15，15。为了使城市创意指数具有纵向可比较性，上海将2004年作为基准年，以展现每年创意产业的变化情况。从

4、上图中可以发现，05-07年上海创意产业指数增长比较平稳，增速逐年加快，这与上海创意产业这些年来从无到有、从小到大的发展路径是基本相符的。 上海创意产业及园区发展概况上海创意产业及园区发展概况 2005年, 上海市经委发布了上海创意产业发展重点指南将创意产业分为研发设计、建筑设计、文化传媒、策划咨询、时尚消费等5大重点产业，其中涉及38个中类行业，55个小类行业。 截止到2008年，上海研发设计类和咨询策划类成为创意产业中的主导类别，每年都以20%左右的幅度递增。上海创意产业在全国的发展地位上海创意产业在全国的发展地位 比较2008年各城市创意产业的增加值，北京是全国的政治文化中心，所以其文化

5、创意产业成为全国的龙头，与北京相比，上海的创意产业在全国是处于领先水平，远远高于杭州、广州、深圳等城市。上海已授牌创意产业园区上海已授牌创意产业园区 田子坊田子坊 8 8号桥号桥 创意仓库创意仓库 天山软件园天山软件园 传媒文化园传媒文化园 乐山软件园乐山软件园 时尚产业园时尚产业园 虹桥软件园虹桥软件园 工业设计园工业设计园 旅游纪念品产业发展中心旅游纪念品产业发展中心 静安现代产业园静安现代产业园 周家桥周家桥 文化科技创意产业基地文化科技创意产业基地 设计工厂设计工厂 同乐坊同乐坊 卓维卓维700 700 昂立设计创意园昂立设计创意园 海上海海上海 创意联盟创意联盟 2577 2577创

6、意大院创意大院 X2 X2数码徐汇数码徐汇 建筑设计工场建筑设计工场 天地园天地园 车博汇车博汇 德邻公寓德邻公寓 合金工厂合金工厂 尚街尚街 LOFT LOFT 逸飞创意街逸飞创意街 东纺谷东纺谷 空间空间188 188 尚建园尚建园 旅游纪念品设计大厦旅游纪念品设计大厦 智慧桥智慧桥 通利园通利园 创邑创邑河河 创邑创邑源源 J D J D制造制造 数娱大厦数娱大厦 西岸创意园西岸创意园 湖丝栈湖丝栈 1933 1933老场坊老场坊 绿地阳光园绿地阳光园 优族优族173 173 新十钢新十钢 华联创意广场华联创意广场 98 98创意园创意园 E E仓仓 外马路仓库外马路仓库 汇丰汇丰 智造

7、局智造局 老四行仓库老四行仓库 新慧谷新慧谷 中环滨江中环滨江128 128 孔雀园孔雀园 静安创艺空间静安创艺空间 时尚品牌会所时尚品牌会所 原弓艺术仓库原弓艺术仓库 物华园物华园 建桥建桥69 69 聚为园聚为园 金沙谷金沙谷 新兴港新兴港 彩虹雨彩虹雨 文定生活文定生活 长寿苏河长寿苏河 SVA SVA越界越界 名仕街名仕街 梅迪亚梅迪亚1895 1895 3 3乐空间乐空间 南苏河南苏河 SOHO SOHO丽园丽园 古北鑫桥古北鑫桥 第一视觉创意广场第一视觉创意广场 临港国际传媒产业临港国际传媒产业园园 西郊鑫桥西郊鑫桥 智慧金沙智慧金沙 国际能源环保园国际能源环保园 尚都里尚都里 聚

8、荣轩生活艺术空间聚荣轩生活艺术空间 行业分类行业分类具体行业具体行业行业比重行业比重分类比重分类比重研发创新研发创新工业品研发1.10%4.71%IT产品开发2.79%环境研发0.82%建筑设计建筑设计建筑规划11.40%49.08%广告设计8.40%平面设计8.24%服装设计5.78%传媒设计8.24%软件设计7.02%文化传媒文化传媒动漫游戏制作5.56%19.90%体育用品1.20%产品发布5.24%艺术展览7.90%咨询策划咨询策划公关代理2.00%9.20%品牌定位3.50%商业策略咨询3.70%时尚消费时尚消费休闲娱乐3.90%17.11%高档餐饮3.50%高档服饰2.90%商业画

9、廊6.81% 当前上海计划重点发展的创意产业行业主要是建筑设计类和文化传媒类，从上述图表中可以看出，在实际客户中这两类行业占到了绝对的比重。上海创意产业及园区发展概况上海创意产业及园区发展概况结论：结论： 上海是我国创意产业发展最为活跃的地区之一，近年来的产上海是我国创意产业发展最为活跃的地区之一，近年来的产业发展势头非常迅猛，发展前景看好，这种良好的产业背景，为业发展势头非常迅猛，发展前景看好，这种良好的产业背景，为创意产业与房地产的有效结合创造了良好的条件。创意产业与房地产的有效结合创造了良好的条件。 在这种良好的产业背景下，上海创意产业与房地产结合的有在这种良好的产业背景下，上海创意产业

10、与房地产结合的有效形式效形式-创意产业园区取得了长足发展，从创意产业园区取得了长足发展，从20052005年的年的1818家发家发展到如今的展到如今的8181家。家。创意产业园区对房地产的效应分析创意产业园区对房地产的效应分析2代表项目：八号桥、田子坊、同乐坊代表项目：新天地 (尚未正式授牌)代表项目：海上海、创智天地创意产业园区对房地产的效应分析创意产业园区对房地产的效应分析70%5%70%25%创意办公楼创意办公楼创意综合体创意综合体创意商铺创意商铺创意产业园区对房地产的效应分析创意产业园区对房地产的效应分析 根据上海市经委出台的上海创意产业园区评定与考核标准，各园区应将吸引创意企业入驻办

11、公作为主要发展方向，“每个创意园区内入驻的创意型企业比例不能低于70%，餐饮、娱乐等配套企业则不得超过20%”。因此，大多数授牌园区就其核心功能而言都是“创意办公楼”。这在一定程度上对商业地产的发展，特别是写字楼的联动发展产生了带动作用。创意产业园区对房地产的效应分析创意产业园区对房地产的效应分析租金角度租金角度-带动区域板块写字楼市场带动区域板块写字楼市场租金的整体上升租金的整体上升 比较几个有名的创意产业园区与周边写字楼的租金水平后，不难发现，即使这些园区周边的写字楼也处于市区高度繁华的区域，但是和同区域的创意园区的租金相比，还是有很大的差距，这种租金的高企可能会在一定程度上进一步拉动板块

12、写字楼租金水平的上涨。 选取三个有代表性的个案看，在创意产业园区投入运营的那个年份，其所在区域板块的办公楼的均价有明显上扬，可见，创意产业园区的办公楼可以在一定程度上带动整个区域办公楼的价格的攀升。项目名称项目名称所属板块所属板块投入使用日投入使用日期期设计工厂设计工厂徐汇区南站徐汇区南站板块板块2005湖丝栈湖丝栈长宁区新华长宁区新华路板块路板块2005M50普陀区长寿普陀区长寿路板块路板块2004成交均价角度成交均价角度-带动区域板块办公楼价格带动区域板块办公楼价格的攀升的攀升结论：结论： 创意产业园区的发展将在开发模式、产品类型、成交均价创意产业园区的发展将在开发模式、产品类型、成交均价

13、和租金的方面带动区域商业地产的繁荣和发展。和租金的方面带动区域商业地产的繁荣和发展。3创意产业园区的发展趋势研判创意产业园区的发展趋势研判徐汇13长宁12静安8虹口11闸北8杨浦8普陀5卢湾5黄浦3浦东4松江1闵行1宝山1嘉定159%34%7% 上海已启动的创意产业园区，无论是在数量和体量上都集中在内、中环内，尤其是内环内区域占到了绝对优势。中外环间和外环区域所占数量和体量都极小。 从上海工业历史发展沿革来看，中、内环作为传统工业厂房聚集的利点，比之中、外环区域有先天的建筑资源优势。所以内、中环区域内的创意产业园较为聚集，也是重点发展区域。创意产业园区的发展趋势研判创意产业园区的发展趋势研判

14、目前，上海创意产业园区的分布基本呈现了“两带三区”的分布特点：黄浦江沿岸、苏州河沿岸，苏州河北区、苏州河南区、浦东新区。地域分布特点地域分布特点创意产业园区的发展趋势研判创意产业园区的发展趋势研判 根据现有的81家创意产业园区的分布特点，可以发现，创意产业园区基本上集中在市区经济比较发达、交通比较便捷以及传统历史上的老工业区，根据以上总结的特点，我们选取一下指标作为创意产业园区发展趋势的考量指标：宏观经济环境宏观经济环境人均人均GDP、从业人员学历状况、从业人员学历状况潜在市场供应潜在市场供应可改造旧厂房面积、可改造的旧里弄面积可改造旧厂房面积、可改造的旧里弄面积交通状况交通状况轨道交通的经过

15、数量轨道交通的经过数量创意产业园区的发展趋势研判创意产业园区的发展趋势研判 排除几个重要的工业区和开发区的聚集区县所带动的人均GDP的高值，如浦东、闵行、青浦、嘉定和松江，剩下的几个区县的人均GDP与园区分布基本上呈现了一定的规律。 需要特别指出的是虹口区和黄浦区的特殊变化。虹口区是上海传统的文化业发展中心区域，但是并没有其他有利的支柱产业的支撑，因此尽管其创意产业园区的数量很多，但是区域人均GDP却并不高。黄浦区的文化产业发展较为成熟和完善，但是地域面积较小和政府所在地的原因限制了其创意产业园区的数量。宏观环境分析宏观环境分析-人均人均GDPGDP创意产业园区的发展趋势研判创意产业园区的发展

16、趋势研判 创意产业是一种新型行业，也是一种创新性产业，因此其对于学历的要求很高，从这个意义上说，创意产业园区的分布与各个区的人员学历情况有一定的关系。图中的曲线是各区县大专以上学历人员占从业人员的比重，从图中可以看出，各城区高学历的人员比重越高，创意产业园区的数量也较多。 宏观环境分析宏观环境分析-区域从业人员学历状况区域从业人员学历状况杨浦：高校的聚集区，从业人员学历状况必然相对较高卢湾、黄浦、浦东：写字楼和办公区域的聚集地区，也是高学历人才汇聚的区域市场供需方面市场供需方面-潜在供应方面潜在供应方面 创意产业园区大多数是由老旧厂房和旧式里弄改造而成的，因此，估计各区县潜在的可改造的资源数量

17、也是衡量今后创意产业园区发展的一个重要因素。从图中可以看出，杨浦、闵行、宝山和松江是潜在的供应大户。 2008年上海上海总就业人口为1041万人，创意产业从业人员达95万人，约占从业人员的9%。假设这些创意人才只有一半需要进入创意园区办公，按人均办公面积15平米计算，对创意产业园区的需求约为近712万平方米，是现有园区面积的2.8倍以上。这说明从中长期来看，上海上海创意产业园区的办公需求是非常大的。市场供需分析市场供需分析-办公需求方面办公需求方面创意产业园区的发展趋势研判创意产业园区的发展趋势研判交通状况分析交通状况分析区县轨道交通经过的数量徐汇7长宁5静安2虹口4杨浦3闸北4普陀4卢湾5黄

18、浦6浦东7闵行5宝山3嘉定1金山0松江1青浦1奉贤0崇明0 由于创意产业园区的大部分的功能是办公和商铺，因此人流和交通是必须要考虑的关键因素，最好是分布在交通比较便捷的区域。趋势汇总分析趋势汇总分析区县区县宏观环境分析宏观环境分析市场供应分析市场供应分析交通状况分析交通状况分析总分总分具体指具体指标标人均人均GDPGDP（亿元）（亿元）大专以上学历占从业人员的大专以上学历占从业人员的比重（比重（% %）可改造厂房面积可改造厂房面积（万平米）（万平米）可改造里弄面积（万可改造里弄面积（万平米）平米）交通便捷状况（条）交通便捷状况（条）总分总分权重权重20%20%20%20%20%20%20%20

19、%20%20%100%100%徐汇徐汇9.19 9.19 46.30 46.30 46.79 46.79 28.85 28.85 7 727.63 27.63 长宁长宁8.20 8.20 39.20 39.20 41.58 41.58 35.63 35.63 5 525.92 25.92 静安静安7.96 7.96 33.21 33.21 20.00 20.00 8.90 8.90 2 214.41 14.41 虹口虹口1.96 1.96 32.60 32.60 58.51 58.51 51.54 51.54 4 429.72 29.72 杨浦杨浦5.58 5.58 26.60 26.60 1

20、50.00 150.00 118.77 118.77 3 360.7960.79 闸北闸北7.13 7.13 36.20 36.20 74.99 74.99 73.37 73.37 4 439.14 39.14 普陀普陀5.71 5.71 25.70 25.70 74.60 74.60 59.43 59.43 4 433.89 33.89 卢湾卢湾3.59 3.59 44.70 44.70 19.60 19.60 11.51 11.51 5 516.88 16.88 黄浦黄浦12.15 12.15 36.60 36.60 11.32 11.32 16.64 16.64 6 616.54 16.

21、54 浦东浦东14.90 14.90 42.10 42.10 117.96 117.96 50.10 50.10 7 775.1875.18 闵行闵行13.11 13.11 33.80 33.80 235.98 235.98 13.87 13.87 5 560.3560.35 宝山宝山6.35 6.35 14.90 14.90 261.82 261.82 14.11 14.11 3 331.26 31.26 嘉定嘉定12.84 12.84 19.20 19.20 127.05 127.05 34.39 34.39 1 138.90 38.90 金山金山6.51 6.51 14.00 14.00 88.48