专业市场_南通通吕一号桥建材市场商业项目市场研究与定位报告

1、 南通市通吕一号桥项目 市场研究与定位报告 南通市汇峰置业有限责任公司 南通市通吕一号桥北首建材市场 2008 年1 月25 日 3></a>.cg35 最有价值房产策划2000案 前 言 本项目位于南通港闸区濠西路上，临近通吕运河，所在区域为连接港闸区与南通中心城区的核心区域，周边装潢建材类商业氛围浓厚。开发商出于对该项目的重视与珍爱，不仅希望能够打造符合市场需求、能够体现最大经济价值的综合项目，而且也希望通过统一的规划，能够最大限度的提升区域品质，成为引领区域规划的地标建筑，与周边项目形成联动效应，从而推动区域的跨越式发展。从以上可以看出，开发公司对本项目抱有极大的热忱，

2、并积极以实际行动为区域的规划、建设贡献出一个精品项目而努力。 我们中原地产非常荣幸能够与富有远见和社会责任感的南通市汇峰置业有限责任公司合作，共同为项目的成功和公司的发展而努力！ 此份市场研究与定位报告，分为分前言、地块分析篇、市场环境分析篇、土地综合评价篇、物业市场选型篇、方案分析等六大篇章，分别从区域环境、区域物业市场、整体经济环境、行业环境、项目机会定位等多个方面对项目进行了分析。 而我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰、客观的描述项目，科学的论证区域市场、项目定位，最终给开发商一个准确而有价值的参考意见。 .cg35 最有价值房产策划2000案2 目 录 第一部分 项目地块分

3、析.5 1、项目地块概述.5 1.1 项目地块分析.5 1.2 项目地块现状与建设指标.6 1.3 项目区域综述.6 1.4 总结.11 2、项目地块SWOT 分析.12 2.1 Strength（优势）分析.12 2.2 Weakness（劣势）分析.12 2.3 Opportunity（机会点）分析.13 2.4 Threats（威胁点）分析.13 2.5 S.W.O.T 分析小结.13 2.6 地块存在问题以及调研内容.14 第二部分 项目市场环境分析.15 1、宏观环境分析.15 1.1 城市概览.15 1.2 人口规模及构成变化.16 1.3 城市经济环境分析.17 1.4 城市规划

4、分析.21 1.5 城市交通分析.24 1.6 城市产业状况.25 1.7 城市未来预测以及分析.26 2、房地产业分析.27 2.1 行业整体数据分析.27 2.2 各个细分物业市场分析.29 2.3 行业政策环境.30 2.4 土地出让状况以及预测.34 2.5 行业预测分析.36 3、目标市场分析.37 3.1 商业市场.37 3.2 写字楼市场.50 3.3 酒店市场分析.56 第三部分 项目土地综合评价.62 1、项目地块固有价值评价.62 1.1 项目用地现状分析.62 1.2 区域地块升值潜力评价.62 1.3 项目地块固有价值综合评价小结.66 2、项目地块市场价值综合评价.6

5、7 2.1 各种物业形态发展的市场可行性分析.67 2.2 商业卖场需求调研分析.75 3.cg35 最有价值房产策划2000案 2.3 项目功能定位初步建议.77 第四部分、项目方案综合评估.79 1、项目分期开发的设定.79 2、项目各期物业配置.79 3、项目物业价格定位.83 3.4 办公楼价格.85 3.5 专业市场价格.86 4、项目土地价格分析.90 4.3 开发成本估算.91 4.4 土地价格测算.92 4.5 表格附件.93 .cg35 最有价值房产策划2000案4 第一部分 项目地块分析 1、项目地块概述 1.1 项目地块分析 本项目位于港闸区唐闸镇街道，地块西侧临城市主干

6、道濠西路，南侧近通吕一号桥，东侧毗邻规划中的1.5 号桥（直接联通南通商业主干道南大街与南通火车站），项目地块北侧临近外环线。 项目位置示意图 本项目地块临濠西路一侧现为建材市场，项目地块周边在建商业项目众多，其正南面为已经开盘的财富杰座，正北面为在建的奥特莱斯购物广场，项目东侧为村民聚居区和小型加工企业，与项目隔濠西路相望的是南通合板市场。此外，与本项目距离稍远，依次座落着几个已经建成或在建的大型商办项目，包括华都商务广场、美丽华广场、鸿鸣金属广场，以及位于一号桥南面的有即将开盘的中威·尚德城邦。 5.cg35 最有价值房产策划2000案 项目南面财富杰座 项目北面奥特莱斯工地 项

7、目西面 项目东面 1.2 项目地块现状与建设指标 本项目地块上目前的物业由三部分组成，临濠西路一侧为南通建材市场，占地约20000 平方米，市场内铺位主要进行建材、家具的批发与零售；地块中部分布着一些农民房和菜地；地块最东面为一些村民聚居区和小型加工制造企业。地块内部整体形象比较差，周边环境也非常不佳。 地块内部现状 基地总面积为112390 平方米，规划容积率为2.26，地块形状呈狭长形，临濠西路沿街面最窄，仅仅只有165 米长，在临近规划当中的1.5 号桥最宽处也仅有210 多米，而地块的整体进深却有560 米之长。这样的地块不论对于是什么物业类型的开发，都是非常困难和棘手的，因此如何解决

8、临街面较窄，进深宽，有效引导人流、关注和需求就成为了本项目定位以及规划设计时需要重点考虑的问题了。 1.3 项目区域综述 本项目地块处南通市政府近几年内将重点打造的“北翼新城”范围内，且距离南通市商.cg35 最有价值房产策划2000案6 业中心南大街仅仅2 公里，受到其辐射的效果相当明显。不过经过多年的市场选择和淘汰，同时凭借优良的交通、区位优势，本项目区域范围内已经形成了自己的特色商业家居、建材专业卖场和建材物流、批发集散中心。目前区域范围内的特色商业已经在南通市拥有了一定的知名度，拥有了相当稳定的客户群，而且目前正呈现更新换代，升级发展的迹象。今后随着华都商业广场、奥特莱斯、美丽华广场、

9、财富杰座、中威尚德城邦等商办项目的陆续开业和商家入住，将会在提升区域形象，改善区域环境的同时，保持区域特色商业的规模效应，同时吸引更多的商家、客户进驻和关注。 因此，我们判断本项目区域长期固有的商业模式和状况不会发生根本的改变，未来随着城市的发展和功能的分区，区域特色商业有得到强化和更大发展的可能。但是，与上面所描述的情况相对应的是区域商业形象将有所改观，不论是商业积聚模式，还是物业档次，还是商家品牌都将得到进一步的提升。相关的情况和趋势判断，我们会在下面的报告当中逐一予以分析。 1.3.1 项目周边住宅分布以及居民结构状况 由于项目地块地处城乡结合部位，交通发达，特色商业集中，在区域范围内有

10、众多建材市场，但住宅分布比较少，除项目地块内有一些聚居居民外，地块周边1.5 公里范围内有集中的居住小区不是很多。目前主要有怡园新村、怡园锦居、怡园北村和晏园南岸这四个居民区。怡园新村为一个老式小区，大约共有138 户，住户以在附近工厂上班的普通职工为主，大部分为本地居民，收入多为中低收入，年龄结构偏大，居民的日常消费以区域消费为主，大众消费主要依托轻纺市场和市区商业中心。 临近怡园新村的在售楼盘怡园锦居，规划户数为262 户，物业类型兼具多层、小高层和别墅，地段较优越，目标客户群以30 多岁的城市工薪阶层为主；怡园北村为拆迁户的限价房，由47 栋多层组成，共1555套；一号桥南侧距离本项目约

11、1000 米左右，2006 年推出河畔景观住宅晏园南岸，该楼盘由两幢高层和27 套别墅组成，规划总户数为156 户，目前高层住宅已经售罄，该楼盘房型较大，购房主力客户群为城市中高收入人群，兼有部分投资客。 晏园南岸以南，目前正在打造另外一个高品质商、办、住综合项目中威·尚德城邦，其住宅部分总建筑面积为11 万平方米，规划户数近1000 户，其客户定位为城市主流精英人群。 .cg35 最有价值房产策划2000案7 晏园南岸 怡园景居 在一号桥以南近钟秀路，与本项目距离稍远的区域，有锦绣花苑、锦江苑、锦都花园等近两年建成并入住的住宅小区，总户数在800 左右，居住人口素质和收入均较高；另

12、有老小区百花村、北濠桥新村等老小区，居住人口众多，以南通市老居民为主。本区域居民购物场所选择时主要锁定南大街的主城区商业中心。 小结： z 项目区域是传统意义上的建材交易积聚区，生活氛围淡薄，但随着近年来周边几个住宅小区的兴建，同时区域内未来还将进一步推出住宅用地，未来将有大量居住人口导入，区域居住气氛将得到进一步加强。 z 就新建小区而言，怡园北村作为拆迁房，相对来说入住居民收入、素质都比较低，但由于其庞大的体量，给区域带来的是人口的大量导入；怡园景居和晏园南岸以其产品优势使得一些城市中高层收入成为其主力客户群，这部分人为公务员、中小企业主等，收入稳定，具有较强的消费能力；而即将开盘的中威&

13、#183;尚德城邦亦将城市主流人群定位为其主力客户群，可以预计未来项目周边区域住宅人口素质和消费能力都将获得极大的提升。 z 一号桥以南钟秀路沿线分布着许多新老小区，常住人口数量众多，其中锦都花苑、锦江苑、锦绣花园等近年新建商品住宅，其入住人口素质和收入均较高，具有较强的消费能力。目前该区域居民，日常消费以区域消费为主，大宗购物及休闲娱乐消费则诉诸于南大街商业中心，如果能吸引到这部分居民过一号桥到本项目区域消费，将极大地促进项目区域商业的发展和繁荣。 1.3.2 项目周边商业市场状况 商业现状 项目周边的商业密集，主要集中在濠西路上，除在建的几个集中型商业项目外，商业的建筑形态主要表现为沿街一

14、层商铺，另外有几个大型的建材、地板批发或专卖市场。经营的业种主要表现为“建材、家居、批发”，档次为中低档，此外还零星地分布着小超市、水果店、药店等业种，本项目周边还有两个大型农贸市场，分别位于项目南侧的濠西路近钟秀路上和项目北侧近外环北路上。 8.cg35 最有价值房产策划2000案 项目地块商业现状 项目马路正对面商业 与项目距离较远的钟秀路上商业较为繁华，钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高，但商业物业形态普遍档次比较低，在最近几年内新增了部分专业的商场，如：财神道，好易家等；还有部分新社区的沿街商铺，如：锦绣花园沿街铺面、友谊家园沿街铺面等，

15、这在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态。也提升了钟秀路商铺的租金价格。目前，钟秀路上店面面积在404400m2 之间，租金价格控制在0.33-3.65 元/天。 项目周边超市分布状况 通过对项目周边区域调研，发现项目区域超市呈如下特征： z 项目周边区域缺乏大卖场、综合性超市，仅有为数不多的小超市； z 除百花南苑社区里面的五角超市面积在1100 平方米左右，相邻的文峰千家惠超市面积在500 平方米左右外，其余的小超市面积普遍较小，多在100-150 平方米左右，经营的商品品种单一，为食品和居民日杂用品，满足居民的日常化需要。 z 沿钟秀路上的超市主要服务对象为社区居民，濠西路上本项目旁

16、边的两个超市主要服务对象为周边商业店主。 z 本项目旁边超市较少，主要缘于区域以商业为主，缺乏生活氛围和相关需要，而钟秀路沿线居民更习惯于前往南大街购物。对于本项目区域范围而言，也一直未出现一个大的能满足居民多方面需要的综合性超市或卖场，但随着区域居民数量的进一步导入，相关配套还不健全，一个大的能够更全面满足居民日常需要同时带给其购物体验的综合性超市的出现是区域发展之大势所趋。 项目周边超市分布图 .cg35 最有价值房产策划2000案9 商业空白点和市场机会 纵观项目整个周边区域，商业经营的主要业种为建材等家装类用品，档次为中低档居多，中间有些餐饮和小超市等小卖铺。项目周边的濠西路上，外环北

17、路至钟秀路间，包括外环北路和钟秀路上，缺乏比较大的购物超市或大卖场，鲜见中高档的餐饮和休闲娱乐场所，生活类商业氛围淡薄。因此，尽管项目周边现有居民日常购物和休闲消费主要通过诉诸于主城区的南大街等商业中心来满足。但是随着城市向外围扩展，外围居住、办公人口逐渐增多，商业中心亦有向外转移和扩展之势，本项目区域商业形态将会逐渐改变目前这种以建材交易为主导，业种较为单一的现状，迎合日渐增多的居民需要，购物、休闲娱乐体验将成为本区域商业发展方向之一，在本区域发展商业项目大有可为。 1.3.3 项目周边办公楼市场状况 项目周边区域目前缺乏办公氛围，区域内仅有的少数公司、企业在选择办公场所的余地较小，或在市场

18、内隔出一个或几个房间用作办公，分布零散，缺乏现代化的办公楼给所有的企业统一入住。区域内的企业主要以装潢设计、贸易类公司居多。 今后，区域内商办项目财富杰座、华都商业广场、奥特莱斯、美丽华广场、鸿鸣金属广场陆续开业。目前区域办公楼的销售对象中投资客户占了很大的比例，主要为做生意有闲钱的客户，其看中区域未来办公物业的发展潜力。自用型的客户主要为小公司，建材商、家具商、物流公司等，客户来源既包括附近市场的经营者、区域自住客，亦包括来自南通其他区域和外省市欲进入南通发展的企业。这些新建的写字楼具有优良的品质及完善的相关配套，随着更多企业的进入，区域办公氛围将一步加强。 通过对项目周边踏勘了解到，项目临

19、近区域近两年推向市场的商办项目较多，并且位置较集中，这些商业项目均是集商业与办公一体。下面我们就对项目区域范围内的一些典型物业进行介绍： 1、 华都商务广场 开发商南通港闸房地产开发有限公司 地址：濠西路288 号 建筑形态：总建12 万平方米，主要由小高层、多层及一些裙楼商铺组成，定位为甲级写字楼、商办、商铺、家居购物中心。写字楼办公挑高4.8 米，毛坯房； 销售价格：写字楼均价4650 元/平方米。商办60300 平方米。 推广手段：现场售楼处、工地围墙、横幅等。无优惠措施。 客户群体：办公客户办公楼投资客户占60，主要为做生意有闲钱的客户，白领购房几乎没有。自用型的客户占40，主要为小公

20、司，建材商、家具商、物流公司等。 商铺客户商铺的购买客户主要为周边的建材商家，且与开发商有关系的客户购买的。自用型的客户约占80。投资只有20。 .cg35 最有价值房产策划102000案 总体评价：规模较大，有比较大的景观绿化，且招入了百安谊家，有一定的号召力。 2、 财富商城杰座 开发商：南通和睦房地产开发有限公司 地址：濠西路通吕一号桥北50 米 建筑形态：项目为一幢9 层的小高层建筑，1，2 层沿街为商铺，1层可分割；2 层共3000 平米，整层出售；3 到9 层为soho，面积2056，主要集中于3138 平米，层净高3 米，内部格局为南北排布，中间为过道，南北价差800 元/平方米

21、 销售价格：一层商铺20000 元/平米，二层价格7000 左右；soho毛坯价格29905100 元/平方米；精装修价格38005900 元/平方米； 项目区域未来规划图 1.4 总结 以上我们从各个方面，对本项目地块进行了分析，从中可以看出： 项目周边区域新建住宅较多，未来导入人口较多，消费人群巨大，具有很强的消费需求和消费潜力。 项目地块商业市场非常不成熟，经营业种比较单一，物业建筑形态总体上比较低端和杂乱，商业空白比较明显，这些都为项目的发展提供了巨大的机遇。 项目地块周边新推商办项目近期如雨后春笋般涌现，对本项目既给本项目的发展带来良好的机遇，同时也不可避免地构成威胁。机遇在于这些建

22、筑外观整体形象良好，设施先进的楼盘将会促进区域商业氛围变得更加浓厚，使区域商业业种丰富化和全面化，提升区域商业档次；威胁在于这些商业项目的进入不可避免地会与本项目产生同质化竞争，从而对本项目的产品定位和后期的商业经营提出新的难题和挑战。 区域办公氛围目前仍很淡薄，但随着区域内内几个商办项目写字楼的推出，将逐渐改变1.cg35 最有价值房产策划2000案1 区域办公物业档次低下的局面，使区域办公氛围逐渐加强，对本项目发展办公物业形成利好。 区域规划比较高档，未来沿濠西路的新型商业建筑不论在定位、形象上，还是在品质、档次都将会有明显的升级；再配合区域的逐渐成熟，为本项目的开发提供了很多机会。 2、

23、项目地块SWOT 分析 2.1 Strength（优势）分析 本项目地块周边交通非常便利，临近城市主干道濠西路和外环线; 本项目地块距离城市中心商业区约6 分钟车程，公交线路也比较多； 本项目地块周边已经形成了具有一定规模积聚效应和口碑效应的特色商业，而且正处于一个更新换代的历史机遇当中； 本项目处于正在发展中的“北翼新城”范围内，与宁通高速，火车站，长江渡口均只有10 分钟的车程，不仅对外交通比较便利，而且中期发展有很多利好作为支撑; 项目地块周边有比较多的住宅小区，潜在消费人口众多，并且规划中本项目周边还将有大量住宅用地出让，而且时间比较段，因此不久的将来，区域将会有一个庞大的常住人口，而

24、这也就意味着消费能力的增强和需求的多样化，这大有利于本项目商业的成熟和发展； 项目周边商办项目近年来逐渐兴起，这些商办项目将形成良好的互动效应，改变区域商业经营单一、办公氛围淡薄的现状，整体提升区域商业、办公氛围和档次，使区域逐渐朝城市商业中心发展。因此本项目在这些商办项目上市后、人们逐渐改变对区域固有的印象再推出，将更具有销售优势； 开发商持有本项目地块上的部分物业，对区域熟悉，具有良好的客户资源和资源整合能力，这将对本项目的开发形成利好。 2.2 Weakness（劣势）分析 区域内目前商业形态单一，主要局限于建材等家装类商品的交易，区域生活类商业氛围淡薄，档次较低而不全，在南通市民固有的

25、印象中区域商业形象不高，改变这种形象，同时吸引到一号桥以南众多居民过桥消费娱乐，还需要一段时间； 区域目前形象比较差，改造的周期比较长，难度比较大； 区域内虽然正在开发和规划中的小区较多，但现有小区较少，未来人口的大量导入还需年时间，意味着区域商业生活氛围的更加成熟需更长的时间； 政府对于区域的规划虽然有非常良好的前景，但是到目前为止，缺少必要的细节和具体.cg35 最有价值房产策划122000案 的时间表，因此对于项目的开发具有比较大的不确定性； 项目目前只有西侧一面临街，临街面只有5多米长，而纵深很长，这对于本项目如何合理规划，引导人流进出提出挑战。 2.3 Opportunity（机会点

26、）分析 项目地处“北翼新城”，处于市区连接港闸区的主要交通要道。而市政府大力发展港闸经济和建设港闸新城，为项目的发展带来了更多的发展空间； 作为贯通城市商业中心和火车站的1.5 号桥的建造将为区域的发展和地块的开发创造较大的机会； 南通整体房地产市场环境较好，市场处于稳定的发展阶段； 随着南通城市规模的扩大和市区人口的增多，城市向外围区域扩展和商业中心外移为项目区域整体发展提供了潜在可能性，使本项目的发展具有其合理性和必然性； 市场空白明显，周边未来居民数量巨大，消费潜力可观，只要定位合适，完全可以引导市场，创造奇迹； 项目周边大量专业建材家居市场，积聚大量外来人口，区域内外地客商较多，可加速

27、项目未来的物业的去化。 2.4 Threats（威胁点）分析 项目周边已经发展的商办项目比较多，由于其先期进入占领市场，其商业部分尤其会对本项目的商业发展构成有利的威胁，形成强有力的竞争； 近几年来银行进行信贷紧缩，贷款难度加大，商业地块的贷款额度只有六成，拉高了购房门槛，使客源减少； 城市规划中对项目周边的规划发生变更亦会对本项目的发展产生冲击； 项目周边的特色商业发展已经具有一定的规模，陆续上马的同类型物业也正在紧张的建造当中，这个在带来规模效应的同时，也随之带来了潜在过剩的风险； 2.5 S.W.O.T 分析小结 以上我们从各个方面，对本项目地块进行了分析，从中可以看出：项目周边区域未来

28、消费人群巨大，商业形态单一，商业空白比较明显，这些都为项目的发展提供了巨大的机遇；另外本项目地块周边现有的规划和配置，使其具备了成为区域商业中心的潜质和必要条件，本项目商业体量巨大，只要项目商业定位准确，营造商业氛围得力，推广、引导有效，就能够树立区域地标，并且起到引领周边商业发展、吸引区域甚至一号桥以南居民过来消费的巨.cg35 最有价值房产策划2000案13 大作用。而对于办公物业市场，soho 式办公近年来在南通市场倍受欢迎，类似产品一经推出往往都能够迅速去化，而且本区域内外地建材商较多，对于此类产品有着较大的投资偏好，因此可以考虑作为本项目的物业发展项目之一。 此外，面对项目地块自身存

29、在的劣势和面对的外在威胁，亦需采取合理的措施进行规避或化解，面对同类项目的竞争威胁，在定位时应采取差异化定位，瞄准市场空白点，后期进行错位经营，从而化不利为有利。 2.6 地块存在问题以及调研内容 本项目存在周边商业档次较低、业态单一，办公氛围淡薄，居住人口较少，近期周边商办项目竞争激烈，地块狭长、沿街面较窄各种内部和外部问题，如何化解这些问题，合理地规划项目的物业发展方向，以寻求项目的价值最大化，则是本次调研及报告所要解决的问题。以解决以上所提及的问题为导向，针对本项目的调研内容主要包括如下方面，在后期的分析报告当中也针对这些内容展开进行论述、分析： 区域调研：相关内容见上面报告； 政府部门

30、：向相关部门了解到南通市及港闸区产业发展的相关资料；向南通市、港闸区两级政府部门了解到城市规划和区域规划情况和相关文件；向南通市国土局、港闸区国土局了解到南通市及港闸区近年来土地出让情况及土地出让政策，以及未来出让计划；向南通市统计局取得南通市近几年来经济和社会发展各层面统计数据及相关资料； 现场调研：实地踏访了解南通市各区域商业、住宅、办公、酒店各物业的市场情况，实地对市场上正在销售的商、办、住项目进行现场调研，获取第一手的资料；对南大街商业中心和全市重点酒店进行了重点调研；对项目周边区域现状和各类型物业进行了重点调研。 深访：对销售人员、政府人员、普通市民、开发商进行深访调研，获得房地产市

31、场相关资料，明确了解南通市房地产市场的发展趋势及现状。 在下面的报告当中，我们就根据以上的这些内容逐一进行论述、分析： 14.cg35 最有价值房产策划2000案 第二部分 项目市场环境分析 1、宏观环境分析 1.1 城市概览 南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形斗岛。它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。南通集&quot;黄金海岸&quot;与&quot;黄金水道&quot;优势于一身，拥有长江岸线226 公里，海岸线210 公里，其中可建5 万吨级以上深水泊位的岸线40 多公里，是我国沿海地区土地资源

32、最丰富的地区之一。 南通下辖崇川区、港闸区、南通经济技术开发区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。南通属北亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨水充沛。年平均气温约15 度，年均日照2100-2200小时，年均降水量约1000 毫米。 在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等&quot;七个第一&quot;，而占有重要地位。 图2-1 南通行政区划图 南通市区位于南通的西南部，市辖面积355 平方公里；包括崇川区、港闸区、南通经济技术开发区；市中心

33、的濠河风景区为国家4A 级旅游风景名胜区；位于市区南郊的狼山风景区同样为国家4A 级旅游风景名胜区，是江苏省六大自然风景区之一；而狼山两侧的剑山、.cg35 最有价值房产策划152000案 军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。 1.2 人口规模及构成变化 1.2.1 人口现状 2006年南通全市人口769.79万人，其中市区人口86.64万人。 从人口构成上看，南通市目前非农业人口比重仅占30.21，城市化率较低。其中市区非农业人口，占全市非农业人口比重约为35.33。近年来南通市总人口一直保持一个平稳的负增长率，由2000年的784.53万人下降到2006年的769.7

34、9万人。但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升，从下面的图表当中可以看出，有越来越多的人口进入到南通市区。 图：南通市历年市区人口变化 资料来源：南通市统计局 图：南通市区户平均人口情况 6.cg35 最有价值房产策划2000案1 资料来源：南通市统计局 1.2.2 人口规划 2010年规划：2010年南通市规划城镇总人口达到418万人，其中南通市区人口达到100万人，城市化水平达到50，城市规模100平方公里。 城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求，从而大大刺激了南通市房地产市场的发展。2006年末南通市区人均住房建筑面积为29.43 平方米，根据规划，201

35、0年之前市区人均住房建筑面积要达到30平方米，人口要达到100万人，据此计算： 新增人口需要的住宅面积（10086.64）×30400.8 万平方米 居民改善需要的住宅面积=(30-29.43)×86.64=49.4 万平方米 两项合计需要450 万平方米，每年平均需要的竣工量为112.5 万平方米。而与之相对应的是，近几年来南通市区房地产业发展迅速， 2006年全年，市区住宅的竣工面积达到了132.78 万平方米。按目前的发展速度，南通市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的30 平方米。繁荣的住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展，而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣，例如

36、：家具、建材等。在下面我们针对这一方面还将进行详细论述于分析。 1.2.3 外籍人口 从南通市公安局外事处了解到，目前南通外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美及其他国家人士较少，居住也较为分散。因此就目前市场状态来说，外籍人士对南通房地产各个细分物业市场的影响都非常有限。 小结： 从未来发展来看，南通下辖的县级市、县人口往南通市主城区聚集是大势所趋。同时户平均人口数呈逐年下降趋势。人口的这些变化为南通市区房地产需求提供了一定的上升空间。 城市规模

37、的扩大，城市人口的增加，都将增加对房地产的刚性需求，另一方面，由于城市化建设和人口增加给南通市经济发展带来的贡献，会促成南通市民生活水平的提高，加大对改善居住条件的需求。 住宅需求的旺盛，会带动与住宅相关联的行业，尤其是家居、建材消费行业的繁荣。 1.3 城市经济环境分析 1.3.1 宏观经济发展 南通市在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，在与上海联系、衔接方面，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一五规划，南通.cg35 最有价值房产策划2000案17 市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角

38、北翼的现代物流中心。 国民经济 近年来，南通经济高速发展，在2006 年，南通市的GDP 达到1758.34亿元。与此同时，南通人均国民生产总值也保持平稳增长，2006 年达到28635 元，每年均以高于10%的速度递增。见下面图表所示： 图：南通市GDP 及其增长率 资料来源：南通市统计局 图：人均GDP 及其增长率 资料来源：南通市统计局 图2-6 南通市区2001-2006 年财政收入及增长率 .cg35 最有价值房产策划2000案18 资料来源：南通市统计局 虽然近几年来南通经济保持较快增长，但由于交通等各个方面的因素制约，相比其他长三角城市仍显落后。2006 年苏州人均GDP 达到7

39、8531元，上海为57310 元，杭州为51871 元，宁波50261 元，而南通市只有28635 元，可见在同属于长三角的各城市中，南通市的经济发展水平还比较落后。但是伴随着苏通大桥的建成通车，南通市融入长三角经济区域的力度加大，以及区域经济的深化发展，预计未来南通将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期。 根据最新的数据，2007 年一季度南通市实现地区生产总值433.60 亿元，同比增长16.4%（按可比价格计算），增幅高于全江苏省平均水平1.2 个百分点，高于全国平均水平5.3 个百分点，在全江苏省13 个省辖市和长三角16 城市中位居第一。其中排名第二、三的是舟山（16.3%）、苏州（

40、16.2%）。 根据南通市总体规划，近中期(20002010 年)南通市国民经济年平均递增10%左右，到2010 年，人均国内生产总值达到3000 美元；远期(20112020 年)年平均递增8%左右，至2020 年，人均国内生产总值达到6000 美元，建成苏中经济强市之一。 南通经济布局 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6 个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10 个工业集中区的产业布局结构。 对于本项目所在区域，位于港闸省级开发区和沿河产业带的辐射范围内，规划的支持，产

41、业的保障都将增添区域的发展潜力，促进区域的发展和成熟。 1.3.2 人民生活水平 伴随着南通市经济建设的发展迅速，人均可支配收入逐年小幅递增，到相对速度慢于国民经济的增长速度，到2006 年人均可支配收入达到14058 元。 近几年，南通市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。 9.cg35 最有价值房产策划2000案1 虽然南通市人民生活水平稳步提升。但是与苏州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2006 年苏州人均可支配收入为18532 元，而上海、杭州、宁波分别为20668 元、19027 元、19674 元。可见，居民生活水平要达到长三角的一些发达的城市还需要一定时间。 图：2002-2006 年市区人均可支配收入 资料来源：南通市统计局 图：2001-2006 年南通市社会消费品零售总额情况 资料来源：南通市