XX年7月中国房地产市场走势研判报告_28页_中房信

1、12011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1陈啸天陈啸天 先生先生中国房产信息集团中国房产信息集团 研究中心研究中心 总经理总经理中国房产信息集团中国房产信息集团 培训中心培训中心 总经理总经理中国房地产测评中心中国房地产测评中心 副主任副主任20212021年年7 7月月22011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2房地产市场分析 3 房地产趋势研判 25 PART 1PART 3近期市场热点探讨 10 PART 232

2、011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。3PART 1房地产市场分析上半年楼市三大困惑上半年楼市三大困惑1 1、成交：整体成交依旧保持增长、成交：整体成交依旧保持增长2 2、价格：局部价格出现调整、价格：局部价格出现调整3 3、项目：日光盘依然频现、项目：日光盘依然频现42011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。4商品房商品住宅商品房商品住宅销售面积(万平方米) 同比增速 销售面积(万平方米) 同比增速 销售金额(亿元) 同

3、比增速 销售金额(亿元) 同比增速 2011年5月803418.54%7202 17.82%454236.19%3801 34.97%2011年1-5月 329329.10%29537 8.50%1862018.10%15659 16.00%成交量成交量20212021年首五月楼市成交年首五月楼市成交量同比依然上涨量同比依然上涨2021年5月全国商品房及商品住宅销售指标汇总数据来源:国家统计局 今年前5个月全国商品房销售面积3.29亿平米，同比增长9.1%；商品住宅销售面积2.95亿平米，同比增长8.5%。 值得一提的是，去年3、4月份时市场曾出现过一波反弹，故去年1-5月份的成交量在全年来看

4、其实是处于相对高点的；而反观今年，由于年初时政策密集出台使得市场一直处于调控高压下，因此两年同期的市场状况一高一低非常明显，但从成交量数据上看却与之完全相反。52011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。5房房价价实质性降价举动仍局限于部分大型品牌房企实质性降价举动仍局限于部分大型品牌房企城市项目名称开发商新推案时间 成交均价 降价幅度广州中海橡园国际 中海3-2622750开发商低开，最高折扣9折 上海中海御景熙岸中海4-2321700推案实际成交价相比其备案价格降15% 杭州 中海紫藤苑 中海4-28157

5、00较周边同质楼盘低10%深圳中海康城国际花园中海4-3011650认筹价格比在售价格最多低了3000元/平，相当于8折杭州 中海紫藤苑 中海6-915700较周边同质楼盘低10%深圳招商观园招商6-411850较上期房源降价10%北京长阳国际城万科4-1512500较周边同质楼盘低20%北京 万科幸福汇 万科6-510150较周边同质楼盘低5%沈阳恒大绿洲恒大3-6625085折优惠重庆 恒大名都 恒大3-139650全款8.3折，按揭9.2折 沈阳恒大城恒大3-17625085折优惠广州碧桂园豪园碧桂园3-247500与上期推案价格相比下跌10%广州 广州凤凰城 碧桂园4-308700较上

6、批次房源降价10% 广州碧桂园凤凰城碧桂园5-18700较周边同质楼盘低10%上海 保利湖畔阳光苑 保利4-2314350比周边同质楼盘相比低10% 北京保利花园保利4-247250较周边同质楼盘低10%重庆建工锦绣华城重庆建工5-156100较周边同质楼盘低20%3 3月份以来全国降价幅度超过月份以来全国降价幅度超过9 9折典型项目汇总折典型项目汇总数据来源:CRIC62011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。6城市项目名称区域新推案时间 新推案面积（万）累计成交套数 成交均价 周边同质楼盘名 同质楼盘价格

7、 降价幅度 上海保利湖畔阳光苑嘉定2011-5-286.1238114301嘉宝紫提湾15800-9%北京保利花园密云 2011-4-247.7114567396行宫御东园9000-18%深圳中海康城国际 龙岗2011-4-2915.72122810500汇龙天下11500-9%广州碧桂园凤凰城增城2011-5-117.689217500汇东国际花园8500-12%南京碧桂园凤凰城句容2011-5-1554.32约2000套(开盘当日) 6500折后精装修均价6500元/平米相比南京上万的房价来说显然是价格洼地 重庆中海国际社区南岸2011-5-2211.021027套（开盘当日）7796开盘

8、当日9折优惠，并抵扣2万意向金济南恒大城历城2011-5-2913.831100套（开盘当日）7000比报价低开7%，去掉装修费1000元/平方米，比板块均价低24%，性价比高石家庄恒大雅苑裕华2011-6-12/1000余套（开盘当日）6000聚和远见7500-20%郊区大盘推案量放大，与周边同质楼盘相比价格优势突出 开发企业改变推案策略，改为少批次多推量的做法，而且价格上或低开或低于周边同质竞品，以抢占市场份额这样一方面可以快速地提高销售业绩，迅速地回笼资金；另一方面，也可以在城市中打响知名度，缔造热销的轰动效应，为楼盘的后续推案打下良好的基础。 郊区大盘成交列表房房价价郊区大盘价格调整空

9、间更大郊区大盘价格调整空间更大72011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。7低开低开以12000元/平方米低价入市,比市场预期减少3000元/平方米，90平米小户型当日售罄中海康城国际花园（深圳）直接降价3000元/平方米，较上批推案下降18%，5月当月销售1337套，去化率100%招商观园（深圳）共推出359套，开盘后2天销售率已超7成，均价20000元/平方米，与之前开发商对外的报价口径相比，明显降低万科清林径（深圳）招商莱蒙水榭（深圳）原计划24000/平方米入市，限价政策致使其21000元/平方米，认

10、购923套，去化率86%深圳限价政策反助推知名项目热销，被动降价比主动降价更受欢迎房房价价政府限价推动价格进入下行通道政府限价推动价格进入下行通道82011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。8城市项目名称区域档次新推案时间5月成交面积(m2)5月成交均价(元/m2)开发商当月成交主力户型、面积沈阳金地滨河国际社区浑南新区中低档2011-5-2028,0306,500沈阳金地长青房地产开发有限公司一房、79-99，二房、104-106沈阳保利心语花园铁西区中档2011-4-3025,2385,060沈阳恒富房地

11、产开发有限公司二房、63-94沈阳紫郡城于洪区低档2006-10-2920,7084,200沈阳永来房地产有限公司一房、32-50沈阳保利百合香湾二道中档2011-4-1184675640沈阳广田房地产开发有限公司二房89-98沈阳鲁辉国际城二道中档2010春鲁辉开发有限责任公司二房57-107长春保利百合香湾二道中档2011-4-1184675640沈阳广田房地产开发有限公司二房89-98长春澳海东方1号经开中档2011-5-2137835310长春澳海房地产开发有限公司二房78-89长春鲁辉国际城二道中档2010春鲁辉开发有限

12、责任公司二房57-107上海恒盛湖畔豪庭奉贤区中低档2011-5-2558491 14209 恒盛地产控股有限公司二房86-108上海中冶祥腾宝月花园宝山区中低档2011-5-1828138 11801 上海中冶祥宏房地产开发有限公司二房85-94上海平安富邸奉贤区低档2011-4-2815362 8204 上海聚绩置业有限公司二房85-98上海怡林花园松江区中低档2011-5-913102 12887 上海冠华房地产有限公司三房90重庆建工锦绣华城渝北区中档2011-5-1516,6815781 重庆建工集团房地产开发有限公司 一房：52.31；二房：66.29重庆永缘寓乐圈九龙坡区中低档2

13、011.4.3015,9606391 重庆永缘房地产开发有限公司 一房：40.09，二房：60,70成都博雅新城新都中档2011-5-2320898 4785 成都市晓初物业有限公司80-90贵阳兴隆枫丹白鹭城市花园云岩中档2011-5-1810049 4296 中铁五局集团公司一房、二房，37-81在政策的高压下，面向刚性需求、受限购影响较小的中低端项目市场表现优于其他档次项目近期典型中低端项目列表项项目目中小户型的中低端项目依旧热销中小户型的中低端项目依旧热销92011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。9

14、5.15 南京 碧桂园凤凰城开盘热销2000余套5.25 重庆 中海国际社区开盘热销1027套项项目目热销楼盘、日光楼盘依然频繁出现热销楼盘、日光楼盘依然频繁出现6.12 石家庄 恒大雅苑开盘热销1000余套6 6月份以来全国热销项目月份以来全国热销项目城市项目推案时间户型（平方米）销售均价（元/平方米）销售情况包头 保利拉菲公馆6月初 80-1205000开盘当日热销600套，总销金额3.5亿成都 佳兆业现代城 6月4日70-909000400余套房源开盘当天售磬深圳招商观园6月4日9012000503套当日去化8成北京 万科幸福汇 6月5日8010000开盘去化9成杭州 中海紫藤苑 6月9

15、房源开盘当天去化8成佛山 保利香槟花园6月10日90-140830063套房源当日去化8成深圳招商雍景湾6月18日60-8035000开盘当日去化8成西安绿地国际生态城6月19日88-916000开盘当日去化近300套数据来源:CRIC102011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。10PART 2近期市场热点探讨近期市场热点探讨探讨一：调控探讨一：调控探讨二：需求探讨二：需求探讨三：成交结构探讨三：成交结构探讨四：企业表现探讨四：企业表现112011中国房产信息集团版权所有。保

16、留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。11地方中央vs调调控症结控症结中央和地方政府间利益矛盾始终未解中央和地方政府间利益矛盾始终未解0%10%20%30%40%50%60%70%80%050001000015000200002500030000350002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年全国土地出让收入占地方本级财政收入的比重历年全国土地收入占地方财政比例走势图（单位:万元）n 土地财政模式短期难改n 2021年全国土地出让收入占地方财政收入比重达71%，加上土地有关的税收，这块收入是地方财政主要来源。

17、n 中央考核地方政府政绩的标准依然未变 对于地方长官来说，调控房价是短期任务，GDP增长才是积累政绩的硬道理。城市限购令宽松部分宽松程度太原 福州 昆明 郑州 贵阳 沈阳 成都 青岛 无锡 限购只针对主城区石家庄限购只针对主城区同时放开本市落户门槛南宁限购只针对主城区同时明确截止时间为12年2月29日长沙限购只针对主城区同时只限90平米以下新建房tip1：决策机制转变使当前地方政府执行层面问题更复杂现在的决策机制已从原来的“单维二元体系”演变为“双重的二元体系”。即“中央与地方、市级与区级”；中央决策，地市表态，区级执行，关键在于区级。tip2：“先缴税，区里财政紧张”最近一限购城市，一位地产

18、企业负责人透露，区里官员到企业调研，要求提前缴纳房产相关税收，理由是“反正你这盘迟早都会开的，先缴了吧，区里财政紧张.”tip3：部分城市已酝酿放松限购政策近期有传闻大连市正考虑将当地限购令中的以“家庭”为单位该为以“个人”为单位；另外海口市政府官员曾透露出当地以发展旅游地产为主线，应逐步解除限购令。122011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。12 无论是限购还是限贷，调控政策都只解决了防止资本过多进入楼市的问题，却始终没有相关配套措施来建立民间资本的疏导渠道。石油电基建气银行军事调调控症结控症结旺盛的民间

19、资本无处疏导旺盛的民间资本无处疏导国家垄断行业实体经济部门股市 ?楼市！132011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。13内部 外部l调控政策对民间资本始终以堵截为主，缺乏合理疏导的渠道。l国内投资环境不佳，能源电力等高利润行业被国家垄断。l中央政府和地方政府无法达成利益共同体。l决策机制的转变将调控执行落到了区级阶层。症结调调控症结控症结两大问题不解决，楼市调控注定两大问题不解决，楼市调控注定“白用功白用功” 自2004年以来，政府对房地产市场进行了一波接一波的政策调控，但却从未达成理想中的效果，究其原因在

20、于两大症结始终没有得到重视，而这些根本问题一天不解决，调控就不可能成功！142011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。14PART 2近期市场热点探讨近期市场热点探讨探讨一：调控探讨一：调控探讨二：需求探讨二：需求探讨三：成交结构探讨三：成交结构探讨四：企业表现探讨四：企业表现152011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。15需需求求城市化推进保证刚性需求依然旺盛城市化推进保证刚性需求依然旺盛2000年-2021年全国结婚登

21、记对数走势图（单位：万对）50010001500200025003000197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520071975年-2021年全国新出生人口数走势图（单位：人） 我国2021年平均城市化率依然在50%以下，低于世界各国的平均水平，城市化进程的继续推进意味着房地产市场需求依然有很大的释放空间；从发达国家的发展经验来看，楼市需求的拐点都发生在城市化率达到80%以后。26.90%36.20%46.60%20%25%30%35%40%45%50%91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年

22、 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 1991年以来全国城市化率走势图（单位：人）162011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。16需需求求经济快速发展背景下梯度改善消费活跃经济快速发展背景下梯度改善消费活跃结构性原因我国商品房市场发展至今仅仅10年出头，相比于我国巨大的人口基数以及持续释放的购房需求，短短10多年时间内房地产市场所能提供的房源非常有限。以上海为例，目前全市仍然有40%左右的常住人口住在房改前的老公房内，这些人口均是非常强烈的改善型购

23、房需求。随着国内房地产开发行业的发展，企业对产品的研究日益细化，尤其在针对中高端需求的住宅项目方面，近几年开发商做出了不少创新点，而这些房地产产品形式或品质上的升级，在购买力相对充足的地区都会引发改善型需求的集中跟进。家庭收入积累随着我国经济的持续稳定发展，城市居民收入水平不断提升，其派生出的中高档需求中对改善住房条件的消费无疑排在前列。以无锡为例，其人均居住面积30.3平米的水平在三四线城市中明显居前，但当地近几年来房地产市场容量仍不断扩张，从2002年的52万平方米一路扩大到去年的854万平方米，市场成长速度惊人，究其原因即是无锡居民收入水平的提高所带来的巨大改善型需求。123房地产产品升

24、级： 当前在一线城市和部分重点二线城市，梯度改善型消费已经成为市场的重心；不可否认，这个档次的购房正是当前“限购限贷”所重点打压的对象，但由于需求只能被压制却无法被消灭的特征，未来一旦相关政策出现松动，这部分的需求将最先出现井喷。172011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。17观望可规避政策(限购令)的途径:n 企业名义购房n 家庭内部拆分n 外地/外籍人口通过暗箱操作获得纳税证明n 以签订长期租赁合同的形式购房需需求求民间资本投资渠道匮乏，楼市仍将是最终选择民间资本投资渠道匮乏，楼市仍将是最终选择一二线城

25、市投资资金三四线城市商用物业路径二路径一路径三:暂时沉淀等待的.只是政策面的放松 !投资渠道182011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。18PART 2近期市场热点探讨近期市场热点探讨探讨一：调控探讨一：调控探讨二：需求探讨二：需求探讨三：成交结构探讨三：成交结构探讨四：企业表现探讨四：企业表现192011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。19城城市结构市结构重点一二线城市市场已无法代表全国楼市重点一二线城市市场已无法代表

26、全国楼市30余个一二线城市286个地级市600余个县级市2000余个县城我国房地产市场发展路径认知上的误区近年来三四线城市所占比重不断提升2021年全国商品住宅销售面积冲到了9.31亿平方米的历史新高，而36个一、二线城市成交占比却降到35%的历史新低，从中可见三四线城市的崛起。官方和外界常用统计口径一直以来国内不少机构对房地产市场数据的统计以一二线城市和少量三四线城市为样本；而外界媒体在报道楼市时也多引用这些重点城市的数据。未来三四线城市市场发展将进一步提速随着调控政策对一二线城市的严厉打压，相当一部分资金会转而投向三四线，而投资资金集中进入将对当地本就巨大的刚性需求起到示范效应。 年初至今

27、政府调控措施不断，重点城市成交下滑似乎也确是事实，然而统计局公布的1-5月全国销售数据同比却依然呈现上涨，究其原因，这样的偏差始于外界一直以来对房地产市场的认知误区，时至今日，重点一二线城市市场已无法代表全国楼市。202011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2010801100112011401160118012001220124012602011年1-5月2010年1-5月一线城市一线城市3840385038603870388038903900391039202011年1-5月2010年1-5月二线城市二

28、线城市4604704804905005105205305405505602011年1-5月2010年1-5月三四线城市三四线城市同比：-8.20%同比：-1.10%同比：12.10% 从前5个月整体成交量来看，三四线城市成交保持上涨，在一定程度上弥补了一二线城市下跌的缺口一线城市包括：上海、北京、深圳、广州二线城市包括：南京、杭州、合肥、宁波、沈阳、天津、厦门、成都、武汉、大连等城市三线城市包括：苏州、无锡、泰州、镇江、扬州等城市城城市结构市结构城市成交表现出现分化城市成交表现出现分化212011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的

29、复制、修改或移作他用。21城城市结构市结构城市成交表现出现分化城市成交表现出现分化2021年5月典型城市商品住宅成交量走势分级城市2011年5月2011年1-5月成交量环比增幅同比增幅成交量同比增幅一线城市上海82.0 30.2%163.7%306.4 -3.4%北京76.1 38.8%53.8%348.6 -30.8%深圳25.0 48.1%134.9%114.9 4.9%广州91.7 36.1%85.4%373.3 18.7%小计1143-8.2%二线城市南京32.3 34.6%19.0%198.9 -13.0%杭州18.2 52.5%367.4%79.8 -5.7%合肥34.6 72.1

30、%-4.3%222.8 -41.4%宁波14.6 110.4%40.0%82.3 -1.5%沈阳104.4 12.6%1.3%568.5 52.6%天津80.9 76.6%27.4%383.1 -0.2%济南41.7 52.9%105.0%194.8 99.4%青岛41.5 33.8%-31.6%198.9 -16.1%大连39.0 52.3%-36.1%205.7 -26.1%长春59.9 43.6%70.6%172.2 24.4%厦门24.4 76.7%93.0%102.3 -7.4%武汉69.3 15.9%-4.2%321.7 -18.9%南昌20.5 15.8%29.7%88.5 -1

31、4.1%成都127.4 32.6%-14.9%828.2 9.2%贵阳38.4 22.9%-47.5%222.0 -14.7%小计3870-1.1%三四线城市苏州40.6 25.5%183.9%184.3 14.7%无锡30.0 23.0%45.6%174.7 -16.4%泰州10.5 31.7%118.7%56.2 5.0%镇江57.1 288.8%141.0 92.8%小计55612.1%222011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。22PART 2近期市场热点探讨近期市场热点探讨探讨一：调控探讨一：调控

32、探讨二：需求探讨二：需求探讨三：成交结构探讨三：成交结构探讨四：企业表现探讨四：企业表现232011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。23企企业业企业发展路径大转移，高周转策略推动业绩弱市增长企业发展路径大转移，高周转策略推动业绩弱市增长 在销售业绩呈快速增长的房企中，高周转的属性清晰可见，即注重销售规模，适当放宽对利润率的追求，快速拿地快速卖房；今年以来，万科、恒大、碧桂园等高周转企业正进一步加快周转速度，而不少以中高端物业开发为主的企业也开始积极向高周转靠拢。 2011年上半年中国房地产企业TOP30销售

33、金额排行榜金额排名企业名称成交金额1万科集团6442恒大地产4293中海地产4214保利地产3855绿地集团3566万达集团3407碧桂园2148龙湖集团1929绿城中国18610雅居乐15611富力地产14312世茂房地产14213华润置地13214中信地产12815远洋地产12016金地集团10517招商地产10018保利香港8219融侨集团7920金科集团7221金辉集团6822中国中铁6423合景泰富6424九龙仓6225新城控股6026复地集团5927中粮集团5828首开股份5729恒盛地产5730瑞安房地产532011年上半年中国房地产企业TOP30销售面积排行榜面积排名企业名称成

34、交面积1恒大地产620 2万科集团557 3绿地集团352 4碧桂园345 5保利地产334 6中海地产307 7万达集团270 8雅居乐138 9龙湖集团133 10保利香港116 11华润置地112 12世茂房地产109 13中信地产108 14金科集团96 15富力地产94 16荣盛发展93 17中国中铁91 18绿城中国84 19远洋地产80 20金地集团76 21建业地产68 22金辉集团65 23世纪金源63 24新城控股61 25招商地产60 26复地集团59 27恒盛地产58 28融侨集团57 29合景泰富55 30中铁地产53 242011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。241-6月份大部分企业业绩完成率总体尚可，半数成企业已经超过或是接近了全年销售目标的50%，尤其是恒大、保利等企业完成情况超过60%，金地、绿城则表现相对低迷，未来业绩完成率依然有难度企企业业企业发展路径大转移，高周转策略推动