华东区 2014 年第二季度物流仓储面积吸纳加速

1、华东区 2021 年第二季度物流仓储面积吸纳加速Property Times 华东区 2021 年第二季度 物流仓储面积吸纳加速 DTZ Research 2021 年 7 月 14 日 目录 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 7 工业市场 11 住宅市场 14 投资市场 18 作者 Shaun Brodie 华东区研究部主管 中国区战略研究主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodiedtz4>> 联系方式 聂安达 北亚区研究部主管 Fergus Hicks 全球预测分析部主管 Hans Vrensen 全球研究部主管 上海 研发办公楼的总体空臵率微

2、幅上升 今年二季度我们观察到上海工业物业的总体空臵率微升 0.5 个百分点到达6.9%。就物业类别而言，本季度约有 14 万平方米的新增研发办公楼面积位于新江湾城和浦东康桥。受其影响全市的研发办公楼空臵率环比上升 2.1 个百分点至 11.0%。同时，上海优质仓库和制造业厂房的空臵率保持稳定，分别为 9.3%和 3.7%。 南京 新街口优质商铺租金上升，带动平均租金上涨 南京社会消费品零售总额在 2021 年第一季度同比增加 12.6%，而 2021 年的增长速度为 13.8%。城镇居民可支配收入为人民币 12,544 元，低于上海的13,125 元。主要源于新街口的优异表现，中心商圈优质商铺

3、的平均租金本季度环比上升 0.67%，到达人民币 35.44 元每平方米每天5.67 美元，主要是由于新街口的一些改善。由于湖南路和新街口一些购物中心的出租率上升，总体平均出租率水平上升 2.17 个百分点到 95.89%。 杭州 内资需求带动甲级写字楼市场 2021 年第二季度杭州总体甲级写字楼租金为每平米每天人民币 4.7 元，在存量及新增供给充足的情况下环比仍上升 1.4%。写字楼需求主要来自于内资金融及专业效劳行业。内资企业的旺盛需求使杭州甲级写字楼总体空臵率下降到 12.4%，为两年来的最低点。 图一 DTZ 写字楼价格指数 (29><>005 年第一季=1<

4、>00) 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部60 80 1<>00 120 140 160 180 2<>00 220 20052006200720082009201020112012201320142014F2015F上海 杭州 南京华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 2 经济概览 2021 年第一季度，华东区经济运行态势平稳，生产总值增长稳定。上海全市地区生产总值 5,313.07 亿元850.1 亿美元，比上年同期增长 7.0 %表一。杭州全市地区生产总值 1,832.89 亿元293.2 亿美

5、元，比上年同期增长7.5%，年增长率与上季度持平。南京全市地区生产总值 1727.3 亿元276.4 亿美元，比上年同期增长 9.9%。 同期，南京市规模以上工业总产值增长率为 4.6%，比去年同期下降了 5.7 个百分点，上海和杭州的规模以上工业总产值增长率持续稳定在 4.0%及 8.0%，但仍低于第一季度全国平均 8.7%的规模以上工业总产值增长率。 一月到三月，上海，杭州，南京人均可支配收入达人民币 13,125 元2,1<>00.0 美元，人民币 11,115 元1,778.4 美元及人民币 12,544 元2,<>007.0 美元，同比分别增长 9.5，10.

6、2及 8.1表一，高于第一季度全国平均人均可支配收入人民币 8,155 元1,304.8 美元。通常，上述三个城市的人均可支配收入均高于全国平均水平，这也是国际品牌常常以长三角地区作为入驻中国的起点的原因之一。 第一季度华东地区的固定资产投资增长缓慢。南京市固定资产投资年增长率从 12.4%下降 13 个百分点至-0.6%。不过值得一提的是，房地产开发投资第一季度增长明显， 南京市房地产开发投资年增长率从 5.5%增长 5.3 个百分点至 10.8%。杭州市第一季度房地产开发投资年增长率攀升至26.9%，远高于第一季度全国房地产开发投资平均增长率 16.8%。 表 一 经济指标 指标 时期 单

7、位 城市 数值 比去年同期增长(%) 地区生产总值 2021 年第一季度 亿人民币 上海 5,313.07 7.0 杭州 1,832.89 7.5 南京 1,727.29 9.9 规模以上工业总产值 2021 年第一季度 亿人民币 上海 7,719.26 4.0 杭州 609.21 8.0 南京 3,104.19 4.6 人均可支配收入 2021 年第一季度 人民币 上海 13,125 9.5 杭州 11,115 10.2 南京 12,544 8.1 固定资产投资总额 2021 年第一季度 亿人民币 上海 1,065.<>00 6.5 杭州 763.23 15.5 南京 1,121

8、.74 -0.6 房地产固定资产投资总额 2021 年第一季度 亿人民币 上海 630.81 9.3 杭州 350.21 26.9 南京 263.9 10.8 注：2021 年以来，统计中国的统计局将固定资产投资指数从 50 万元调整为 5<>00 万元人民币。同期数据已作出相应调整。 资料来源: 上海，杭州，南京统计局华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 3 写字楼市场 2021 年第二季度大约有 195,<>000 平方米新增供给进入华东市场，其中主要奉献来自于有四个写字楼工程入市的上海市场以及一个工程入市的杭州市场。南京本季

9、度没有甲级写字楼工程入市。需求方面，上海和南京的净吸纳量环比和同比均有所下降。由于杭州市场的强劲表现，华东三城的写字楼总体空臵率保持平稳。 本季度南京及杭州的甲级写字楼租金有所上升，上海那么继续下行趋势。上海全市本季度甲级写字楼平均租金环比下跌 0.9%，到达人民币每天每平方米 8.57 元图三。浦西地区大量的新增供给以及剧烈的竞争格局使业主们不得不降低租金。 由于剧烈的竞争以及相对疲软的市场行情，一些开发商已经决定减缓写字楼开发的进程。这在一定程度上会稍稍减轻市场压力。因此，短期内我们预测华东地区的甲级写字楼空臵率会保持平稳。长期来看，由于华东三城在 2021 年以前的供给都非常充足，写字楼

10、入驻率将出现一定的压力，从而导致租金上涨压力增大图二。 图二 DTZ 写字楼租金指数 (2<>005 年第一季=1<>00) 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 写字楼租金 (人民币/平方米/月) 和空臵率 (%) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 60 80 1<>00 120 140 160 180 2<>00 220 20052006200720082009201020112012201320142014F2015F上海 杭州 南京024681012140501<>001502<>002

11、503<>00上海 杭州 南京华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 4 上海 本季度共有 171,914 平方米的新增供给入市，上海甲级写字楼总存量到达 6,461,253 平方米表二。加之本季度的净吸纳量为-12,088 平米，全市甲级写字楼空臵率环比被推高了 0.7 个百分点，至 9.25%。目前，浦东的甲级写字楼空臵率是全市最低，为 3.0%表二。 本季度上海写字楼总体租金仍然保持下行趋势，全市总元1.4 美元表二。就地区差异而言，由于小陆家嘴地区的可租办公面积紧缺，浦东写字楼租金继续上升趋势，预计这个趋势会保持到 2021 年上海中心

12、交付。而全市平均租金的下跌主要由于浦西地区的大量新增供应以及剧烈竞争。本季度浦西地区的平均租金的环比跌幅为 2.4%。 预计 2021 年下半年仍将有近 28 万平方米的新增供给入市图四。短期内上海甲级写字楼空臵率将会继续被推高。中长期来看，我们对市场保持谨慎态度。在2021-2021 年写字楼新增供给顶峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。 在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率小幅下降了 0.03 个百分点，到达 5.90%。随着写字楼总体租金的下降，越来越多的投资者对上海甲级写字楼市场持谨慎态度，致使本季度甲级写字楼的资本价值环比下跌了0.8%，至人民币 54,549 每平米。

13、我们预计 2021 年第三季度上海写字楼市场会保持下行压力，租金增长范围在-1.5%-0.5%之间。虽然新增供给将持续入市, 我们也监测到内资需求的不断增加。因此，预计下季度总体空臵率将维持在 8%-10%的区间内。最后，我们对 2021 年写字楼投资市场继续保持谨慎乐观的态度, 预计市场回报率短期内将会继续维持在 5.8-6.0%的水平。 表二 上海甲级写字楼市场数据 区域 总存量 (平方米) 空臵率 (%) 租金 (人民币/平方米/天) 租金季度变化(%) 静安 932,951 12.9 10.4 -3.4 黄浦 1,085,310 9.1 9.1 -1.2 徐汇 686,580 8.8

14、8.3 -1.8 浦东 2,252,216 3.0 9.2 2.2 长宁 798,713 11.2 7.7 2.2 其他 705,483 23.1 5.3 -2.4 总体 6,461,253 9.3 8.6 -0.9 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图四 上海写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0 2<>00 4<>00 6<>00 8<>00 1,<>000 1,2<>00 新增供给 吸纳量 空置率华东区 2

15、021 年第二季度 .dtz> Property Times 5 南京 本季度南京甲级写字楼市场没有新增供给，总存量维持在 1,289,187 平方米表三。写字楼总体净吸纳量从上季度的 2,707 平米小幅下降至 1,379 平米。整体空臵率环比小幅下降了 0.1 个百分点，至 9.65%。目前，玄武区的空臵率是全市最低，为 6.0%。由于今年新增供给有限，预计南京写字楼空臵率在短期内会保持稳定。然而，随着 2021-2021 年新增供给顶峰的到来，我们预计南京写字楼总体空臵率未来会有所升高(图五)。 本季度南京甲级写字楼的主要需求来自对租金敏感度相对较低的金融效劳业，因此全市总体租金价

16、格环比上升了 2.0%，到达人民币每天每平方米 4.1 元0.7 美元表三。由于未来两年左右新增供给量有限，预计租金价格会持续温和上升的趋势图五。 本季度南京甲级写字楼资本价值小幅上升至人民币每平米 25,033 元。市场回报率稳定在 6.0%，与上季度根本持平。预计投资者对南京写字楼市场会继续保持乐观的态度。 我们预计 2021 年第三季度南京写字楼市场将持续稳定向上的态势，租金增长幅度将维持在 0%-2%左右。写字楼市场空臵率预计维持在 8%-10%的区间内。最后，我们预计南京写字楼市场回报率近期将会在 5.9%-6.2%这个区间波动。 表三 南京甲级写字楼市场数据 区域 总存量 (平方米

17、) 空臵率 (%) 租金 (人民币/平方米/天) 租金季度变化(%) 玄武 214,149 6.0 4.0 1.0 鼓楼 405,670 11.0 4.2 2.9 白下 410,736 6.8 4.3 2.4 建邺 258,632 15.0 3.8 0.5 总体 1,289,187 9.7 4.1 2.0 附注：租金指的是“面成交租金 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图五 南京甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0%5%10%15%20%25%30%-50 0 50 1<>00 150 2<>00 25

18、0 新增供给 吸纳量 空置率华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 6 杭州 杭州本季度共有 23,332 平方米的新增供给入市，甲级写字楼总存量到达 1,867,467 平方米。同期杭州全市甲级写字楼净吸纳量为 54,458 平方米，与上季度81,733 平米相比有所下降 ，但仍为 2021 年第四季度以来第三高(表四)。就地区差异而言，本季度的大局部租赁需求仍然来自钱江新城，该区吸纳量到达 37,224 平米。金融和专业效劳行业依然是杭州甲级写字楼需求的主要来源。 由于市场动力充足，本季度杭州甲级写字楼整体租金达到人民币每天每平米 4.7 元0.7 美

19、元，环比上升 1.4%表四。然而，随着 2021 年下半年至 2021 年更多新增供给的入市图六，我们预计短期内租金水平将会小幅调整。中长期来看，持续增加的内资需求将会在供应顶峰过去后成为拉动杭州甲级写字楼市场的主要因素。 由于本季度净吸纳量保持在高位，杭州总体空臵率下降了 1.8 个百分点，至 12.4%。伴随着下季度一些新工程的交付，全市写字楼空臵率将会有所升高图六。 本季度杭州甲级写字楼资本价值为人民币每平方米31,412 元5,026 美元，环比小幅下降 0.4%。由于租金的上升，市场回报率环比上升 0.1 个百分点至 5.4%。总体来说，杭州甲级写字楼的市场回报率继续维持在相对较低水

20、平。 进入 2021 年第三季度，由于供给充足，我们预计杭州写字楼市场总体将保持温和下行趋势，租金增长将维持在-1%-0.5%之间。同时，不断增加的内资企业需求将帮助甲级写字楼市场空臵率保持在合理区间。我们预计市场回报率将在 5.2-5.6%之间浮动，而写字楼资本价值会继续保持稳定。 表四 杭州甲级写字楼市场数据 区域 总存量 (平方米) 空臵率 (%) 租金 (人民币/平方米/天) 租金季度变化(%) 黄龙 483,171 5.9 5.4 0.1 武林 269,466 6.9 5.3 2.8 庆春 164,973 10.3 4.3 0.5 钱江新城 949,857 17.7 3.8 1.1

21、总计 1,867,467 12.4 4.7 1.4 附注：租金指的是“面成交租金 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图六 杭州写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0%5%10%15%20%25%30%35%-1<>0001<>002<>003<>004<>005<>006<>00新增供给 吸纳量 空置率华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 7 商铺市场 上海社会消费品零售总额在 2021 年第一季度到达 2,0

22、58亿元人民币，而南京和杭州社会消费品零售总额分别为962 亿元和 935 亿元。上海的社会消费品零售总额增长率为 7.2%，而南京和杭州的数值分别为 12.6%和 20.7%。 在 2021 年第二季度，华东区的三大城市的优质商铺依然保持租金上涨。上海租金季度环比涨幅到达 2.6%，而南京和杭州的季度租金涨幅分别是 0.7%和 0.9%。上海租金上涨的主要动力来源于其物业的升级和租户的调整，以及静安嘉里中心的正式开业。 杭州和南京的商铺市场将在 2021 年迎来供给的顶峰，在中心商圈的优质商铺供给将分别到达 476,1<>00 平方米和 269,894 平方米。在上海，其供给顶峰

23、将在 2021 年到来，中心商圈的优质商铺供给预计将到达 752,686 平方米。然而，由于大的商家对于中心商圈优质商铺的追逐，其租金报价相对于郊区商业依然坚挺很多。 图 七 华东区商铺租金人民币/平方米/天和出租率 (%) 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 939495969798991<>00010203040506070上海 杭州 南京华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 8 上海 上海的社会消费品零售总额在 2021 年第一季度到达2,058 亿元人民币，年均增长速度 7.2%，在去年 8.6%增长速度的根底上进一步下降。 在南京东路

24、，雅居乐国际广场调整了其租户组合，来福士广场和宏伊广场也有相同操作。南京西路上，金鹰暂时关闭以进行租户调整和物业升级。这是继淮海中路九海百盛调整升级以后，又一个百货商场关闭调整。我们也观察到一些郊区的商业购物中心调整了其租户组合以增加体验性，比方百联南方购物中心。 本季度中心商圈平均租金在没有新增供给的情况下，环比上涨 2.6%到人民币每天每平方米 63.5 元10.2 美元表五和图八，这主要是由于静安嘉里中心商场正式开业和南京东路的商业调整。出租率下跌 1.7 个百分点到 93.6%，主要是源自金鹰的调整。 品牌方面，韩国饰品品牌 rouge&amp;lounge5 月 30 日在中

25、环广场开出其中国大陆首店。设计师品牌 Karl Lagerfeld 和3.1Phillip Lim 在静安嘉里中心商场开出首店。A&amp;F 也在这里开出中国大陆首家旗舰店。 世博源本季度开业，业态比例为 46%零售，31%餐饮，12%娱乐。在南京西路上，我们也注意到餐饮比例在一些新开的购物中心中大大提高，以吸引顾客。金鹰也预计在年底重新开业后划拨更多的面积给体验式消费。 在调整和升级以后，一些中心商圈的商铺提升了报价，推动平均租金上涨。虽然上海的社会消费品零售总额增幅趋缓，由于中心商圈优质商铺的稀缺性，一些大品牌仍然愿意出高价以占得一席之地。 表五 上海优质商铺市场数据 商圈 总存

26、量平方米 新增供给平方米 租金人民币/平方米/天 租金季度变化 (%) 陆家嘴 617,378 - 50.7 2.4 南京东路 417,628 - 63.5 6.9 淮海中路 474,638 - 56.2 1.4 南京西路 428,895 - 82.9 -0.6 徐家汇 265,359 - 74.0 0.0 总计 2,203,898 - 63.5 2.6 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 图八 DTZ 上海商铺价格指数 (2<>006 年第一季=1<>00) 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 90 95 1<>00 105 110 115 120 125 1

27、30 135 140 2<>006 2<>007 2<>008 2<>009 2021 2021 2021 2021 2021华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 9 南京 南京社会消费品零售总额在 2021 年第一季度同比增加12.6%，而 2021 年的增长速度为 13.8%。城镇居民可支配收入为人民币 12,544 元，低于上海的 13,125 元。 本季度中心商圈没有新增的优质商铺供给。金鹰新的购物中心本季度试营业，其一楼局部区域作为名车展示区域会聚了保时捷，奔驰和迈凯伦。 主要源于新街口的优异表现

28、，中心商圈优质商铺的平均租金本季度环比上升 0.67%，到达人民币 35.44 元每平方米每天5.67 美元表六和图九，主要是由于新街口的一些改善。由于湖南路和新街口一些购物中心的出租率上升，总体平均出租率水平上升 2.17 个百分点到95.89%图十。 在品牌方面，台湾高端服饰品牌夏姿陈进入德基广场，面积 150 平方米。这是此品牌在江苏的首秀。儿童品牌Pencil Club 和 Balabala 在水游城开出店面。轻奢品牌Rovimoss 进入新街口金鹰。买手店 Punk1016 进入德基广场。 京东商城在本季度和南京政府签约投资 20 亿元兴建位于雨花台区的电子商务中心。保利地产在南部新

29、城兴建其在南京的首个综合体工程。新百和金鹰通过并购国外的商业公司而进入买手店领域。 在南京，轻奢侈品和设计师品牌陆续进入中心商圈。传统百货商店开始利用买手店的形式来提升利润。虽然经济开展速度继续放缓，由于这些提振措施，我们相信南京的中心商圈优质商铺租金上涨依然有良好根底。 表六 南京优质商铺市场数据 商圈 总存量 平方米 新增供给平方米 租金人民币平方米天 租金季度变化 南京市中心 827,514 - 35.4 0.7 数据源：DTZ 戴德梁行研究部 图九 DTZ 南京优质零售物业价格指数2<>009 年第一季度1<>00 数据源：DTZ 戴德梁行研究部 图十 南京优质

30、商铺入住率 2<>009 年第一季度 2021 年第二季度 数据源：DTZ 戴德梁行研究部 90 1<>00 110 120 130 140 150 2<>009 2021 2021 2021 2021 202191%92%93%94%95%96%97%98%99%1<>00%2<>009 2021 2021 2021 2021 2021华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 10 杭州 杭州的社会消费品零售总额在 2021 年第一季度同比上涨了 20.7%。主要缘于其炽热的汽车市场，其增长速度比

31、照南京和上海为最高。城镇居民可支配收入为人民币11,115 元，略低于上海的人民币 13,125 元。 在钱江新城，娃欧商场遇到严重经营问题而可能离场。这反响了对于新进入商业地产领域的商家其经营的困难。在下沙，金沙湖路边的龙湖天街在其全球招商会后到达了超过 45%的预租率。 中心商圈本季度没有新增优质商铺供给。平均租金环比上升 0.94%到每平方米每天 44.92 元7.19 美元，出租率下跌 0.67 个百分点到 98.83%表七，图十一和图十二。 品牌方面，意大利品牌 By Creations 和女装品牌Wonderful Beauty 在杭州大厦开出其体验店。韩国休闲品牌 Playtim

32、e 在中南购物中心开出其杭州首店。Me&amp;City 方案今年在杭州扩展 10 家店。 目前在郊区有许多新工程在建，供给顶峰将出现在 2021到 2021 年。而且，中心商圈优质商铺的容量相比于品牌强烈的扩张欲望还是非常有限的。因此，中心商圈的租金和出租率水平依然令人满意。然而，由于宏观经济放缓，社会消费品零售总额在杭州终将面对挑战。商场的运营者仍需要通过调整升级来保持租金增长。 表七 杭州优质商铺市场数据 商圈 总存量 (平方米) 新 增 供应 (平方米) 租 金 ( 人 民币/平方米/天) 租金季度变化 (%) 杭州市中心 781,930 - 44.9 0.9 资料来源: DT

33、Z 戴德梁行研究部 图十一 DTZ 杭州商铺价格指数 (2<>006 年第一季=1<>00) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十二 杭州商铺入住率 (2<>009 年第二季度至 2021 年第二季度) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 90 95 1<>00 105 110 115 2<>009 2021 2021 2021 2021 202191%92%93%94%95%96%97%98%99%1<>00%2<>009 2021 2021 2021 2021 2021华东区 2021 年第二季度 .d

34、tz> Property Times 11 工业市场 本季度长三角地区有大量的优质仓库供给进入租赁市场。 同时，上海自贸区的仓库面积吸纳速度加快。 上海 根据中指数据截止到 2021 年 6 月 3 日，今年二季度总计有 17 宗工业用地出让，平均楼面地价到达人民币每平方米 429.0 元 68.6 美元，比上季度下降了11.2%。 今年二季度我们观察到整体工业物业的平均租金环比上涨 0.7%，同比上涨 4.6%至人民币每月每平方米 61.7 元9.9 美元。同时，工业物业的总体空臵率反弹，微升 0.5 个百分点到达 6.9%。就物业类别而言，全市研发办公楼的平均租金环比微幅上升至人民币

35、每月每平方米111.3 元17.8 美元。本季度约有 14 万平方米的新增研发办公楼面积出现在新江湾城和浦东康桥。受其影响全市的研发办公楼空臵率环比上升 2.1 个百分点至 11.0%。本季度优质仓库的平均租金环比保持不变，稳定在人民币每月每平方米 39.9 元6.4 美元。尽管临港地区有大量的新增物流设施入市，但是在上海自贸区临港和浦东机场约有 12 万平米的仓库面积被第三方物流公司所吸纳。因此，上海优质物流设施的总体空臵率保持平衡在 9.3%。同时，上海制造业厂房的平均租金环比继续保持不变，为人民币每月每平方米 33.8 元5.4 美元，就同比而言那么增长了 3.0%表八，图十三和图十四。

36、 在研发办公楼市场，位于新江湾城的尚浦领世的 10 栋办公楼中已经有 6 栋在本季度完工和交付。耐克租用了其中的两栋，把它在大中华区的总部搬迁于此。 在物流地产市场，普洛斯临港物流园的一栋三层仓库完工，可租赁 面积到达 18 万 8 千平方米。正如我们上季度所预料的那样，海外资本持续注入物流地产领域。最近，荷兰最大养老基金资产管理公司荷兰汇盈资产管理公司向外乡的物流开发商易商注资 6.5 亿美元。此次投资有助于加速易商在全国范围的布局以满足未来电商和第三方物流的租赁需求。截止到目前，几乎所有的主流工业地产开发商都完成了可观的融资。除此之外，电商巨头腾讯以及住宅和商业地产开发商万科也已经宣布将进

37、军物流地产市场。 表八 工业市场数据 总存量 (平方米) 空臵率 (%) 租金 (人民币/平方米/月) 研发办公楼 4,908,951 11.0 111.3 仓库 5,318,577 9.3 39.9 厂房 9,995,161 3.7 33.8 总计 20,222,689 6.9 61.7 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十三 DTZ 工业价格指数 (2<>006 年第一季=1<>00) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十四 2021 年第二季度工业市场租金分布 (人民币/平方米/月) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 80 90 1<>00

38、110 120 130 140 150 160 2<>006 2<>007 2<>008 2<>009 2021 2021 2021 2021 20210 20 40 60 80 1<>00 120 研发办公楼 仓库 厂房华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 12 南京 中指数据显示截止到 2021 年 6 月 3 日，本季度总计有 58 宗工业用地出让，平均楼面地价到达人民币每平方米 240.0 元 38.4 美元，比上季度减少了 9.8% 图 15。 本季度整体工业物业的平均租金到达人民币每

39、月每平方米 27.7 元4.4 美元，环比增长 1.1%，同比上升 4.5%。其中，研发办公楼和优质仓库的平均租金到达人民币每月每平方米 39.0 元6.2 美元和人民币每月每平方米24.0 元3.8 美元，环比分别上涨了 0.5%和 2.1%。同时，制造业厂房的平均租金保持不变，稳定在人民币每月每平方米 20.0 元3.3 美元表九和图十六。 在物流市场，由于在南京国际机场附近新增了大量的物流设施，南京市优质仓库的总体空臵率上涨了 23.7 个百分点至 31.7%。这些新近竣工的仓库包括宝湾南京物流中心、普洛斯溧水物流园、维度南京物流中心。临近机场或港口始终是影响物流投资者选址的一个关键因素

40、。展望未来，位于龙潭深水港附近的一些主要开发商的物流设施工程预计将在今年年底前交付。 表九 工业市场数据 租金 (人民币/平方米/月) 租金季度变化 (%) 空臵率 (%) 研发办公楼 39.0 0.5 n/a 仓库 24.0 2.1 31.7 厂房 20.0 0.0 n/a 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十五 2021 年第二季度工业市场土地价格走势 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十六 2021 年第二季度工业市场租金分布 (人民币/平方米/月) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 50 1<>00 150 2<>00 250 3<>0

41、0 350 4<>00 2<>009 2021 2021 2021 2021 20210 5 10 15 20 25 30 35 40 45 研发办公楼 仓库 厂房华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 13 杭州 中指数据显示截止到 2021 年 6 月 3 日，一季度总计有 120 宗工业用地出让，平均楼面地价到达人民币每平方米 273.0 元 43.7 美元，比上季度下降了 3.5% 图 17。 本季度整体工业物业的平均租金稳定在人民币每月每平方米 31.5 元5.0 美元。就物业类别而言，研发办公楼、优质仓库以及制造业厂房的

42、租金环比均保持不变表十和图十八。 在物流板块，本季度优质物流仓库实现了满租。 表十 工业市场数据 租金 (人民币/平方米/月) 租金季度变化 (%) 空臵率 (%) 研发办公楼 45.5 0.0 n/a 仓库 29.1 0.0 0.0 厂房 20.0 0.0 n/a 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十七 2021 年第二季度工业市场土地价格走势 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图十八 2021 年第二季度工业市场租金分布 (人民币/平方米/月) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 50 1<>00 150 2<>00 250 3<>00 350

43、 4<>00 450 2<>009 2021 2021 2021 2021 20210 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 研发办公楼 仓库 厂房华东区 2021 年第二季度 .dtz> Property Times 14 住宅市场 根据国家统计局数据，中国的不动产市场在五月继续降温，70 个大中城市中一半城市新房价格环比下跌。35个城市在 5 月环比价格下跌， 而 4 月还只有 8 个城市。只有 15 个城市价格环比上涨，而 4 月份还有 44 个城市。由于信贷紧缩，和供给过剩，中国的住宅价格今年将面对下行压力。 在华东区，根据中国指数研究

44、院的群众住宅市场数据，上海，杭州，南京在四月和五月的总交易规模分别为1,357,9<>00 平方米， 999,8<>00 平方米和 1,184,3<>00 平方米。交易价格分别为人民币 26,643 元每平方米,人民币 14,751元每平方米和人民币 14,045 元每平方米图 19。 根据里昂证券亚洲的报告，中国有 1<>002 万套空臵住宅，并以每年 3 百万到 4 百万的速度增加。如果此数据准确，那就意味着中国住宅的空臵率在去年为15%，比美国的平均水平高出 5 个百分点。再加上紧缩的信贷供给，我们预计今年交易情况将保持平淡。 图十九 20

45、21 年第二季度交易量 (平方米) 和交易价格 (人民币/每平方) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 5,<>000 10,<>000 15,<>000 20,<>000 25,<>000 30,<>000 0 2<>00,<>000 4<>00,<>000 6<>00,<>000 8<>00,<>000 1,<>000,<>000 1,2<>00,<>000 1,4<>00,<>000 1,6<>00,<>000 上海 杭州 南京华东区 2021 年第二季度 .dtz> Prop