住房信贷风险的形成及防范(一)

1、住房信贷风险的形成及防范 一一、住房信贷风险的形成1. 由借款人引发的风险。 即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导 致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借 方违约的原因十分复杂， 主要有： 一是借款人由于家庭、 工作、收入、 健康等因素的变化，不能按期或无力归还贷款，被迫放弃所购房屋， 从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的顶峰，劳动力 的相对过剩现象将在一定时期内存在；加上人们选择工作的观念也在 发生变化，伴随着劳动用工制度的深化改革和企业经营状况的起伏变 化等，这些都会影响借款人收入的稳定，从而影响还款方案的顺利执 行。我国目前对借款人的审查主要是静态审

2、查，而不是过程或动态审 查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于 以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人 的财务状况进行持续有效的监督， 商业银行对楼市的预测也相当困难。 并且，我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构，商 业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款 人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度 下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用 尚需归还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款 不能收回，也就是所谓的 “理性违约 。这种风险对银行的损害更大。 房 地产行

3、情上涨时，这种情况一般不会发生。但房地产的开展具有非常 强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利 用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在申 请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然 数量不大，但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗 力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。2. 由房地产开发商引发的风险。 即由于房地产开发商不能按照合同约定 准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债 务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购 房款入账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金

4、和环境保护等 情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订 的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。 二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工 作人员执行制度不严的时机，通过不正当的手段，以其关联企业或有 特殊关系的个人名义购置开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房 人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资 金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。3. 银行自身引发的风险。 商业银行作为贷方当事人， 是住房信贷风险的 真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范 信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况

5、下，商业银行由 于信息不对称和自身体制不健全而面临风险，主要包括逆向选择和道 德风险。按照委托代理理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷 款上，商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向 选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信 贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款，从而 给商业银行带来风险。最近两三年，由于房价大幅度上涨，许多投资 性购房者在短时间内致富，造成投资性购房者所占的比重在不断上升, 出现了利用一套住房重复抵押、屡次抵押和循环抵押进行贷款，过度 投机等行为，这无疑加重商业银行的风险。鉴于住房信贷是银行的优 良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性， 无视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格 按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房