标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让金

1、标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让金1、标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地 市场和正常经营管理作用： 是政府出让土地使用权时确定出让金额的 依据；是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地 作价入股的标准； 是否行使土地优先购买权的衡量标准； 是核定土地 增值税和管理地产市场的具体标准；是划拨土地使用权转让、出租、 抵押时， 确定补交出让金的标准。由此可以看出， 标定地价实际上就 是由评估机构评估、 政府确认的宗地地价。 但这又与我国 房地产管 理法的有关规定有相符合。按照该法，标定地价应该是各城镇标准 （或标定）地块的价格。这种价格可以是评估的，也可以

2、是实际形成 的。只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。2、基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、 工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格， 是各用途土地 的使用权区域平均价格， 对应的使用年期为各用途土地的法定最高出 让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价 因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准 地价的主要作用为： 反映土地市场中地价总体水平和变化趋势； 为国 家征收土地税收提供依据。 制订基准地价的技术有两条： 一是在城镇 土地定级的基础上，根据级差收益来测算； 二是在未完成定级情况下， 直接划定均质地域， 根据市场交

3、易资料来测算。 用得最多的还是第二 条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。基准地价是 各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、 通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整 （以下简称“七通一平”）， 或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以 下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地 使用权的平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价， 同时公布楼面毛地价。 楼面 熟地价是指各土地级别内， 完成通平的土地在平均容积率条件下， 每 建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。 楼面毛地价是指各土地 级别内，在平均容积率条件下， 政府收取

4、的某种用途法定最高出让年 期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。3、土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土 地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地 开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。 前者包括征地、 动迁及 为地块直接配套的基础设施费， 是对开发投资的一次性补偿， 后者为 土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。 如批租 50 年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种： 一种是“熟地价”，即提供“七通一平”（即完成动拆迁、具备 “道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、

5、排雨水、排污水”市 政条件的）地块或为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的地价。但“七通“、“五 通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的 接入工程费用。出让金包括土地使用费和开发费。另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块， 出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行 受让土地的开发工作。毛地价就是政府土地收益部分，不含拆迁部分， 也不含小区配套部分。政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。 出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。

6、 出让金还有一个军队 土地的问题。1993年，财政部全军土地管理局、国土部有一个文 件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归 部队。当时国土资源部有了一个文件，四六分。4 0%是出让金，6 0%是大市政、四源费。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每 平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到 每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建 筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。 因为地面价不能反映 出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算， 才 有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高 层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收 的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房 的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房 的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土 地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。从商品住宅的价格构成来看，房价主要是由出让金、基础设施配 套费、拆迁平整费、建筑安装费、税费、利息、利润等项构成。其中 出让金是