某5号地市场定位报告

1、人口组成人口组成行业收入构成行业收入构成葛沽历史上曾有九桥十八庙之胜，有两座庙曾受清圣祖康熙皇帝御赐额联。葛沽地区的”妈祖文化”根基深厚小站文化底蕴近代北洋水师发祥地天津72“沽”，以近代漕运发展起来的天津“沽”文化，是城市的起源所在津南印象津南印象北侧与空港题材的北侧与空港题材的相接；东侧与相接；东侧与相望；西南侧与相望；西南侧与西青组团西青组团遥相呼应；西侧与遥相呼应；西侧与相接相接NoImageNoImageNoImage如果开盘能在如果开盘能在20082008年年5 5月，周边高层产品的售价应在月，周边高层产品的售价应在51005100元元/ /平米；平米；项目的开盘价应在项目的开盘价

2、应在53005300元元/ /平米以上；平米以上；如果开盘能在如果开盘能在20082008年年1010月，周边高层产品的售价应在月，周边高层产品的售价应在53045304元元/ /平米；平米；项目的开盘价应在项目的开盘价应在55005500元元/ /平米以上；平米以上；市场宏观评价市场宏观评价区位因素区位因素成本因素成本因素面积面积面积面积单价单价费用（万元）费用（万元）土地取得土地取得拆迁补偿费用（还迁房建设费用拆迁补偿费用（还迁房建设费用+ +前期支出费用）前期支出费用）14708.3 14708.3 土地挂牌底价土地挂牌底价124918124918150.00 150.00 15120.

3、0 15120.0 土地契税及交易手续费土地契税及交易手续费40014001200.00 200.00 544.3 544.3 土地整合费用土地整合费用12891912891915664.3 15664.3 拆迁实际超出部分拆迁实际超出部分7680.5 7680.5 小计土地取得费用小计土地取得费用1810.81810.81 123344.8 23344.8 建设投资建设投资开发前期准备费开发前期准备费128919128919127.72127.721646.6 1646.6 主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费1289191289191947.11947.12 225102.1 25102.

4、1 红线内配套费红线内配套费128919128919473.80473.805 56108.2 6108.2 非营业性公建配套（含物业维修基金）非营业性公建配套（含物业维修基金）128919128919144.40144.402 21861.6 1861.6 开发间接费开发间接费128919128919671.93671.931 18662.5 8662.5 小计直接成本小计直接成本1289191289193364.93364.98 843381.0 43381.0 小计直接成小计直接成本本合计成本（不含税费）合计成本（不含税费）5175.75175.79 966725.8 66725.8 税费税费营业税、增值税营业税、增值税302.5302.53899.8 3899.8 出让面积出让面积90.790.7建筑面积建筑面积175384175384回迁面积回迁面积4800048000商品房面积商品房面积127384127384容积率容积率2.92.9商业最大比商业最大比例例17.89%17.89%自身制约因素综述自身制约因素综述市场供应特点市场供应特点地块地块出让面积（亩）出让面积（亩）建筑面积（平米）建筑面积（平米）容积率容积率商业比例商业比例0303地块地块132.3132.33100003100003.53.51616：8484地块地块出让面积（亩）