定海卫海路区块住宅用房拆迁补偿安置实施方案（整理）

1、东海新村区块私有房屋征收补偿安置实施方案为加快推进定海旧城区改造建设步伐，提升城市品味，改善居住环境，提高居住质量，保障征收当事人的合法权益，根据国有土地上房屋征收补偿条例，结合东海新村区块实际，制订本实施方案。一、征收范围东至环城东路、西至朱家塘弄、南至东海东路、北至护城河范围内的房屋及一切附属设施。 二、征收补偿与安置（一）私人住宅征收:私人住宅征收补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换,或者实行货币补偿与产权调换相结合的形式，被征收人有权选择具体补偿形式。产权调换或货币补偿的面积，按照被征收房屋（以下简称原房）的房屋所有权证结合实际房屋结构面积，凭房管部门确认的建筑面积计算。1、

2、产权调换：（1）安置地点：东海新村原征收改造区块。（2）安置房交付时间：在政府做出征收决定并在征收决定规定的搬迁腾空期限日后三年内交付。（3）安置房户型：小高层、高层安置，户型拟定为58型、70型、85型、95型、105型、115型、125型、140型。上述户型含建筑公摊面积，实际建筑面积待安置房竣工后以房管部门实测为准，按实结算，多退少补。（4）安置原则与结算办法：按原房面积150%的范围内结合安置房户型进行安置。原房建筑面积与安置房面积相等部分差价，由房地产评估机构按定海城区同类地段市场价各自评估后结算，增加50%部分面积按安置房市场评估价的38%结算，未达到该部分面积的，不足部分按300

3、0元/补偿。原房面积增加50%后，按就近原则选择的安置房户型面积超原房面积150%部分，按安置房市场评估价优惠1000元/结算，不足5的，不足部分按1000元/进行补偿。根据上述原则安置后再要求扩大面积的，视房源情况均按安置房市场评估价计算。对原房面积较小、经济上又比较困难的被征收户，可以选择产权共有的安置方式，另行签订产权共有和租赁协议，具体年限、租金以协议明确为准，但选择的安置用房不得大于原房面积的150%（58户型除外）。考虑到安置小高层、高层建筑结构与原房之间的建筑结构公摊面积的差异，对以下面积按安置房市场评估均价进行经济补偿：原房为一层平房的，安置在小高层、高层每单元只设一部电梯的按

4、原房建筑面积24%计算，设二部电梯的按原房建筑面积28%计算；原房为多层的，安置在小高层、高层每单元只设一部电梯的按原房建筑面积12%计算，设二部电梯的按原房建筑面积16%计算。被征收人属于低收入家庭（家庭成员含配偶、未成年子女），其被征收住宅房屋建筑面积小于36或人均小于16（家庭成员在市区内有其他住宅房屋的，合并计算）并实行产权调换的，征收人提供建筑面积不小于36或人均不小于16成套住宅房屋作为安置用房。被征收人房屋评估价低于安置用房评估价格的，征收人与被征收人互不结算产权调换的差价。本款所称低收入家庭是指在征收期限内持有房屋所在地民政部门核发的最低生活保障证或困难群众救助证的家庭。（5）

5、其他：车棚：征收区域内原车棚或架空层车棚按市场评估价给予补偿；安置房车棚根据规划设置统一安排公共停车棚；被征收人需要购买车（位）库的，根据规划可能，在同等条件下抽签决定并按车（位）库市场评估价优惠20%购买。可视费及物业专项维修基金等其他附属设施及按规定代收的相关费用，待安置房交付时另行向被征收人按实结算。在安置用房建设竣工验收合格交付新房时，如先期确定的安置房市场评估价低于该安置用房实际可销售价格，按安置房市场评估价结算，高于该区块实际可销售价格的，则按实际可销售价格结算。临时安置补助费：临时安置过渡用房由被征收人自行解决，临时安置补助费按原房建筑面积每平方米12元/月计算，补助期限为原房搬

6、迁之日起,至安置房通知交付后4个月止。 征收人超过征收安置补偿协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之日起按照原标准的二倍支付临时安置补助费（过渡期限为三十六个月）。临时安置补助费每户不足650元/月的，按650元/月补助。超过650元/月的，按实补助。凡被征收人家庭成员中有七十周岁(以原房腾空为计算时点)以上年长者且在被征收房屋中实际居住并公示无异议的，选择产权调换并自行解决临时安置过渡用房，一次性增发临时安置补助费3600元/户，在安置过渡期间，达到七十周岁的，一次性增发临时安置补助费1800元/户。在安置房通知交付之日起，二年内免交物业管理费，以后按规定缴纳。（6）奖励办法：按原

7、房建筑面积给予2000元/的签约奖。腾空原房经验收合格，未损坏原房结构装饰的（如有损坏照价赔偿），给予10000元/户搬迁奖。临时安置补助费在规定标准基础上奖励每平方米12元/月，奖励期限为原房搬迁之日起,至安置房交付通知后4个月止。上述、项奖励在征收人规定的期限内签约并搬迁腾空原房的，全额奖励。虽未在规定期限内签约，但在腾空期限内签约并腾空的，签约奖减半。虽在规定期限内签约，但未在规定期限内腾空，取消签约奖。在按法定程序实施强制搬迁前，经协商达成协议并搬迁腾空原房的给予适当的补助，按法定程序实施强制搬迁的取消以上奖励。以上奖励款项暂不提现，不计息，待安置用房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价，

8、多退少补。2、选择货币补偿的：（1）货币补偿标准：私人住宅选择货币补偿的，原房由具有资质的评估机构按市场价评估后，按货币补偿金额再给予30%的补偿。（2）临时安置补助费：按原房建筑面积每平方米12元/月支付，补助期限四个月。凡被征收人家庭成员中有七十周岁以上年长者且在被征收房屋中实际居住并公示无异议的，一次性增发临时安置补助费500元/户。（3）奖励办法：按原房建筑面积给予2000元/的签约奖。腾空原房经验收合格，未损坏原房结构装饰的（如有损坏照价赔偿），给予10000元/户搬迁奖。临时安置补助费在规定标准基础上一次性奖励4个月，每平方米12元/月。上述、项奖励在征收人规定的期限内签约并搬迁腾

9、空原房的，全额奖励。虽未在规定期限内签约，但在腾空期限内签约并腾空的，签约奖减半。虽在规定期限内签约，但未在规定期限内腾空，取消签约奖。在按法定程序实施强制搬迁前，经协商达成协议并搬迁腾空原房的给予适当的补助，按法定程序实施强制搬迁的取消以上奖励。（4）所有款项待被征收房屋搬迁腾空并上交房产证、土地证后，十五天内向征收人一次性领取。3、整体签约、腾空进度奖：为调动广大被拆迁人签约积极性，根据区块实际情况，对签约期限内协议签约率达到90%以上（含90%）并按规定期限腾空的签约户，按原房建筑面积给予600元/的奖励；对签约率达到95%以上（含95%）的,给予1000元/的奖励。以上奖励待安置用房交

10、付结算时抵扣新旧房屋之间的差价，多退少补。另外在规定期限内协议签约率达到95%以上时，对整幢房屋签约率达到100%的，再给予150元/的奖励。此奖励在协议生效原房腾空后一个月内兑现。虽未在规定期限内签约，但在腾空期限内签约并腾空的，以上奖励减半。4、其它附属设施补偿：（1）管道煤气：选择产权调换的凭有效管道煤气户头卡由征收人负责迁移至安置房。选择货币补偿的凭有效管道煤气户头卡补偿4000元。（2）有线电视：凭有效有线电视户头卡，补偿初装费（300元/次）。选择货币补偿，补偿一次；选择产权调换，补偿两次。（3）电话迁移费：凭近期电话话费发票，补偿移机费（108元/次）。选择货币补偿，补偿一次；选

11、择产权调换，补偿两次。（4）宽带网络移机费：凭发票补偿移机费（110元/次）。选择货币补偿，补偿一次；选择产权调换，补偿两次。（5）原房室内装修由具有资质的评估机构评估后按实补偿。（6）搬迁费：按原房建筑面积10元/补偿，不足650元/户的，按650元/户补偿。选择货币补偿，补偿一次；选择产权调换，补偿两次。（7）未经批准的或超过批准期限的临时建筑不作产权确认，但可以按材料成本价收购。经规划批准未超过批准期限的临时建筑，由征收人按重置价格结合剩余期限评估后给予货币补偿。（二）房屋变更用途的认定和征收补偿安置原则:1、房屋变更用途的认定办法：（1）被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认

12、定房屋用途以规划、国土资源行政管理部门提供的合法有效文件作为依据。（2）房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。（3）房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入征收范围前，持有关文件向产权登记部门申请变更登记。（4）1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。（5）1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施行后至2002年6月30日之前未经规划、国土资源部门同意

13、改变用途从事商业经营，并以营业用途延续使用至今，且持有合法有效营业执照、税务部门完税证明的，根据房屋所有人的申请，经规划、国土资源部门审核同意，可以按照改变后的用途认定。（6）被征收房屋有下列情形之一的，不得进行房屋用途变更认定：2002年7月1日以后未经规划、国土资源行政管理部门批准，自行改变房屋用途的，按原用途认定。私有住宅改变为非住宅并将其出租的。二层以上（包括二层）的住宅以及车库、车棚、地下室、半地下室、阁楼。一层建筑变更认定为商业用房的，其进深超过该房屋沿街建筑面宽（以结构自然间为基数）2.5倍以及进深超过10米以上部分。（7）改变房屋用途，按规定应当交纳土地出让金的，房屋所有人应当

14、在变更登记前依法补交土地出让金。2、被认定为商业用房的征收补偿与安置原则：（1）征收补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，或者实行货币补偿与产权调换相结合的形式，被征收人有权选择具体补偿形式，其中单位商业用房实行货币补偿。产权调换或货币补偿的面积，按照被征收房屋（以下简称原房）依法认定商业用房的建筑面积计算。（2）被征收房屋的货币补偿金额由具有资质的评估机构按市场价格评估确定。（3）实行产权调换的安置区域：就近相应地段沿街店面。安置房在政府做出征收决定并在征收决定规定的搬迁腾空期限日后三年内交付。（4）实行产权调换的按征一还一原则进行置换，征收人与被征收人应当结算被征收房屋和安置用房

15、的差价。原房和安置房相同建筑面积部分由具有资质的评估机构按定海城区同类地段市场价各自评估后结算差价，安置房超原房建筑面积部分按市场评估价优惠20%结算。安置不足的，不足部分按原房市场评估价120%结算。（5）征收商业用房,被征收人在规定的时间内签订征收协议的,按征收的营业面积给予2000元/奖励。按时搬迁腾空房屋经验收合格交付房屋的, 给予10000元/户搬迁奖。其中商业用房和住宅用房属于同一被征收人的必须同时符合规定的时限要求并按一户进行奖励。（6）实行产权调换的,造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用，由征收人给予一次性补助，补助金额经评估后确定。（7）实行货币补偿的，按被

16、征收房屋市场评估价加20%给予一次性补偿（包括停产、停业引起的经济损失、过渡费用等补助）。（8）装修补偿：由具有资质的评估机构评估后按实补偿。以上款项（除货币补偿）暂不提现,不计息,待安置用房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价,多退少补。3、无法认定为商业用房的营业性用房征收补助办法：对私有住宅自行改变房屋用途从事商业经营，并以营业用途延续使用至今，且持有合法营业执照、税务部门完税证明但按政策不能认定为商业用房的，在按原用途（住宅）补偿安置后可以按营业面积、经营年限给予经济补助，具体补助办法如下：（1）营业面积参照商业用房营业面积的认定标准执行。（2）经营不足半年的，补助1000元；满半年不足一年的补助2000元；经营满一年的，按