中原观点--后海湾价值蓝图解

1、二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中原观点中原观点后海湾价值蓝图解后海湾价值蓝图解后海湾如破茧之春蚕，价值蜕变中！20112011年大运会分会场之一的深圳湾体育中心年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称俗称“春茧春茧”，科技含量与鸟巢齐名！，科技含量与鸟巢齐名！耗资：超过20亿 占地面积：30.74公顷 总建筑面积：25.6万平方米 其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练的功能 。基本认知基本认知大后海区域大后海区域：包含东填海区、蛇口码头区、西部口岸区、南山商业文化区。西起：后海大道南邻：东滨路东至：沙河西路北到：滨海大道法定图则中的

2、后海法定图则中的后海项目四至大后海大后海除了法定图则中的区域，还包括了蛇口东填海区、蛇口码头区、西部口岸区，以及正在建设的南山商业文化区，共同构成了人们心中的大后海区。深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用 深圳湾金融商务区：深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万

3、平米；办公：44万平米滨海住宅区滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。深圳市城市总体规划（2007-2020）规划概况区域规划概念基本认知：区域规划概念基本认知：国际港湾规划标准国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业南山商业文化中心文化中心金融金融商务商务区区体育体育中心中心区区住宅住宅区区口岸口岸区区核心规划核心规划1 1口岸板块：口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合

4、作，带动区域发展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求西部通道西部通道简介：简介： 从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石，全长4770米 总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆 配套：一地两检模式的联检大楼 ，80多条过境通道，日处理6万人次过关 西部通道的影响力西部通道的影响力 带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程 为后海带来1800万人流，使后海将成为粤港重要的咽喉对深圳区域价值的影响对深圳区域价值的影响对房

5、地产的影响对房地产的影响 大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升后海片区的土地价值和居住价值增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加西部通道西部通道口岸区口岸板块的重大意义：口岸板块的重大意义：深、粤、港三位一体的经济共融，和福田、皇岗口岸形成财经商务走廊口岸口岸罗湖罗湖皇岗皇岗福田福田西部通道西部通道历史1985年开通，是亚洲最大的旅检口岸1991年开通旅检2007年开通，亚洲最大内陆口岸2007年全面通车功能定位/现实意义旅检口岸/商务走廊目前仍以货运为主，旅检为辅/财经走廊旅检口岸

6、/财经走廊货运职能，分流皇岗口岸的转关货柜车通关时间24小时通关2003年实施24小时通关晚11点30后不得通关24小时通关通关量日均客流量达2万人，节假日高达7-8万人/日均人流3.5万次/日预计未来日通车能力可达78万辆，是目前深圳出入境车辆的63；连接香港位置新界新界新界元朗西部通道为24小时通关的货运口岸，和同年开通的福田口岸,分别缓解罗湖口岸和皇岗口岸的深港往来压力,起着提升连接深港经济的重大作用,新后海湾口岸经济时代全面来临!口岸口岸罗湖罗湖福田福田皇岗皇岗西部通道西部通道一级辐射区域罗湖火车站国贸东门中心区华强北皇岗南山商业文化中心南山其他区域二级辐射区域罗湖其他区域福田其他区域

7、福田其他区域中心区经济促进点商贸中低消费旅游经济的全面互动商务商贸财经中低消费旅游经济商务财经中高消费旅游经济商务财经中高消费旅游经济罗湖口岸的效益扩大补充皇岗口岸的效益扩大补充核心规划核心规划2 2滨海长廊滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。滨海长廊深圳滨海长廊规划：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元 滨海长廊带中规划6大主题公园深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨

8、水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大部分组成。总体建设将于2010年完成15公里绿色滨海长廓，面向深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。，15里滨海长廊组成部分：A.内湖溢流坝B.弯月山谷、C.日出露天剧场、D.湿地公园、E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等未来区域将有大量高档住宅社区建成，区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升。罗湖罗湖福福田田中中心心区区华华侨侨城城红树林红树林滨滨海海住住宅宅区区高尚住宅区呈现出

9、由东向西的发展历程高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成形成：深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升皇庭港湾皇庭港湾后海公馆后海公馆半岛城邦半岛城邦卓越维港卓越维港宝能太古城宝能太古城曦湾华府曦湾华府澳城澳城三湘海尚三湘海尚新天湾畔新天湾畔招商海月招商海月天骄华庭天骄华庭后海花半里后海花半里蔚蓝海岸蔚蓝海岸鸿威海怡湾鸿威海怡湾滨海长廊板块的规划起点比拟:上海外滩，营造最美丽的现代水景资源城市景观上海外滩，比邻黄浦江，市上海历史与现代美的交融表现。特色规划一：古老建筑物充满了欧陆情调，现代建筑与古建筑相

10、辉映特色规划二：最大程度利用沿江景观面特色之三：对岸的浦东发展迅速，新楼林立，与外滩旧区形成鲜明对比，让人感受到上海生机勃勃的一面特色之四：充分利用景观面，营造夜景特色，外滩的夜景使人仿佛处于童话般的世界基本要素比拟相似度深圳滨海长廊上海外滩新规划规模15公里滨海岸线，东起深圳湾红树林保护区，西至蛇口南海酒店 北起苏州河口，西至中山东一路、中山东二路西侧筑界面，南至十六铺客运中心北侧边界，东至黄浦江岸线，总用地面积约15公顷社会意义/人文背景展现现代深圳滨海人居、连接香港的标志景观带深港一体化背景下的深圳新城市风貌展现传承外滩历史与反应上海现代发展的景观标志国际背景下的上海外滩新旧风貌融合。主

11、要功能功能将以旅游观光、城市公共活动、片区居住配套为主上海重要景观岸线。外滩滨水地区的功能将以旅游观光和城市公共活动为主。景观环境设计要点亚热带风光规划理念，融合休闲小品、休闲公园为一体，营造有深圳特色的风情观光长廊。充分挖掘上海丰富的历史、人文和自然景观资源，打造融合历史底蕴和时代精神、体现城市滨水区特色的具有标志性的城市景观 国际设计背景美国SWA设计公司和中国城市规划设计研究院、深圳分院联系设计的方案，作为实施方案 国际招标中 规划规划 东部滨海分区重点发展水上运动、生态旅游、影视创意文化产业基地等休闲文化旅游产业，建设成为具有滨海特色和国际一流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心

12、 2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获 得巨大提升 FI：投资40亿进行填海和基础建设。填海面积约147万平方米。相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆 春茧：投资超过20亿媒体传播媒体传播营销营销城市建设城市建设建设建设深圳市城市总体规划（2007-2020）深圳 2030 城市发展策略核心规划核心规划3 3体育板块体育板块： F1摩托艇世界锦标赛将落户后海湾填海区。深圳湾体育中心俗称“春茧”其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一。F1赛事的国际影响力巨大的影响力巨大的

13、影响力 现场观看比赛观众：约100万 电视观众：100亿人/年，10亿人/站 家庭观众： 2亿家庭 欧洲观众：500万/年, 每年10万递增 媒体：电视：191个国家；平面媒体：2000多家 观众定位：65%的观众是高收入、高职位人群 电视媒体:央视五套在内的国内几十家电视媒体转播，CCTV1, CCTV9,CCTV新闻频道等专题报道 平面媒体:新华社、中新社、人民日报、中国体育报、经济日报等百余家报刊杂志媒体. 网络媒体：新浪网、21CN、中经网、国际在线、新华网、搜狐网、网易、TOM网、人民网等数据：体育的国内影响力数据：F1摩托艇锦标赛强化了东部滨海区休闲旅游的定位；提高后海片区的关注度

14、，国际影响力带动后海湾人气体育板块的规划起点比拟体育板块的规划起点比拟:上海嘉定新城+北京奥运新城，后海湾将成为新一个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区基本要素比拟相似度深圳后海湾体育板块上海嘉定新城北京奥运新城国际赛事载体F1摩托赛艇世界锦标赛26届大学生运动会分赛场国际F1赛车赛北京2008年奥运会重要体育设施F1摩托赛艇场区、春茧深圳湾体育中心F1赛车场区鸟巢、水立方政府资金投入60亿（含填海区工程）26亿28亿区位周边辐射影响深圳南山后海湾填海新区受体育盛事影响，片区规划发展加速，以从一个荒凉的填海区逐步发展成为国际高尚住宅区，未来，随着大运会的主办，片区体育及地产价值将不可估量嘉定

15、区曾经是被开发商遗忘的角落， F1使 嘉定的区域价值被挖掘。2004年嘉定成为上海房价上涨最大的区域之一。随着交通条件的改善，整体环境优化，带动了F1赛车场及其周边约20平方公里土地价值明显上升，在赛车场辐射半径约3公里以内核心辐射区，房地产开发增长尤为明显 奥运会的世界影响不可小视，围绕主会场形成的酒店、写字楼、高尚住宅区的价值迅速攀升，鸟巢旁的著名建筑盘古大观就落户奥运新城，盘古大观公寓部分售价高达50000元/平方米。认识背景认识背景一：新中心一：新中心强调文化设施与商务设施的有机融合。代表项目：深圳歌剧院、保利文化广场、保利剧院、深圳现代艺术博物馆、深圳城市规划展览馆。 三：新枢纽三：

16、新枢纽四：新生态四：新生态后海湾将面临后海湾将面临片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇核心规划核心规划4 4商业文化板块：商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精英。后海商业突出商业、商务办公为主的功能。代表项目有：天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等二：新文化二：新文化基础设施完善，创造现代化交通体系。堪称“财富列车“的地铁2号线连通深圳湾；零距离对接西部通道，港深往来极为便利 。生态景观优美和谐。后海中心区充分体现了后海独有的海洋气质，体现出对多彩未来文化的兼容

17、。 商业文化板块的升级规划配合老商业圈的历史作用,新的后海湾商务商业经济中心将形成!7万平方米的商业运营面积中，拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施 ；：总建筑面积约12万平方米，地上五层，地下二层，商业街4万平米，预计2007年开业；结合购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，规划有主力百货、国际影城及室内真冰溜冰场，是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、最具代表性的大型购物中心 ；： ：天利中央广场一、二期商业总面积达到6.5万平米 。商业文化板块的大型综合商业高端写字楼高端酒店的融合升级发展

18、将和南山老酒店圈辉映,形成深圳新的高端酒店商业繁荣圈!威尼斯酒店洲际酒店凯宾斯基酒店东华假日酒店中油酒店中南海滨大酒店南海酒店明华国际会议中心 太子酒店64108215397海湾大酒店12345678910口岸板块+商业文化板块的相互融合,将最大程度拉动后海湾新口岸商业经济的发展,促进港人消费,形成高端港人居住消费新聚点!目前深圳关内港人消费的区域分布罗湖口岸商业中心皇岸福田口岸商业辐射圈西部通道后海湾商业辐射圈中低端商中低端商旅经济旅经济中高端商中高端商务经济务经济商业文化板块+滨海长廊板块+口岸板块的相互融合,将大幅提升深港两地高端人群的居住热点效应,对于深港经济圈的长远发展有举足轻重的作

19、用!罗湖口岸商业中心皇岸福田口岸商业辐射圈西部通西部通道后海道后海湾商业湾商业辐射圈辐射圈置地逸轩东门天下御风庭中低端深港置业群中高端深港置业群演变支撑金地名津新银座华庭卓越维港半岛城邦标注为近几年港人成交活跃代表口岸物业,罗湖以其特殊历史及口岸作用,辐射楼盘及导入客户多为中低端港人,后海湾的升级发展,以及高端的商业及商务配套口岸价值支持,将带来不可忽视的深港置业新潮流!商业文化板块的规划起点比拟商业文化板块的规划起点比拟: :香港中环，后海湾将形成以金融、商业香港中环，后海湾将形成以金融、商业为核心的新城市中心为核心的新城市中心基本要素比拟相似度基本要素比拟相似度深圳后海湾商业文化板块深圳后

20、海湾商业文化板块香港中环香港中环社会功能深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域香港金融商务中心，香港核心区域核心金融、商务配套天利中央商务广场、凯宾斯基酒店国际金融中心、中银大厦核心商业配套海岸城、保利文化广场、规划中华润深圳湾中心置地广场、兰桂坊城市景观功能滨海规划中的现代景观建筑群，大批商业及写字楼林立，远望香港密密麻麻的商业大厦和国际银行总部维港景观线和现代景观融合核心交通枢纽组织地铁2号线贯穿深圳，西部通道连通香港，滨海大道四通八达的地下、地面交通、传统天星小轮海上交通，连接尖东轨道交通通往深圳香港中环新滨海规划，低层保护维港景观香港中环新滨海规划，低层保护维港景观后海湾商业文

21、化板块规划，后海湾商业文化板块规划，滨海区域以景观带为主滨海区域以景观带为主核心板块价值总结核心板块价值总结口岸板块口岸板块休闲旅游休闲旅游/ /高尚居住高尚居住板块板块体育板块体育板块商业金融文化板块商业金融文化板块四大核心板块令后海湾价值裂变，正形成以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域。区域功能及规划形象描述：区域功能及规划形象描述：国际！口岸！国际！口岸！以香港中环为标准，媲美北京奥运新城、人文试超越上海外滩以香港中环为标准，媲美北京奥运新城、人文试超越上海外滩体育新城板块=上海嘉定新城+北京奥运新城后海湾是规划中的深港两地的经济枢纽

22、，将最大程度地催生两地经济的频繁交流。商业板块=香港中环居住人文=上海外滩项目项目建面建面( (预计预计) )主力户型主力户型后海公馆64000100130三房澳城177826以100-194 M三、四房为主卓越维港130000规划为高层和Townhouse组成，共约550户；一期为百余套TH宝能太古城430000130-170 M三房四房，207-306 M四至五房及顶层复式 曦湾华府28930小复式，叠拼，连排三湘海尚186885 以高端豪宅为主皇庭港湾52803180-250 M 大平面鸿威海怡湾106000 有别墅和大面积的高层组成招商海月5期95730(90+90) M和(80+90

23、) M可以组合成3/4房蔚蓝海岸4期27087 三房四房为主天骄华庭80600 110 M三房、160 M 4房新天湾畔176279 156-233 M的四房、五房 半岛城邦293122 合拼四房五房为主后海花半里80000 80-120 M 房、3房后海湾代表楼盘版图后海湾代表楼盘版图皇庭港湾皇庭港湾后海公馆后海公馆半岛城邦半岛城邦卓越维港卓越维港宝能太古城宝能太古城曦湾华府曦湾华府澳城澳城三湘海尚三湘海尚新天湾畔新天湾畔招商海月招商海月天骄华庭天骄华庭后海花半里后海花半里蔚蓝海岸蔚蓝海岸鸿威海怡湾鸿威海怡湾2000-20032000-2003年年2004-20062004-2006年年20

24、07-20092007-2009年年 客户年龄集中在25-35岁，45岁以上的客户占的比例相当小。 大多为首次职业者。多次职业者几乎没有 85%以上的客户以居住为目的。 90%的客户居住在南山区域，外籍人数也占到一定比例 购买客户大多在周边区域工作，工作在其他区域几乎没有。 客户年龄客户年龄客户置业目的客户置业目的2000-20032000-2003后海湾典型楼盘客户组成后海湾典型楼盘客户组成招商海月1、2期客户描述: 年龄,客户置业目的,居住区域,工作区域客户当前居住区域客户当前居住区域客户当前工作区域客户当前工作区域招商海月1、2期客户描述 行业、单位性质、承担职务单位性质单位性质承担职务

25、承担职务客户所属行业客户所属行业从客户职务来看，以企业的普通成员为主，占到70%的比 例，仅有7%左右的客户为企业的老板、董事或者总经理。从从事行业来看，IT行业的客户所占比例约为25%，公务 员，企事业单位职工也占到一定比例，其他行业比较平均。从公司性质来看以私企为主，其余行业分布比较平均。招商海月1、2期-购房动机从购房动机来看，从购房动机来看，40%的客户看重的客户看重的是片区价格低的原因购买；同时的是片区价格低的原因购买；同时因为工作在附近或居住在附近的原因为工作在附近或居住在附近的原因也占到比较高的比例达到因也占到比较高的比例达到30%左左右，其余的片区升值潜力、开发商右，其余的片区

26、升值潜力、开发商品牌，景观资源及小区品质都不是品牌，景观资源及小区品质都不是关键因素关键因素半岛城邦客户描述年龄年龄,客户置业目的,居住区域,工作区域 客户年龄集中在30-35岁，35-45岁之间的客户也占到相当大的比例。 多次职业者与首次置业者比例相当 居住目的仍以自主为主，但自住结合投资也占到一定的比例。 70%的客户居住在南山区域，福田客户比例约为20%。其他区域比例相当 购买客户大多在周边区域工作，福田其次，其他区域比例相当。 客户年龄客户年龄客户置业目的客户置业目的2004-20062004-2006后海湾典型楼盘客户组成后海湾典型楼盘客户组成客户当前居住区域客户当前居住区域客户当前

27、工作区域客户当前工作区域半岛城邦客户描述 行业、单位性质、承担职务单位性质单位性质承担职务承担职务客户所属行业客户所属行业从客户的职务来看，企业的中层管理者及普通员工成为主力客 户群。同时企业的老板、董事或者总经理比例明显比2003年前 有所增多。从公司性质来看私企所占比例最高约为35%，公务员，企事业 单位职工也占到一定比例，其他行业比较平均。从行业来看以商贸及IT业为主，其余行业分布平均商贸金融IT半岛城邦-购房动机从购房动机来看，价格便宜仍然为从购房动机来看，价格便宜仍然为购房的关键因素，但已经下降为购房的关键因素，但已经下降为25%，区域的升值空间增长的较快；，区域的升值空间增长的较快

28、；同时之前一直被忽视的开发商品牌，同时之前一直被忽视的开发商品牌，项目品质，景观资源逐渐的受到关项目品质，景观资源逐渐的受到关注注 客户年龄集中在35-45岁，25-30岁之间的客户比例最小。 以多次职业为主 居住目的以自住加投资为主，投资占到一定的比例。 55%的客户居住在南山区域，福田客户比例约为30%。深港比例有所增多 购买客户以南山及福田区域工作为主，其他地方比例较少。 客户年龄客户年龄客户置业目的客户置业目的2007-20092007-2009后海湾典型楼盘客户组成后海湾典型楼盘客户组成卓越维港客户描述: 年龄,客户置业目的,居住区域,工作区域客户当前居住区域客户当前居住区域客户当前

29、工作区域客户当前工作区域自住投资及自住55%30%8%7%卓越维港客户描述 行业、单位性质、承担职务单位性质单位性质承担职务承担职务客户所属行业客户所属行业 从客户职务来看，企业的高管及私企老板成为主要购房群 体，特别私企老板占到比例的33%。普通员工比例最低。 从公司性质来看，私企所占比例最高约为40%，外资企业 也占到一定比例 从行业来看，商贸金融成为主导，占到比例的50%左右， 其余行业分布均衡商贸金融卓越维港-购房动机从购房动机来看，从购房动机来看，30%的客户看重的客户看重的是片区前景；同时小区的品质、的是片区前景；同时小区的品质、居住环境、景观等都是购房的关键居住环境、景观等都是购

30、房的关键因素因素后海湾人口裂变全过程后海湾人口裂变全过程南山本南山本区域区域客户客户深圳跨深圳跨区域客户区域客户香港人香港人外籍人外籍人外省人外省人25-30岁30-35岁35-45岁后海湾购房客户组成变化后海湾购房客户组成变化后海湾购房客户年龄变化后海湾购房客户年龄变化后海湾购房客户承担社会职业变化后海湾购房客户承担社会职业变化后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域原来购买后海的客户是一群年青的首次置业客户，因后海的房子便宜而购买。现在的购买客户是以中年为主，他们是社会财富的持有者。后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体。后海湾人口结构裂变导入带来的人文资源、价值观资源的转变变化影响结果居住形态豪宅化区域价值及人口辐射扩展至深圳富人阶层交通体系健全化配套国际高端化演变前：荒凉新区/中档居住群落产