房地产开发必须具备那五

1、五证两书一、?逑筑用地规划许可证?逑立单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城 市规划行政主管部门确认，该工程位置 X 困符合城市规划的法律凭证。二、?建立工程规划 许可证?有关逑立工 程符合城市规划需求的法律凭证。三 ?国有土地使用证?经土地使用 者申请，经城市各级人民政府公 布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称-土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至 "X 围。四、?建立工程开工 证?建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属 登记的主要依扌居之一，没有开工证的 建筑属违章建筑 ?不受法律保护。五、?商品房销售预售许 可证?市、县人民政府房地产管

2、理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件六、 “两书少?商 品房质董保证书?商品房使用说明书?名词解释一、根本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发， 经济型 跃层结构上下不一样高；错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接？但未分成两层，适合大面积住宅；进深：一幢逑筑物房子从前墻皮到后墻皮的距离长度；探 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面塢皮到另一面墻皮的长度3ni3? 9i i较舒适： 层 高:房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度2. 9in ;探棘高：一间房屋内楼板 面与屋顶的高度2. 7m; 探户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定 的每户居室；探 建筑

3、系数：“建 筑占地系数 "的简称，指建筑用地 X 国内所有建筑物占地 的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以 说明建筑物分布的疏密程度 ?卫生条件与土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原那么下，尽可 能满足逑筑物的通风、采光和防火、 防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场 地。探三通一平：通常指 施工现场到达：路通、电通、水通，土地平整。探 七通一平：大的开发区域 需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。二 - 与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排徐他人千 预的全能， 是物权的一种

4、，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。探 房屋权属登记：指房地产行 政主管部门代表政府对房屋所有权以与上述权利产生的抵押权等房屋 他项权利进展登记，并依法确认 房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有 权和该房屋占有 X 田的土地使用权权利主 题一致的原那么。 房地产权登记：通常称“产权登记 包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记 城镇房屋所有权登记是人民政府为了 健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记 X 困内的房 屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审査确认产权后，由房屋管理 机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行

5、政手段， 只有通过房屋所有权登记， 才能对冬类房屋产权实施有效的管理共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体， 即共有 人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。 前者是指共有人分别按自己所拥有的份 额的大小，对共有 房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对 全部共有的房地产享受同等 的权利，并承担相等的义务。探 房屋抵押：产权所有人以房契 作为抵押，取得借款按期付息。房屋产 权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息 > 而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收 回房契抵押即告终结。过户：即更换房 屋承租人幹0三、与面积有关的概念逑筑面积：逑第物冬 层

6、面积总和，毎层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用' 辅助面积和结构面积 公摊面积： 1'公共门斤、 过道、电様井、楼梯间、垃圾道、变电室 ' 设备房等为整座楼效劳的公共用房和管理用房 的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以与外塢堵体水平投影面积的50%海商品房销售面积二套内建筑面积+分摊公用面积套内逑筑面积 二套内使用面积+套内堵体面积+阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积 的总和。 使用面积系数：用百分率表示， 等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：逑筑物各层平面楼梯、走道 ?所占净面积的 总和。探结构

7、逑筑面积：建筑物各层 中，外墻、内墙 ' 垃圾道、通风道、烟囱均为投影面积等所 占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼： 80% ；塔楼 75% ；写 字楼70% ；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建 筑面积和住宅面 积之比。 商品房销售面积二套內使用面积+分摊的功用建筑面积 套内建筑面积二 套内使用面积 +套内塢体面积 +阳台面积 套内堵体面积：公用墻为水平投影面积一半 计入非公用堵为 水平投影面积计入套内使用面积为室内冬居室面积， 如壁橱等，以与不包含在结构面积中的烟囱、通风 道、管道井。探 公摊的公用建筑面积

8、二套内面积X公用逑筑 面积分摊系数 公用逑筑面积分摊系数二 公用逑筑面积三套内逑筑面积总和 公用逑筑面积二整栋搂的建筑面积 -套内建筑面积 -不应分摊的建 筑面积 容积率：总逑筑面积与所用逑筑用地面积总占地面积之比。探 建筑覆盖率：又称“建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。探 绿化率：指规划逑立用地 X 田内的绿地面积与 规划逑立用地面积之比。探 绿地率：指规划建立用地 X 国内的绿荫面积包括绿地面积与规划 用 地面积之比。四、与银行贷款有关概念按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益 人做为还款保证 按揭人在换淸贷款后，受益人立即将所涉与的房屋产权转让按揭人，过程中 按揭人享有使

9、用权。按揭所用材料： 1 、卅复印件； 2 、户口本复印件； 3、结婚证复印件；4、学历证复印件； 5 -收入证明； 6 、 购房合同复印件； 7、营业执照复印件； 8、三个月的连续税单； 9、固定资产的发票； 10、借款申请表。契税：指房屋所有权发布 转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一 次性稅费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费， 约为房价的1.5%五、与住宅相关的概念 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有假设干个可以单独使用的套房 ，里面一应俱全。探 花园式住宅：一般带有花园、草坪 ' 车库

10、样式为 二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华美、富有变化。 探双拼：连拼，叠拼。商住住房SOHO: Smal 1 Office Home 0 仃icc是住宅观念的延 伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能兴旺，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些 小公司，以与依赖网络进展社会活动的人群。经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低， 能够适应中低收入 家庭的承受能力，适用性指住房的设计和逑筑标准上强训使用效果，而不是降低标准。六、经济适用房 我国在 1998 年房改

11、的同时就实行了经济适用房政策。探 经济适用房享受哪些优惠政策免征城市根底 设施配套 费和商业网点建立费以与契稅，减半征收水电增客费等各种税费。建立用地采取行政划拨方 式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建立管理费只限于1%3%，市场利润被限在 3%以下。探 经济适用房价格构成 ?住房建立的征地和拆迁补偿安置费； ?审査设计和 前期工程费； ?住宅 小区根底设施建立费； ?建立工程费；以上 4项之和为根底的 1%3% 的管理费。贷款利息、税金 3%以下利润。商品房除以上 8 项外，还有行政事业性收费如小区营业 性配套公建费，人防逑立费等， 土地出让金其利润不受限制， 由市场决定。 探 经济适用房 与商品房有什么不同 ?获得土地的方式不同， 经济适用房建立用地实行行政划拨，免交土地 出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； ?本钱 结构不同； ?租售政策不同，经济 适用房只售不租，商品房不受限制；购置条件和对象不同，经济适用 房享受政府优惠， 其购 置对象是特定的，只供应城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度， 商