房地产评估报告

1、房地产评估报告以重庆江北区紫御江山楼盘房地产处于销售状况进行评估分析：一、受理评估业务1. 评估目的：房地产销售2. 评估对象：(1) 、房地产权利状况 根据委托方提供的?房屋所有权证?知，估价对象房屋所有权人 为陈刚 根据?房屋所有权证?中设定他项权利摘要之内容 ,2021年 11月 10日 该房产以人民币 780000 元的权利价值，全部销售给冯玉 , 截止估价时点，该 房产存在该项销售权利。(2) 、周边环境江北嘴 CBD 定位为重庆市中央商务区的商务中心区，兼容商业、 效劳 业居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口，而紫御江山占 位于江北嘴 CBD 核心，领驭着北滨路的整线繁华。紫御

2、江山是难得的 可坐享城市一线 江景楼盘之一。工程位居两江交汇处，背山面水，坐 拥稀缺江山自然景观， 80%的户型可以“零距离欣赏到山城美丽的 一线江景，所拥有的城市资源 可称作城市少有。二、价值定义 本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市 场条件 下，存在销售权利，于二 O 六年十一月十日的房地产市场价 值。三、评估方法 常用的房地产估价方法有收益复原法，市场比拟法，本钱法等，估 价方 法的选择应按照房地产价格评估技术标准 , 根据各种方法的适用 范围，结合 估价对象的具体特点以及估价目的进行 . 在此评估中，考虑 到估价对象为住 宅的实际情况，选用市场比拟法，收益复原法作为木

3、 次评估的基木方法 .1. 由于重庆市紫御江山工程在江北区北滨路附近，象估价对象这 种普 通住宅比拟案例较多 , 所以采用市场比拟法进行测算估价对象作 为一般商品 房的房地产市场价值 . 市场比拟法是将估价对象与在估价 时点的近期有过交 易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的成 交价格做适应的修正，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法.2. 由于重庆市紫御江山工程在江北区北滨路附近住宅出租的情 况较多， 租金水平比拟透明，因此木报告采用收益法测算估价对象作 为一般商品房的 房地产市场价格 . 收益复原法是求取估价对象未来的 正常净收益，选用适当 的资木化率将其折现到估价时点后累加

4、，以此 估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法 .3. 木报告采用市场比拟法和收益复原法两种方法 , 从不同角度反 映了估 价对象的房地产价值，对两种方法取权重得到最终结果 .四、评估计算过程、一、采用市场比拟法测算房地产市场价格1、比拟实例选择选择三个与委估宗地的用途相近，交易类型相同，区域及个别因 素条件 相近，交易情况正常的已发生交易的案例，以它们的价格作比 较，结合影响 地价的因素 , 进行因素修正，求取待估宗地的价格 .实例A:保利观澜，位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧，土地用途为住宅，建筑面积为103平方米，交易价格为11000元/m2, H期为2021年11月实例B:保利观澜，

5、位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧，土地用途为住宅，建筑面积为98. 5平方米，交易价格为10400元/EI2,日期为2021年11 月.实例C:保利观澜，位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧，土地用途为住宅，建筑面积为110平方米，交易价格为10800元/m2,日期为2021年11 月.2、编制比拟因素条件说明表3、编制比拟因素条件指数表根据待估宗地与比拟实例各种因素具体情况， 编制比拟因素条件 指数表 . 比拟因素指数确定如下：(1) 日期修正所选案例交易日期均为 2021年 5月，与估价时点接近 , 不予修 正.(2) 区域因素：商业繁华程度，公交便捷程度，社区成熟度，环境景观，公共 设施完备

6、度待估宗地均一般或较好，每相差一级应相应修正 1%.(3) 个别因素：建筑结构 : 分砖木，砖混，钢混，钢结构四级，每相差一级应相应修1%.主窗朝向：分为南北，南向，东向，东西，其他朝向，每相差一级应 相 应修正 1%.装修水平 :分为无装修 毛坯房 ，简单装修，普通装修 , 精装修四 种，委估宗地为 100,每相差一级应相应修正 2%.设备设施 : 住宅包括燃气，通风，暖气，电梯，地下车库，消防等设 备 设施的完备程度，每少一种相应修正 1%.根据以上比拟因素指数的说明，编制比拟因素条件指数表。4、编制因素比拟修正系数表 取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比拟 法测算 的市场

7、价单价：10670+10584+10395/3二 10549. 67 元/m2总价： 10549. 67*82 二 865072. 94 元 二 采用收益复原法测算房地产市场价格1月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产工程进行调查分析 , 选取与 估价对象最具相关性的实例，并分别进行实地查看，调查，同类 住宅的市场 租金较为透明，根据估价对象所在周边地区和该房屋的具 体情况，估价人员 认为类似估价对象出租价格在 3600元/ 套/月时 有一定的市场竞争力，所以 本报告按 3600元/套/ 月租金进行测算 .2、年有效租金收入的测算2 年有效租金收入 根据估价人员的调查分析，估价对象所

8、在区域租赁市场状况较好 , 年空 置率按 15天即 0. 5/12=4.17%计算，能客观反映估价对象在目前 现状的市场 环境中的正常租赁市场状况 , 考虑拖欠租金以及其他原因 造成的收入损失为 租金毛收入的 1%,那么年有效租金收入为：43200 X 1-4. 17% X 1-1% =40984. 57 元3、客观运营费用税费根据?关于调整住房租赁市场税收政策的通知? 财税 2000 125 号文 中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关 规定，委估对 象为个人岀租居民住房， 符合上文暂减规定， 因此按 5%房 产税, 营业税测算 .A 、房产税按年有效租金收入的 5%计算.

9、40984. 57 X 5%二 2049. 23元B、两税一费营业税，教育费附加，城市建设维护税按年有效租金收入的 5. 5%计. 40984. 57 X 5. 5%二 2254. 15元 上述税费合计 ：2049. 23+2254. 15=4303. 38元1物业维修费用 根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的1. 0%,那么物业维修费为： 40984. 57X1. 0%二 409. 85 元2物业管理费 包括正常使用下的能源费，清洁费，以及员工工资，福利等费用 , 按年有效租金收入的 2. 0%计： 40984. 57*2. 0%二 819. 69元3 其他费用如租赁代理

10、费，卬花税，不可预见费等费用，取有效租金收入的1. 0%. : 40984. 57*1. 0%=409. 85元4 年客观运营本钱 年客观运营本钱二税费 +物业维修费 +物业管理费 +其他费用 =4303.38+409. 85+819. 69+409. 85=5942. 77元4、净收益年净收益二年有效租金收入 - 年客观运营=40984. 57-5942. 77=35041. 8元5、确定资本化率A、 资本化率通过平安利率加上风险调整值的方法来求取 . 所谓安 全利率，是指无风险的资本投资收益率，以一年期国债利率作为平安 利率 . 考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下 降，

11、确定资本 化率为 4. 5%.B、 估价对象所在区域的环境较好 , 市场对该区域同类工程的需求 较大，同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大 , 有替代可能的 房地产 会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，综合权衡 , 估价人员假 设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态 .6、完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r X1-1/ l+rn其中：p:房地产市场价格a:年净收益3. 5041万元/年资本化率 4. 5%n:收益年限按剩余土地使用年限 45. 00年计根据上述公式以及分析取得的数据， 可测算出估价对象的房地产 市场价格为671301. 53元人民币，单价为 8186元

12、/m2.五、最终结果 采用市场比拟法和收益法测算的结果： 估价方法： 市场比拟法 收益法总价万元： 865072. 94671301. 53单价元 / m2： 10549. 678186市场比拟法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似 房地产 进行比拟，对这些类似房地产的成交价格做适应的修正，以此 估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法 . 收益复原法是求取估价 对象未来的正常净收 益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后 累加，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法 .上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，因此 , 木报告 利用权重法取得最终结果：权重值：市场比拟法 : 0.6收益复原法 : 0.4总价=865072. 94X0. 6+671301. 53X0. 4=7875