房地产项目尽职调查报告模板

1、尽职调查报告尽职调查报告报告完成日期：【】年【】月【】日目目 录录1工程背景与交易结构概述工程背景与交易结构概述4工程背景工程背景4交易结构概述交易结构概述42融资人资信情况融资人资信情况5融资公司根本情况融资公司根本情况5融资公司经营情况融资公司经营情况5融资人财务状况融资人财务状况5融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况63工程概况和建设情况工程概况和建设情况6工程根本情况工程根本情况6工程建设条件工程建设条件7工程建设实施进度工程建设实施进度7工程的设计、施工、监理情况工程的设计、施工、监理情况74工程市场情况工程市场情况8工程投资环境工程投资环境8工程分析及市场情况工

2、程分析及市场情况8工程租售情况预测工程租售情况预测95工程财务效益评估工程财务效益评估9房地产工程总投资预测房地产工程总投资预测10工程资金来源情况工程资金来源情况10工程损益预测工程损益预测11工程有关财务效益指标工程有关财务效益指标126信托方案与风险防范措施信托方案与风险防范措施12交易结构安排及信托方案摘要交易结构安排及信托方案摘要127意见及建议意见及建议138工程资料工程资料131工程背景与交易结构概述工程背景与交易结构概述1.1工程背景工程背景此处简要介绍工程背景情况此处简要介绍工程背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】 以下简

3、称“【】工程 。为【】希望由*信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资效劳。1.2交易结构概述交易结构概述1.2.1简要描述本工程的信托结构简要描述本工程的信托结构融资方式：融资方式：【贷款贷款】/【股权投资股权投资】融资总本钱：融资总本钱：融资人要求信托资金到位时间：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：信托期限：【 】年年公司收入：其中信托报酬方式收取公司收入：其中信托报酬方式收取【 】% ；财务参谋费形式收取；财务参谋费形式收取【 】%保管人保管费：保管人保管费：受益人的预期收益：受益人的预期收益：工程发行方案工程发行方案适用于集合类工程适用于集合类工程，详细制定工程的发行方案：，详细制

4、定工程的发行方案： 我公司私人银行部发行的额度 【 】万元 银行代销： 【 】万元 发行费率： 第三方理财机构代发： 【 】万元 发行费率：1.2.2工程现状工程现状此处介绍工程现状，包括土地取得方式、价格此处介绍工程现状，包括土地取得方式、价格包括总价及楼面价格包括总价及楼面价格 、土地出让金缴纳、土地出让金缴纳进度、进度、 “四证四证取得的情况、工程公司是否成立等情况取得的情况、工程公司是否成立等情况1.2.3工程总投资及资金来源工程总投资及资金来源工程总投资共【】万元。序号序号工程工程金额金额万元万元比例比例1自筹资金【】【】%2信托方案投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3局部销售收入

5、【】【】%4总投资【】【】%2融资人资信情况融资人资信情况2.1融资公司根本情况融资公司根本情况2.1.1融资公司情况融资公司情况融资公司融资公司住所住所法定代表人法定代表人企业类型企业类型注册资本注册资本实收资本实收资本经营范围经营范围经营期限经营期限房地产开发资质房地产开发资质2.1.2工程公司实际控制人情况简介工程公司实际控制人情况简介说明工程公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历说明工程公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历2.1.3融资公司控股融资公司控股大大股东情况介绍股东情况介绍如有如有视工程具体情况简要介绍工程公司大股东情况视工程具体情况简要介绍工程公司大股

6、东情况2.1.4融资公司税收政策融资公司税收政策税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率营业税土地使用税二类土地增值税预缴房产税土地增值税清算城市建设税/费企业所得税预缴教育和卫生附加费企业所得税清算地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税2.2融资公司经营情况融资公司经营情况此处简要介绍融资人过往开发过的工程情况、获得的荣誉此处简要介绍融资人过往开发过的工程情况、获得的荣誉如有如有2.3融资人财务状况融资人财务状况此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上一年度经审计的财务报表提交风此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上一年度经审计的财务报表提交风险管理部险管理

7、部2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的?企业根本信用信息报告企业根本信用信息报告?，注明融资人贷款，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。3工程概况和建设情况工程概

8、况和建设情况3.1工程根本情况工程根本情况 3.1.1工程用地情况工程用地情况此处说明工程具体位置此处说明工程具体位置说明所属行政区域、四至，并附地图说明所属行政区域、四至，并附地图 ，出让时是否是净地，土，出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。地总面积、用地性质、容积率。工程土地本钱情况统计表工程土地本钱情况统计表单位：万元单位：万元项项 目目已缴资金本钱情况已缴资金本钱情况未缴资金本钱情况未缴资金本钱情况合合 计计土地本钱滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计3.1.2工程根本控规指标工程根本控规指标 工程根本控规指标表表 1-1序号指标名称指数单位备注建设用地面积m21总建筑面

9、积m2规划容积率绿地率建筑密度2地上可建面积m2房屋m22.2车位面积m23.2工程建设条件工程建设条件此处注明本工程已获得的政府有关部门批文此处注明本工程已获得的政府有关部门批文3.3工程建设实施进度工程建设实施进度此处列明工程开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。此处列明工程开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。工程总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。本工程预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建设期 【】年，前期【】年，建设期【】年。3.4工程的设计、施工、监理情况工程的设计、施工、监理情况此处说明本工程设计公

10、司，施工单位及监理单位此处说明本工程设计公司，施工单位及监理单位 4工程市场情况工程市场情况4.1工程投资环境工程投资环境4.1.1宏观经济概况宏观经济概况此处简要说明工程所在地区的经济开展水平此处简要说明工程所在地区的经济开展水平4.1.2当地总体房地产市场当地总体房地产市场此处简要说明工程所在地区的近一段时间以来住宅新增供给量及成交量、成交均价等房地此处简要说明工程所在地区的近一段时间以来住宅新增供给量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况产市场总体运行情况4.2工程分析及市场情况工程分析及市场情况4.2.1工程区域交通情况工程区域交通情况简要描述工程周边的交通情况简要描述工程周边的交

11、通情况4.2.2周边主要土地成交情况周边主要土地成交情况 工程周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。工程周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。4.2.3周边竞争工程分析周边竞争工程分析 此处列明周边可能与本工程竞争的工程此处列明周边可能与本工程竞争的工程包括已经开盘或即将开盘的工程包括已经开盘或即将开盘的工程NO.工程工程物业形态物业形态价格价格元推盘量推盘量(套套)存量存量(套套)开盘时间开盘时间1234.2.4工程评价工程评价此处应对工程市场定位、特色作出简要说明此处应对工程市场定位、特色作出简要说明Comment L1: 此处要求工程的销售静态预测4.3工程租售情况预测工程租售情

12、况预测4.3.1工程销售方式工程销售方式列明工程销售方式列明工程销售方式4.3.2销售前景分析销售前景分析房屋房屋车位车位序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合计合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)5工程财务效益评估工程财务效益评估5.1房地产工程总投资预测房地产工程总投资预测工程投资估算表工程投资估算表 单位：万元序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合计合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)序号序号年份年份第第 1

13、1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年合计合计1销售面积()()2销售价格( (元元/)/)3销售收入( (万元万元) )序号序号工程名称工程名称投资额投资额估算说明估算说明1土地费用2前期工程费用3根底设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费用7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其它费用及不可预见费工程总投资工程现金流量表工程现金流量表序号序号工程名称：工程名称：20212021 年年20212021 年年20212021 年年20212021 年年合计合计1 1资金来源资金来源 自有资金销售收入 出租

14、收入 信托融资 银行贷款 其他来源2 2资金运用资金运用 土地出让金 开发建设投资 销售费用 工程管理费用2.5 经营税金及附加2.6 其它经营本钱费用2.7 土地增值税2.8 所得税2.9 信托融资收益0 信托融资本金1 银行借款本金归还2 银行借款利息支付3 3净现金流净现金流4 4累计净现金流累计净现金流5.2工程资金来源情况工程资金来源情况5.2.1自有资金自有资金截止到 20 年 月 日，已支付局部土地出让金【 】万元。5.2.2预租售收入预租售收入利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。5.2.3本工程银行贷款本工程银行贷款工程方案于 20 年 月获取开

15、发贷款【 】万，贷款期【 】年。5.2.4本工程信托融资本工程信托融资本工程信托方案以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。5.3工程损益预测工程损益预测5.3.1工程销售、租赁收入分析：工程销售、租赁收入分析：工程按可售面积计算，总收入总计【 】万元。物业功能物业功能销售总价销售总价( (万元万元) )销售单价销售单价( (元元/ /平方米平方米) )住宅商业车位 合计5.3.2工程利润分析：工程利润分析：工程预计实现销售收入【 】万元，扣除本钱、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。本钱利润表本钱利润表科目科目金金额额(万元万元)销销售面售面积单积单方方(元元/平方米平方米)

16、营销费用财务费用管理费用土地增值税营业税及附加经济经济指指标标： ：销售净利率%投资利润率%工程 IRR %5.4工程有关财务效益指标工程有关财务效益指标5.4.1工程投资利润率工程投资利润率工程投资财务评价指标工程投资财务评价指标工程总投资工程总收入工程资金峰值股本投资工程税前利润工程税后净利润 销售净利润率%总投资净利润率%工程 IRR%股本投资获利倍数5.4.2贷款归还期贷款归还期本工程公司预计 20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。5.4.3销售率盈亏平衡点销售率盈亏平衡点销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；6信托方案与风险

17、防范措施信托方案与风险防范措施6.1交易结构安排及信托方案摘要交易结构安排及信托方案摘要6.1.1交易结构交易结构合作方式：合作期限： 【 】个月；交易结构：投入投入 ：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的工程公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入工程公司的，说明计入受让原有股东持有的工程公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入工程公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有工程公司的股权比例；以债权方式运用注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公

18、司持有工程公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素信托资金的，应说明贷款要素利率、期限、抵押利率、期限、抵押/质押物、保证担保等质押物、保证担保等 。退出退出 ： 说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。工程公司管理工程公司管理 ：如果采取股权投资方式，应说明工程公司的监管方式：如果采取股权投资方式，应说明工程公司的监管方式 例如：例如：a)双方在公司章程中约定融资方拥有工程经营和控制权，*信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对工程资金监管和风险控制；b)工程公司应分期编制详细的本钱标杆、经营方案报告和工程现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算*信托投资收益的根底。单项本钱超过局部由融资方或者【 】补足，*信托不再承当该超出局部的本钱。 如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源例如：例如：设立监管账户，要求融资人按一定比例将工程销售回款存入该账户。6.1.2信托方案信托方案信托规模：约信托规模：约【 】万 (如有结构化设计，还应列明优先、次级份额)信托期限：信托期限：【 】个月还款资金来源：还款资金来源： 信托结构图信托结构图如有6.1.3风险防范措施风险防范措施 详细说明