物业纠纷典型案例分析

1、物业纠纷典型案例分析物业纠纷典型案例分析提要：物业纠纷典型案例分析典型案例A楼房有电梯却不开小区业主起诉物业陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯， 但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，为此，陈某 多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求， 但是由 于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理 得不到解决，因而不能开通。于是，陈某告到法院，要求物业公司立 即开通电梯，并确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的 诉讼请求。【法官释法】所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物 业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套

2、的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关 秩序的活动。江苏省物业管理条例第三十六条第二款规定：房屋 的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业 管理企业根据合同的约定定期维修养护； 最高人民法院关于审理物 业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第三条规定：物业服 务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求 物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 的，人民法院应予支持。对小区内

3、电梯的管理、维护，确保业主正常 使用是物业服务内容之一。因此，法院对于陈某要求物业公司开通电 梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。B“房屋存在质量问题”业主能否拒交物业费2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议， 约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取 物业服务费。蒋某在交纳 2007年11月1日至2008年10月31日期 间的物业管理费后，未按约定交纳 2008年11月1日至2010年4月 30日期间的物业管理费用，共计元，物业公司多次向蒋某催交物业 费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的

4、管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题， 要求物业公 司协商解决上述问题，但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解 决上述质量问题，他立即支付物业管理费。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费。【法官释法】物业公司依合同履行物业服务后，作为业主的蒋某应当依合同 履行支付物业服务费的义务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定经书面催交，业主无 正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物 业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张， 是业

5、主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商 负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠 纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存 在质量问题，可另行主张权利。c业主家中财产被盗物业公司是否承担责任？2008年10月，李某发现自己和邻居家的房门均被撬，而且其 家中有贵重物品被盗，财物损失据李某陈述高达 19万元。之后，李 某又花费2000元维修及更换被撬房门。随后，李某将物业公司告到 法院。他认为，盗窃发生时，其已交纳物业管理费，其与物业公司形 成物业服务合同关系，而小区监控设备自 2008年9月因故障一直处 于瘫痪状态，物业公司未尽到职责内的

6、安全防范义务， 因此要求物业 公司承担50%勺赔偿责任。法院认定被告物业公司在提供物业服务过程中存在过错，理应 对原告方损失承担补充赔偿责任。结合其过错情况，法院酌定由被告 方承担就确定损失部分的20咙卜充赔偿责任。【法官释法】根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩 序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物 业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协 商在物业服务合同中予以特别约定。 如无特别约定，则结合实际情况 考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错， 物业公司应根据 过错程度承担相应的赔偿责任。D自有房屋长期空置这种情况要交物业费吗

7、？原告某物业公司起诉被告李某要求交纳物业费并承担违约金。 被告李某称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，因此不应当交纳 物业费。法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整 体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务， 也不得以此为由拒绝 承担义务，依法判决李某支付有关物业费并承担违约责任。【法官释法】物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应 由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任， 如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响 物业服务公共产品的供给。最高人民法院关于审理物业服务

8、纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释第六条规定“物业服务企业已经按 照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相 关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以自己 没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照江 苏省物业服务收费管理办法（苏价服2010 12号）规定，因业主 原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物 业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准 70%具体可由当地价 格主管部门同物业管理行政主管部门确定。苏州市物业服务收费管理实施细则规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未 使用，并事先书面告知物业的，在不超过 2

9、4个月内，物业公共服务 费按70流纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成 立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务 企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照 合同约定执行。E原本约定房客交物业费房客不交，该怎么办？原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费 并承担违约金，被告王某称自己与承租人陈某签订租赁合同， 合同约 定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司应向承租人陈某催讨物 业费。法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳， 虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，业主与承租人之 间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为被告的业主王某与第三方 陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。 在物业费 未及时支付时，业主王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的 责任。【法官释法】依法成立的合同对合同当事人具有约束力， 不得损害第三方权 利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约 定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合