惠州潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求

1、潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第1页共 34 页惠州潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求一、采购项目的基本信息（一）采购计划编号：【财采字 2018078820180788 （二）采购项目名称：惠州潼湖生态智慧区管理委员会智慧区创 新园物业管理服务采购项目（三）米购方式：公开招标（四）推荐候选人名单和满足开标条件的数量（1 1）推荐中标候选人和满足开标条件的数量该项目中标候选人的数量设置为 丄名，评审委员会将按评标总得 分由高到低的排名顺序，推荐第一名投标人为中标候选人，其次者可 根据需要预设为替补候选人（1 1 名）。该项目满足开标条件的数量设置为不少于 _3_3_家，开标前的

2、投标人 数量或经评审小组对投标文件进行资格性、符合性审查少于此要求 的，将予以废标。（五）定标方法根据政府采购货物和服务招标投标管理办法（财政部令第 8787号）的有关规定，采购人按照该项目评审小组依法推荐的中标候选人 顺序依法依规确定该项目的中标人。（六）本项目未分包采购。本项目不适用招标文件第三部分“投标人须知”的“二、招标文件中 （一）关于项目进行分包”及“三、投标文件中（三）投标文件编制 第 1 1 点”等相关分包的内容。（七）有效报价要求评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标 人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的， 投标人按要求 提供了报价合理性的书面说明

3、或证明，且评标委员会认定投标人对此 报价的书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履 约能力予以通过审查。（备注：如果投标报价比采购人同级财政部门 备案通过采购计划的采购预算价低 35%35% （含 35%35%）以上的，投标人 的投标文件提供书面说明和成本清单等相关证明材料， 评标委员会应 当审查认定；或者投标人的报价比其他通过符合性审查的投标人报价 低 35%35% （含 35%35%）以上的，有可能潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第2页共 34 页影响产品质量或者不能诚信履约 的，评标委员会应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明， 必要时提交相关证明材料，并予以审

4、查认定）。投标风险提示：（1 1） 投标报价比采购人同级财政部门备案通过采购计划的采购预 算价低 25%25%（含 25%25% ）以上，评标委员会认为此报价有可能影响产 品质量或者不能诚信履约的，投标人的投标文件提供书面说明和成本 清单等相关证明材料，评标委员会认定投标文件对此报价的书面说明 或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履约能力予以通过 审查。（简称“有效报价提示一”）（2 2） 评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查 投标人的报价低 35%35% （含 35%35% ）以上，此情形是评标委员会根据市 场竞争的现场情况来认为此报价有可能影响产品质量或者不能诚信履约

5、的，投标人按评标委员的要求在评标现场合理的时间内提供书面 说明，必要时提交相关证明材料。评标委员会认定投标人对此报价的 书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履约能力 予以通过审查。（简称“有效报价提示二”）（3 3 ）投标人可以有预见地参照“有效报价提示一”情形的要求，投 标文件预先提供书面说明和成本清单等相关证明材料， 也可以预先准 备好书面说明和必要的相关证明材料。如果评标委员会认为此报价有 可能影响产品质量或者不能诚信履约而要求投标人作出书面说明或 必要时提交相关证明材料，投标人能够在评标现场合理的时间内提 供。如果投标人不能证明其报价合理性的， 评标委员会应当将其作为无效

6、投标处理。（4 4）招标文件依据法律、法规对投标报价提出特别的价格要求， 将作另外的规定。（八）关于联合体投标本项目不接受联合体投标，不允许投标人对本招标项目进行违法分包和转包潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第3页共 34 页（九）政策扶持功能。1 1、根据关于印发政府采购促进中小企业发展暂行办法的通 知 （财库20112011181181 号）的有关规定，采购人依法确定本项目对 于非专门面向中小企业的项目，对小型和微型企业产品的价格给予 6%6% （ 6%-10%6%-10% ）的扣除，用扣除后的价格参与评审。序号扶持名称详细要求1 1非专门面向中 小企业的项目 价格优惠采购人对小型

7、和微型企业产品的价格给予6 6 % %（从 6%-10%6%-10%选定，米购人可默认 8%8%）的扣除，用扣除后的价格参与评审。（一） 最高限价（元）：人民币：3241596.003241596.00 元/ /年，服务年限 2 2 年，总计人民币：6483192.006483192.00 元。该项目采购预算作为最 高限价。（二）报价方式：按总价报价的报价方式（三）报价要求：1 1、 供应商的报价需要符合本项目第二部分采购项目内容之 “一、采购项目的基本信息”关于有效报价的要求。2 2、 未按报价方式要求进行投标报价的，其投标无效，由评 标委员会在符合性审查中不予通过。三、投标人资格条件 （一

8、）供应商资格条件审查1 1、符合政府采购法第二一条和第二十二条规定的供应商；2 2、应当独立于采购人和集中采购机构；3 3、符合中华人民共和国政府采购法实施条例 第十八条和第二十二条规定；4 4、本项目不接受关联企业投标；5 5、投标人声明在参与政府采购活动前三年未有重大违法记录、没有不良信用记录，并按采购文件要求提供了相关证明材料、最高限价和报价方式潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第4页共 34 页备注：根据供应商资格条件的第 1 1 条、第 2 2 条、第 3 3 条、第 4 4 条的规定，投标文件需要提交关于资格响应一览表的声明函及对 应的资格条件证明材料（可以参见附件二：一般投

9、标格式文件， 一般包括但不限于关于资格响应一览表的声明函、法定代表人委托授权书、投标人在参与政府采购活动前三年未有重大违法记 录、不良信用记录的声明函），投标人可以参考投标文件格式出具 书面材料。如果本项目允许独立承担民事责任的自然人参加投标将会 预先约定，如果没有约定视为自然人不能参加。同时，对法律、法规 的相关依据进行说明如下：中华人民共和国政府采购法第二一 条：供应商是指向采购人提供货物、工程或者服务的法人、其他组织 或者自然人。中华人民共和国政府采购法第二十二条：供应商参 加政府采购活动应当具备下列条件：（一）具有独立承担民事责任的 能力；（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

10、（三）具 有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（四）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（五）参加政府采购活动前三年内，在经 营活动中没有重大违法记录；（六）法律、行政法规规定的其他条件。中华人民共和国政府采购法实施条例（国务院令第 658658 号）第 十八条：单位负责人为同一人或者存在直接控股、 管理关系的不同供 应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动。 除单一来源采购项目 外，为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。（二）供应商符合性审查1 1、供应商没有违反招标文件关于联合体投标的相关约定潼湖生态智慧区创新园物

11、业管理服务采购需求第5页共 34 页2 2、投标人按照招标文件要求递交投标保证金（交纳保证金的结果状态见已唱标的电子开标一览表）3 3、投标人按照招标文件要求提交了投标承诺函（见投标文件格式提交的投标承诺函）4 4、投标人按照招标文件的要求在投标文件中提交了 投标公开文件（见投标文件格式要求提交的各个表格）5 5、投标文件没有无效签署的6 6、按照招标文件的报价方式、报价要求进行了报价且报价方案是唯一确定7 7、投标报价未超出采购预算的，如设定最高限价的，且未超出最 高限价（投标报价见已唱标的电子开标一览表）&投标有效期符合招标文件要求的9 9、投标文件未附带有采购人依法不能接受的条件；101

12、0、评标委员会认为投标人没有串通投标情形；1111、 评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的， 投标人按 要求提供了报价合理性的书面说明或证明， 且评标委员会认定投标人 对此报价的书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合 理履约能力予以通过审查。（备注：如果投标报价比采购人同级财政部门备案通过采购计划的采购预算价低35%35% （含 35%35%）以上的，投标人的投标文件提供书面说明和成本清单等相关证明材料，评标委员会应当审查认定；或者投标人的报价比其他通过符合性审查的投标人 报价低 35%35%潼湖生态智慧区创新园物业管

13、理服务采购需求第6页共 34 页（含 35%35%）以上的，有可能影响产品质量或者不能诚信 履约的，评标委员会应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说 明，必要时提交相关证明材料，并予以审查认定 ）。1212、无法律、法规、规章规定无效投标、未实质性响应的其他情形四、本项目采购需求（一）本项目采购清单的情况1 1、本项目采购清单采购人确定本项目的主要标的公开事项，主要标的为服务类 将公布服务时限、价格等公开事项，由于开标一览表已经包括了服务时限、 价格的公开事项，投标人无需再填写主要标的公开事项。本项目采购预算价为人民币 3241596.003241596.00 元/ /年，服务期 2 2

14、年，总计人民币：6483192.006483192.00 元序号服务内容服务期数量报价要求管理服务范围 及其要求1 1潼湖生态智 慧区创新园 物业管理服务2 2 年1 1投标报价为年度总 价报价，超过预算金 额的报价无效后附2 2、采购清单具体要求潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第7页共 34 页2.12.1 项目概况潼湖生态智慧区创新园区座落于陈江仲恺六路莞惠城轨大道旁，园区总建筑面积 9457294572 平方米，物业服务范围约 10.510.5 万平方米（含约 1 1 万平方米绿化公共面积），园区建筑及服务范围如下表：创新园建筑面积序号楼栋号内容对应的面积合计1 11 1 号楼办

15、公楼31167.3631167.3639148.1439148.14地下停车场7980.787980.782 22 2 号楼办公楼5538.915538.9112991.6212991.62厂房4842.844842.84宿舍楼2609.872609.873 33 3 号楼办公楼27963279633491334913地下室695069504 4宿舍楼宿舍楼5923.245923.247519.247519.24食堂159615965 5总计9457294572 平方米目前园区已进驻多家企业及研发机构， 包括惠州中科新能源研究 院、南方工程检测修复研究中心等。按照惠州潼湖生态智慧区管理委 员会

16、（以下简称“管委会”）部署安排，园区后续将按照“孵化器园 区”管理方式，为更多高新企业潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第8页共 34 页提供专业化综合服务。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第9页共 34 页序 号 服务名 称关键服务说明主要标识指标1 1项目负责人负责物业管理、服务、技术指 导全面工作，物业管理方案制 定，并组织实施管理、监督、 安全管理、查处违章，现场物 业管理质量体系运行、物业资 料归档管理、与业务及有关部 门协调工作，该岗位人员整体 综合素质要求较咼。是2 2设备设 施运行 管理服 务负责高压配电系统运行、管 理；低压配电系统运行、 维 修、 维护。中央空

17、调系统运 行；消防系统运行（消防栓 系统、自动喷淋灭火系统、火 灾自动报警系统、防排烟系 统、应急照明和疏散指示系 统、泵房、灭火器等）。给 排水系统运行维护。电梯 （永达电梯 1 19 9台）运行、管 理。房屋建筑本体及附属建 筑物、构筑物的巡杳、管理。是3 3安保秩 序维护 消防管 理服务负责该项目物业区域范围内 2424 小时的安防值守、监控设备 运行（可疑人员跟踪监控） 、日常车辆停放、指扌车、疏导工 作（地下、地上停车场、广场） 突发事件保障等服务内容。是潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第10页共 34 页4 4前台会负责该项目会议服务、重要接是潼湖生态智慧区创新园物业管理服

18、务采购需求第11页共 34 页议运行服务待等日常保障工作、以及会议 会务的会前、会中、会后准备 和茶水服务工作，资料归档分 类及保障工作方案的服务内 容。5 5绿化维 护管理 服务负责园区内室外共用绿地、乔 木、灌木、绿篱、花卉、草坪、 园林建筑、 园林建筑小品养护 和管理工作。是6 6清洁保 洁管理 服务负责室内公共区域、室内公天 面、楼梯、走廊、电梯、大堂、卫生间、茶水间、设备房、地 下停车场以及室外停车场、道 路、排水沟渠、绿化带的清洁 保洁工作，并对以上区域通过 巡检的方式使环境卫生达到既定要求是7 7宿舍管 理服务负责宿舍楼层巡视、出入物品 登记检杳。是8 8拟派人员数量5353 名

19、2.22.2 服务内容及要求物业管理区域的服务范围主要是潼湖生态智慧区创新园及其附 属环境设施；服务内容包括负责本大楼的安全保卫、消防管理、停车 场管理、物业配套设施的使用与管理、环境卫生清洁与管理、会务及 贵宾室的接待、讲解，绿化地与露台绿化养护、设备设施维护等。中 标方根据采购人的物业管理服务要求， 编制具体的物业管理方案，包 括制定相应管理服务制度（员工管理、设备管理、会议服务等制度）潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第12页共 34 页及有关工作应急预案。1.1.物业配套设施的使用与管理1 1）设备设施的运行管理、日常运行、维护保养、大中检修以及 年检协调工作，包括消防设备（应急

20、照明及疏散指示系统、火灾自动 报警系统、气体自动灭火系统、自动喷淋灭火系统、消火栓灭火系统、 灭火器具、通风及防排烟系统）及电梯运行管理、高压变电系统和低 压配电设备运行维护管理、中央空调设备运行维护管理（室内机、室 外机及控制电源）、分体空调设备运行维护管理（室内机、室外机及 控制电源）、给排水设备运行管理（生活给水系统、排污系统、雨水 系统等）、各类照明设备运行管理、自发电设备运行管理、安防监控 系统及出入口门禁系统设备运行管理、公共设施设备、楼宇管理维护 工作（室内装修饰面、天花、地面、门窗、楼盖、广场、地下及地上 停车场）。（1 1 ）设备设施运行管理工作范围：包括消防设备及电梯运行、

21、高压配电系统和低压配电设备运行维 护管理、空调系统的运行管理，给排水设备运行管理、灯光照明设备 运行管理、安防监控系统及门禁系统设备运行管理、公共设施设备、 楼宇管理维护工作（室内装修饰面、天花、地面、门窗、楼盖、广场、 地下及地上停车场）。（2 2）高压配电系统运行：包括但不限于高压配电柜、变压器。低压配电系统运行维护：包括但不限于低压配电柜、箱及柜内控制、转 换设备，相关管线、开关、插座、启停装置、接地装置、防雷接地、智能道闸、智能门禁、视频监控等。（3 3）大楼空调系统运行维护：包括但不限空调主机、冷冻及冷却、 散热、相关管道、比例阀、手动蝶阀、末端分机盘管、电机。（4 4）消防系统（消

22、火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警 系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、泵房、灭火器等）运 行管理。包括但不限于消防水泵、消防栓、水带、消防枪头、喷头、 管道阀门、自动报警主机、区域报警器、烟感、温感、防火卷帘、防火门、闭门器、指示灯、广播、灭火器、消防风机等。（5 5）给排水系统运行维护：包括但不限于地下蓄水池、生活给水 泵、给潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第13页共 34 页水配电控制柜、恒压变频设备、阀门、给水管道、末端给水器 具，排污泵、井、自动控制器、排水管道及相关配件等。（6 6）电梯运行管理：包括但不限于曳引机、安全控制系统、轿厢、 电梯门厅门、各操控系统、

23、以及机房控制设备等。（7 7）室内外照明系统运行维护：包括但不限于照明开关、各类灯 具、各类光源及相关管道、线路等。（8 8）自发电机设备运行（1 1 台），常电备电转换控制柜、安防监控系统及门禁系统设备、智能道闸、红外警报设备，其他公共设施设 备等运行维护。发电机组日常维护保养，定期对蓄电池充放电，定期 测试发电机，建立发电机运行记录等由中标方负责。中标方联系有专 业资质的公司承包维修、养护工作，经采购人同意后，由有专业资质 的公司承包维修、养护的项目，按照设备配件正常损耗更换年限标准， 达到更换年限的配件必须更换，维修、维护项目相关费用由采购人承 担，按照每月提交设备质量报告报采购人相关部

24、门备案；由于中标方的技术人员操作不当或中标方管理不善而导致设备故障，所产生的一 切维修费用及责任由中标方负责（9 9）房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、管理工作：包 括但不限于楼盖、屋顶、光棚、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、 室外道路、广场、大门、围墙、化粪池、沟渠、地下储水池、地下车 库等。2 2）设备设施运行维护管理标准各类人员能按操作规程熟练操作、 管理设备的运行， 制定和执 行“设备维护、保养、维修计划”，确保设备的科学、安全、可靠运行, 确保院内各单位工作环境正常。各项设备设施完好率为：供电、供水 100100 %，电梯、空调、消防系统 9898%，排水、排污系统 9898%

25、。建立设备管理、 使用的规章制度， 各项设备均建立巡查工作台帐，并严格遵守，岗位责任制执行率 100100 %;物料管理帐、物、卡相符。杜绝办公大楼内外设备设施被盗、被毁坏，如有发现，视情节由中标方按原状恢复或者按价赔偿处理。制定电力应急预案，在市电断电后，5 5 分钟内到达发电机房、在 1010 分钟内启动潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第14页共 34 页应急电力供应。以上维修、维护更换所有材料及设备年检、专项维保费用全部 由采购单位或使用单位负责，产生维修时，由中标人提出技术措施及 费用方案，书面报告采购人批准后实施，每项维修费用相互记录在案， 每月结算一次（注：维修维护涉及到人

26、工、材料费用计算方法：维 修维护全部材料全部由中标单位购买。单项维修材料费用超过 500500 元的以上的，由中标人提出技术措施及费用方案， 书面报告采购人批 准后实施， 费用计取按广东省综合定额取费标准进行。 单项 500500 元 以下的维修材料按市场价格，经采购人批准实施，中标单位免人工、 措施、材料、管理、税收费用进行维修更换）。2.2.安全保卫工作范围内容：包括：大楼院内办公区域内安防值守、监控设备运行（可疑人员跟 踪监控）、日常车辆停放、指挥、疏导工作（地下、地上停车场、广 场、围墙外零时停车场） ，消防运行管理、安全防范应急处理工作。1 1）负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置

27、突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。2 2 ）每班合理配置保安人员，任何时间段都不能存在盲点。3 3）全天 2424 小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。4 4）全天 2424 小时对物业出入口出入人员和车辆实施管理、检查和控制。5 5）物业范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止和保护辖区工作人员，并 采取救助行动。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第15页共 34 页6 6 ）非工作时间对进入物业范围内的非本单位来访人员、车辆实 行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入辖区。7 7 ）熟练并灵活运用视频监控系统，充分发

28、挥技防优势，实行2424小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8 8）全天对全辖区进行安全巡查，发现和查问进入办公区域的陌 生人员，检查辖区内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防 等情况。9 9 ）对携带大件行李或物品离开办公楼的，外来人员要提供“放行 条”检查，内部人员要实施登记制度。1010 ）负责辖区内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。1111 ）制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。1212） 遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关职能部门，并必须在 5 5 分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无 条件服从有关职能部门的指挥和调遣。1

29、313） 配备自有或租赁大巴车 2 2 辆、中巴车 1 1 辆，以保证紧急情 况人员运输处理。3.3.消防管理1 1）负责物业辖内的全部消防设施、 设备的使用和管理及大楼火灾 的报警和救助工作。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第16页共 34 页2 2）熟悉消防中心设备操作规程和有关规定操作，做到安全操作， 严防操作失误造成事故发生。3 3）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，建立规章制度和工作 程序，落实消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气 体）、湿式灭火（喷淋）、消防排烟及消防栓五个系统的作用、位置 和操作方法。4 4）本大楼全天 2424 小时消防中心值班，242

30、4 小时消防主机监管。出 现消防报警时 1 1 分钟辨别消防报警的信息，3 3 分钟内到达报警点。5 5）建立义务消防队伍，出现消防事故 3 3 分钟内应有 2 2 人到达现 场，进行必要的扑救。6 6）制订可行的消防安全应急处理预案，发现火警，要第一时间打 119119 火警电话报警和通知采购人主管部门负责人，并立 即采取有效救火措施灭火。4.4.停车场管理1 1） 全天 2424 小时对停车场实施管理和服务，保证车辆停放安全， 严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。2 2）负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调。3 3）熟知熟记内部车辆司机。外来车辆进场后，须跟车泊位，禁止 乱

31、停乱放。加强对车辆出入管理，防止可能发生的盗窃事件。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第17页共 34 页4 4）确保道路畅通、停车秩序良好，不得以无因管理造成停车混 乱，车辆碰撞。5 5）定期检查车场管理系统。5.5. 前台会议会务接待讲解工作1 1）主要 1 1 号楼大堂接待，以及负责重要会议室、接待室、视频 会议室等公共场所管理。中标方须预先根据园区的安排提前开启展 厅、会议室、接待室等，预先打印好会议台牌并在米购人指导下摆好 会议台牌、摆放好桌椅、茶水、调试好音响及有关设备，提前将会议 室门、灯、空调或窗户打开，会议过程实行全程跟踪管理，活动结束 后，及时清洁会场，关闭门窗、电器

32、和关闭好以上场所，并保管好各 室钥匙。根据接待需要进行讲解介绍服务。6.6. 绿化地与露台绿化养护保持物业红线范围内绿地地表平整，地被植物生长旺盛，水、肥 充足，无病虫害。根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般 生长季节每月除杂草 2 2次，非生长季节每两个月除杂草 1 1 次，要求连 根系清除。灌木养护管理：保持灌木完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板 结，绿篱每年修剪整型 1212 次以上。室内植物管理：应对室内及饭堂会客厅植物每周不少于一次养护， 浇水、施肥、修剪等视植物生长情况进行。施肥：每年松土施复合肥 4 4 次，结

33、合雨天进行，以撒施为主。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第18页共 34 页淋水：每年不少于 120120 次，补植后一星期内每天需淋水 1 1 次。施肥 和补植需加强淋水。要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显病虫害，及时喷杀虫 药，防止蚜虫等病虫。修剪：每季度修剪 1 1 -2 2 次，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠 完整，保持无枯枝，以增强山体美化效果。不定期不定时对主干剥芽， 减少树冠生长。施肥增加养份、改良土壤、增强树势。每次台风前加强巡查，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、 干直冠美、无死树缺树、景观

34、效果好。7.7.环境卫生清洁与管理1 1）负责物业范围内公共场所、大堂、会议室、公共部位（卫生间 及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道、停车场等）、各种家具、设 备、设施等的日常卫生清洁，以及采购人临时要求的突击清洁任务， 如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。2 2）清洁时间应尽量避免打扰采购人的正常工作时间，对大堂、公 共区域等每天采取循回保洁方式，且每周要有一次大扫除、全面清洗。 负责门前三包，各楼层及饭堂定期消毒，做好除“四害”工作。3 3）负责物业范围的垃圾收集，做到日产日清，负责联系环卫垃圾 桶的租赁和垃圾清运工作。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第19页共 34 页4 4）公共

35、场所、楼梯走廊、办公室必须每天清扫，所有保洁范围内 做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干 净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无 纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘； 天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无 尘；会议室、接待室、办公室等整体干净，玻璃光亮无印、无污渍。8.8.饭堂管理潼湖生态智慧区创新园园区为高新科技孵化基地，引进了国内外多家高端科技公司及高端科研院，园区内生活配套设施设备齐全。其中 园区内饭堂、小卖部、以及一号楼一楼大堂咖啡厅为此次物业管理服 务招标中服务管理之一。中标人中标后对园区内

36、饭堂、小卖部及咖啡厅具有管理经营权潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第20页共 34 页9.9.各项管理指标序号项目管理标准指标测定依据管理目标实施措施要求1 1房屋及配套设施完好率98%98%以上（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积x100%100%落实责任人，实行巡视制 度，建档记录，确保房屋完 好，无违章搭建及损坏公共 设施。2 2设施设备、房屋 零修、急 修及时率98%98%以上刀完成零修、急修的 次数/ /刀报修的零 修、急修次数X100%100%接到维修通知迅速到达现 场，及时完成并建立档案记 录3 3排水管、 明暗沟完 好率化粪池、 雨水井完 好率98%9

37、8%以上刀完好排水管、明 暗沟总数/ /刀区内排 水管、明暗沟总数X100%100%落实责任人进行养护，实行 巡杳制度，建档记录，管理 处主任监督执行，以确保排 水管畅通无阻、无塌陷。4 4大中修工程质量合格率100%100%刀（报告期评定为合 格品的单位工程建筑 面积）+刀（报告期 验收鉴定的单位工程 建筑面积）X100%100%分项检查，步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足采购人需要。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第21页共 34 页5 5采购人维 修合格及 维修工程 回访率99%99%以上刀调查采购人满意人数/ / 刀区内总单元数X100%100%对于进行维修的项目

38、，实行 回访制度，建档记录，以确 保维修服务满足客户的需 要6 6绿化完好率95%95%刀完好的绿化面积/ /刀绿化面积X100%100%落实责任人进行养护，实行 巡杳制度，建档记录，并由 管理处主任监督执行，以确 保公共绿化绿地无破坏、无 践踏，无黄土裸露现象，发 现问题立即修复。7 7清洁、保洁率100%100%刀已保洁的面积/ /刀区内保洁总面积X100%100%落实责任人进行 2424 小时保 洁工作，实行巡杳制度，建 档记录，并由管理处主任监 督执行，以确保垃圾日产日 清，空气清新，设施完好。8 8停车场、道路完好率及使用率98%98%刀完好停车场 （道路）的总数/ /刀区内停车 场

39、（道路）的总数X100%100%落实责任人进行养护，实行 巡杳制度，建档记录，管理 处主任监督执行，以确保道 路完好、畅通。9 9路灯亮灯率、公区照明完好99%99%刀完好路灯的总数/ /刀区内路灯的总数X100%100%落实责任人，实行巡视制 度，建档记录，管理处主任 监督执行，以确保路灯无潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第22页共 34 页率损、正常使用并进行定期清洁、养护。1010大型及重要机电设备完好率99%99%以上刀报告期完好台日数/ /刀报告期计划运作台日数X100%100%完善机电设备的运行制度 和维护保养制度，配备专业 工程技术人员，所有维修人 员全部持证上岗， 实行

40、 2424 小时专人值班。出现故障及 时排除。1111空调及通风系统正常使用率99%99%刀报告期正常运作台 日数/ /刀报告期计划 运作台日数X100%100%落实责任人，实行巡视制 度，发现问题及时通知专业 公司，协助专业公司完成相 关的维修与保养。1212治安案件发生率治安案件 5 5%。以下，刑事案件零以下刀治安（刑事）案件 发生次数/ /刀区内总单元数X100%100%保安员经培训考核后方能 上岗，并每周训练三次，每 次两小时，以保障保安队伍 的素质和状态；落实保安岗 位职责，明确责任，实行 2424 小时巡视制度，以确保 安全1313火灾发生率1 1%。以 下（不 发生重刀火灾发生

41、次数/ /刀区内总单元数X100%100%管理处全员义务消防员制， 并定期进行培训和演习，加 强宣传，设置专人负责日常潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第23页共 34 页大责任火险）巡视，发现隐患及时处理并 通知管理处，以确保消防安 全。1414客户有效投诉率及处理率有效投诉3 3%。以 下刀有效投诉次数/ /刀区内采购单位总人数X100%100%按照政策规定，做好各项工 作，同时加强与采购人的沟 通，定期举行采购人座谈 会； 落实“走回访制度”了 解客户的愿望和要求，满足 客户的需要，发生投诉及时 处理并记录，同时建立档案 跟踪处理结果。处理率100100%1515管理人员专业培训合

42、格率100%100%刀培训合格人数/ /培训总人数X100%100%员工分别进行入职培训、在 职培训、定期培训等常规培 训，并予以考核，不合格者 予以淘汰；对于特种作业、 行业性要求的员工，实行外 送有关部门培训、考核，并 就有关技术、技能进行定期 培训，并予以考核， 确保培 训合格达 95%95%以保障员工的 素质。1616 用户对物85%85%刀调查采购人满意人在日常工作中及时收集客潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第24页共 34 页业管理满意率数/ /刀调查米购人人数X100%100%户的需求信息尽可能的满 足客户的需要，加强双方的 沟通，以确保用户对物业管 理工作的满意1717

43、违章发生率与处理率装修1%0停 车5%0其他1 1 淞理 率100%100%刀违章发生次数/ /刀 区内总单元数X100%100%刀处理违章次 数/ /刀区内违章次数 总数X100%100%建立巡视制度，跟踪管理， 及时发现，及时处理，并加 强宣传工作，取得用户的理 解，杜绝违章事情发生，并 进行回访档案记录。1818消防设施设备完好率100%100%刀报告期内系统正常 运行时间/ /刀报告期 计划动作数X100%100%落实责任人，实行巡视制 度，建档记录，管理处主任 监督执行，并定期维护和检 修以确保消防设施完好无 损，正常使用。1919档案建立和完好率99%99%刀已建立完好档案数/ /

44、刀必须建立档案数X100%100%完善各项工作建档制度，专人负责对各项设施设备管 理，日常工作管理建立完好 的档案记录。2020物业管理人员对于100%100%刀合格物业管理人员 数/ /刀物业管理人员完善各项物管服务机制，物业管理人员对本冈位制度潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第25页共 34 页本岗位物 业管理服 务规程及 方案的知 晓率、执行率人数X100%100%熟悉并落实执行。2121突发事件 的发生次 数0 0因为物业管理原因造 成的突发事件（盗窃、 火灾、斗殴、上访、 饮食中毒事件以及物 管人员违法违规事件 等）发生次数物管公司应建立应急机制， 完善有关日常管理机制，防

45、范因物管公司原因，导致本 项目内出现的严重影响公 共秩序及物管服务质量的 事件。2222应急电力供应100%100%确保信息机房的正常运作和本大楼电梯的应急救援制定电力应急预案，在市电 断电后，应在半小时内启动 应急电力供应10.10.各项管理要求1.1.共用设施设备管理要求1 1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护 （依法应由专业部门 负责的除外），需要由有相关技术证件的人员或有专业资质的公司负 责；2 2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第26页共 34 页3 3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操

46、作维护人员严格执 行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；4 4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属 于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造 的，及时编制维修、更新改造计划和向相关主管部门提出报告与建议，根据其决定， 组织维修或者更新改造；5 5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；6 6）设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象；7 7）对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换；8 8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对 可能发生的各种突发设备故障有应急方案；9 9）接到相关部门停水、停电通知后，应向采

47、购人做好通知工作。2.2.房屋管理要求1 1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记 录齐全；2 2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况， 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向相关主管部门提 出报告与建议，根据其决定，组织维修；3 3）每日巡查 1 1 次本大楼天面、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、 玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；4 4）对入驻创新园企业在房屋室内装饰装修的装修方案及图纸进行 审核，监督与检查入驻企业在装修过程有搭建建筑物、构筑物；改变 住宅外立面及在楼体外墙上开门、

48、窗；拆改供暖、燃气管道和设施等 行为；5 5）对入驻企业实施装修过程的进程进行监督管理，对施工现场是否违反创新园相关装修管理规定进行验收； 验收不符合要求时，提出 要求限期进行整改，直至符合要求。6 6）对入驻创新园企业在合同到期退场时进行房屋建设主体部分及 其它共用设施潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第27页共 34 页设备进行检查，检查无误后方可协助办理企业退场手 续。3.3.公共秩序管理要求1 1）本大楼主出入口 2424 小时值勤；2 2）对重点区域、重点部位每 2 2 小时至少巡查 1 1 次；监控值班室配 备专门人员实施 2424 小时值班；3 3）车辆停放有序，对进出本大

49、楼的车辆实行有序管理；4 4）非工作时间对进出本大楼的装修等劳务人员实行临时出入证管 理；5 5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时应及 时采取应急措施，并及时报告相关部门。4.4.清洁卫生管理要求序号工作项目管理标准1 1地面无瓜果皮冗、纸屑、烟头等杂物和垃圾，无 积水，无污渍。2 2果皮箱箱内垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。3 3垃圾桶垃圾桶无积尘、无污渍，垃圾及时清理；垃 圾桶与地面接触面无污渍、灰尘。4 4沙井底部无垃圾，无积水，盖板无污迹。5 5天台、转换层目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟及排水 口排水通畅。6 6地毯、水磨石、水泥 及大理石地面的清洁无垃圾杂物，无

50、泥沙，无污渍。地毯无明显 灰尘，无污渍。7 7天花板距 1 1 米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第28页共 34 页8 8指示灯、插座、通风 口、抽风口目视无明显灰尘，无污渍。9 9玻璃门窗无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。1010卫生间地面无积水，无污渍，无异味，无杂物。墙 面瓷片、门、窗、天花、灯具目视无明显灰 尘、蜘蛛网，玻璃、窗架、镜面无灰尘，无 污迹。清洁物料摆放整齐。1111公用门窗、门框、消 防栓、标牌、电表箱、 信报箱、扶手、栏杆目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。1212停车场无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水，无污渍。 室内停车场（棚）

51、无蜘蛛网。1313办公室办公台、椅目视无明显污迹，用纸巾擦拭无 明显灰尘，垃圾桶无污渍、灰尘，清理及时。1414会议室地板无明显灰尘，桌椅摆放整齐、无明显灰 尘。5.5.绿化养护管理要求序 号工作项目管理标准1 1草地草坪生长良好，及时清理杂草，台湾草地纯度在 90%90%以上。草坪边缘线条整齐，草坪目视平整，高 度适当，无杂草，无垃圾。2 2花卉、绿篱植物花卉、绿篱根据其品种和生长情况，及时修剪整形， 保持观赏效果；3 3乔木宀 匀。无枯枝，树不阻车和行人通行，主杆侧枝分布均4 4灌木绿篱成型，造型美观，新长枝不超过 3030 厘米； 成型整齐。5 5修剪、施肥定期组织浇灌、施肥和松土，做好

52、防涝、防冻； 定期合理施肥定期喷洒药物，预防病虫害。6 6人员有专业人员实施绿化养护管理；（二）本项目服务因素的需求潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第29页共 34 页1 1、服务场所响应服务的需求采购人要求供应商在 惠州市内提供自有或租赁的固定场所作为 服务场所并为本项目派出人员提供服务，或供应商承诺中标后按上述 要求设置服务场所并提供相关服务。采购人关于本项目服务所需服务场所为惠州市内的情况说明：本项目位于惠州市惠城区陈江街道，投标人在惠州市内提供自有 或租赁的固定场所作为服务场所，在本项目发生突发应急事件时能快 速反应到位，为本项目的服务提供便利性。供应商按要求提供的服务场所作为

53、合同履约的要求需列入合同 管理，合同需要依法公开。 中标供应商在中标后未按要求签订合同履 约， 视为拒绝履行合同义务，采购人可以依法主张有关权利。供应商提供投标文件需要按照 “关于服务场所所需证明材料的情 况说明”提供包括但不限于以下的证明材料复印件来佐证自己满足采 购人要求服务场所的需求。各种服务场所的情形是否响应满足采购人 的服务需求，由评标委员会依法在评标会议期间对采购文件、 投标文 件进行评审认定。关于服务场所所需证明材料的情况说明： 根据政府采购法实施 条例（国务院令第 658658 号）第 1717 条“法人或者其他组织的营业执照 等证明文件”的规定，采购人要求投标文件提供证明材料

54、为：（1 1）供应商提供自有的固定场所作为服务场所，并为本项目派出人员提供服务，一般需提供固定场所自有产权证复印件 （可以只复 印关键页）、为本项目服务人员购买开标当月之前半年内具有连续3 3个月的社保记录复印件等；（2 2）供应商提供租赁的固定场所作为服务场所，并为本项目派出人员提供服务，一般需提供租赁合同复印件（可以只复印关键页）、 为本项目服务人员购买开标当月之前半年内具有连续3 3 个月的社保记录复印件等；（3 3）如果供应商由于自身原因在该项目投标期间未能设置服务 场所来投标响应服务场所的需求，可以在其投标文件中承诺在中标后 的签订合同环节按采购人要求服务场所的服务需求完成设置服务场

55、所，并需在承诺中明确提供服务场所的方式： 提供自有的固定场所作为服务场所并为本项目派出人员提供服务的方式或提供租赁的固定 场所作为服务潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第30页共 34 页场所并为本项目派出人员提供服务的方式，以及在投标时在其投标文件中提供为本项目派出的服务人员购买开标当月之前 半年内具有连续 3 3 个月的社保记录复印件等。2 2、服务团队的需求政府采购活动面向中国境内，考虑到当前国内有些直辖市按照半 年打印一次社保记录的现状，因此，服务团队的社保记录时间设置为 开标当月之前半年内的连续社保购买记录。投标人需要安排服务团队的人员数量共 5353 名，具体如下：（1 1）

56、项目负责人投标人派出 1 1 名为其已经购买了社保的人员作为本项目负责人， 负责本项目从领取中标通知书开始至合同验收完成的相关工作。项目负责人需具备物业管理专业专科或以上学历，投标人需要提 供拟派出项目负责人的学历证书复印件或提供“中国高等教育学生信 息网（学信网）”确认教育部学历证书电子注册备案表的复印件 作为证明材料。采购人设置社保记录时效的说明：投标人在投标文件为本项目按 招标要求拟派出的项目负责人 购买开标当月之前半年内 连续具有 3 3 个月的社保记录才能得分，投标人对拟派出的服务团队社保记录的原 件备查。（2 2）拟派出人员1 1）投标人需拟派项目实施人员 5252 人。本项目涉及

57、设施设备维护管理、安保秩序维护、前台接待服务、绿化维护管理、清洁保洁管理、宿舍管理等服务项目。具体如下:1拟派驻安保秩序维护、消防管理服务人员不少于 1919 名，具体人员构成由中标人根据实际情况分配，其中安保秩序维护主管 1 1 名， 需为退伍军人，退伍军人证明材料为部队颁发的退伍证，投标人 拟派入本项目安保秩序维护主管同时需持有中华人民共和国人力 和社会保障厅颁发的 保安员一级证书。消防管理服务人员需持有建（构）筑物消防员职业资格证或人力 资源和社会保障部门授权的消防培训学院颁发的建 （构）筑物消防员 职业结业证。潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求第31页共 34 页其余保安人员提供

58、由公安部门颁发的保安员上岗证。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目为惠州潼湖生态智慧区管理委员会部署安排的高新智慧园 区，园区内由多栋优质建筑大楼构成，为消防重点单位。依据机关、 团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部令第6161 号文）第三十八条“消防控制室的值班、操作人员应当持证上岗”并且本项 目为片区治安联防单位，要求消防管理服务人员持有建（构）筑物消 防员职业资格证或人力资源和社会保障部门授权的消防培训学院颁 发的建（构）筑物消防员职业结业证。园区内管理安全性要求较强，依据公安机关实施保安服务管理条例第二十四条规定，要求安保 秩序维护人员持有保安员上岗证。同时依据人力资源

59、社会保障部印发关于公布国家职业资格目录的通知（人社部发【20172017 6868 号） 公布的国家职业资格目录内从事安全保护服务人员具有由人社部门 技能鉴定机构颁发的保安员证书。所以要求本项目安保秩序维护主管 需持有中华人民共和国人力和社会保障厅颁发的保安员一级证书。本项目为片区治安联防单位，秩序维护任务较重，园区内管理机 要性、安全性较强等。依据公安机关实施保安服务管理条例第二 十四条规定，要求安保秩序维护人员持有保安员上岗证书，所以要求 安保秩序维护人员持有公安部门颁发的的保安员上岗证书。2拟派驻设备设施运行维护人员 4 4 名，其中 1 1 名为设备设施运行维 护班长。具有全日制大学专

60、科或以上学历，同时持有人事或人社 部门颁发的“电气助理工程师”或以上职称证书。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目物业管理涉及大量大型电力机电设备、高低压、消防、空 调、电梯、自备电源发电设备系统设备等大型设施和设备，是电力用 户保安负荷二级重点单位，消防重点单位，电力保障要求高。对园区 内设备设施运行、维修技术要求较高，技术知识面较广，所以要求设 备设施运行维护人员持有人事或人社部门颁发的助理工程师或以上 职称证书。3拟派驻前台会议接待人员 2 2 名，要求 2 2 名前台会议会务服务人员年龄低于 3030 周岁，全日制大学专科或以上学历，其中 1 1 名为行政潼湖生态智慧区创新园物