2008阳光控股郑东项目提案ppt课件

1、阳光控股郑东工程提案 08.3阳光郑东工程内容提要工程思索工程思索 战略沟通视觉表现Who？谁会来买我们的房子 ? 到访及成交客户分析据郑东新区部分工程客户资料统计：外地客户到访量占到访总量的43%左右，老城区以金水区为主。到访客户据我司监控资料显示：市区外客户的成交量占到40%以上甚至更高。07年郑东新区的购房客户明显加大，主要以二次及以上置业，50%甚至更多的客户一次性付款。成交客户普通为二次及以上置业者，不急于马上入住。也有很大一批购房客户开场陆续向郑东新区入住，尤其临近老城区的部分社区如鑫苑中央花园、中义阿卡迪亚，逐渐开场呈现出良好的社区气氛。对工程、对产品、对景观环境等都有更高的物质

2、及精神需求；讲究风格品味，或讲究身份尊严等；注重更好的生活环境，更好的生活质量；What？来我们这里买什么 ? 主力消费户型及面积特征根据部分代表性工程销售统计资料，郑东新区主要消费户型面积集中在100以上，以三房、四房为主，大都属于高档温馨型产品，其中两房的户型面积也都在100以上。户型销售比例据最新监测，市场上100以下的两房销售逐渐增多，90及以下的两房及紧凑户型需求量充足。单套面积销售占比 1. 中义中义阿卡迪亚阿卡迪亚 2. 鑫苑鑫苑中央花园中央花园 3. 盛世年华盛世年华 4. 兴东兴东龙腾盛世龙腾盛世 5. 中凯中凯华府华府 6. 温哥华山庄温哥华山庄 7. 绿城绿城百合公寓百合

3、公寓 8. 聚龙城聚龙城德国印象德国印象 9. 顺驰顺驰中央特区中央特区代表工程解析工程特点：建筑构造采用现浇水泥板，异形柱构造；运用古典元素传达时髦气味；采用参差有致的天际轮廓线，多坡顶组合；在部分层面变化较小的地方适当构造老虎窗；外立面经过装饰线条分段过渡，并有机组合交叉；物业称号: 中义阿卡迪亚建筑类别: 多层、小高层开发商: 郑州中义置业物业地址: 金水东路与泰山路交叉口占地面积：约260亩建筑面积：21万余平方米容积率: 1.75 绿化率: 35%价钱： 6542元/周边配套: 社区幼儿园、超市、饭店、茶艺、47中、同仁医院、热力颐和医院等。现实证明：不少中原人学习的楼盘称号: 温哥

4、华广场温哥华山庄开发商: 枫华郑州置业位置: 农业东路与众意路交汇处规模: 300亩/110亩建筑面积：20万/7.5平方米建筑类型：花园洋房、类别墅容积率 1.6 绿化率 35.2%价钱均价: 7733元/内部设备：北美风情商业街、西餐厅大卖场等 。工程特征:温哥华山庄，中原首席新派城市综合体中纯粹的北美风情建筑，引进加拿大优秀的建筑形体与文化景观，国际先进的SHOPPINGMALL商业理念，融购物观光休文娱于一体。纯粹北美风情景观，英式管家效力 。品牌笼统运作的胜利者称号: 绿城百合公寓开发商: 河南中州绿城置业投资公司位置: 农业东路第三城市中心道路交汇处规模: 497亩建筑面积：35万

5、平方米45891万/3期建筑类型：多层、小高层容积率 1.52价钱均价: 7357元/内部设备： 社区中心广场、泛会所、游泳池工程特征:由多层公寓、小高层公寓、中心会所、泛会所、商业步行街及各类现代化生活效力设备组成，半围合式的分组团规划，外借景观水系入园，内依园区丰富的立体绿化，大规模的中心花园和组团、宅间绿地及水系，高温馨度户型构造，注重朝向、通风、景观的“均好性 进一步验证：客户更认同所购买的产品称号： 顺弛中央特区开发商: 郑州客属房地产位置： 商鼎路与农业东路交叉口规模: 456亩建筑面积: 70万平米建筑类型: 小高层容积率： 1.96 绿化率： 50%价钱： 均价4700元/内部

6、配套：游泳馆、书吧、儿童游乐园、网球场篮球场等。工程特征：简约明快的线条，稳艰苦方的颜色，60米超大楼间距，工程景观的均好性规划，薄板通透全明大户型设计，800米流水森林、林荫大道等多重组团式景观体系，工程内部配套完善，广场游乐园运动场，表达出顺弛的品牌，高质量，大规模社区武断的以为：不能说它失败，但至少不是一个胜利的样板序号序号项目项目规模规模产品类型产品类型 项目主要诉求点项目主要诉求点1中义阿卡迪亚21多层、小高层细节、品质、品味2鑫苑中央花园37多层、小高层、高层地段位置、品牌3盛世年华20小高层、高层地段、品质小豪宅4兴东龙腾盛世10小高层、高层建筑品质、身份认同5中凯华府12多层、

7、高层品牌、品质6温哥华山庄20小高层、花园洋房、别墅品质、异域风情7绿城百合公寓35多层、小高层品质、品牌8聚龙城德国印象3多层、高层精工品质9顺驰顺驰中央特区中央特区7070小高层、高层小高层、高层品牌、规划设计均好性品牌、规划设计均好性单位：万平米 工程对比分析情况小结：体量大；多层将愈加稀缺;已率先集体步入“品牌+质量时代。序号序号项目项目产品特色产品特色主力户型主力户型1中义阿卡迪亚古典元素/规划景观优秀/细节精致两房80-114/三房92-159/四房145.52-193.32鑫苑中央花园大型复合社区/户型多样/幼儿园/会所三房114-126/135-145/四房145-1553盛世

8、年华小户型/高品质/低总价6090两房为主部分小户型及110左右三房4兴东龙腾盛世全明设计/观景阳台2房80-100/三房120-1505中凯华府品质建筑/均好景观/户户观景70 180两房、三房、四房6温哥华山庄都铎式建筑四房163/五房167-243/六房2057绿城百合公寓均好性户型/通透全明设计/景观良好两房104-123/三房136-202/四房129-173.778聚龙城德国印象造名车的标准式户型 143 /三室两厅9顺驰顺驰 中央特区中央特区电梯入户电梯入户 入户花园入户花园 两房两房108-119/108-119/三房三房130-162/130-162/四房四房140-180

9、140-180 工程产品情况小结：用产品说话！工程买点回绝单纯口号。序号序号项目项目工程进度工程进度推广节点推广节点推广主题推广主题1中义阿卡迪亚部分已入住剩余少部分在售买房,最后一个看阿卡迪亚2鑫苑中央花园已经入住05年开盘销售基本完毕新中央生活3盛世年华全部已封顶一期06.12开盘二期07.6开盘郑东新区精钻小户型4兴东龙腾盛世已经封顶2006.10开盘首家大理石干挂外立面5中凯华府一期主体接近完工6.16认筹，7.28开盘世界屋檐上,中华厅堂间6温哥华山庄一期接近封顶（3栋）一期11月17日开盘绝对温哥华,完美理想家7绿城百合公寓一二期已交房8.18日三期认筹创造城市的美丽8聚龙城德国印

10、象一期封顶一期11月17日开盘以造名车的标准9顺驰顺驰 中央特区中央特区一二期交房一二期交房三期三期4.284.28认筹，认筹，7.287.28开盘开盘郑东新客站，郑东新客站，国际万象生活城国际万象生活城 工程推进情况小结：真正迎来国际化；终结单纯广告时代！用1200万去做推行费用还是用100万去做推行？序号序号项目项目在售体量在售体量近期销售情况近期销售情况剩余体量剩余体量套数均价套数面积（）1中义阿卡迪亚共1373套 15 6542.373678012鑫苑中央花园共3000套53978.22317933盛世年华共1351套 3874422.79122 120804兴东龙腾盛世共578套 1

11、6 5873.07422676235中凯华府923套 2065537.56255269766温哥华山庄一期110套/7733.68/7绿城百合公寓三期291套 227357.015995988聚龙城德国印象一期共197套58 4025.8139 194309顺驰顺驰中央特区中央特区13501350套套 9 9 4680.834680.8353531010110101数据来源:郑州市房地产网 工程近期销售情况小结：楼市品牌影响力显著；产品影响力大，价钱不是问题，产品才是利器！投放量照旧不弱，竞争将更加猛烈；多以独立商铺为主，个别辅以住宅底商或社区内商业中心、商业街无论是独立商铺的还是住宅底商普通

12、不超越两层单个铺位面积较大，通常在150300平米，主力铺位在200平米左右销售单价较高，多为85009500元/平米之间，不少已突破万元/平米销售率比较高，前期推出的已根本销售终了运营形状普遍处于初级阶段整体市场仍是一个以住宅来带动人气及气氛的阶段 各住宅工程商业概略 大规模、大品牌、高质量社区为主导如绿地、顺弛、建业等 多层、小高层居多，部分低密工程，奢侈型产品 目前主流市场以100以上温馨大户型为主要供应 单价均在4500元/以上，更高的到达7000元/以上 虽然空置率较高，但大型社区如阿卡迪亚，绿地老街等的部分客户入住逐渐为郑东新区居住气氛带来人气 中小户型产品目前依然缺乏，仅盛世年华

13、一工程，已根本销售终了 各社区配套商业主要以社区沿街独立商铺为主，个别工程商业体量较大构成独立的商业街，但目前商业气氛有待提高 市 场 小 结真正产品时代真正产品时代 远离单纯广告岁月远离单纯广告岁月 产品产品本人会说话本人会说话 本 案 区 位 图 地块现状 地块土地平整，无建筑物，相对方正，开发根底条件较好。 道路及路网系统等根底设备已构成，开发环境较好。北 河南省卫生防疫中心西中央特区东客属华商园 环境安静，西边及北部已有部分居住社区，但入住率较低，人气差，生 活配套匮乏。 公交车已覆盖目前仅47路) ，车流量较小，南部200米处设置派出所。 向南400米的商都路(郑汴东路)周围相对繁华

14、，主要以汽车东站、物流及 工厂为主。周边现状 SWOT分析优势S劣势W 区位 郑东新区城市核心发展区域，交通发达，且出行方便； 周边规划市政配套齐全，未来生活环境前景较好，升值潜力大。 现状 项目区域尚处于建设中，生活配套明显不足，人气较差； 区域功能定位及新火车站有可能对居住环境带来不利的影响。机会O隐忧T 郑东新区的快速发展，为本项目奠定强有力的外部发展机会； 新加坡主题风格独具感召力，为本项目提供较好的发展前景。 目前东区项目品质较高，对本项目的开发建设提出更高的要求； 未来市场竞争激烈，客源分（截）流的威胁，营销时机把握；政策影响 商业部分研判1. 商业物业多以根本生活配套的形状出现；

15、2.间隔本工程400米的商都路已构成商业气氛，必将提升本区域的商 业气氛和价值；3.郑东新客站也在工程不远处，将带来宏大的人流量，该区域商业气氛 将继续增大；4.商业气氛如此浓重的地方，对高档住宅区有一定影响。阳光郑东工程内容提要战略沟通战略沟通工程思索视觉表现 战略沟通开展定位工程开发推行系统销售系统 工程本身 郑东新区 大郑州开展元年观念：工程的开展必需依靠城市和区域开展元年观念：工程的开展必需依靠城市和区域开展工程开展定位工程开展定位中原 新尊尚 力量 客 户 定 位中产阶级中产阶级富足阶层富足阶层顶端阶层顶端阶层客客 户户 金金 字字 塔塔序号序号 客户类别客户类别客户需求客户需求 发

16、展趋势发展趋势1被动性需求自住房增加2改善性需求一般3中小老板周边商业人群增加4工薪族增加5市区投资客投资房一般6省内外投资客户（豫东南为主）增加客客 户户 群群 分分 析析客客 户户 描描 述述10%5%60%25%自住房自住房市区投资户外地投资户周边商业人群 金水区 其他区域 被动性 改善性 周口商丘开封等 省内客户 省外客户 中小老板 工薪族 从业者大中原 新加坡风情尊尚社区 产 品 定 位 户 型二室一厅二室二厅 三室二厅 四室二厅面积建议（）60-7575-9085-105 110-130 130-145所占比例15%15%40%40%25%25%15%15%5%5% 户型配比建议新

17、加坡花园小豪宅 现代简约主义风格图示一图示二 建筑风格建议 景观风格参考 配套建议幼儿园社区商业运动场所活动场所老年人及儿童社区休闲会所 舒 适 配 套立足社区 着眼邻里 包容区域 商 业 定 位本案周边市场气氛浓重，未来居住气氛浓重，居住人口众多。本案商业部分定位立足社区商业，着眼于邻里商业，在定位上要思索与竞争工程的商业部分进展错位 。元年建议：以生活配套为根本功能，辐射周边社区，邻里型商业中心。阳光品牌 花园社区 新加坡风情 形 象 定 位 质量定价 品牌创市 价 格 定 位 结合工程新加坡风格定位，根据周边工程和客户可以接受的程度，结合工程新加坡风格定位，根据周边工程和客户可以接受的程

18、度，为了确保到达快速销售，快速回笼资金。为了确保到达快速销售，快速回笼资金。当前条件下，元年建议：当前条件下，元年建议： 整盘均价为整盘均价为 5480 元元m21、 价钱笼统执行战略执行 “平开高走 战略本案地处郑东新区，本着“不贵又好货的消费习惯，本案应以平价限量入市，先期获取良好的市场口碑，待市场构成时再逐渐提升楼盘价值和价钱。2、 价钱建议入市均价4880元/，工程均价5480元/ 楼层价钱的制定应根据朝向、层高、采光、观景位置的不同进展差别化调整，以满足不同层次客户群体的需求。价钱控制工程开发工程开发132总开发思绪由南到北滚动开展 + 三步走开发战略首期开发首期开发中期开发中期开发

19、后期开发后期开发 住宅地块一 商业十字路口商业地带 + 临街商业 住宅地块二、三总开发思绪由南到北滚动开展 + 三步走开发战略132首期开发思绪笼统为先，质量为先，配套为先。品牌战略用品牌培育品牌用品牌培育品牌推行系统推行系统纯粹血缘纯粹血缘 由内及外由内及外案名体系案名案名 一个工程的精神灵魂一个工程的精神灵魂 工程内涵工程内涵 从案名始从案名始 主推案名：新加坡花园主推案名：新加坡花园案名了解案名了解新加坡，世界敬慕的花园式国家，别称“星洲、“星岛。东南亚马来半岛最南端的热带城市岛国，50多个海岛组成。热带海洋性气候，年年平均气温2427。新加坡人的气质和刻苦耐劳、果敢斗争的精神。中心血脉

20、，昭示本案“原味新加坡的花园风格和工程气质营销推行上易传播，客户易识记具有独一性备选案名：狮备选案名：狮 城城 天天 下下备选案名：阳光备选案名：阳光新加坡新加坡传播就是力量传播就是力量传播战略案名新加坡花园大气纯粹，人之敬慕推行主题原 味 新 加 坡主题概念双“新生活观浪漫新加坡花园，客户共鸣突出产品中心定位客户定位中原 新尊尚 力量定位与客户相对应传播体系传播体系传播脉络传播脉络先期以理念切入，以理念攻击，引发目的客户共鸣；进入正常销售周期，经过差别化笼统建立品牌区隔；强销期经过产品价值的发掘 + 适量SP活动，不断制造销售热潮，促进成交；理念攻击笼统攻击产品攻击促销攻击树立工程特有双新生

21、活主张，与潜在客户产生互动，令客户认可这就是他们追求的生活，添加认购率。传播战略市场预热期认购期 公开出卖期销 售 期启动市场，引发关注，并以阳光控股实力和项独特气质全面耐久捕捉潜在客户的留意力公开出卖信息推向顶峰，全城震撼。再次展现工程倡导的生活主张，继续灌输工程产品优势，大打新加坡牌，加强购买愿望。全面植入新加坡概念，使客户确认这里就是大郑州新生活的理想居住地。销售周期击中关键击中关键 兼顾本钱兼顾本钱媒介组合推行组合推行组合双双“新生活新生活观观 新新 加加 坡坡 生生 活活 方方 式式 大大 郑郑 州州 新新 生生 活活 方方 式式事件事件报广报广展现展现户外户外电子电子影视影视促销促

22、销双双“新生活新生活观观事件事件品牌笼统传播品牌笼统传播 - 惊动性，冲击力强，影响深远，易短时期内有效累积知名度惊动性，冲击力强，影响深远，易短时期内有效累积知名度报纸报纸品牌信息，促销信息品牌信息，促销信息 - 时效性强，新闻性高，易传送信息细节，或笼统惊动效应时效性强，新闻性高，易传送信息细节，或笼统惊动效应户外户外品牌识别品牌识别 - 时间长，方式多样，流动性高且印象深化，提示消费信息时间长，方式多样，流动性高且印象深化，提示消费信息展现展现 品牌浸透品牌浸透 - 最具震撼的营销阵地，包括接待中心、样板区域、样板房等。最具震撼的营销阵地，包括接待中心、样板区域、样板房等。中新文化节新加

23、坡时髦月新加坡名品拍卖会群星耀中原准业主体验新加坡五五 大大重重 磅磅 活活 动动 新加坡文化魅力展 让中原了解狮城 中新文化高端论坛 新加坡模特时装秀周 新加坡美食周 新加坡赏花周 新加坡风俗周 饰品拍卖会 收藏品拍卖会 其他特征名贵品 准业主体验 首批业客观光 其他重要客户 林豪杰等当红新加 坡籍当红明星 第三方介入另辟蹊径另辟蹊径 一步到位一步到位创意战略 创意中心主题 一种本案所倡导的大郑州之上，从外及内，极富现代优越 生活观 “ 双新生活观 新加坡生活方式 + 大郑州新生活方式品牌笼统品牌笼统 优越、品味、有生命力优越、品味、有生命力创意调性创意调性 现代、多元、尊尚现代、多元、尊尚

24、创意表达创意表达坚持工程产品优势与所倡导的双新生活观有机结合坚持工程产品优势与所倡导的双新生活观有机结合思索郑州市场投放实践，加上阳光控股品牌和首推产品强劲思索郑州市场投放实践，加上阳光控股品牌和首推产品强劲的市场反响，因此，本案版面风格和设计应突破普通房地的市场反响，因此，本案版面风格和设计应突破普通房地产的广告，以进一步树立市场指点的位置产的广告，以进一步树立市场指点的位置笼统推行语笼统推行语原味新加坡原味新加坡 世界新生活世界新生活 新加坡 花园 家1世界只需一个新加坡 中原只需一个新加坡花园2让家，有新加坡的味道3质量无界 大家有爱 4推 广 语 延 展部分创作表现详见部分绝非只是销售

25、绝非只是销售销售中心销售中心元年建议：思索到郑东新区实践等综合要素，建议采用双售楼处方式，即工程现场售楼处和市区繁华地带咨询接待处。 位置选择位置选择 综合工程定位等要素，建议：售楼处风格以新加坡高级会所风格为主，全面表达工程规划主题：新加坡浪漫花园，经过声、光、电的组合将现代高科技的声、光、电运用于展区布置，并利用现场音响播放一些流水、鸟鸣声，全力营造一个奇妙的“鸟语花香的生态区，彰显档次与尊贵。风格定位推行费用绝对控制在工程销售额度的推行费用绝对控制在工程销售额度的2%以内以内销售系统销售系统阶段阶段阶段销售率阶段销售率总体销售率总体销售率实现均价实现均价一期开盘至热销期一期的65%以上35%5280元/二期开盘至强销期一期的80%,二期的60%以上55%待定三期（商业）开盘至强销期一期的85%,二期的80%，三期的25%以上70%待定持销期一期,二期的80%以上85%待定尾盘期一、二、三期的85%以上,商业90%以上待定 销售目的 价值体系本案定位新加坡风格，区域独一中高道路：户型面积控制好、性价比、品味高新加坡围合庭院空间，更具感