深圳中国凤凰大厦形象定位及策略总纲（可编辑）

1、深圳中原广兴源碧海湾项目前期策划07-91p 后市预测行业规范价格平稳客户理性市场降温 对比香港楼市的指标拐点深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的七高两低但部分指标已非常接近甚至超出当初香港的高位 政府调控政策的目的只是想让房价的涨幅停下来与经济发展的速度相符合并非 想市场崩盘故短期来看房价下降的可能性不大 但深圳也不能带头飚车目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋故近期深圳楼市降温措施密集出炉楼市短期内再次飞涨的可能性不大深圳房价将在高位持续徘徊 受短期内银行收紧个人房贷业务的影响以及随着月日起2007版二手房示范合同的启用个税增值税等的征收预计未来整体成交将持续出现萎缩现象而随着市场

2、日趋规化市场或会降温开盘成交率走低销售周期走长调整期较长调整期后价格将稳步小幅上扬 宝安市场前景预测仍为热点片区态势良好 受益于人口经济区域交通快速发展宝安市场发展潜力巨大 深圳次中心的规划使宝安挟区位资源及交通优势为一体以现代产业结构力量将全面提升其区域价值吸引更多的珠三角高端客户聚居于此注定将成深圳未来升值潜力巨大的版块 关内的供应缺口不断加大宝安的房地产热点片区地位将得到巩固 关内用地逐年减少特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重房价远高于宝安在新交通规划实现后宝安南山逐渐融为一体关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业成为了一个必然趋势 宝安本地客户 自住的刚性需求空间巨大 根据调查显示宝

3、安的潜力客户众多且现在基本都居住于旧城区旧换新的趋势很大自住客户对宝安中心区碧海中心区区域的新楼盘非常关注另外本地客户具有强烈的区域情结和趋同的价值观将引发当地人在宝安中心区的重复置业 Part 3 项目经济测算 项目经济测算 本项目财务测算 项目静态投资效益预测 项目投资方案比较分析 占地面积 20000 覆盖率 30 容积率 24 28 总建筑面积 48000 56000 基底面积 6000 住宅面积 47000 55000 住宅层数 23 23 住宅所占比例 979 982 商业面积 1000 商业所占比例 21 18 住宅可实现均价元 20000 商业可实现均价元 40000 总投资成

4、本元 678688353 789484804 投资收益元 980000000 1140000000 税前成本利润元 251331647 292375196 税前成本利润率 37 37 税后成本利润元 213631900 248518917 税后成本利润率 31 31 住宅收益元 193480487 228332033 住宅税后成本利润率 29 29 商业收益元 20151413 20186883 商业税后成本利润率 141 142 结论 若本com率时所获得的税后成本利润率均为31 若以28为容积率时成本相应增加则达到项目税后利润获取的峰值高出24容积率时约3489万 综合以上指数不难看出姑且

5、不考虑项目物业形态组合我司建议本项目应采用28这一容积率较合适 项目经济测算 投资分析详细过程见附件 Part 4 营销策略及重点 营销策略及重点 营销策略企业形象与项目推广策略阶段性推广策略 包装策略 现场包装要点 媒体运用及推广预算 碧海中心区 龙岸一号凭什么 在圈子里独树一帜 泰华阳光海 富通城 中信项目 策略 包装 预算 营销策略 海景 文化 智能化 物业管理 产品 价格 规模 园林 地段规划 项目卖点梳理及运用 名校教育 高尔夫景 以上宣传重点 上印刷品 口头宣传 头羊态势 拉动市场新欲求 品牌力量 引导市场趋势 企业品牌导入 广兴源山海宏图 唯一性资源导入全城关注 全城关注的趋势型

6、项目品牌 核心竞争力 品牌力量 首入效应 广兴源展宏图 全新的生活态度和文化导入发现哲学 意见领袖 领袖主导 价值认知 品牌导向图 项目形象入市 打高尔夫生活 产品品牌导入 滨海空中别墅 第一阶段 第二阶段 第四阶段 阶段目标 核心诉求 再次领导市场趋势产品领先 探知市场反应积累客源引发品牌忠诚者追随 发现本项目 第三阶段 营销思路 工程节点 方案优化确定 建筑进场施工 形象展示工程施工 展示公开销售许可证 公关活动 媒体策略 产品特性 城市主流媒体专题 精英读物 城市主流媒体 网上社区内测启动 企业品牌导入 品牌新成长广兴源山海宏图 临时接待处施工营销准备 高尔夫比赛 户外广告 免费新闻广告

7、 各项工作启动的 筹备阶段 引导一种新的生活概念造势 项目前期造势工作 四大阶段性主题 产品特性 滨海生活 稀缺 资源 高尔夫住宅 高档次高品味 正 式 销 售 正式进驻售楼处 样 板 房 开 放 强 销 期 创新性个性化 享受型家居化 身份感升值潜力 11月 08年10月 12月 09年1月 3月 4月 5月 6月 四大阶段性主题策略思考 主题 缘由 主要表现形式 高尔夫生活 打造项目的档次感突出项目的稀缺性和差异化 举办高夫球比赛举办高尔夫文化讲座 产品特性 核心竞争力将标杆产品与创想力结合 主打个性化创意高的广告现场样板房开放及专利产品发布会等 滨海生活 卖户型其实是卖生活方式项目的滨海

8、生活也非一般 以海为背景创意居家为内容宣传现场以开盘热销场面带动客户 稀缺资源 城市CLD的一线海景绝对高尔夫景观资源创新产品仅311席整体户型在90平米以上专利产品拥有者的身份感楼盘的升值潜力都将体现出来 广告以实效的楼盘信息销售进度为重点突出项目的极度稀缺性现场辅助小型的活动带动销售 1 目的借举办高尔夫业余赛事提高开发公司和项目知名度对外突出项目的调性 第一阶段高尔夫生活 广兴源· 龙岸一号 财富杯 举办高尔夫球业余比赛 专利产品发布会 目的除了景观有优势以外我们最终还要落实到产品的上去 重点利用申请专利吸引市场关注到底是什么样的产品可以去申请专利的 操作新闻发布会接受国家专利

9、局颁发证书未来将制作相应户型的金装专利书赠与业主 我们是有专利的 1 第二阶段产品特性 与建筑专业协会专业媒体合办创新论坛 备选活动 中央电视台对话栏目著名主持人陈伟鸿 2009 对话建筑 建筑业创新论坛 2 目的继续专利产品的热度再造户型创新的热潮可与建筑业导报等专业媒体合作邀请名主持人参与增加普通非专业人士的参与 第二阶段产品特性 童心创想未来 目的我们的客户以二次换房客户为主此部分客户的生活重 心多以孩子为主对于项目而言将创想贯穿于推售节奏中以孩子的未来为理由引起市场的关注 重点提升品牌知名度引起目标客户的深层次关注 操作在孩子中征集最有创意的画最有创意的雕塑获奖的画与雕塑 示意图 全市

10、征集儿童创意画 第三阶段滨海生活 1 创想涂鸦大赛 目的在家长与孩子的涂鸦大赛中来进父亲与孩子的关系拉近客户与项目的距离 2 征集业主足迹备选活动 目的为引起客户与项目的共鸣在我们项目的大道上利用类似星光大道的处理方法将成交业主的足迹留在项目中 我们是有专利的 第三阶段滨海生活 3 营销策略及重点 营销策略企业形象与项目推广策略阶段性推广策略 包装策略 现场包装要点 媒体运用及推广预算 售楼现场少装修多装饰高端时尚 氛围营造包装突出未来生活场景 现场摆设布置时尚现代高端的艺术设计品 现场包装风格基调高端时尚 营销策略及重点 营销策略企业形象与项目推广策略阶段性推广策略 包装策略 现场包装要点卖

11、点树立及运用 媒体运用及推广预算 本项目费用预算主要考虑因素 楼盘体量 楼盘档次 市场难度 销售周期 预期价格 品牌期望 注楼盘的推广费用不含销售代理费用广告服务费售楼处及样板房设计装修费 综合考虑推广费锁定为销售额的7 即可销售面积平米54000保守预计销售价格20000元平米 7 756万元为我们有信心实现目标的投入 初步预算支出表 分类 费用万元 比例 户外广告 201 28 现场包装 75 10 报版 184 24 活动 123 17 短信直邮 155 21 合计 738 100 1 具有全面整合利用公司客户资源的能力 2 对碧海中心区价值的理解与认知能力 3 高尔夫物业的策划及营销经

12、验 4 丰富的发展商的服务经验 中原认为操作广兴源碧海中心区项目的前提条件 1深圳中原资源运用的经典战役 在富通城二期尾期中原入场后与城市策略联合销售 截止至今年9月份中原共售出套VS城市策略套 深圳中原客户资源运用的经典战役富通城 2对碧海中心区价值的理解 关键词 国际西岸CBD的综合服务区 CLD国际居住区 大铲岛的直接受益区 地铁一号线海滨大道 现代化滨海城区 生态景观区 多个品牌发展商共生共荣 巨大的升值潜力 巨大的发展空间 巨大的社会效应 从城市的发展来看市政规划就是房地产发展风向标 城市主轴上的滨海生活区地铁一号延长线带来30分钟生活 圈宝安大道与深南大道的无缝连接海滨大道与滨海大

13、 道对接沿江高速与西部通道贯通碧海中心区的核心区 位价值凸现 深圳西岸新中心区 滨海新城 碧海中心区 海滨居住区 新安西乡老城 成熟居住区 从图中我们不难发现西乡碧海中心区属于宝安中心区的直接辐射区域它可以零距离共享宝安中心区的交通配套及相关城市功能市政商业商务等 3碧海中心区物业高尔夫物业策划及营销经验 高尔夫住宅的规划设计能力 高尔夫住宅物业针对性营销 高尔夫物业样板房的展示与包装 高尔夫物业的客户群研究 碧海中心区高端物业的产品价值提升 碧海中心区高端物业的销售策略 碧海中心区客户群研究 我们的对高尔夫物业碧海中心区物业营销的掌控力 4丰富的发展商服务经验 我们在宝安服务的发展商有 中海

14、地产 天健地产 合正地产 富通地产 中粮地产 我们要做宝安地产主流 声音的第一聆听者 我们更加期待能以专业的精神为贵公司服务 1 全面整合利用公司客户资源的能力 2 对碧海中心区价值的理解与认知能力 3 高尔夫物业的策划及营销经验 4 丰富的发展商的服务经验 通过对项目本身市场及客户的客观分析我们认为高层是最能实现项目价值市场风险最低的建筑类型 定位思考 本项目作为碧海中心区的住宅不能仅按照区域普通住宅来思考要更多的考虑本项目地块本身的价值充分考虑到本项目与碧海高尔夫的关联参照其他高尔夫物业的开发模式以发展的眼光前瞻的视野判断本项目 项目总定位 滨海高尔夫住宅 稀缺性 空中别墅 滨海高尔夫住宅 强化项目自身的区位价值与高尔夫价值 空中别墅 建在空中的别墅