光大证券-房价泡沫是经济复苏的必经之路(powerpoint 67页)

1、房价泡沫(pom)是经济复苏的必经之路 后金融危机时期的中国房地产市场 赵强、翁非玉2009年11月第一页，共六十九页。P2主要(zhyo)内容u前言：一个扩展的分析框架u国际：跨国利差交易对中国房地产的影响u国内：主要供求影响因素的分析u策略：策略（波段）+ 策略（选股）u附录(fl)：区域房地产市场数据第二页，共六十九页。P3前言前言1一个扩展的分析框架一个扩展的分析框架第三页，共六十九页。P4P4金融危机中的全球(qunqi)房地产市场 资料(zlio)来源：Knight Frank第四页，共六十九页。P5对我们以往(ywng)观点的回顾第五页，共六十九页。P6宏观经济(hn un jn

2、 j) VS 房地产市场第六页，共六十九页。P7为什么要把国外因素纳入(nr)分析框架？u全球经济一体化的加深u金融危机后，各国政策的协同性加强u中国大国地位的确立u中国经济资本(zbn)市场对外开发程度的扩大第七页，共六十九页。P8P8一个扩展(kuzhn)的分析框架房地产市场房地产市场(shchng)(shchng)需求需求(xqi)(xqi)供应供应投资需求投资需求自住需求自住需求支付能力支付能力房价房价收收入入利利率率升升值值预预期期租租金金收收益益资资金金成成本本房屋土地房屋土地投资机会投资机会融资条件融资条件国内宏观经济与相国内宏观经济与相关政策关政策全球宏观经济与各国全球宏观经济

3、与各国经济政策经济政策进出口进出口货币政策货币政策资本流动资本流动第八页，共六十九页。P9国际国际2新兴市场可能出现泡沫新兴市场可能出现泡沫第九页，共六十九页。2010年，会发生哪些(nxi)大事？u新兴市场国家的经济过热与资产价格泡沫？u全球经济的持续复苏？u各国政府相继实施“退出”措施(cush)，全球资产价格回落？第十页，共六十九页。P11P11G7和金砖(jn zhun)四国的经济增长率 资料(zlio)来源：Bloomberg第十一页，共六十九页。P12P12国际资本的流动(lidng)方向发达发达(fd)(fd)经济经济体体新新兴兴(xnx(xnxng)ng)市市场场国国家家GDP

4、增长增长货币升值预期货币升值预期第十二页，共六十九页。P13P13新的跨国套利(to l)模型经济状况复苏艰难率先复苏政策刺激政策后退出刺激政策先退出利率低利率高利率资本流动流出流入资产价格回升缓慢较快上涨发达发达(fd)(fd)经济体国经济体国家家新兴市场新兴市场(shchng)(shchng)国家国家第十三页，共六十九页。P14P14人民币升值预期(yq)加强巴西巴西澳大利亚澳大利亚印度尼西亚印度尼西亚挪威挪威俄罗斯俄罗斯瑞典瑞典加拿大加拿大英国英国以色列以色列瑞士瑞士新加坡新加坡泰国泰国中国中国注：各国货币(hub)相对于美元汇率第十四页，共六十九页。P15P15中美利差形成套利(to

5、l)空间 第十五页，共六十九页。P16小结(xioji)u新兴市场国家经济率先复苏，而发达经济提前(tqin)复苏之后。这将导致后者继续维持低利率，而迫使资本向新兴市场国家流动，而前者只能被迫接受。这种情况，与当年的东南亚金融危机前的情况类似。u跨国利差交易有可能进一步推高中国以及亚洲国家（印尼、泰国等）的房价。u新兴市场国家政府虽然会采取政策工具来管理资本流入，包括货币升值、提高税收、央行回收流动性等。只有当资产价格泡沫发展到相当严重之后，才会考虑加息。第十六页，共六十九页。P17国内国内3影响供求的主要因素影响供求的主要因素第十七页，共六十九页。P18需求(xqi)层面的讨论u自住需求：一

6、线城市难以负担，二三线城市仍可负担u投资需求：租售背离(bil)，保值升值预期支撑房价u结论：市场已经出现一定程度的泡沫（高估），但继续宽松的货币政策和外资流入，将进一步推动投资性需求。“涟漪”效应，可能推动一些二线城市和风景度假区的住宅价格。第十八页，共六十九页。P19房价究竟(jijng)上涨了多少？图：全国图：全国(qun u)商品住宅销售均价商品住宅销售均价第十九页，共六十九页。P20负担(fdn)能力平均下降20%表：全国平均房价的负担表：全国平均房价的负担(fdn)能力变化能力变化第二十页，共六十九页。P21上海房价收入比创历史(lsh)新高表：上海平均表：上海平均(pngjn)房

7、价负担能力变化房价负担能力变化资料(zlio)来源：光大证券研究所第二十一页，共六十九页。P22北京房价收入比接近(jijn)历史高点表：北京表：北京(bi jn)平均房价负担能力变化平均房价负担能力变化资料来源(liyun)：光大证券研究所第二十二页，共六十九页。P23深圳房价收入(shur)比回到历史高点表：深圳平均表：深圳平均(pngjn)房价负担能力变化房价负担能力变化资料(zlio)来源：光大证券研究所第二十三页，共六十九页。P24广州房价收入比相对(xingdu)安全表：广州平均房价负担能力表：广州平均房价负担能力(nngl)变化变化资料(zlio)来源：光大证券研究所第二十四页，

8、共六十九页。P25小结(xioji)u从房价收入比的角度(jiod)，当前居民对房价的负担压力已经接近或超过07年了，这是值得警惕的信号。u一线城市（上海、北京、深圳）的房价收入比创新高，泡沫程度明显大于二三线城市。u从自住需求的角度，房价已经很难负担。支持房价的唯一因素是：低利率。第二十五页，共六十九页。P26影响(yngxing)投资性需求的三要素u租金收益率：房价上涨，租金维持低位，租金收益率下降u资金成本：利率维持低位u升值预期(yq)：升值预期(yq)强烈。国内担心货币贬值，国外博取货币升值u结论：投资性需求是支持房价的最主要因素，当前的状况还将维持一段时间，直到进入加息周期和人民币

9、升值兑现，房价的泡沫将难以为继。第二十六页，共六十九页。P27租金触底回升(hushng)，但离高点仍有距离图：三大城市住宅图：三大城市住宅(zhzhi)租金指数租金指数资料来源：光大(gungd)证券研究所第二十七页，共六十九页。P28租金(zjn)收益率创历史新低图：三大城市住宅图：三大城市住宅(zhzhi)租金收益率与国债利率的关系租金收益率与国债利率的关系资料来源(liyun)：光大证券研究所第二十八页，共六十九页。P29利差提示“房价从合理(hl)走向高估”图：租金图：租金(zjn)收益率与国债利率的差值变化收益率与国债利率的差值变化资料来源(liyun)：光大证券研究所第二十九页，

10、共六十九页。P30小结(xioji)u从资金的角度，低利率是投资性需求旺盛的主要原因。这个趋势短期仍旧维持，长期难以为继。u从预期的角度，货币贬值预期强烈，迫使资金进入房地产市场。如果CPI加速上升，会使预期上升。u有两种方法可以抑制(yzh)泡沫的发生：加息和征税(提高交易成本)。在泡沫进一步扩大之前，政府不会行动。第三十页，共六十九页。P31影响(yngxing)供应层面的主要因素静态静态(jngti)库存库存库销比：衡量(hng ling)短期静态的去化周期潜在潜在供应供应建销比：衡量中期的潜在供应土地土地获取获取储销比：衡量开发商的土地储备周期的长短融资融资条件条件财务杠杆及融资成本第

11、三十一页，共六十九页。P32短期静态(jngti)库存见底回升图、全国主要图、全国主要(zhyo)城市新建住宅可售面积消化时间城市新建住宅可售面积消化时间注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月资料(zlio)来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所第三十二页，共六十九页。P33房地产投资(tu z)增速V型反转图、全国图、全国(qun u)房地产投资同比增速房地产投资同比增速资料来源(liyun)：CEIC、光大证券研究所第三十三页，共六十九页。P34新开工增速快速(kui s)反弹图、商品房新开工面积图、商品房新开工面积(min j)同比增速同比增速资料来源：CEIC、光大

12、(gungd)证券研究所第三十四页，共六十九页。P35在建(zi jin)规模低位回升图、全国图、全国(qun u)商品住宅在建面积同比增长率商品住宅在建面积同比增长率资料(zlio)来源：CEIC、光大证券研究所第三十五页，共六十九页。P36土地储备负增长图、全国土地图、全国土地(td)购置与开发面积累计同比增速购置与开发面积累计同比增速资料来源：CEIC、光大(gungd)证券研究所第三十六页，共六十九页。P37销售(xioshu)面积止跌回升图、全国商品住宅销售图、全国商品住宅销售(xioshu)面积的同比增速面积的同比增速资料来源(liyun)：CEIC、光大证券研究所第三十七页，共六

13、十九页。P38潜在(qinzi)供应水平有上升趋势图、全国商品住宅销售图、全国商品住宅销售(xioshu)面积及潜在供应水平面积及潜在供应水平资料来源(liyun)：CEIC、光大证券研究所第三十八页，共六十九页。P39小结(xioji)u相对于需求而言，供应对市场的反应是比较滞后的，表现出适应性。u从09年下半年起，供应方面出现明显的增加，但是仍在长期平均值之下，远未达到供大于求的状态。u预计2010年，供应仍旧继续恢复性增长。估计房地产投资(tu z)同比增速将在15%左右第三十九页，共六十九页。P40策略策略4“先上后下先上后下”的交易机的交易机会会第四十页，共六十九页。P41房地产板块

14、具有(jyu)高贝塔值的特征图：图：2005年以来，房地产板块相对于指数年以来，房地产板块相对于指数(zhsh)的表现的表现资料来源(liyun)：WIND、光大证券研究所第四十一页，共六十九页。P42催化剂来自(li z)于政策与楼市表现图：房地产板块及万科每月的相对图：房地产板块及万科每月的相对(xingdu)表现表现资料(zlio)来源：WIND、光大证券研究所第四十二页，共六十九页。P43预测(yc)市盈率略高于平均值图：图：A股四大住宅股四大住宅(zhzhi)开发商的预测市盈率变化开发商的预测市盈率变化资料来源：WIND、光大(gungd)证券研究所第四十三页，共六十九页。P44相对

15、(xingdu)市盈率在中轨附近图：图：A股四大住宅股四大住宅(zhzhi)开发商的相对市盈率变化开发商的相对市盈率变化资料(zlio)来源：WIND、光大证券研究所第四十四页，共六十九页。P45倒“V”型走势u“先上”：从现在起至明年上半年，经济复苏基础 建不牢，货币保持宽松，政策维持中 性，股市趋于活跃，外资持续流入 房价有可能再上台阶，带动(didng)地产股上涨。u“后下”：明年下半年或者年底，经济稳健复苏， 央行回收货币，资产价格泡沫严重，政 府打击炒房 房价从高位快速回落，带动地产股下跌第四十五页，共六十九页。P46市值前20位的房地产股票(gpio)的表现资料来源(liyun)：

16、光大证券研究所第四十六页，共六十九页。P47市值(sh zh)前20位的房地产股票的表现资料(zlio)来源：光大证券研究所第四十七页，共六十九页。P48挑选(tioxun)“白马”的思路u 一线城市房价涨幅大：中华企业、首开股份、 滨江集团(jtun)u 高端住宅房价涨幅大：招商地产、华侨城、u 区域规划概念：上海浦东和崇明、天津滨海新 区、北京地铁假设、海南旅游 岛第四十八页，共六十九页。P49寻找黑马(hi m)的线索u 价值发现：华丽家族、嘉凯城、鲁商置业、华 远地产、爱建股份、宁波富达、ST 科苑、ST中润、ST国祥、ST海星、 ST国药、ST东源、ST东碳、ST琼花u 小市值： 海

17、德股份、迪康药业、广宇发展、 香江控股、渝开发(kif)u 业务转型：龙元建设、黑牡丹、天保基建、上 海建工第四十九页，共六十九页。P50重点公司(n s)盈利预测及估值第五十页，共六十九页。P51谢谢！谢谢！联系方式：电话(dinhu)：22169113、22169116电邮： 第五十一页，共六十九页。P52附录附录5区域市场数据区域市场数据第五十二页，共六十九页。P53P53上海资料来源：各地房地产管理局、光大(gungd)证券研究所图：上海新建住宅图：上海新建住宅(zhzhi)日均成交量变化日均成交量变化第五十三页，共六十九页。P54P54上海图：上海新建住宅可售面积及消化图：上海新建住

18、宅可售面积及消化(xiohu)时间时间资料(zlio)来源：各地房地产管理局、光大证券研究所第五十四页，共六十九页。P55P55杭州图：杭州图：杭州新建房日均成交量变化新建房日均成交量变化(binhu)资料(zlio)来源：各地房地产管理局、光大证券研究所第五十五页，共六十九页。P56P56杭州图：杭州图：杭州新建商品房可售面积及消化新建商品房可售面积及消化(xiohu)时间时间资料来源：各地房地产管理局、光大(gungd)证券研究所第五十六页，共六十九页。P57P57南京(nn jn)图：南京图：南京(nn jn)新建商品住宅日均成交量变化新建商品住宅日均成交量变化资料来源(liyun)：各

19、地房地产管理局、光大证券研究所第五十七页，共六十九页。P58P58南京(nn jn)图：南京图：南京新建商品住宅可售面积及消化新建商品住宅可售面积及消化(xiohu)时间时间资料来源：各地房地产管理局、光大(gungd)证券研究所第五十八页，共六十九页。P59P59北京(bi jn)图：北京新建住宅图：北京新建住宅(zhzhi)日均成交量变化日均成交量变化资料来源：各地房地产管理局、光大(gungd)证券研究所第五十九页，共六十九页。P60P60北京(bi jn)图：北京图：北京(bi jn)新建商品住宅可售面积及消化时间新建商品住宅可售面积及消化时间资料来源(liyun)：各地房地产管理局、

20、光大证券研究所第六十页，共六十九页。P61P61天津(tin jn)图：天津图：天津(tin jn)新建商品住宅日均成交量变化新建商品住宅日均成交量变化资料来源(liyun)：各地房地产管理局、光大证券研究所第六十一页，共六十九页。P62P62深圳资料(zlio)来源：各地房地产管理局、光大证券研究所图：深圳新建商品住宅日均成交量变化图：深圳新建商品住宅日均成交量变化(binhu)第六十二页，共六十九页。P63P63深圳图：深圳图：深圳新建商品住宅可售面积新建商品住宅可售面积(min j)及消化时间及消化时间资料来源(liyun)：各地房地产管理局、光大证券研究所第六十三页，共六十九页。P64

21、P64广州图：广州新房图：广州新房(xnfng)每月成交量及变化每月成交量及变化 资料(zlio)来源：各地房地产管理局、光大证券研究所第六十四页，共六十九页。P65P65武汉图：武汉新房图：武汉新房(xnfng)每月成交量变化每月成交量变化资料来源：各地房地产管理局、光大(gungd)证券研究所第六十五页，共六十九页。P66P66重庆(zhn qn)图：重庆新房图：重庆新房(xnfng)每月成交量变化每月成交量变化资料来源：各地房地产管理局、光大(gungd)证券研究所第六十六页，共六十九页。P67P67长沙(chn sh)图：长沙新房图：长沙新房(xnfng)每月成交量变化每月成交量变化资

22、料(zlio)来源：各地房地产管理局、光大证券研究所第六十七页，共六十九页。1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。2022-2-192022-2-19Saturday, February 19, 20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2022-2-192022-2-192022-2-192/19/2022 6:55:04 PM3、越是没有本领的就越加自命不凡。2022-2-192022-2-192022-2-19Feb-2219-Feb-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2022-2-192022-2-192022-2-19Saturday, February 19, 20225、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2022-2-192022-2-192022-2-192022-2-192/19/20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年2月19日星期六2022-2-192022-2-192022-2-197、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年2月2022-2-19202