开餐厅签租赁合同小心这八个陷阱！

1、开餐厅签租赁合同，小心这八个陷阱！ 做餐饮老板真累，好不简单看到满足的店面，一不小心就掉入坑里损失惨重。肿么办?阳光小餐饮律师教您识别陷阱，见招拆招! 一、房屋是否可以租赁? 不是全部的房屋都可以出租，那么，什么状况下房屋不能出租，假如出租属于租赁无效呢?依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律问题若干问题的解释： 1、是未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房屋; 2、未经批准或者未根据批准内容建设的临时建筑。(也就是违章搭盖) 留意啦，假如您承租这两类房屋开餐厅，可能要面临投资损失不好挽回的风险哦。 我们的建议：在签署租赁合同前首先要求出租人供

2、应房屋产权证明，假如没有房屋产权证明，要求出租人供应建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等。 现实中餐饮老板还有可能还遇到的一种状况，房屋正在建设就和出租人签订了租赁合同，比如正在建设的大型商场。这种状况有什么法律风险呢?消防验收不合格或者延迟消防验收合格时间导致延迟餐厅开业时间造成餐饮老板损失，是其中的风险之一。 我们的建议：签订正在建设中的租赁合同时，要商定出租人交房时间、消防验收合格的时间以及违约责任，以防可能出现的意外。 二、出租人是否有权出租? 分两种状况： 1、出租人不是房屋全部权人，将房屋直接出租给承租人。 我们的建议：在签订合同时，必需要求出租人出示房屋全

3、部权人允许该人出租房屋的授权委托书。假如房屋全部权人是一人以上，应由房屋共有人共同出具授权委托书。 2、出租人是二房东，进行转租。 这种状况最常见也最复杂。 我们的建议：先和二房东签订转租合同，明确商定承租人先支付一部分定金，二房东担当限时协助和原房东签订租赁合同的义务;等租赁合同成功签订后，承租人再支付剩余转入费，否则退还定金解除转租合同。 提示一：假如二房东不具有转租权而擅自转租，原房东又不同意转租，原房东可以解除和二房东之间的租赁合同。这时候餐饮老板就被动了，装修损失、转让费损失等只能向二房东追偿，但自己可能也要担当审查不当存在过错的责任。 提请老板们留意：原房东提出异议，必需在知道或应

4、当知道转租后六个月内提出，超期提出异议人民法院不予支持哦。因此发生这样的情形，不要慌乱，要留意提早收集和固定原房东对转租早已知情的证据。 提示二：现实中还有一种状况，原房东同意二房东转租，但是二房东与餐饮老板签订的转租合同中超过了原租赁合同的期限。那么，这样商定会得到法律支持吗? 提示老板们留意，超过期限部分的商定是无效的。因此，就算二房东有转租权，餐饮老板也应当审查原房东和二房东的租赁合同，让二房东对租赁期限做出承诺，并商定违反承诺的违约责任。 三、租赁房屋是否可以做餐饮? 这是令餐饮老板最头疼的问题之一。 20XX年1月1日起施行的大气污染防治法第八十一条明确规定：排放油烟的餐饮服务业经营

5、者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对四周居民的正常生活环境造成污染。 禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。 我们的建议：对于居民住宅楼下的房屋，假如该房屋以前不是开设餐厅，餐饮老板在签订租赁合同前要非常留意审查：该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅，是否预留了防治污染设施位置，是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题? 假如没有具备上述条件而贸然签订租赁合同，很可能因为无法办证而遭受损失，或者因为群

6、众投诉剧烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处! 四、房屋是否处在抵押状态? “买卖不破租赁”一般状况下是成立的，即租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人连续履行原租赁合同。但是，假如房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的，原租赁合同对新的产权人不具有约束力。新的产权人有权要求承租人涨租金或者退租哦。 我们的建议：租赁合同写明房产抵押状况，假如承租时房产未抵押，需要出租人承诺;假如承租时房产已抵押，您就要考虑将来可能面临的风险了，尽量商定假如抵押权实现造成承租人的损失，由出租人担当赔偿责任。 五、是否商定房屋租赁税由谁担当? 出租人出租自有的房屋，依据我国个人所得税

7、法及其实施条例、营业税暂行条例等相关法律，个人所得税、营业税等纳税义务人为出租人。 但是，现实中很有可能遇到的情形是，假如在租赁合同没有特殊商定税费由出租人担当，出租人往往通过各种方式，将税费缴纳义务转嫁到承租人身上。房屋所在地的街道办事处也有权利协作税务部门，要求缴纳税费。承租人投入资金装修营业后，一般处于被动地位，往往不情愿遭受更大损失而担当了本应由出租人缴纳的税费。 我们的建议：承租时要将租赁税费的成本考虑进去，在租赁合同中明确商定该部分税费由谁担当。 六、是否商定拆迁补偿费归谁全部? 依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条：作出房屋征收打算的市、县级人民政府对被征收人赐予的补偿包括：

8、 (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 但其对于房屋拆迁中的承租人的权利如何维护却没有规定。 我们的建议：在租赁合同中明确商定哪些补偿费用归出租人全部，哪些补偿费用归承租人全部，以免发生纠纷。 七、是否明确、合理商定承租人逾期支付房租的违约责任? 租赁期限内，承租人可能由于种种原因导致没有准时支付租金。由于餐饮老板投入了大量资金装修，对于延迟支付租金多长时间出租人有权解除租赁合同就显得特殊重要。 我们的建议：在租赁合同中明确商定延迟支付租金多长期限出租人可以解除租赁合同，且充分考虑该期限的合理性，并且留意在履行合同过程中不要随便违约。 八、是否商定房东或者承租人提前终止合同的违约责任? 除非生意不好，餐饮老板一般状况下不情愿房东提前终止合同。那么，如何避免房东无故提前终止合