华北科技学院房地产概论卷AB答案

1、.1、目前我国土地出让采取的主要方式主要有挂牌，招标，拍卖；2、评价土地利用是否合理的根本准那么是 生态 ， 经济 ，三方面的综合效益如何。3、影响房地产价格的因素可以归纳为一般因素、区域因素、个别因素 等三大类。4、我国目前的土地制度主要包括土地所有制、土地管理制度和土地使用制度三个方面的根本制度；5、我国房产所有权的三种形式分别是为 单独所有，共同共有 ， 按份共有。6、马克思认为，土地的 有限性 以及由此导致的土地 所有权 的垄断是 地主 产生的根本原因。7、土地容积率是指土地上所有建筑物的总建筑面积与 土地面积 的比率，它反映了土地利用强度及其利用效益的上下，也反映了地价水平的差异 。

2、8、我国房地产市场可分为三 级，开发商销预售商品房的市场属于 二 级市场，二手房市场是 三 级市场。9、我国土地管理法规定，土地的使用权发生转移时，该土地上建筑物的地上建筑物所有权也随之转移，即产权合一。10、房地产经纪的主要业务有承受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房 ，代理旧房的买卖，代理房地产的租赁业务。二、单项选择题每题1分，共10分1 B 是房地产立法的核心；A、房地产； B、土地；C、房屋； D、建筑物；2、土地管理的主体是 A ；A、国家； B、建立部； C、国务院； D、国土资源部；3、以下不属于土地转让方式的是 D ；A、出售 B、交换 C、赠与 D、抵押4、某房耐用年

3、限40年，残值率4%，已用10年，其成新度_A_；A：75%； B：25%；C：72%； D：76%；5、有一房地产，地价占40%，土地资本化率为10%，建筑物资本化率为14%，那么其综合资本化率为_；A：12%； B：12.4%；C：13%； D：13.4%；6、进入房地产市场的土地权利是土地的 A 。A、所有权 B、使用权 C、出租权 D、相邻权7、目前我国许多地方规定居住用地使用权出让不得以 D 方式；A、拍卖； B、招标； C、挂牌； D、协议；8、我国法律规定，无主土地归 D 所有；A、个人； B、集体； C、地方； D、国家；9、经批准允许预售的商品房属于 A ；A、现房； B、期

4、房； C、旧房； D、二手房；10、综合用地的最高使用年限是 B 年；A、40年 B、50年 C、60年 D、70年三、判断题每题1分，共10分1、房地产业是我国目前国民经济的支柱产业； 对 2、总收益是房地产在估价是点上实际获得的收入； 错 3、资本化率和投资收益率在收益法中没有区别； 对 4、没有其它资料时，可用租金与售价比作为资本化率； 对5、人口增加必然导致房地产价格上升； 错 6、假设开发法评估出的房地产价格为剩余价值； 对 7、房地产增值在于建造工艺、技术、材料的创新引起的； 错 8、使用年限修正时，剩余年限就是房屋的耐用年限； 错 9、房地产经纪人是一种中间商人； 对 10、我国

5、房地产是指城市国有土地X围内的土地及房屋。 对 四、简答题每题8分，共32分1、在我国取得国有土地开发建立权的方式有哪些.答：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。2、 比拟法估价时，如何建立可比价格根底.答：统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和单位3、 房地产估价应遵循那些原那么.答：1.替代原那么：就有替代关系的类似房地产价格应该接近；2.合法原那么：取得、经营、处置都要合法；3.最高最正确使用原那么：最正确用途、最适度规模、最高集约度；4.公平公正原那么：不可偏袒或损害交易的任何一方的利益；5.时点原那么：必须明确价格所处的具体时间；4

6、、房地产开发的主要程序有哪些.第一局部，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察XX对待建工程进展研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二局部，行政审批局部 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建立工程竣工综合验收备案。第三局部房地产工程权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记。 2、开发商应提交材料： 1申请书； 2企业营业执照

7、； 3用地证明文件或者土地使用权证； 4建立用地规划许可证； 5建立工程规划许可证； 6施工许可证； 7房屋竣工验收资料 8房屋测绘成果； 9根据有关规定应当提交的其他文件。五、计算题18分某在建工程开工于2005年6月1日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积4000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积16000m2，其中商场建筑面积4000m2，办公楼建筑面积12000 m2；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%；至2005年12月1日已完成主体构造，投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费用专业费的64%假设均匀投入，

8、视同发生在该投入期中；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，售价为每平方米建筑面积6000元；商场可出租面积的月租金为85元/ m2，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的本钱及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8.5%。估计购置该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5800000元。当地购置在建工程买方需要缴纳的税费为购置价的4%，同类房地产开发工程的销售税费为售价的8%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2006年12月1日的正常市场价格。1、房地产是房产和地产合一的财产形式，它属于法律的X畴；2、房地产业是从事房

9、地产开发 ，经营和管理和效劳的行业，是国民经济的重要组成局部；3、房地产业具有位置固定型，地域差异性，高质耐久性，保值增值性等方面的特性；4、依法取得国有土地使用权的方式主要有出让，划拨，转让等方式。5、土地转让是土地使用者将土地所有权再转移的行为，包括 有偿和无偿 ；6、构成房地产市场的主体有房地产供应主体，房地产需求主体，房地产经营主体，房地产交易中介机构等四方；7、房地产估价常用的根本方法主有比拟法，本钱法，收益法和剩余法等；8、比拟法估价时，需要对案例进展交易情况，交易日期，房地产状况等方面的修正；9、房地产价格形成的主要因素有一般因素，区域因素和个别因素三方面；10、目前我国房地产最

10、完整的产权是同时具有 所有权 ，和 他物权 。二、单项选择题每题1分，共10分1、居住用地的最高出让年限是_D_年；A：40； B：50；C：60； D：70；2、收益法的根本原理是_B_。A：边际效益原理； B：预期收益原理；C：替代原理； D：分配原理；3、某地上有一各层面积相等的六层楼，建筑覆盖率50%，地价600元/m2，楼面地价为_元/ m2。A：600元； B：300元；C：200元； D：100元；4、我国房地产开发建立用地应以 B 方式取得；A、划拨； B、出让； C、征用； D、租赁；5、国家取得集体土地所有权的方式是 B ； A、租赁 B、划拨 C、征收 D、拆迁6、比准价

11、格是一种_A_；A：交易价格； B：市场价格；C：评估价格； D：理论价格；7、房地产拍卖业务属于房地产_C_；A：咨询； B：居间；C：行纪； D：代理；8、说明房地产价格水平上下的价格是_B_；A：单宗房地产总价； B：楼面地价；C：总地价； D：房地产单价；9、由本钱法求取的价格是_B_；A：比准价； B：积算价；C：例算价； D：收益价；10、一般情况下，多层建筑是按_B_进展地价分摊的；A：建筑面积； B：使用面积；C：建筑物价值； D：公用面积；三、判断题每题1分，共10分1、房地产市场具有高度的垄断性； T 2、买房后出租也属于房地产投资的形式； F 3、城市以外的土地全是集体土

12、地； F 4、房地产一级市场就是土地出让市场； T 5、房地产价格主要取决于其建造本钱； F 6、房屋所有权有独有、共有、区分所有等形式； F 7、马克思认为地租产生的根本原因在于土地有限； F 8、房地产价格具有地域性，是因为其固定性； T 9、划拨土地使用权不可以转让； T 10、我国实行房地产交易申报与登记制度； T 四、简答题每题8分，共32分1房地产开发工程的报批程度是如何规定的.首先房地产开发工程必须获得政府主管部门的审批。其次政府的审批文件也是工程招商与融资的必备文件。房地产开发工程规划合法化的重要证件有两个：一是建立用地规划许可证；二是建立工程规划许可证。2、 土地转让的条件有

13、哪些.出让和划拨3、 房地产市场有什么特点.(1) 市场供应的特点 市场缺乏弹性 市场供应的非同质性 市场的高度垄断性 市场供应和需求的不平衡性(2) 市场需求的特点 市场需求的广泛性 市场需求的多样性 市场需求的双重性 (三)市场交易的特点4、市场比拟法估价时，选择案例要考虑哪些条件.1、所有影响可比实例和估价对象价格差异的因素都要考虑.但没有固定的标准,因为不同实例,不同目的估价,考虑因素不同.不同用途的房地产因素不同.但归纳起来就是,交易情况,交易时间,区域因素,个别因素.2、常见住宅考虑的区域因素：区位,区域居住环境,交通,区域配套.个别因素就有：楼层,朝向、构造、装修、物业管理、绿化、小区环境、停车、生活便利程度,小区配套会所,学校,银行,商业等等因素很多,要看具体情况.五、计算题18分某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交每平方米楼面地价500元的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为