物业日常管理案例分析

1、 案例一 业主提出不合理装修要求怎么办某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层 复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁， 但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父 亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图 纸。对业主的这一要求，管理处根据装修管理规定耐心 进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位 业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应 允，他干脆动了硬的， “不管你们同不同意，我都要改 ”。双 方都不让步，问题一下子僵在那里了。案例分析 此案例是在业主办理入住后，在装修期间常见的问题。 业主购房后，作为物业的所有权人，有权对

2、自己的房屋进行 装修，但其装修不能影响房屋的安全。一般情况下，业主入 住装修前要填写装修申请，报物业管理公司审批。物业公司 应根据国家建设部建筑装饰装修管理规定和物业管理公 司制定的住户装修管理规定 ，经审核确定该业主申请的 装修方案对房屋结构没有破坏，对业主的正常使用不构成安 全隐患，方可批准。待物业管理公司批准后，业主才能开始 装修。业主装修完成后，还须物业管理公司组织验收，合格 后方可使用。本案例中业主提出的更改大梁的要求有可能给房屋的安 全使用埋下隐患，因此，物业管理公司不能同意业主的这一 要求。即使业主的父亲确为高级建筑师，其参数计算和改梁 方案物业管理公司也不能同意，因为此方案并不

3、能代表原设 计单位或专业设计单位的审批意见。因此，本案例中物业管理公司对业主提出的改梁要求不 予同意的做法是对的。解决方法 针对对方固执的态度，为了避免顶牛，管理处的工作人 员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公 司和开发展的有关领导， 上下统一口径。 然后约见这位业主， 建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管 理处的建议合情合理， 欣然同意。 后来他咨询了原设计单位， 得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才 能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔 坚持说“不” 。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南

4、墙，他自然就回心转意了。本案例中，物业管理公司就是针 对业主认为改梁方案可行的实际情况，给他提出合法解决的 方案。既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢 给了对方，矛盾不再集中在自己身上到头来，有序管理的目 的达到了，你在对方的心目中还是个“好人” 。相关法规制度 11995年 9月 1日中华人民共和国建设部令第 46号 建 筑装饰装修管理规定 （略）2. xx物业管理公司装修管理规定根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定 , 恳请 xxx业主（住户）明白您的产权内容不是一个独立的整体 ， 而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构 成。所以。对于您的房产的二次装修 , 将

5、根据中华人民共和 国建设部关于家庭居室装饰装修管理规定及XX市物业 管理规范 , 进行严格的管理 , 同时为确保您的根本利益 , 特制 定本规定 :一、装修范围 业主应严格按照家庭居室装饰装修管理规定中的装修范围和要求进行室内装修、维修。二、装修队的选择1. 为配合管理处对装修的管理 , 业主 （ 住户 ） 装修应尽量 选择管理处推荐的施工队 （ 至少有两个以上的施工队供业主 选择 ）, 这几家实力较强、信誉较好的施工队伍 , 经培训对本 大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定 后, 在管理处监督管理下提供装修服务。2. 业主有选择上述施工队和自聘有xx市住宅装修资格 的施工队的自

6、由，但必须经管理处资格审查后按xxx装 修施工队管理办法 （ 详见附件一 ） 的规定进行管理。三、装修申请业主 （ 住户） 在规定范围内要进行室内装修、 维修和改造。 维修和改造 , 必须先向管理处提出申请 （ 住户必须持业主委 托书 ）, 并领取装修申请审批表一式一份。四、装修审批1. 业主 （ 住户） 必须如实填报装修申请审批表各款内容于确定的装修日期关7 天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文 , 上报管理处（涉及消防规定的应先向消防 部门办理报批手续） , 同时交纳装修保证金 100 元/平方米 , 需要进行施工技术审定的 , 按每项工程 150-300 元计收 , 管理 处将在

7、收到审批表后二个工作日内给予批复。2. 业主 （ 住户 ） 收到批复后 , 应带领选定的装修队负责人 到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工（ 详见附件二 ）。五、施工1. 所有施工必须按照管理处审批的方案进行, 不得有任何更改。如实际情况需要更改 , 必须报管理处审批 , 出具更改 通知后方可施工。2. 施工期间 , 业主 （住户 ） 进行现场监理并保证装修施工 队严格遵守规定 , 按规作业 , 文明施工 , 施工期间不准装修工 人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金每 天 50 元, 不办理延期手续的 , 管理处有权责令其停工 ; 对于施 工队的违章装修除按XX市

8、住宅装修管理规定和违章 装修项目的规定进行处理 , 对业主 （ 住户 ） 处以相当于施工 队罚款额 30%的罚款。3. 装修期限 : 中小工程为 30天, 较大工程为 45天, 最长不 超过 60 天, 如确实需要延期 , 要到管理处办理延期手续。4. 施工时间 : 每天施工时间为 8:00-12:00,14:00-18:005. 装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量,严禁擅自乱接、 乱拉电源线； 超容量用电在与管理处协商后 , 在管理处的监督下 , 在管理人员指定位置处接临时电源线 , 否则造成的一切后果由业主 （住户 ）负责。6. 管道供气设施和燃气用具 （ 必须符合国家标准 ）

9、的安 装、维修、拆移、改装 , 必须由持有专业资格证书的单位施 工; 用户不得自行安装、拆除、改装。7. 空调机应按管理处统一规划的位置安装 , 不得破坏楼宇结构 , 穿坏墙体。8. 不得任意改变窗户、阳台色调 , 不得改变阳台的用途 （ 阳台不得安装防盗网及铝合金窗等 ） 。9. 施工过程中要注意垃圾袋的清运 , 每天垃圾应按指定 地方放置并当天清运 , 楼梯、过道、天台、道路及其他公共 地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方 , 不得损坏公用 设备、设施 , 保持公用地面、墙壁完好和整洁。六、验收1.装修工程完毕后 , 业主（住户 ）和施工队负责人共同向 管理处申请竣工验收 , 管理处将派人进行查验。2. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。 如未验收 , 管理处可 安排拆除隐蔽部分遮挡 , 再行验收 , 由此造成的损失由业主 （ 住户 ） 自己负责。3. 竣工验收合格后 , 由管理处验收人员在 装修申请审批 表上验收栏内签名。