地产发展风向标引领市场新格局

1、一、政策助推地产复苏，催化市场新格局1.1 、地产行业进入政策博弈的最佳时点；放松限购限贷，从需求端调控去库存当前行业主要面临的矛盾仍是短期内房企资金链压力较大，不足以应付到期压力，尤其临近年末，供应商、总包方以及农民工工资的付款已到时间节点，销售市场短期内难以明显好转，大部分民营地产公司受到信用冲击的影响，主体信用依然难以获得修复，所以未来一段时间内房地产行业可能会进入密集爆雷的高风险时段。地产行业一旦大面积爆雷可能出现经济失速下行的风险，为了防范化解房地产行业“灰犀牛”的影响，预计会有更大力度的政策或在路上，短期内地产板块正进入政策博弈期间。在这一阶段，建议优选货币资金充裕、经营稳健的国企

2、央企。长期来看，待到未来房地产行业持续出清后，未来行业的参与主体减少，竞争格局得到显著改善，从本轮市场化供给侧改革下有望存活的企业将迎来经营规模和盈利能力的企稳，估值预计也会得到显著修复，目前来看，长期经营稳健，管理能力出色，已经具备一定经营护城河性质的企业值得重点关注。2014 年下半年，库存压力之下，各地陆续出台取消限购、 房贷优惠、公积金异地使用和落户放款等放松政策。7 月 11 日，住建部部长提出“千方百计地消化库存”，自此去库存取代分类调控， 成为房地产调控的主基调。9 月 30 日，央行和银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不

3、认房”，首套房最低首付比例 30%，利率下限为基准利率的 0.7 倍等，“930”标志着全国性房地产刺激政策重回。15 年 6 月，国务院发文首次提出“积极推进棚改货币化安置”，并通过设立 PSL 和推出棚改项目收益债等方式拓宽棚改资金来源，棚改货币化安置成为三四线城市去库存的重要手段。2015 年 5 月，商品房销售累计同比增速转正，待售面积增速逐步下降，去库存见成效。各地需求端政策放松方案陆续出台。今年 1 月 27 日，安徽省发改委出台关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知，明确鼓励购房领域降低首付，成为全国首个明确鼓励降低购房首付的省份。此前在房地产场销售下行压力下，1 月以

4、来已有多个城市放松公积金贷款，北海市降低公积金贷款的首付比例，缴存职工家庭购买二套房或申请第二次住房公积金贷款的，首付比例从 60%下调至 40%；南宁提高住房公积金贷款额度；自贡市实行住房公积金“认贷不认房”等。2020 年初受疫情影响，曾有个别城市下调首付比例，但随着疫情稳定，相关政策陆续取消。降低公积金首付比例及提高公积金额度等政策调整，减小购房者的购房压力，促进合理需求释放，有利于房地产市场需求端的改善。本轮调控中，省级发改委出台政策明确鼓励购房领域降低首付是 2020 年初所未有的，这意味着本轮政策需求端放松力度正在加大，并且预计未来政策出台城市将更多、持续时间更久。表 1： 1 月

5、以来部分城市放松公积金贷款限制政策城市放松公积金贷款限制政策内容关于调整住房公积金贷款政策的通知缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款北海比例由 60 下调至 40对胶东四市（烟台、威海、潍坊、日照）范围内的缴存职工来青岛，在青岛设立住房公积金个人账户即可发起转移接青岛续申请，实现胶东五市缴存职工享受同城待遇。南宁提高住房公积金贷款额度，首套房和二套房的最高额度均提高 10 万元，分别提高至 70 万元和 60 万元济南消住房公积金异地贷款户籍限制对高层次人才（无论单方还是夫妻双方），住房公积金连续缴存 6 个月以上，在马鞍山行政区域内首次购买普通商品马鞍山住房（含

6、二手房）时，可申请住房公积金贷款，最高可贷 60 万元加大对二孩、三孩家庭的支持，此类家庭连续缴存住房公积金满 2 年，首次申请且用于首套自住住房的，住房公积金宁波自贡关于调整住房公积金政策相关问题的通知，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。最高贷款额度由 60 万元/户提高至 80 万元/户允许高级人才提取住房公积金用于支付首付款，并可按实际房租提取住房公积金，贷款额度不受缴存余额限制，不受惠州“首房首贷”限制，首套房、二套房住房公积金最高额度均为 100 万元，夫妻合计最高 150 万元。资料来源：Wind，1.2 、物业板块估值修复此前物业板块受到房企信用危机影响，引

7、发市场对物业公司资金和业务独立性的担忧，房企资金链承压，市场担心物业公司成为母公司资金“输血袋”，同时销售下行，对母公司依赖度强的物业企业业绩和规模有下降可能。虽然受房地产板块影响，物业板块在 2021 年股价下跌历经磨难，但 2022 年仍是物业行业机遇空前的一年：1）并购带来扩张机遇。房地产资金压力至下游物业管理行业，行业并购节奏加速，并购主体以资金充足的上市公司为主，在这一轮并购中，行业集中度得以提升。2)市场化拓展能力逐渐成为核心竞争力。无论从业务独立性亦或打破规模瓶颈来看，市场化拓展能力决定着头部物业未来的核心竞争力，上市物业企业通过资金优势，在市场化外拓上明显领先于非上市物业企业。

8、3）增值服务营收贡献快速提升，部分公司增值服务边际贡献率超过基础物业管理业务，增值服务有广阔的发展空间。 因此，在 2022 年房地产政策调整、地产板块修复持续背景下，随着房企资金压力问题得到缓解，市场对物业公司独立性担忧逐渐消减，个别资金挪用、独立性低的物业企业对板块冲击消退，而在这一轮中抓住并购机遇逆周期扩大规模，市场化外拓能力强、增值服务发展迅速、能抵御关联房企业绩影响的物业公司将更具有投资价值。图 1：住宅物业开发（中信）指数估值18000160001400012000100008000600040002000010.16x12.42x14.68x16.94x19.2x收盘价资料来源：

9、Wind，数据日期：2012 年 2 月 17 日至 2022 年 2 月 11 日1.3 、改善型需求预计进一步释放，市场加速出清，供给需求端均有所改善在安徽等地降低首付比例，释放保障型住房需求之后，改善型需求的释放也在循序渐进地推进。2021年经济工作会议上提出支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产健康展和良性循环。全国多地相继发布政策明确提出了对三孩家庭发放购房补贴，其中陕西省明确提出对多子女家改善、置换房屋，按刚需家庭对待；银保监12月表示现阶段重点满足首套房、改善型住房按揭需求。结合促进房地产良性循环，满足购房者合理需求的政策方向，预计需求端调控放松持续扩大，改善性需求相

10、关佣金、税率等政策有望出台。12月央行与银保监会联合出台关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知， 鼓励银行金融机构支持优质房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。临近年关，市场加速出清， 房企出售资产回笼现金，积极偿债、缓解资金压力，雅居乐集团以 18.44 亿元出售广州利合集团26.66%股份，中海集团支付 13.8 亿元现金，并承担广州利合集团 4.6 亿元贷款；富力地产 12.63亿元出售广州国际机场富力综合物流园30%权益；世茂集团出售三笔核心资产，回笼 46 亿资金。市场持续出清，政策力度加大，本轮房地产下行风险化解后，房地产行业将迎来高质量、更稳健的发展，受房地产影响

11、的物管行业在上游影响消退后，也将迎来独立化、规模化和集中化的新竞争格局。1.4、当前行业竞争持续分化，龙头企业未来势头更强当前地产板块行业的演绎将由短期的政策博弈向中期行业出清后剩者为王的逻辑转变。一方面是在于当前部分面临出险的房企爆雷已经成为定局，房企爆雷现象呈现加速的趋势，且大部分民营房企对于即将到期的各类型债务已无偿还能力，债券展期已经形成行业内的共识。另一方面，这些已经出险或者爆雷的房企，未来在信用市场上难以获得信用修复的空间和余地的，这些房企未来规模将持续收缩退出市场，行业竞争格局的演变会进入到一个持续分化，持续并购，持续整合的新局面，部分国企央企将继续实现全国化的布局和拓展，区域龙

12、头房企将会更加强势的崛起，行业格局在这一轮调整过后将趋于稳定。二、精选A 股地产股票:中证内地地产主题指数2.1 、指数基本信息中证内地地产指数（指数代码： 000948.CSI，以下简称“中证内地地产”）由 32 只房地产主题上市公司证券组成，综合反映沪深市场相关主题上市公司证券的整体表现。该指数以 2004 年 12月 31 日为基日，以 1000 点为基点，发布日期为 2009 年 10 月 28 日。表 2：中证内地地产主题指数基本信息指数全称中证内地地产主题指数指数代码000948.CSI发布日期2009 年 10 月 28 日英文名称CSI China Mainland Real

13、Estate index基点日期2004 年 12 月 31 日样本空间中证 800 指数样本选样方法（1） 进行主题证券筛选：房地产主题；（2） 选取各主题类别中过去一年日均市值由高到低排名前 50 的证券作为相纳入应主题指数样本，若主题类证券数量少于 50 只，则将其全部纳入相应主题指数。（当前指数成分股数量为 32 只）（1） 指数样本每半年调整一次，样本调整实施时间分别为每年 6 月和 12 月的第二个星期五的下一交易日。指数调整（2） 权重因子随样本定期调整而调整，调整时间与指数样本定期调整实施时间相同。在下一个定期调整日前，权重因子一般固定不变。资料来源：Wind，2.2 、指数表

14、现：指数收益长期优于深证地产及沪深 300 等宽基指数,短期收益率居前自指数发布以来，内地地产指数的年化收益率为 10.31，优于同类指数以及沪深 300 指数； 夏普比率 0.30，整体优于同类的深证地产指数。今年以来，指数表现优异，今年以来收益率为 4.17，优于同类地产指数以及沪深 300 等宽基指数。图 2：内地地产指数净值走势121086420深证地产房地产(申万)沪深300内地地产资料来源：Wind，数据日期：2004 年 12 月 31 日至 2022 年 2 月 11 日表 3：内地地产指数自发布以来收益内地地产深证地产房地产(申万)沪深 300年化收益率 （）10.327.0

15、49.879.61年化波动率 （）34.0032.8032.5626.48最大回撤 （）-77.18-75.99-75.79-72.30夏普比率0.300.210.300.36今年以来收益（ ）4.172.902.66-6.86累计收益（ ）410.47206.58381.68363.99资料来源：Wind，数据日期：2004 年 12 月 31 日至 2022 年 2 月 11 日自今年以来，房地产行业指数表现较好，收益率位于 30 个中信一级行业前列。房地产行业从今年年初至 2022 年 2 月 11 日，行业指数收益率为 1.76。图 3：中信一级行业平均收益率（）15.0010.005

16、.000.00-5.00-10.00-15.00-20.00-25.00资料来源：Wind，数据日期：2022 年 1 月 1 日至 2022 年 2 月 11 日2.3 、指数流动性：今年以来交投活跃度有所上升今年以来指数交投活跃度较去年上升：2022 年以来指数成交量、成交额较去年有所上升。自2022 年年初截至 2022 年 2 月 11 日，指数日均成交额为 114 亿元，日均成交量为 14 亿股，高于2021Q4 整个季度的成交量（日均成交量为 12 亿股）以及成交额水平（日均成交额为 93 亿元）。图 4：内地地产指数流动性4035302520151015144513293257

17、263183167190155600500400300200131127114143 120131417121909 11210811104062588918797 1090884888791 85 758087 79 84 818493043636849919182746737562456369 523749 696 50595774622005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q1201

18、5Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q1-日均成交量（亿股）日均成交额（亿元，右轴）资料来源：Wind，数据日期：2004 年 12 月 31 日至 2022 年 2 月 1 日2.4 、市值分布：成分股覆盖大中小盘，大市值及小市值股票权重较大成分股加权平均自由流通市值约 512 亿元：截止 2022 年 2 月 11 日，指数的 32 只成分股自由流通市值合计约 6011 亿元，成分股加权平均自由流通市值约为 512 亿元。流通市值 500 亿以下的股票有 29 只，权重

19、占比为 64.63；流通市值 500-1000 亿之间的股票有 1 只，权重占比为5.96 ；流通市值在 1000 亿以上的股票有 2 只，权重占比 29.41。图 5：成分股流通市值权重分布图 6：成分股流通市值数量分布500-1000亿6%1000亿以上100亿以下300-500亿6%500-1000亿3%1000亿以上6%100-300亿22%100亿以下63%27%100-300亿22%300-500资料来源：Wind，数据日期：截止 2022 年 2 月 11 日资料来源：Wind，数据日期：截止 2022 年 2 月 11 日2.5 、行业分布：重仓住宅物业开发行业住宅物业开发占比

20、较大：根据中信三级行业进行分类，住宅物业开发、园区综合开发占比较大，数量占比分别为 69、16 ，权重占比分别为 73、15 。图 7：成分股行业权重分布（中信三级行业）图 8：成分股行业数量分布（中信三级行业）非住宅物业开发和运 营 11物业管理服务1园区综合开发15住宅物业开发73123住宅物业开发69非住宅物业开发和运营物业管理服务园区综合开发16资料来源：Wind，数据日期：截止 2022 年 2 月 11 日资料来源：Wind，数据日期：截止 2022 年 2 月 11 日2.6 、相较于其他主流宽基指数指数，指数呈现高盈利高股息特征指数呈现高盈利高股息特征。近几年来，内地地产指数在

21、销售净利率、ROE、ROA 等盈利指标，以及股息率方面，优于其他主流宽基指数及同类地产指数。2021Q3 内地地产指数的销售毛利率为 19.87，ROE 为 5.05，近 12 个月的股息率为 4.72。图 9：内地地产指数与同类指数及主流宽基指数销售毛利率对比（）353025201510502018/12/312019/12/312020/12/312021/9/30国证地产沪深300内地地产资料来源：Wind，数据日期：2018 年 12 月 31 日至 2021 年 9 月 30 日图 10：内地地产指数与其他同类地产指数 ROE 对比（）201816141210864202018/12

22、/312019/12/312020/12/312021/9/30国证地产房地产(申万)内地地产资料来源：Wind，数据日期：2018 年 12 月 31 日至 2021 年 9 月 30 日图 11：内地地产指数与其他同类地产指数及宽基指数 ROA 对比（）3.532.521.510.502018/12/312019/12/312020/12/312021/9/30国证地产房地产(申万)沪深300内地地产资料来源：Wind，数据日期：2018 年 12 月 31 日至 2021 年 9 月 30 日图 12：内地地产指数与其他主流宽基指数股息率对比（）54.543.532.521.510.50

23、2018/12/312019/12/312020/12/312021/9/30国证地产房地产(申万)沪深300内地地产资料来源：Wind，数据日期：2018 年 12 月 31 日至 2021 年 9 月 30 日2.7 、估值水平：PE 处于上市以来较低水平PE、PB 处于上市以来较低水平。截至 2022 年 2 月 11 日，指数市盈率（TTM）为 7.34，在上市以来的 PE 数据中位于 8.87的百分位；市净率（LF）为 0.99，在上市以来的 PB 数据中位于4.75 的百分位。PE 和 PB 位于上市以来较低水平。图 13：内地地产指数估值水平454.5404353.5303252

24、.5202151.510150.500PE (TTM)PB (LF，右轴)资料来源：Wind，数据日期：2009 年 10 月 28 日至 2022 年 2 月 11 日2.8 、指数成分股：精选优质地产板块目前，内地地产指数共有 32 只成分股，根据中信三级行业分类，前十大权重股集中于住宅物业开发板块。表 4：内地地产指数前十大权重股基本信息代码简称自由流通市值（亿）权重中信三级行业000002.SZ万科A1378.3414.71%住宅物业开发600048.SH保利发展1121.8414.70%住宅物业开发001979.SZ招商蛇口411.648.72%园区综合开发000069.SZ华侨城A

25、323.866.42%非住宅物业开发和运营601155.SH新城控股270.496.11%住宅物业开发600383.SH金地集团539.085.96%住宅物业开发600606.SH绿地控股144.283.40%住宅物业开发000656.SZ金科股份164.782.93%住宅物业开发600848.SH上海临港127.342.81%非住宅物业开发和运营600208.SH新湖中宝113.622.58%住宅物业开发资料来源：Wind，数据日期：截止 2022 年 2 月 11 日三、银华中证内地地产主题 ETF（申购代码：159768.OF）3.1 、产品信息银华中证内地地产主题交易型开放式指数证券投

26、资基金（申购代码：159768.OF，以下简称“银华中证内地地产主题 ETF”）成立于 2022 年 1 月 27 日，将于 2022 年 2 月 16 日上市。银华中证内地地产主题 ETF 采用被动指数化投资，紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。建仓期结束后，在正常市场情况下，本基金力争实现日均跟踪偏离度的绝对值不超过 0.2， 年跟踪误差不超过 2。本基金属于股票型基金，其预期收益及预期风险水平高于混合型基金、债券型基金和货币市场基金，属于较高风险、较高收益的基金。基金管理费率为 0.50，托管费率为 0.10。基金经理为张凯。表 5：银华中证内地地产主题 ETF 基本信息基

27、金全称银华中证内地地产主题交易型开放式指数证券投资基金基金简称银华中证内地地产主题 ETF申购代码159768.OF基金管理人银华基金管理股份有限公司发行日期2021/11/16基金经理张凯标的指数中证内地地产主题指数标的代码000948.CSI基金类型股票型证券投资基金投资策略本基金以紧密跟踪标的指数，获取指数长期增长的稳定收益为宗旨，在降低跟踪误差和控制流动性风险的条件下，构建指数化的投资组合。风险收益特征本基金是股票型证券投资基金，其预期风险和预期收益水平高于债券型基金和货币市场基金。本基金为指数型基金， 主要采用完全复制法跟踪标的指数的表现，具有与标的指数相似的风险收益特征。本基金采用

28、被动指数化投资，紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。建仓期结束后，在正常市场情投资比例况下，本基金力争实现日均跟踪偏离度的绝对值不超过 0.2 ，年跟踪误差不超过 2。费率结构管理费率0.50/年托管费率0.10/年资料来源：Wind、基金法律文件，3.2 、基金经理：张凯基金经理：张凯先生，CFA，硕士学位，毕业于清华大学。2009 年 7 月加盟银华基金管理有限公司，从事量化策略研发和投资组合管理等工作，曾担任量化投资部研究员、基金经理助理、基金经理等职，现任量化投资部总监助理。投资经理年限 9.26 年，在任管理基金数 13 只，在管基金总规模 42.75 亿元。表 6：基

29、金经理张凯在管产品基金代码基金名称基金类型规模（亿元）任职日期161816.OF银华中证等权重 90被动指数型基金1.042012-11-14002269.OF银华大数据灵活配置型基金5.952016-04-07161812.OF银华深证 100被动指数型基金5.762019-08-29161811.OF银华沪深 300被动指数型基金1.092018-03-07159987.OF银华中证研发创新 100ETF被动指数型基金0.882021-05-13010561.OF银华巨潮小盘价值ETF 联接被动指数型基金0.512021-02-03562360.OF银华中证机器人 ETF被动指数型基金0.

30、852021-09-22159786.OF银华中证虚拟现实主题 ETF被动指数型基金2.152021-07-29005037.OF银华新能源新材料量化 A普通股票型基金14.542021-09-28005260.OF银华稳健增利A灵活配置型基金0.362021-09-28159768.OF银华中证内地地产主题 ETF被动指数型基金2.602022-01-27562300.OF银华中证内地低碳经济主题ETF被动指数型基金4.212021-12-20013174.OF银华华证 ESG 领先被动指数型基金2.822021-11-19资料来源：Wind，数据日期：除 2022 年新发行产品外，规模截至

31、 2021 年 12 月 31 日注：新发基金以发行规模计，规模截至 2022 年 1 月 27 日3.3 、基金管理人：银华基金银华基金成立于 2001 年 5 月，成立以来，凭借诚信、规范、稳健、务实的运作风格，银华基金致力于为广大投资者提供专业的资产管理服务，逐步发展为一个具有大资金管理能力的综合型资产管理公司，2009 年底，公司资产管理规模位列行业前十位，跻身国内优秀基金管理公司行列。时至今日，银华基金旗下管理着 162 只基金，建立了覆盖股票型、配置型、债券型、货币型、保本型和 QDII 基金的较为完善的产品线，为不同风险收益特征和理财需求的客户提供专业的资产管理服务。自 2013

32、 年至 2021 年，银华基金公司非货币产品规模呈长期上涨趋势，截止 2021 年 12 月 31日，其非货币产品规模约为 2479 亿元（剔除联接基金）。图 14：银华基金非货币产品规模（亿元）3,0002,4792,2301,1925976036785797305522,5002,0001,5001,0005000201320142015201620172018201920202021资料来源：Wind，数据日期：2013 年 12 月 31 日至 2021 年 12 月 31 日截至 2022 年 2 月 14 日，银华基金 ETF 规模约 157.04 亿（剔除联接基金），在全市场公募基金中排名第 17。我们按规模展示银华基金 ETF。表 7：银华基金 ETF 产品布局基金代码基金名称基金类型成立日期ETF 规模（亿元）159735.OF银华中证创新药产业ETF被动指数型基金2020-03-2037.98159768.OF银华央企结构调整ETF被动指数型基金2018-10-2225.06159782.OF银华中证 5G 通信主题